Baufinanzierung umschulden und Zinsen sparen

Wann ist eine Umschuldung sinnvoll und welche Kosten fallen an?

Anschlussfinanzierung, Sonderkündigungsrecht und berechtigtes Interesse: Wann ist eine Umschuldung möglich? Wir erläutern Ihnen Ihre Optionen und zeigen Kosten und Sparpotenzial auf.

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Baufinanzierung umschulden: Optionen, Kosten und Tipps

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Zuge einer Umschuldung wird eine bestehende Baufinanzierung bei einer Bank durch eine neue Kreditvereinbarung bei einem anderen Kreditinstitut abgelöst.
  • Läuft die Zinsbindung der Immobilienfinanzierung ab, ist eine Umschuldung neben der Prolongation und einem Forward Darlehen eine von drei Optionen.
  • Ziel einer Umschuldung ist es für gewöhnlich, bei einem Bankwechsel von günstigeren Finanzierungskonditionen zu profitieren.
  • Eine Umschuldung ist nicht jederzeit möglich, sondern an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die zum Zeitpunkt der Umschuldung gegeben sein müssen.
  • Eine Umschuldung ist mitunter ein komplexer und mehrstufiger Prozess, für den Laien die Expertise qualifizierter Finanzierungsspezialisten in Anspruch nehmen sollten.

So gehen Sie vor

  • Behalten Sie kontinuierlich und spätestens zum Ende der Zinsbindung die Marktlage für Hypothekenzinsen im Blick.
  • Um eine günstige Anschlussfinanzierung zu garantieren, sollten Sie sich mit allen Optionen auseinandersetzen, um entscheiden zu können, ob eine Prolongation, Umschuldung oder ein Forward Darlehen für Sie die optimale Finanzierungslösung ist.
  • Nutzen Sie unseren Rechner für Anschlussfinanzierungen, um alle Szenarien für Ihre Umschuldung oder auch Prolongation durchzuspielen.
  • Vergleichen Sie Angebot und stärken Sie Ihre Verhandlungsposition: Wir beraten Sie unverbindliche und kostenlos und finden für Sie ein individuelles, maßgeschneidertes Angebot.

In diesem Ratgeber:

Umschuldung der Baufinanzierung: Was bedeutet das?

Mit dem Begriff Umschuldung bezeichnet man die Ablösung eines bestehenden Kredits, der durch einen neu abgeschlossenen Kredit ersetzt wird. In der Regel erfolgt im Zuge dieses Vorgangs auch ein sogenannter Gläubigerwechsel – die bisherige kreditgebende Partei wird durch eine andere ersetzt. In den meisten Fällen vollziehen Kreditnehmer/-innen eine Umschuldung, weil sie sich vom neuen Darlehen für sie günstigere Finanzierungskonditionen versprechen, also etwa niedrigere Kreditzinsen, vorteilhaftere Tilgungsraten oder zeitlich besser strukturierte Fälligkeiten.

Eine Umschuldung kann immer dann sinnvoll sein, wenn für den oder die Schuldner/-in die aktuell erzielbaren Kreditkonditionen nachhaltig vorteilhaft im Vergleich zu den Finanzierungskonditionen sind, die er oder sie im Rahmen des bestehenden Kredits erhalten hat. Ob sich eine Umschuldung in Ihrem Fall aber insgesamt lohnt, hängt nicht nur von den nominellen Kreditkonditionen ab, sondern auch von weiteren Faktoren. So fixieren im Normalfall alle Banken Klauseln im Kreditvertrag, die ihnen im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung einen Schadensersatz für die entgangenen Zinseinnahmen zusichern, beispielsweise in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung.

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Die Option zur Umschuldung einer Baufinanzierung ist an verschiedene Bedingungen geknüpft.

Prinzipiell ist eine Umschuldung im Zuge vieler Kreditarten möglich, so zum Beispiel auch bei normalen Ratenkrediten. Da es sich bei Baufinanzierungen jedoch oftmals um sehr langfristige Kredit- bzw. Sollzinsbindungen mit einer Laufzeit zwischen 5 und 30 Jahren handelt, sind die Bedingungen für eine Umschuldung in diesem Zusammenhang oft komplizierter strukturiert.

Regelmäßig kann eine Umschuldung im Rahmen einer Baufinanzierung stattfinden, wenn eine der folgenden Voraussetzungen zutrifft:

  • berechtigtes Interesse gemäß § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

  • Seit vollständiger Auszahlung ist eine Kreditlaufzeit von mindestens 10 Jahren vergangen (Sonderkündigungsrecht gem. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

  • Anschlussfinanzierung: Die vertraglich vereinbarte Zinsbindungsfrist ist abgelaufen.

Optionen für die Anschlussfinanzierung

Nach Ende der Sollzinsbindung besteht für Kreditnehmeende neben der Anschlussfinanzierung durch eine Umschuldung auch die Möglichkeit, mit der bisherigen Bank eine Finanzierung der Restschuld zu vereinbaren. Häufig genutzte Optionen für die Anschlussfinanzierung im Rahmen eines Baukredits sind die Prolongation und das Forward Darlehen.

Wann ist eine Umschuldung möglich?

Bei Baufinanzierungen handelt es sich für gewöhnlich um langfristige Kreditvereinbarungen, die mit Laufzeiten über viele Jahre, oft sogar Jahrzehnte, strukturiert sind. Daher kann das Thema Umschuldung im Rahmen einer Baufinanzierung für Kreditnehmende regelmäßig ein Thema sein, nämlich immer dann, wenn die aktuelle Marktlage für Baufinanzierungen günstigere Konditionen bietet als das Marktumfeld zum Zeitpunkt des ursprünglichen Abschlusses einer Baufinanzierung, spätestens aber zum Ende der Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung. Unabhängig von der gegenwärtigen Marktsituation ist die Umschuldung eines Baukredits jedoch in der Regel an Bedingungen geknüpft, die erfüllt sein müssen, damit ein Gläubigerwechsel vollzogen werden kann.

1. Umschuldung bei berechtigtem Interesse jederzeit möglich

Kreditnehmenden steht gemäß § 490 BGB bei berechtigtem Interesse jederzeit das Recht zu, einen Kreditvertrag vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zu kündigen, sofern bereits sechs Monate seit Erhalt des vollständigen Kreditbetrags vergangen sind.

Die Definition von berechtigtem Interesse ist in diesem Sinne jedoch sehr eng gefasst und damit in der Praxis nicht sehr häufig umsetzbar. Ein Beispiel wäre zum Beispiel der Verkauf der Immobilie, auf die sich die Baufinanzierung bezieht. Darüber hinaus müssen Kreditnehmende bei dieser Art der Kündigung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, sofern es sich um eine Kreditvereinbarung mit fester Zinsbindung handelt. Lediglich Baufinanzierungen mit variabler Verzinsung können mit einer dreimonatigen Frist kostenfrei auf diese Weise gekündigt werden.

2. Umschuldung nach 10 Jahren per Sonderkündigungsrecht

Sind seit der vollständigen Auszahlung des Darlehensbetrages mindestens zehn Jahre vergangen, können Sie eine Baufinanzierung unter Beachtung einer sechsmonatigen Frist kündigen. Diese oft als Sonderkündigungsrecht bezeichnete Möglichkeit ist sogar gesetzlich geregelt, in § 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Daher lässt sich diese Option auch in Anspruch nehmen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen.

3. Umschuldung nach Ende der vertraglichen Sollzinsbindung

Eine Umschuldung können Sie auch dann vornehmen, wenn die Sollzinsbindungsfrist einer Baufinanzierung ausgelaufen ist. Die dann in den meisten Fällen notwendige Anschlussfinanzierung für die noch ausstehende Restschuld des Baukredits kann entweder mit dem ursprünglichen Finanzinstitut erfolgen (Prolongation) oder aber auch mit einem neuen Darlehensgeber abgeschlossen werden. In letzterem Fall gilt es häufig eine Kündigungsfrist von einem Monat zu beachten.


Achten Sie auf Ihre Vertragskonditionen

Neben den genannten Alternativen sollten Kreditnehmer/-innen auch stets sehr genau die spezifischen Vertragskonditionen beachten. Oft sind dort auch individuelle Sonderkündigungsrechte bzw. -möglichkeiten fixiert, die unabhängig von den bereits genannten Optionen unter bestimmten Bedingungen genutzt werden können.

Das sind die Kosten bei einer Umschuldung

Im Zuge einer Umschuldung entstehen für Kreditnehmende in der Regel Kosten, die sie im Vorhinein in ihre Überlegungen miteinbeziehen sollten:

  • Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber
  • Amt- und Notargebühren für die Aktualisierung des Grundbuchs

1. Gebühren für eine Vorfälligkeitsentschädigung

Kündigen Kreditnehmer/-innen eine Baufinanzierung aus berechtigtem Interesse, zum Beispiel aufgrund des Verkaufs der finanzierten Immobilie, dann verlangt die Bank im Normalfall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese soll die entgangenen zukünftigen Zinseinnahmen zumindest teilweise kompensieren. Die Berechnung der letztendlichen Höhe dieser Ausgleichszahlung ist mitunter sehr komplex, nicht gesetzlich fixiert und wird in der Regel durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des jeweiligen Kreditinstituts geregelt.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank hingegen nicht verlangen, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Kreditbetrags bereits mindestens 10 Jahre vergangen sind oder die Frist der Sollzinsbindung der zugrundeliegenden Baufinanzierung bereits ausgelaufen ist. In beiden Fällen dürfen Kreditnehmer/-innen im Zuge einer Umschuldung keine Kosten durch Zusatzgebühren seitens der Bank entstehen.

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Die Umschuldung eines Immobilienkredits ist in der Regel mit Kosten verbunden.

2. Amt- und Notargebühren

Kosten, die für Finanzierende im Zusammenhang mit einer Umschuldung jedoch meistens entstehen, sind Gebühren für einen Notar bzw. eine Notarin und das Grundbuchamt. Da eine Umschuldung in vielen Fällen mit einem Gläubigerwechsel verbunden ist, muss die kreditnehmende Partei die im Grundbuch der Immobilie als Sicherheit eingetragene Grundschuld auf den neuen Gläubiger bzw. die neue Gläubigerin übertragen.

Dieser Prozess muss notariell angestoßen werden: Die entsprechenden gebührenpflichtigen Änderungen beim zuständigen Grundbuchamt werden beantragt. Die Höhe der anfallenden Gebühren ist für gewöhnlich abhängig vom Betrag der eingetragenen Grundschuld bzw. dem zugrundeliegenden Darlehensbetrag.

Alternativen zur Umschuldung: Prolongation und Forward Darlehen

Baufinanzierungen sind meistens langfristig angelegte Kreditvereinbarungen, die insgesamt mit sechsstelligen Wertbeträgen und entsprechenden Zahlungsverbindlichkeiten einhergehen. Entsprechend ist auch das Einsparpotenzial durch die Nutzung günstigerer Finanzierungskonditionen bei dieser Art von Kreditvereinbarungen sehr hoch. Neben einer Umschuldung sollten Sie aber auch immer die Möglichkeit einer günstigen Anschlussfinanzierung in dieser Hinsicht nicht aus den Augen verlieren. Zwei in diesem Zusammenhang häufig genutzte Alternativen sind:

1. Anschlussfinanzierung mit einer Prolongation

Eine Anschlussfinanzierung ist bei Baufinanzierungen grundsätzlich immer dann notwendig, wenn die aktuelle Frist der Sollzinsbindung ausläuft und noch eine Restschuld besteht, die abzubezahlen ist. Der oftmals einfachste Weg zu einer Anschlussfinanzierung ist die sogenannte Prolongation. Hiermit ist nichts anderes gemeint, als die Verlängerung der bisherigen Immobilienfinanzierung bei der gleichen Bank. Lediglich die Finanzierungskonditionen werden neu festgelegt und an das aktuelle Marktumfeld aber auch die gegenwärtige Finanz- und Einkommenssituation des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmerin angepasst.

2. Anschlussfinanzierung mit einem Forward Darlehen

Ist eine Umschuldung aus den bereits genannten Gründen momentan nicht möglich oder aber nicht gewünscht, besteht mithilfe eines Forward Darlehens die Möglichkeit, Planungssicherheit für die Zukunft zu erhalten. Mit einem Forward Darlehen fixiert man praktisch seine Finanzierungskosten in der Zukunft. Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist des bestehenden Darlehens können sich Baufinanzierende so eine Anschlussfinanzierung mit bereits fest definierten Rückzahlungsbedingungen sichern. Vor allem in Niedrigzinsphasen lassen sich so günstige Kosten für eine Anschlussfinanzierung sichern und die Gefahr einer Finanzierungslücke vermeiden.


Verhandlungsposition stärken

Unabhängig davon, ob Sie als Anschlussfinanzierung eine Prolongation oder ein Forward Darlehen ins Auge fassen, geht es im Zuge dessen um die Fixierung neuer Finanzierungskonditionen. Sie sollten im Vorhinein daher in beiden Fällen den Markt sondieren und auch Angebote anderer Banken einholen. Denn Marktkenntnis stärkt mindestens Ihre Verhandlungsposition mit dem bisherigen Finanzinstitut oder bedeutet letztlich den Wechsel zu einer günstigeren Bank mit einer für Sie vorteilhafteren Baufinanzierung. Kontaktieren Sie unser Team für Baufinanzierungen und lassen Sie sich beraten, welche Finanzierungslösung für Sie optimal ist.

Ist eine Umschuldung für mich sinnvoll?

Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist für Baufinanzierende prinzipiell immer dann sinnvoll, wenn sie mit den neuen Finanzierungskonditionen im Vergleich zu den bisherigen Bedingungen nachhaltige Vorteile erlangen. In den meisten Fällen bezieht sich das natürlich auf finanzielle Aspekte. Sind die Finanzierungskonditionen nach der Umschuldung unter finanziellen Gesichtspunkten also günstiger als die ursprüngliche Finanzierungsstruktur, kann eine Umschuldung durchaus sinnvoll sein.


Umschuldung im Niedrigzinsniveau

Besonders im Fall außergewöhnlich niedriger Zinsen, wie sie das aktuelle Marktumfeld ausweist, kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Dies gilt insbesondere für Baufinanzierungen, die schon seit mehr als zehn Jahren bestehen und somit noch in einem Marktumfeld mit wesentlich höheren Hypothekenzinsen abgeschlossen wurden.


Nahaufnahme Hände auf Laptop
Berücksichtigen Sie bei der Umschuldung Ihrer Immobilienfinanzierung alle Kosten.

Neben der strukturellen Ausgestaltung der Baufinanzierung dürfen die Kosten, die zusätzlich im Zuge einer Umschuldung entstehen, nicht außer Acht gelassen werden. Die finanzielle Belastung einer Umschuldung hängt oftmals zum großen Teil davon ab, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung an die bisherige Bank gezahlt werden muss. Dies ist regelmäßig der Fall, sofern die Baufinanzierung noch nicht länger als zehn Jahre besteht und somit ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht besteht oder die vertraglich vereinbarte Zinsbindungsfrist noch nicht erreicht ist.

Steht eine Umschuldung im Raum, sollten Sie also nicht nur sicher gehen, dass die zukünftigen Finanzierungskosten über die noch ausstehende Kreditlaufzeit nachhaltig günstiger für Sie sind, sondern auch, dass die Kosten, die mit der Umschuldung selbst verbunden sind, durch den Gläubigerwechsel und die günstigere Baufinanzierung kompensiert werden.

Ob im Gesamtbild die Umschuldung sinnvoll ist, lässt sich oft erst bei genauerer Betrachtung des konkreten Falls bewerten. Da die dafür notwendige Beurteilung in der Regel fachspezifisches Hintergrundwissen erfordert, wenden Sie sich mit dieser Fragestellung jederzeit kostenlos an unsere Kredit24 Spezialisten und Spezialistinnen, die Sie dahingehend unverbindlich und ausführlich beraten.

Um optimale Konditionen zu finden, alle Eventualitäten und Zusatzkosten zu berücksichtigen und eine Vielfalt an Angeboten zu vergleichen, ist es ratsam, spezialisierte Finanzexperten und -expertinnen hinzuzuziehen. Vereinbaren Sie jederzeit einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin mit Ihrer persönlichen Kredit24 Beraterin bzw. Ihrem Berater und finden Sie günstige und maßgeschneiderte Konditionen für die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung.

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