Tilgungsrechner

Ganz einfach die optimale Tilgung für Ihre Baufinanzierung berechnen

Wie sieht der perfekte Tilgungsplan aus? Sollzinsbindung, Tilgungssatz, Monatsrate: Kalkulieren Sie bei uns ganz einfach und individuell alle Finanzierungsoptionen für Ihre Baufinanzierung.

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Unverbindlich und unkompliziert kalkulieren Sie mit unserem Tilgungsrechner die optimale Tilgung für Ihre Baufinanzierung.

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Unser Profirechner für erfahrene Kunden und Experten mit zusätzlichen Optionen für Ihre professionelle Kalkulation


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Tilgungsrechner

10 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Tilgungssatz bestimmt die Laufzeit: Mit der Tilgung zahlen Sie Ihre Restschuld ab. Die Zinsen spielen dabei keine Rolle.
  • Schon eine kleine Veränderung der Tilgungsrate kann großen Einfluss auf Ihre Finanzierung haben. Kalkulieren Sie verschiedene Szenarien.
  • Unsere Berater können Ihnen offene Fragen beantworten. Gemeinsam können wir Ihre Baufinanzierung nach Ihren Bedürfnissen individuell planen.

So gehen Sie vor

  • Informieren Sie sich in diesem Artikel, welchen Einfluss Tilgungssatz und Zinsbindung auf Ihren Immobilienkredit haben.
  • Mit unserem Tilgungsrechner können Sie sich einen Tilgungsplan für Ihre Wunschimmobilie online selbst erstellen.
  • Gut beraten: Unsere erfahrenen Kreditspezialisten unterstützen Sie kostenfrei bei Ihrer Baufinanzierung.

In diesem Ratgeber:

Mit dem Tilgungsrechner planen Sie eine günstige Baufinanzierung

Viele Häuslebauer oder Wohnungskäufer benötigen einen Kredit, um Ihre Wunschimmobilie zu finanzieren. Gerade in Ballungsgebieten wie München, Stuttgart, Hamburg oder Frankfurt sind die Immobilienpreise sehr hoch. Da kommt es ganz besonders auf eine günstige Finanzierung an. Die häufigste Art der Baufinanzierung ist in Deutschland das sogenannte Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Das Wort Annuität leitet sich dabei vom lateinischen „annus“ (Jahr) ab. Gemeint ist die jährliche Zahlung, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Die folgenden drei Stellschrauben sind dabei entscheidend:

  • vorhandenes Eigenkapital
  • Höhe der Tilgung
  • Zinssatz

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie innerhalb weniger Minuten die für Ihre Immobilie und Ihr Einkommen passende Ratenhöhe und Darlehenslaufzeit ermitteln. Sie erhalten mit ein paar Mausklicks den kompletten Tilgungsplan für Ihr Traumhaus. So lassen sich bequem verschiedene Szenarien durchspielen und Sie sehen sofort, welchen Einfluss die Höhe der Tilgung auf die Laufzeit hat. Mit der optimalen Ratenhöhe und dem richtigen Finanzierungspartner können schnell einige Tausend Euro über die Laufzeit gespart werden.

Zinsbindung und Tilgungssatz einfach erklärt

Gleichbleibende Rate, variable Zins- und Tilgungsanteile: Das Annuitätendarlehen bietet Käufern gleich zwei unschätzbare Vorteile. Zum einen bleibt der bei Abschluss vereinbarte Zinssatz des Darlehens konstant, zum anderen auch die aus Zins und Tilgung bestehende Monatsrate. Und das gilt bis zum Ende der Kreditlaufzeit. Immobilienkäufer wissen also genau, was auf Sie zukommt. Mit einem solchen Darlehen bereiten Ihnen steigende Zinsen in den kommenden Jahren keine schlaflosen Nächte.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Der Zinsanteil wird maßgeblich von der Höhe des bei Vertragsabschluss festgesetzten Sollzinses beeinflusst. Dieser gilt für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung und ist als Entgelt für die Überlassung des Darlehens an die Bank zu zahlen. Der andere Teil der Rate dient zur Tilgung, also zur Rückzahlung des Kredits. Wie hoch dieser ausfällt, hängt insbesondere vom gewählten anfänglichen Tilgungssatz ab. Beide Anteile zusammen ergeben dann die monatlich zu zahlende Darlehensrate.

Zwar bleibt diese über die gesamte Sollzinsbindung gleich, die Anteile aus Zins und Tilgung verändern sich allerdings über die Laufzeit. Das hat folgenden Grund: Zu Beginn werden ein Sollzins sowie ein anfänglicher Tilgungssatz festgesetzt. Auf Basis des aufgenommenen Kreditbetrags errechnet sich dann der entsprechende Zins- und Tilgungsanteil. Da der künftige Hausbesitzer jedoch jeden Monat einen Teil des Darlehens tilgt, verringert sich die Restschuld kontinuierlich. Sofern die Tilgungsverrechnung monatlich beziehungsweise unmittelbar nach Zahlung erfolgt, reduziert sich die Restschuld bereits während des Jahres.

Da sich der Zinsanteil aus dem konstanten Sollzins multipliziert mit der noch offenen Restschuld errechnet, ist die Zinslast am Anfang der Rückzahlung am höchsten. Im Laufe der Monate und Jahre nehmen die Restschuld und damit auch der Zinsanteil der Rate immer weiter ab. Gleichzeitig erhöht sich die monatliche Tilgung um den Betrag, um den sich der Zinsanteil vermindert.

Zinsanteil & Tilgungsanteil einfach erklärt

Mit zunehmender Laufzeit fällt die Zinslast, während der Tilgungsanteil um den gleichen Wert steigt.

Neben Zins und Tilgung spielt das Eigenkapital eine große Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich gewähren Banken beim Einsatz eigener finanzieller Mittel attraktivere Sollzinsen. Zudem verringert sich der benötigte Darlehensbetrag durch eingebrachtes Eigenkapital.

Der Tilgungssatz bestimmt die Laufzeit

Bei Abschluss eines Darlehens müssen Sie mit der Bank einen anfänglichen Tilgungssatz festlegen. Der Tilgungssatz wächst kontinuierlich über die Darlehenslaufzeit. Unsere Finanzierungsprofis raten zu einem Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent zu Beginn. Denn allein über die Tilgung bauen Sie Ihre Restschuld ab, die Zinsen spielen dabei keine Rolle.

Ein hoher Tilgungssatz bietet mehrere Vorteile:

  • die Restschuld wird schneller abgebaut
  • kürzere Laufzeit des Darlehens
  • geringere Zinsbelastung

Wenn von Beginn an eine höhere Tilgung vereinbart wurde, verringert sich die Restschuld viel schneller. Im Umkehrschluss heißt das, dass der Kredit auch schneller abgelöst werden kann. Außerdem erspart Ihnen der Tilgungs-Turbo über die Laufzeit hinweg Tausende von Euro an Zinsen. Denn die Zinsen werden immer auf der Basis der noch vorhandenen Restschuld berechnet.

Nachteile eines hohen Tilgungssatzes – Allerdings führt eine von Beginn an höhere Tilgung natürlich zu einer höheren Monatsrate. Deshalb ist es vor Darlehensabschluss entscheidend einen Kassensturz zu machen und genau zu prüfen, welche monatlicher Rate Sie sich leisten können. Denn schließlich wollen Sie ja die kommenden 20 Jahre nicht auf Urlaub und alle anderen Annehmlichkeiten des Lebens komplett verzichten.


Kredit24 Tipp

Kalkulieren Sie immer einen Sicherheitspuffer von 10 bis 20 Prozent bei den Ausgaben ein. Es könnte ja auch sein, dass sich aus beruflichen Gründen in einigen Jahren Ihre finanzielle Lage verändert und Sie sich dann eine zu hohe Rate nicht mehr leisten können.

Der Tilgungsrechner – So erstellen Sie Ihren Tilgungsplan

Sie planen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses und benötigen dafür ein Darlehen? Dann können Sie mit dem Tilgungsrechner schnell und einfach verschiedene Varianten der Darlehenstilgung durchspielen.

Nach Eingabe der Werte berechnet der Tilgungsrechner nach Ihren Vorgaben Restschuld, Tilgungsbetrag sowie die Laufzeit des Kredits bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Zudem erfahren Sie die monatliche Ratenhöhe, getrennt nach Zins- und Tilgungsanteil. Der persönliche Tilgungsplan schließlich verrät Ihnen, wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit verändern.

Auch Sondertilgungen können in die Berechnung einfließen. So erhalten Sie einen genauen Überblick für verschiedene Varianten, exakt auf Ihre Vermögensverhältnisse und Wünsche abgestimmt.

1. Der Kredit 24 Tilgungsrechner

Tilgungsplan mit dem Tilgungsrechner erstellen
Wie wirkt sich der Tilgungssatz auf Laufzeit und Ratenhöhe aus?

Sie möchten eine schnelle, unkomplizierte Berechnung Ihrer Baufinanzierung mit nur wenigen Eckdaten? Dann ist unser Kredit24 Tilgungsrechner genau das Richtige.

Damit bekommen Sie einfach und schnell einen Überblick, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf Laufzeit und Ratenhöhe auswirken. Eingeben müssen Sie lediglich den Kaufpreis der Immobilie, das vorhandene Eigenkapital, die Sollzinsbindung (5 bis 30 Jahre), den Tilgungssatz (in Prozent) sowie Postleitzahl und Ort der Immobilie. Optional können Sie noch folgende Angaben machen:

  • Vorhaben, z. B. Kauf oder eigenes Bauvorhaben
  • Beruf des Hauptverdieners, z. B. Angestellte/r, Beamte/r
  • Objektart, z. B. Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte
  • Nutzung der Immobilie, z. B. Vermietung, selbst bewohnen

Der Rechner liefert Ihnen dann folgende Daten als übersichtlichen Tilgungsplan:

  • Monatsrate
  • Sollzins
  • Effektiven Jahreszins
  • Darlehensbetrag
  • Kaufnebenkosten

Im Ergebnis können Sie anschließend noch die Laufzeiten im direkten Vergleich gegenüberstellen.

2. Der Kredit24 Profirechner

Er eignet sich besonders für erfahrene Kunden, die weitere Optionen durchspielen wollen. Mit dem Profirechner können Sie zusätzlich die Auswirkungen von Sondertilgungen, einer Tilgungsaussetzung sowie einer Änderung des Tilgungssatzes während der Laufzeit und weiterer Variablen ermitteln. So können Sie sehr genau feststellen, wie sich Sondereffekte auf Laufzeit und Restschuld auswirken.

Der Rechner bietet folgende Optionen:

  • Standard-Tilgung
  • Vorgabe einer bestimmten Monatsrate
  • Komplette Tilgung innerhalb der Sollzinsbindung
  • Komplette Tilgung in XX Jahren
  • Auswirkung eines Tilgungsstopps

Beispiel: hohe und niedrige Tilgungsrate im Vergleich

Das folgende Beispiel zeigt sehr anschaulich, welche Unterschiede sich bei der Variation der Tilgung ergeben. Sie wollen ein Haus für 400.000 Euro kaufen und bringen dabei Eigenkapital in Höhe von 80.000 Euro (Bundesland Hamburg) ein.

Daraus ergibt sich inklusive der Nebenkosten ein Darlehensbetrag in Höhe von 371.000 Euro. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen empfiehlt sich eine Zinsbindung von 15 Jahren. Für unser Beispiel rechnen wir einmal mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung und vergleichen dann mit drei und vier Prozent anfänglicher Tilgung.

Unser kostenloser Tilgungsrechner liefert folgende Ergebnisse (Stand Dezember 2020):

  • Wert/Kaufpreis 400.000 €
  • Eigenkapital 80.000 €
  • Darlehensbetrag 371.000 €
  • Sollzins pro Jahr automatisch
Tilgungssatz 2% 3% 4%
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre
Monatsrate 970,78€ 1.279,95€ 1.586,03€
Gebundener Sollzins p.a. 1,14% 1,14% 1,13%
Effektiver Jahreszins p.a. 1,16% 1,16% 1,16%
Laufzeit 40 Jahre 28 Jahre 22 Jahre
Restschuld 249.681€ 189.020€ 128.545€

Das Ergebnis des Tilgungsrechners zeigt – je höher der Tilgungssatz, desto ...

  • höher die monatliche Rate
  • kürzer die Laufzeit
  • geringer die Restschuld

Variieren Sie bei den selben Eckdaten die Sollzinsbindung auf 20 Jahre, ergeben sich wiederum ganz andere Rahmenbedingungen für Ihre Finanzierung (Stand Dezember 2020).

Tilgungssatz 2% 3% 4%
Zinsbindung 20 Jahre 20 Jahre 20 Jahre
Monatsrate 1.041,89€ 1.338,69€ 1.626,22€
Gebundener Sollzins p.a. 1,37% 1,33% 1,26%
Effektiver Jahreszins p.a. 1,40% 1,36% 1,29%
Laufzeit 38 Jahre 28 Jahre 22 Jahre
Restschuld 200.390€ 116.146€ 33.653€

Das Ergebnis des Tilgungsrechners zeigt im Vergleich zur Sollzinsbindung von 15 Jahren ...

  • eine höhere monatliche Rate
  • höhere Zinskosten
  • eine niedrigere Restschuld

Möchten Sie nun die Ergebnisse mit dem Profi-Rechner noch genauer ermitteln, ergeben sich bei den gleichen Eckdaten die folgenden Ergebnisse (Stand Dezember 2020):

Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr 2% 3% 4%
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre
Gebundener Sollzins p.a. 1,14% 1,14% 1,14%
Monatsrate 970,78€ 1.279,95€ 1.586,03€
davon Zinsen 36,31% der Rate = 352,45€ 27,54% der Rate = 352,45€ 22,18% der Rate = 352,45€
davon Tilgung 63,69% der Rate = 618,33€ 72,46% der Rate = 927,50€ 77,82% der Rate = 1.236,67€
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung 39 Jahre, 6 Monate 28 Jahre, 3 Monate 22 Jahre

Am Ende der Zinsbindung von 15 Jahren:

Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr 2% 3% 4%
Monatsrate 970,78€ 1.279,95€ 1.586,03€
davon Zinsen 24,43% der Rate = 237,20€ 14,03% der Rate = 179,57€ 7,67% der Rate = 121,94€
davon Tilgung 75,57% der Rate = 733,59€ 85,97% der Rate = 1.100,38€ 92,33% der Rate = 1.467,17€
Tilgungssatz p.a. 3,53% 6,99% 13,72%
Restschuld 249.681€ 189.020€ 128.545€
Getilgter Betrag 121.319,89€ 181.979,84€ 242.639,78€
Zinszahlungen gesamt 53.421,11€ 48.411,16€ 43.401,22€

Am Ende des Darlehens (bei gleichbleibendem Sollzins):

Getilgter Betrag 371.000€ 371.000€ 371.000€
Letzte Darlehensrate 40,70€ 251,08€ 130,09€
Zinszahlungen gesamt 90.162,78€ 63.154,13€ 48.656,89€

Empfehlung für die aktuelle Niedrigzinsphase

Die Bauzinsen sind seit ein paar Jahren auf Rekordtiefständen, die Immobilienpreise dafür in manchen Metropolen auf Rekordhoch. Trotz sehr niedriger Zinsen lässt sich bei der Finanzierung jedoch einiges sparen. Allerdings achten viel mehr Immobilienkäufer auf die Zinsen als auf die Tilgungshöhe. Doch gerade dort lässt sich am meisten sparen.

Vor der Finanzkrise 2008 lagen die durchschnittlichen Bauzinsen bei fünf Prozent und darüber. Selbst mit nur einem Prozent Tilgung mussten Immobilienkäufer eine hohe Jahresrate von 6 Prozent des Kreditbetrags verkraften. Der hohe Zinsanteil führte dazu, dass das Darlehen erst nach 30 bis 40 Jahren zurückbezahlt war.
Mit der Finanzkrise 2008 brachen die Zinsen ein und erreichten ein historisches Tief. Für Darlehensnehmer eine sehr günstige Entwicklung.

Zinsersparnis in höhere Tilgung stecken

Immobilienkäufer haben unter diesen Bedingungen zwei Möglichkeiten. Entweder bei gleicher Tilgungsrate die Darlehensrate reduzieren, was dann aber die Laufzeit des Kredits verlängert. Die bessere Variante ist für die meisten Käufer, die eingesparten Zinsen in eine höhere Tilgung zu stecken, wenn das die Einkommenssituation ermöglicht. Wenn irgend möglich sollten Sie wenigstens mit zwei Prozent beginnen. Zudem sollten Sie sich die Niedrigzinsen für möglichst lange sichern und eine Zinsbindung von 15 Jahren wählen, raten unsere Experten. Tipp für den Tilgungsrechner Baufinanzierung: Je niedriger der Zins Ihres Darlehens, desto höher sollte der Tilgungssatz ausfallen.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Wer ein gutes Einkommen hat, kann auch über ein sogenanntes Volltilgerdarlehen nachdenken. Bei dieser Kreditform wird das Darlehen innerhalb der Laufzeit komplett getilgt, es bleibt also keine Restschuld. Das hat folgende Vorteile:

  • häufig gewähren Banken einen Zinsrabatt
  • optimale Zinssicherheit
  • fixe Laufzeit bis zur Volltilgung
  • eine Anschlussfinanzierung entfällt

Der Preis dafür ist allerdings eine höhere monatliche Rate. Damit die Raten nicht zu hoch werden, sollte eine Zinsbindung von mindestens 20 Jahren gewählt werden. Im Tilgungsrechner können Sie auch diese Option leicht durchspielen und schnell die Ratenhöhe ermitteln.

Sondertilgungen nutzen

Wer nicht so viel Geld in die monatliche Tilgung stecken kann, hat dennoch eine elegante Möglichkeit, seine Restschuld schneller zu tilgen und damit einiges an Zinsen zu sparen. Das geht über sogenannte Sondertilgungen. Über Sondertilgungen können Sie, je nach Vereinbarung, bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr zurückzahlen.
Sie machen das immer nur dann, wenn Sie zusätzliches Kapital zur Verfügung haben, etwa aus einer Erbschaft oder einem Gehaltsbonus. Deshalb bei Vertragsabschluss darauf achten, dass Sondertilgungen eingeplant werden. Wie sich Sondertilgungen auf den Schuldenabbau auswirken, können Sie leicht mit dem Profirechner ermitteln.

Wenn Sie auf der Suche nach der optimalen Baufinanzierung noch Fragen haben, wenden Sie sich gerne an unsere erfahrenen Kreditexperten von Kredit24. Wir vergleichen für Sie die Angebote von mehr als 450 Banken und Finanzdienstleistern und finden ganz sicher auch für Ihr Traumobjekt eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung. Kontaktieren Sie uns direkt oder fragen Sie unkompliziert direkt ein unverbindliches und kostenloses Angebot an.

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