Aktuelle Hypothekenzinsen

Zinsvergleich und Entwicklung der Bauzinsen: Planen Sie Ihre Immobilienfinanzierung.

Baufinanzierungen sind aktuell historisch günstig: Die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem Tiefstand. Informieren Sie sich, wie Hypothekenzinsen entstehen und über die Entwicklung der letzten Jahre.

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Hypthekenzinsen

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Hypothekenzinsen sind ausschlaggebend für die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung: Aktuell sind sie auf einem historischen Tiefstand.
  • Wählen Sie den Zeitpunkt der Kreditaufnahme und die Sollzinsbindung mit Bedacht: Kleinste Unterschiede im Zinsniveau haben eine erheblichen Auswirkung auf die Kreditkosten.
  • Kurzfristig können Sie von dem aktuellen Niedrigplateau der Hypothekenzinsen profitieren. Auch mittelfristig sind nur geringe Steigerungen der Hypothekenzinsen zu erwarten.
  • Ein Blick auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen ist wichtig, aber Sie selbst können die Ihnen angebotenen Hypothekenzinsen beeinflussen.

So gehen Sie vor

  • Planen Sie Ihren Finanzierungsbedarf und legen Sie fest, wie hoch die Kreditsumme für Ihre Wunschimmobilie sein muss. Nutzen Sie dafür unseren Baufinanzierungsrechner.
  • Informieren Sie sich in diesem Artikel, wie Hypothekenzinsen zustande kommen, über das aktuelle Zinsniveau sowie die bisherige Entwicklung und worauf Sie bei der Kreditaufnahme achten sollten.
  • Nutzen Sie das Wissen aus diesem Ratgeber und lassen Sie sich von unseren erfahrenen Baufinanzierungsexperten individuell beraten: So schließen Sie das Darlehen mit den für Ihre individuellen Bedürfnisse besten Konditionen ab.

In diesem Ratgeber:

Was sind Hypothekenzinsen?

Der Hypothekenkredit ist die klassische Form der Baufinanzierung. Die Immobilie besichert dabei das Darlehen, der Hypothekenzins ist der Preis für die Kreditaufnahme. Andere Bezeichnungen für Hypothekenzinsen lauten Bauzinsen, Baugeldzinsen oder Immobilienzinsen. Die Bank schlägt diesen Zins auf das Darlehen auf, um ihre Kosten für die Kreditvergabe zu decken. Je niedriger der Zins liegt, desto günstiger ist die Immobilienfinanzierung. Niedrigzinsphasen bieten daher eine gute Gelegenheit für den Hausbau.

Warum sind Hypothekenzinsen häufig niedriger?

Im Vergleich zu anderen Darlehenszinsen fallen Hypothekenzinsen niedriger aus. Teilweise sind die Zinsunterschiede erheblich. Der Grund dafür ist, dass Ihr Darlehen in diesem Fall mit der Immobilie besichert ist. Es erfolgt entsprechend ein Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch. Fallen Sie als Kreditnehmer aus, kann die Bank die Immobilie verwerten. Aus dieser finanziellen Absicherung der Bank resultieren erheblich niedrigere Zinsen.

So haben sich die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren entwickelt

Wer ein Haus baut, kauft oder eine Wohnung finanziert, möchte wissen, ob er sich aktuell in einem Niedrigzinsumfeld bewegt oder ob die Zinsen höher liegen als in den vergangenen Jahren. Ein Blick auf die Tabelle verrät die Entwicklung des allgemeinen Bauzinsniveaus in den vergangenen zehn Jahren jeweils zum Beginn des Jahres bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren:

Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Hypothekenzinsen 3,31 % 2,54 % 2,67 % 1,7 % 1,57 % 1,39 % 1,34 % 1,39 % 0,85 % 0,75 %

Die Zinsen für die Baufinanzierung sind in einem Zeitraum von zehn Jahren bis zum Januar 2021 deutlich gefallen von 3,31 Prozent auf 0,75 Prozent. Aus der Tabelle ist ein klarer Trend ablesbar, lediglich einige Seitwärtsbewegungen sind zu erkennen. Langfristig scheint der Zins aber weiter zu fallen.

Hypothekenzinsen befinden sich auf einem historischen Tief

Für Interessenten an einer Baufinanzierung hat es sich also in der jüngeren Vergangenheit gelohnt, abzuwarten und auf noch niedrigere Zinsen zu hoffen. In der Mitte des Jahres 2019 sind die Zinsen erstmals unter die Marke von einem Prozent gefallen und nähern sich seitdem der Nulllinie. Bei den in der Tabelle aufgeführten Zinsen handelt es sich um allgemein beobachtbare Durchschnittswerte, der individuelle Bauzinsen kann hiervon abweichen. Trotzdem lässt sich schlussfolgern, dass die Baufinanzierung aktuell historisch günstig ist.

Eine einfache Fortschreibung des im Chart erkennbaren Trends ist nicht möglich. Die Betrachtung bezieht sich immer auf die Vergangenheit, Zinserhöhungen in den nächsten Jahren sind nicht auszuschließen. Dennoch ist es für Kreditinteressierte aufschlussreich, in welchem historischen Umfeld sie sich mit ihrem individuellen und aktuellen Bauzins bewegen.

Sind negative Zinsen in der Baufinanzierung möglich?

Ein Traumszenario entwickelt sich für Kauf- und Bauinteressierte, wenn die Bauzinsen in den negativen Bereich sinken. In diesem Fall verursacht die Baufinanzierung keine Kosten, sondern wirft im Gegenteil einen Zinsertrag ab. Doch ist es realistisch, dass am Markt tatsächlich negative Hypothekenzinsen auftreten?

Grundsätzlich ändert sich bei Negativzinsen erst einmal nur das Vorzeichen. Tatsächlich ist mit dieser Änderung für die finanzierenden Banken jedoch ein großer Aufwand verbunden. So sind die IT-Systeme im Allgemeinen nicht auf den Umgang mit negativen Bauzinsen ausgelegt. Eine Abbildung der negativen Zinsen ist also ohne Weiteres nicht möglich.

Außerdem stellt sich die Frage, wie lange eine Negativzinsphase realistisch anhalten kann. Sollte das Zinsniveau nur für einen kurzen Zeitraum unter die Schwelle von null sinken, würde sich der Umstellungsaufwand aus Sicht der Bank nicht lohnen. Die Kredit24 Baufinanzierungsexperten gehen nicht davon aus, dass in absehbarer Zukunft mit Negativzinsen bei Immobilienfinanzierungen zu rechnen ist.

Wie entstehen Hypothekenzinsen?

EZB in FRankfurt bei Sonnenuntergang
Die EZB legt Leitzinsänderungen fest. Welchen Einfluss haben sie auf die Hypothekenzinsen?

Eine wichtige Frage in der Baufinanzierung ist, wie die Hypothekenzinsen mit dem Leitzins zusammenhängen. Der von einer Zentralbank festgelegte Leitzins bestimmt, zu welchen Kosten sich die Geschäftsbanken bei ihrer Notenbank Geld beschaffen können. Im europäischen Raum ist die EZB die zuständige Zentralbank, ihren Sitz hat sie in Frankfurt.

Wenn Sie ein Darlehen für Ihre Immobilienfinanzierung aufnehmen, gehen Sie zu einer Geschäftsbank. Deren Geldaufnahme bei der Zentralbank hängt stark vom durch den Leitzins festgelegten Zinsniveau ab. Die Leitzinsen wirken sich auch auf den Interbankenhandel bzw. den Handel der Geschäftsbanken untereinander und damit auf den Geldmarkt aus. Aufgrund dieses Zusammenhangs liegt es eigentlich nahe, dass der Leitzins den Hypothekenzins direkt beeinflusst. Doch das ist nicht der Fall.

Leitzinsänderungen durch die EZB

Üblich ist die Ankündigung von Leitzinsänderungen durch die EZB lange im Voraus. Bis zur tatsächlichen Änderung vergeht also immer eine gewisse Zeit. Während dieser erhalten die Märkte die Gelegenheit, die Finanzierungszinsen anzupassen. Aus diesem Grund eilen die Hypothekenzinsen in der Regel dem Leitzins voraus und nicht umgekehrt.

Ein weiterer Faktor ist die Langfristigkeit der Immobilienfinanzierung. Sie führt zu einer hohen Stabilität in Hinblick auf die Anlagenverzinsung. Einen einmal eingeschlagenen Trend verlassen Baufinanzierungen viel langsamer als zum Beispiel Tagesgelder oder Festgelder, die kurzfristig verzinst sind. Bei Letzteren sind Zinsausschläge im Moment der Leitzinsänderungen zu beobachten, nicht aber in gleichem Maße bei den Bauzinsen.

Mehr Hintergründe: Einflussfaktoren der Hypothekenzinsen

Wenn Sie das Zustandekommen der Bauzinsen verstehen möchten, müssen Sie sich damit befassen, wie die Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren. Woher erhält die Bank selbst also das Geld für die Baufinanzierung?

Die Steuerung der Refinanzierung erfolgt im Wesentlichen über den Handel mit Pfandbriefen. Pfandbriefe geben die Baufinanzierer an Anleger heraus und beleihen dabei ihre eigenen Immobilienbestände und die ihrer Kunden, deren Immobilien sie als Sicherheiten erhalten haben. Das über die Pfandbriefe aufgenommene Geld geben die Banken an die Kunden für deren Baufinanzierung weiter.

Für das bei den Anlegern geliehene Geld müssen die Banken selbst Zinsen zahlen. Die Bank muss den Bauzins also so kalkulieren, dass er für die Zinsen der Pfandbriefe ausreicht und gleichzeitig eine ausreichende Gewinnkomponente enthält. Aus diesem Grund beeinflusst der Handel mit Pfandbriefen den Hypothekenzins.

Indirekter Einfluss der Leitzinsen auf die Hypothekenzinsen

Damit wird ein Zusammenhang deutlich: Höhere Zinskosten für Pfandbriefe müssen zu höheren Bauzinsen führen. Die Kosten muss die baufinanzierende Bank über ihre kreditnehmenden Kunden einspielen. An dieser Stelle haben die Leitzinsen zumindest einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen.

Senkt die EZB die Leitzinsen, sind kurzfristige Anlagen wie Tagesgelder und Festgelder günstiger. Die Anleger wandern aufgrund der geringeren Zinsen am Geldmarkt auf den Kapitalmarkt ab und erhöhen dort zum Beispiel die Nachfrage nach Staatsanleihen. Steigt deren Nachfrage, können die Staaten höhere Preise für ihre Papiere verlangen. Damit sinken die Zinsen für Staatsanleihen. Da die Pfandbriefe sich ihrer Verzinsung nach an den Staatsanleihen orientieren, sinken also auch deren Zinsen und damit die Zinsen für die Baufinanzierung. Die indirekte Bauzinsbeeinflussung nimmt also folgenden Weg:

Leitzins > kurzfristige Geldmarktanlagen > Staatsanleihen am Kapitalmarkt > Pfandbriefe > Baufinanzierungen

So beeinflussen Sie Ihre individuellen Hypothekenzinsen zu Ihren Gunsten

Einer der wichtigsten Einflussfaktoren im Zusammenhang mit der Baufinanzierung ist die Sollzinsbindung. Sie hat erheblichen Einfluss darauf, wie hoch Ihr individueller Bauzins ausfällt. Die Tabelle stellt die Hypothekenzinsen bei unterschiedlichen Bindungsfristen dar, um den Zusammenhang zu verdeutlichen:

  • Kaufpreis: 300.000 Euro
  • Tilgungssatz: 2 Prozent
  • Wohnort: München
Sollzinsbindung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre
Sollzins 0,45 % 0,42 % 0,89 % 1,06 % 1,13 % 1,17 %

Der Sollzins fällt also mit der Zinsbindungsdauer. Doch was ist der Grund dafür?

Die Sollzinsbindung ist vertraglich festgelegt und schreibt den Zinssatz für eine bestimmte Dauer fest. Während dieses Zeitraums sind Zinsänderungen ausgeschlossen. Das verschafft dem Kreditnehmer Planungssicherheit, finanzielle Überraschungen in Form steigender Zinskosten sind nicht zu befürchten. Im Vertrag legen Sie den Sollzins fest, den Ihnen die Bank zu Beginn der Finanzierung vorschlägt. Wie lange Sie sich binden möchten, liegt in Ihrem eigenen Ermessen.

Wie lange die Zinsbindung erfolgen sollte und ob es sich lohnt, sich die von der Bank vorgeschlagenen Hypothekenzinsen zu sichern, hängt von der weiteren Zinsentwicklung ab. Dabei gelten folgende einfache Zusammenhänge:

  • Kurze Sollzinsbindung: bei hohen anfänglichen Bauzinsen und sinkendem Zinsniveau
  • Lange Sollzinsbindung: bei niedrigen anfänglichen Bauzinsen und steigendem Zinsniveau

Entscheidend ist bei unserer Betrachtung der Einfluss der Zinsbindungsdauer auf die Sollzinsen. Sichern Sie sich ein bestimmtes Zinsniveau für eine lange Zeit, ist damit ein höheres Finanzierungsrisiko für die Bank verbunden. Die Finanzierungssicherheit für den Kreditnehmer muss dieser in Form eines höheren Sollzinses kompensieren. Deshalb steigt der Sollzins mit der Zinsbindungsdauer. Eine höhere Zinsbindung lohnt sich also dann, wenn Sie von deutlich steigenden Zinsen in den nächsten Jahren ausgehen.

Eigenkapital als wichtiger individueller Einflussfaktor

Als Kreditnehmer können Sie das Risiko der Finanzierung auch über den Eigenkapitalanteil steuern. Je mehr eigene Mittel Sie beisteuern, desto geringer ist das Finanzierungsrisiko aus Sicht der Bank. Die Belohnung erhalten Sie in Form niedrigerer Sollzinsen. Die Tabelle verdeutlicht den Zusammenhang:

  • Kaufpreis: 300.000 Euro
  • Tilgungssatz: 2 Prozent
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Wohnort: München
Eigenkapital 40.000 Euro 80.000 Euro 120.000 Euro 160.000 Euro
Sollzins 1,41 % 1,18 % 0,88 % 0,86 %

Die Bonität hat großen Einfluss auf die Hypothekenzinsen

Die Kreditgeber passen den Hypothekenzins individuell für ihre Kunden an und sehen sich deren Bonität genau an. Die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers hat entscheidenden Einfluss auf das Risiko der Finanzierung aus Sicht der Bank und damit auf die Zinsen. Je höher die Bank Ihre Bonität einschätzt, desto geringer ist der angebotene Sollzins.

Folgende Faktoren beeinflussen die Bonität:

  • Einkommen und Vermögen
  • Alter
  • Familienstand und Kinder
  • Beschäftigungsverhältnis
  • Eigenkapital
  • Sicherheiten
  • Zustand und Lage der Immobilie
  • Schufa-Auskunft

Außerdem hängt von der Bonität ab, ob für Sie überhaupt eine Finanzierung infrage kommt oder ob dem Kreditinstitut das Risiko zu hoch ist, dass es zu Ausfällen bei den Rückzahlungen kommt.

Als Privatkunde ist ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung der Klassiker. Mit dieser Finanzierungsvariante entscheiden Sie sich für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben für die Finanzierungsvariante mit der größten Planungssicherheit. Unsere erfahrenen Immobilienfinanzierungsexperten beraten Sie gern, ob Sie sich bei der aktuellen Marktlage hinsichtlich der Hypothekenzinsen für eine kurzfristige Realisierung des Projekts Eigenheim entscheiden sollten. Dies ist nicht zuletzt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation sowie Ihrer Bonität abhängig. Kontaktieren Sie uns einfach direkt persönlich, telefonisch oder per E-Mail oder lassen Sie sich ein unverbindliches und kostenloses Angebot machen. Bei Kredit24 fallen für die Beratung keine Kosten an und Sie nehmen diese so lange in Anspruch, wie Sie diese benötigen. Wir begleiten Sie auf Wunsch auch über Ihre Immobilienfinanzierung hinaus bis zur Anschlussfinanzierung.

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