Forward Darlehen

Forward Darlehen: Zinsen für die Anschlussfinanzierung frühzeitig festschreiben

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich aktuell günstige Zinskonditionen für Ihre Anschlussfinanzierung im Voraus.
  • Ein Forward Darlehen schließen Kreditnehmer 1 bis 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ab.
  • Die Auszahlung der Darlehenssumme beginnt pünktlich zum Auslauf der Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung.
  • Die Phase zwischen Abschluss und Auszahlung wird als Forward-Phase bezeichnet. Je länger diese Zeitspanne, desto höher der Zinsaufschlag der Bank.

So gehen Sie vor

  • Prolongation, Umschuldung oder Forward Darlehen? Informieren Sie sich über die Optionen für Ihre Anschlussfinanzierung sowie deren Vor- und Nachteile in diesem Artikel.
  • Um ein Forward Darlehen abzuschließen, sollten Sie langfristig vor Ablauf der Sollzinsbindung die Entwicklung der Hypothekenzinsen beobachten.
  • Lassen Sie sich von unseren erfahrenen Expertinnen und Experten für Baufnanzierung beraten, welches der richtige Zeitpunkt für ein Forward Darlehen ist und finden Sie die für Sie optimale Anschlussfinanzierung.

In diesem Ratgeber:

Ich will eine Anschlussfinanzierung

0,49 %
Fester Sollzins p.a.
0,52 %
Effektiver
Jahreszins p.a.
Sollzinsbindung in Jahren
Annahmen

Was ist ein Forward Darlehen?

Die meisten Eigenheimbesitzer/-innen finanzieren ihre Wohnung oder ihr Haus mithilfe eines Baukredits und entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen. Nach Ablauf der Sollzinsbindung stellt sich die Frage der Anschlussfinanzierung der Restschuld. Kreditnehmer haben dann verschiedene Möglichkeiten:

  • kostenfreie Ablösung durch Eigenkapital
  • Umschuldung
  • Prolongation
  • Forward Darlehen
Häuserfront weißer Altbau mit Balkonen vor blauem Himmel
Setzen Sie sich frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie auseinander.

Wann ist ein Forward Darlehen für mich interessant?

Es ist ratsam, sich bereits langfristig im Vorfeld damit auseinanderzusetzen, welche Anschlussfinanzierung in Frage kommt, denn ein Forward Darlehen wird bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen. In Niedrigzinsphasen lohnt es sich, diese Finanzierungsvariante zu prüfen: Sie sichern sich frühzeitig einen festen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. So vermeiden Sie eine Abhängigkeit vom aktuell gültigen Zinsumfeld zum Zeitpunkt des Ablaufs Ihrer Sollzinsbindung.

Um sich bereits jetzt auf die Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung vorzubereiten, beantworten wir in diesem Ratgeber alle relevanten Finanzierungsfragen rund um das Forward Darlehen.

Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Prinzipiell unterscheidet sich das Forward Darlehen nicht von einer normalen Anschlussfinanzierung. Es besteht jedoch die Besonderheit, dass Sie das Niveau für den neuen Zinssatz festschreiben, noch bevor das Ende der Zinsbindung für das alte Darlehen erreicht ist. Diesem Vorgehen liegt die Überlegung zugrunde, dass Sie in der nächsten Zeit von einem steigenden Zinsniveau ausgehen. Die Länge der Vorlaufzeit hängt von der Art der gewünschten Finanzierung ab.

1. Wie lange im Voraus schließen Sie ein Forward Darlehen ab?

Eine normale Anschlussfinanzierung beginnt mit dem Ende der Sollzinsbindung. Es gibt die Möglichkeit, sechs bis zwölf Monate vor dem Ablauf eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, dies lassen sich die meisten Banken mit einem Bereitstellungszins bezahlen. Ein Forward Darlehen greift noch früher: Dieses schließen Sie 1 bis 5 Jahre vor der Zinsbindungsfrist ab. Der Vorteil ist ein Plus an Planungssicherheit. Übrigens gibt es Banken, die Ihnen zusätzliche 6 Monate Vorlaufzeit ermöglichen. Meist fallen hierfür Bereitstellungszinsen an, manche Banken erlassen Ihnen diese den kurzen Zeitraum.

Forward Darlehen: Annuitätendarlehen mit Vorlauf

Ebenso wie bei anderen Darlehen für die Baufinanzierung handelt es sich auch beim Forward-Kredit um ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten. Dieses ist für Kreditnehmende besonders praktisch, weil sie mit diesen Monatsraten besser planen können. Mit dem Forward Darlehen kaufen Sie einen Zeitpuffer zwischen Zinszusage und tatsächlichem Darlehensbeginn ein.

2. Was kostet ein Forward Darlehen?

Das kreditgebende Institut stellt Ihnen den Kredit gebühren- und zinsfrei bereit. Ebenso wie Kreditnehmende geht die Bank ein Risiko ein. Während Sie sich gegen potentiell steigende Zinsen absichern und bei einem Zinsanstieg profitieren bzw. sparen, ist bei der Bank das Gegenteil der Fall. Steigen die Zinsen, verliert die Bank Zinseinnahmen. Ihr Plus an Planungssicherheit und das eigene höhere Risiko lässt sich Bank durch einen Zinsaufschlag bezahlen:

Längere Forward-Phase = steigende Kreditkosten

Mit steigender Vorlaufzeit bzw. Dauer der Forward-Phase steigt der Zinsaufschlag. Mit jedem Monat steigen so Ihre Kreditkosten. Schließlich geht das Kreditinstitut das Risiko ein, dass die Refinanzierungskosten später über dem von Kreditnehmenden tatsächlich gezahlten Zins liegen. Das Forward Darlehen ist damit also teurer als eine normale Anschlussfinanzierung.

Closeup Hände einer jungen Frau mit Tachenrechner
Während der Forward-Phase wird ein monatlicher Zinsaufschag fällig.

Rechnen Sie mit einem Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat: Das sind bei einer Forward-Phase von 5 Jahren und einem Aufschlag von 0,03 Prozent ein Plus von 1,8 Prozent auf den Zinssatz. Nutzen Sie unseren Rechner für Anschlussfinanzierungen und spielen Sie verschiedene Szenarien durch. So sehen Sie, ab welchem Zinsniveau sich ein Forward Darlehen zu diesen Konditionen noch lohnt.

Möchten Sie das Forward Darlehen während der Vorlaufzeit kündigen, haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit dazu. Die Bank sieht hierfür jedoch eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung vor. Deren Höhe hängt von der Restschuld ab. Da sie schnell mehrere Tausend Euro betragen kann, ist von einer Kündigung eher abzuraten. Es ist also wichtig, die Forward Finanzierung gründlich zu planen.

3. Der richtige Zeitpunkt für den Vertragsabschluss

Beim Forward Darlehen ist es entscheidend, dass Sie ein Zinstief treffen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben, haben Sie mit dem Forward-Kredit abgesehen vom Zinsaufschlag keinen Nachteil. Steigen die Zinsen in der Folge, vergünstigt sich Ihre Finanzierung entsprechend. Typischerweise gehen Forward Darlehensnehmende daher von steigenden Zinsen aus. Sollte hingegen die Möglichkeit bestehen, dass die Zinsen noch weiter fallen, sollten Sie besser warten oder auf eine Forward-Finanzierung verzichten. Prüfen Sie verschiedene Zinsprognosen und lassen Sie sich beraten, um eine Entscheidung treffen zu können. Unser Team für Baufinanzierungen steht Ihnen auch bei solchen Fragestellungen gern unverbindlich und kostenlos zur Verfügung.

Vorteile und Nachteile eines Forward Darlehens

Sie sind an einem Forward Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung interessiert und möchten wissen, wo die Vorzüge und Schwächen liegen? Wir haben die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsform für Sie zusammengefasst:

Diese Vorteile bietet das Forward Darlehen

  • Aktuelles Zinsniveau sichern: Sie können sich niedrige Zinsen sofort sichern, auch wenn Sie erst später eine Finanzierung durchführen möchten.

  • Planungssicherheit: Sie schützen sich vor steigenden Zinsen in der Vorlaufzeit und wissen genau, wie hoch die Ratenzahlungen und die Kreditgesamtkosten für die Anschlussfinanzierung ausfallen.

  • Neue Zinsbindung: Ebenso wie bei Ihrem alten Darlehen können Sie auch beim Forward Darlehen wieder eine lange Zinsbindung eingehen und es besteht die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen.

  • Kosten: Für das Forward Darlehen fallen keine Bereitstellungskosten an.

Diese Nachteile weist das Forward-Darlehen auf

  • Zinsaufschlag: Mit dem Forward ist ein Zinsaufschlag verbunden, der das Darlehen verteuert. Der Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit.

  • Pflicht zur Abnahme: Gehen Sie den Vertrag ein, sind Sie zur Abnahme des Forward Darlehens verpflichtet. Kündigen Sie trotzdem, ist eine Nichtabnahmeentschädigung fällig.

  • Festgeschriebene Konditionen: Die vereinbarten Konditionen können Sie nicht mehr ändern, sobald der vereinbarte Zeitpunkt erreicht ist.

  • Kosten: Sollte das Zinsniveau weiter fallen, finanzieren Sie zu teuer. In diesem Fall wäre ein normaler Kredit zum aktuellen Marktzins günstiger gewesen.

Tipps: Was ist bei einem Forward Darlehen zu beachten?

Gehen Sie die folgende Liste durch und überprüfen Sie, ob Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung an alles gedacht haben:

  • Planen Sie rechtzeitig: Wenn Sie einfach abwarten, schickt Ihnen die Bank ein paar Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für die Prolongation. Ihre Planungen sollten jedoch bereits früher beginnen. Verfolgen Sie die Zinsentwicklung. Das Forward Darlehen nutzt Ihnen nur dann, wenn Sie rechtzeitig handeln und sich niedrige Zinsen frühzeitig sichern.

  • Nutzen Sie Verhandlungsspielräume: Es kommt bei der Anschlussfinanzierung nicht nur auf niedrige Zinsen an. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie. Versuchen Sie, mit der Bank kostenlose Sondertilgungen auszuhandeln. Tilgungssatzänderungen sollten ebenfalls kostenfrei möglich sein. Im Idealfall ist die Anschlussfinanzierung günstiger als die Erstfinanzierung.

  • Zinsbindung optimieren: Die neuen Zinsen sind deutlich niedriger als das alte Zinsniveau? Passen Sie die Zinsbindung entsprechend an. Je günstiger der Zinssatz, desto länger die Zinsbindungsfrist.

Forward Darlehen einfach berechnen

Eine Beispielrechnung für eine Anschlussfinanzierung verdeutlicht am einfachsten, welche konkreten finanziellen Vorteile und Risiken mit einem Forward Darlehen verbunden sein können. Familie Meier hat eine Immobilienfinanzierung, deren Sollzinsbindung in 3 Jahren ausläuft. Die zu finanzierende Darlehenshöhe (der zu diesem Zeitpunkt perspektivisch ausstehenden Restschuld) beträgt 200.000 Euro.

Wir stellen folgende Szenarien gegenüber:

  • Szenario 1 – Forward Darlehen: Die Familie sichert sich ein Forward Darlehen bei einem aktuellen Marktzins von 1,6 Prozent und erhält den Forward-Kredit inkl. Zinszuschlag mit einem Zinssatz von 2,1 Prozent.

  • Szenario 2 – Prolongation bei steigenden Zinsen: Die Zinsen steigen tatsächlich von aktuellen 1,6 Prozent auf 3 Prozent zum Ende der Sollzinsbindung und die Familie finanziert den Anschlusskredit zu diesen Konditionen.

  • Szenario 3 – Prolongation bei konstanten Zinsen: Die Zinsen bleiben konstant bei 1,6 Prozent bis zum Ende der Sollzinsbindung und die Familie sichert sich diese konstant günstigen Zinsen ohne Zinszuschlag durch ein Forward Darlehen.
Szenario 1:
Forward Darlehen
Szenario 2:
Prolongation steigende Zinsen
Szenario 3:
Prolongation konstante Zinsen
Darlehenssumme 200.000 € 200.000 € 200.000 €
Zinsbindung 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre
Tilgungssatz 3 % 3 % 3 %
Effektiver Jahreszins 2,1 % 3 % 1,6 %
Monatsrate 850,00 € 1.000,00 € 766,67 €
Restschuld 133.299,53 € 130.129,29 € 134.980,32 €
Getilgter Betrag 66.700,47 € 69.870,71 € 65.019,68 €
Zinszahlungen gesamt 35.299,53 € 50.129,29 € 26.980,32 €

Ein Forward Darlehen beinhaltet immer das Risiko, mit der Prognose von steigenden Zinsen nicht richtig zu liegen:

  • Steigende Zinsen: Liegen Sie mit den Konditionen des Forward Darlehens inklusive Zinszuschlag unter dem zum Ende der Sollzinsbindung aktuellen Zinsniveau, sparen Sie Zinskosten ein, in diesem Fall fast 15.000 Euro.

  • Konstante / sinkende Zinsen: Bleibt das Zinsniveau konstant, so liegen Sie mit dem Zinssatz des Forward-Kredits mit Berücksichtigung des Zinszuschlags über den zum Ende der Sollzinsbindung aktuellen Hypothekenzinsen und Ihr Sicherheitsdenken rentiert sich nicht. Durch den Zinszuschlag ist Ihr Kredit über 8.000 Euro teurer, als er hätte sein müssen. Dasselbe gilt für sinkende Zinsen: Im direkten Vergleich verteuert sich Ihr Kredit.

Bei einem Forward Darlehen spekulieren Kreditnehmende auf steigende Zinsen. Nur in diesem Fall haben sie einen Vorteil. Bleiben die Zinsen konstant oder sinken Sie, kostet sie die Zinsentwicklung bares Geld.

Was ist ein unechtes Forward Darlehen?

Bei einem unechten Forward Darlehen beginnt die Sollzinsbindung Ihrer Anschlussfinanzierung mit der Unterzeichnung Ihres Kreditvertrags. Das Forward Darlehen selbst erhalten Sie erst zum Ende der Sollzinsbindung ausgezahlt. Der Zeitraum zwischen dem Abschluss Ihres Darlehens und der Auszahlung ist bereitstellungszinsfrei. Im direkten Vergleich sehen Sie die Unterschiede eines echten und eines unechten Forward Darlehens mit einer Zinsbindung von 10 Jahren:

Echtes Forward Darlehen Unechtes Forward Darlehen
Nach Ende von 3 Jahren Forward-Phase beginnen die 10 Jahre Zinsbindung, der Sollzins ist Ihnen für volle 10 Jahre sicher. Bei Vertragsunterzeichnung beginnen die 10 Jahre Zinsbindung. Nach 3 Jahren bereitstellungszinsfreier Zeit ist Ihnen der Sollzins nur noch für 7 Jahre sicher.

Um die Konditionen realistisch direkt gegenüber stellen und bewerten zu können, müssen Sie darauf achten, dass die Zeiträume vergleichbar sind: In unserem Beispiel ist ein echtes Forward Darlehen mit 3 Jahren Forward-Phase vergleichbar mit einem unechten Forward Darlehen mit 13 Jahren Zinsbindung.

Alternativen zum Forward Darlehen

Mit der Prolongation und der Umschuldung existieren zwei wichtige Alternativen zum Forward Darlehen.

Anschlussfinanzierung als Prolongation

Bei der Prolongation unterbreitet Ihnen die Bank ein Angebot zur Fortsetzung der Finanzierung. Dieser Weg ist besonders bequem, weil Sie sich um nichts kümmern müssen und die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Kreditinstitut verbleibt. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie möglichst wenig Aufwand mit der Anschlussfinanzierung haben möchten und Sie mit konstanten oder sinken Zinsen rechnen.

Abschlussfinanzierung als Umschuldung

Bei der Umschuldung hingegen wechseln Sie zu einem anderen kreditgebenden Institut. Die Motivation liegt auf der Hand: Sie sehen sich nach günstigeren Konditionen um und vergleichen die Angebote verschiedener Banken. Sie müssen also aktiv werden und Angebote einholen. Außerdem ist bei der Baufinanzierung eine Änderung der Grundbucheintragung erforderlich. Für die Änderung der Eintragung der Grundschuld fallen Gebühren an

Bei der Prolongation und der Umschuldung sind Sie vom Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung abhängig. Nur beim Forward Darlehen können Sie steuern, zu welchem Zinsniveau Sie sich erneut binden möchten.

In der Tabelle sehen Sie auf einen Blick, wo die Unterschiede liegen:

Forward Darlehen Prolongation Umschuldung
Aufwand Hoch: komplett neues Darlehen Gering: keine neue Bonitätsprüfung Hoch: bei Wechsel zu anderer Bank ist Eintragung der Grundschuld zu ändern
Zinskosten Bei steigendem Zinsniveau günstiger als die anderen Optionen Aktuelles Zinsniveau Eventuell günstiger als Prolongation bei Wechsel der Bank
Planungssicherheit Hoch: Sie legen das Zinsniveau bereits Jahre vorher fest Gering: Die Bank macht Ihnen ein Angebot Mittel: Sie vergleichen Angebote verschiedener Banken bei aktuellem Zinsniveau

Die Entscheidung, welche Anschlussfinanzierung die für Ihre individuelle Situation beste Finanzierungsoption ist, ist gerade für Laien nicht immer einfach. Unser Rechner für Anschlussfinanzierungen ist ein erster Anlaufpunkt, um sich bei der Fragestellung zu orientieren. Forward Darlehen, Prolongation oder Umschuldung? Die erfahrenen Kredit24 Baufinanzierungsexperten und -expertinnen beraten Sie gern: schnell und vor allem kostenlos und unverbindlich. Kontaktieren Sie uns einfach telefonisch, per-E-Mail oder persönlich oder fordern Sie direkt ein Angebot an.

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