Budgetrechner: So viel darf Ihre Immobilie kosten

Das Wichtigste in Kürze

Eine sorgfältige Budgetplanung ist der erste Schritt auf dem Weg zur Traumimmobilie: Beginnen Sie mit der Suche erst, wenn Sie Ihren Budgetrahmen kennen.

Wie viel darf die Immobilie kosten? Der kostenlose Budgetrechner kalkuliert, welche Baufinanzierung Sie sich leisten können.

Das Eigenkapital beeinflusst Ihre Kreditkonditionen: Je höher die Eigenmittel, desto günstiger wird das Darlehen.

Ein wesentlicher Kostenpunkt bei Hausbau oder Immobilienkauf sind die Nebenkosten – Sie müssen bei jeder Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden.

So gehen Sie vor:

Informieren: Tilgung, Laufzeit, Zinsen, Beleihung? Auf unserer Website finden Sie Antworten auf Ihre Fragen, Tipps und Erklärungen rund um die Baufinanzierung.
Kalkulieren: Finden Sie heraus, wie Sie mit verschiedenen Stellschrauben Ihre Finanzierung individuell gestalten und Kosten sparen können. Mit dem Baufinanzierungsrechner spielen Sie online verschiedene Varianten selbst durch.
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Vor der Immobiliensuche kommt die Budgetplanung

Endlich mit der Familie ins Grüne ziehen oder in einem geräumigen Loft aufwachen und über die Dächer der Stadt blicken? Wir alle träumen unseren ganz eigenen Traum von den eigenen 4 Wänden. Kaufen oder Bauen, Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, lebendige Großstadt oder beschauliches Dorf, Neubau oder sanierter Altbau: Genau so unterschiedlich wie die Wunschvorstellung ist auch die persönliche finanzielle Ausgangslage.

Alle diese Träume haben eines gemeinsam. Bevor Sie Ihre Sonntage damit verbringen, Wohnungen oder Baugrundstücke zu besichtigen, mit Architekten zu sprechen oder Fertighausanbieter zu kontaktieren: Machen Sie zuerst eine sorgfältige Budgetplanung und vermeiden Sie, dass Ihre Träume platzen.

Die zentrale Frage sollte lauten: Wie teuer darf die Immobilie sein, die ich mir leisten kann? Gehen Sie anders herum an das Projekt Traumhaus heran, nämlich die Finanzierung an die Immobilie anpassen zu wollen, ist die Enttäuschung (meist) vorprogrammiert.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Als Kreditnehmer benötigen Sie langfristige Planungssicherheit, um Ihre Raten entspannt bedienen und Ihre Traumimmobilie auch genießen zu können.

Dreh und Angelpunkt der Immobilienfinanzierung ist die monatliche Rate. Darum steht die Frage nach der finanziellen Belastung, die sich ein Darlehensnehmer leisten kann, auch am Anfang jeder Kalkulation.

So berechnen Sie die monatliche Rate

Um herauszufinden, wie viel Sie jeden Monat bis zur Volltilgung in einen Kredit investieren können, empfehlen wir Ihnen eine Haushaltsrechnung. Stellen Sie alle Einnahmen den Ausgaben gegenüber und machen Sie einen Kassensturz. Seien Sie dabei realistisch und berücksichtigen Sie sowohl regelmäßige als auch unregelmäßige Kosten bzw. Einkünfte.
Die Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen ist das Budget, das Ihnen monatlich zur Verfügung steht. Aber: Die monatliche Rate sollte immer niedriger ausfallen.

Kredit24 Tipp: Nicht zu knapp rechnen!

Dabei sollten Sie nicht zu eng kalkulieren und zukunftsorientiert denken: Auch wenn der Kauf einer Immobilie Ihr größter Traum ist, möchten Sie in den nächsten Jahren auch noch mal in den Urlaub fahren, Ihren Lebensstandard halten und im Alltag nicht jeden Cent umdrehen müssen.

Wie wichtig ist das Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Neben dem monatlich verfügbaren Budget zur Tilgung des Kredits ist der zweite ausschlaggebende Faktor für die Budgetplanung das Eigenkapital. Je mehr eigene Mittel in eine Finanzierung eingebracht werden, desto mehr Immobilie wird sich ein Kreditnehmer leisten können.

Welche Mittel gelten als Eigenkapital?

Das ist relativ schnell erklärt. Berücksichtigt werden können hier im Wesentlichen die folgenden werthaltigen Positionen:

Barvermögen
Sparguthaben auf Girokonten
festverzinsliche Wertpapiere
zuteilungsreife Bausparguthaben
Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen

Darüber hinaus lassen sich selbst erbrachte Bauleistungen, Geldgeschenke (z.B. von Familienmitgliedern) oder beispielsweise ein bereits vorhandenes Baugrundstück einkalkulieren.

Wie viel Eigenkapital sollten Kreditnehmer mitbringen?

Empfohlen ist ein Richtwert von mindestens 20 bis 30 % des Finanzierungsvolumens. Mindestens aber sollten die Mittel für die Kauf- bzw. Baunebenkosten reichen.

Kredit24 Empfehlung

Kreditnehmer sollten nie ihr komplettes Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um stets einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben zu haben. Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Bindung, so dass eine finanzielle Reserve zusätzliche Sicherheit bedeutet.

Welche Vorteile bringt höheres Eigenkapital mit sich?

Das Einbringen eines höheren Betrags an Eigenkapital kann grundsätzlich verschiedenen Zielen dienen:

Darlehensnehmer können sich eine teurere Immobilie leisten: Je höher der Eigenanteil, desto höher wird das Darlehen ausfallen, welches das kreditgebende Institut bereit ist, zu finanzieren.
Mehr Eigenkapital reduziert die Kosten eines Kredits. Da durch den Einsatz von höheren Eigenmittel proportional das Finanzierungsrisiko der Bank sinkt, erhält der Kreditnehmer sein Darlehen zu günstigeren Zinsen und spart so bares Geld.
Nicht die Immobilie, sondern eine kürzere Tilgungsdauer steht im Vordergrund: Je höher der Eigenanteil, desto geringer der Anteil der Mittel, die durch Finanzierung aufgebracht werden – geringeres Darlehen, schneller schuldenfrei.

Da das Finanzierungsrisiko der Bank mit zunehmenden Eigenmitteln sinkt, können Darlehensnehmer ob der höheren Kreditsicherheit mit besseren Konditionen wie niedrigeren Zinssätzen rechnen. Mit prozentual steigendem Anteil des Eigenkapitals sinkt auch die monatliche Belastung der Immobilienfinanzierung, denn so werden die anfallenden Zinskosten eines Kredits vermindert.

Warum macht der Wohnort einen Unterschied bei der Budgetplanung?

Wer baut oder kauft, sollte bei der Kalkulation der Finanzierung die Nebenkosten berücksichtigen.

Hierzu zählen obligatorische Nebenkosten wie:

Grunderwerbsteuer
Notargebühren
Maklerkosten
Grundbuchkosten

Außerdem fallen i.d.R. zusätzliche Nebenkosten an, die von Fall zu Fall unterschiedlich sind:

Umzugskosten
Erschließungs- und Anschlusskosten
Baugutachten

Ein wichtiger Faktor bei der Berechnung einer Baufinanzierung ist die Angabe des Bundeslandes, in dem das Bauprojekt stattfindet bzw. in dem die Wunschimmobilie erworben wird. Egal ob Bau oder Kauf: Der neue Eigentümer, also der Darlehensnehmer, ist verpflichtet, die anfallende Grunderwerbsteuer zu entrichten. Festgehalten wird die entsprechende Vereinbarung im Kaufvertrag.

Während zwar alle Bundesländer eine solche Steuer erheben, variiert die Höhe in den Bundesländern nicht unerheblich. Es gibt durchaus Bundesländern, die sehr viel „teurer“ sind als andere Bundesländer. Dabei orientiert sich der zu entrichtende Steuerbetrag am Kaufpreis der Immobilie: Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Liste der Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die anteiligen Kosten für die Grunderwerbsteuer in der Übersicht, exemplarisch beim Kauf einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro (Stand Februar 2024):

Bundesland	Steuersatz	Grunderwerbsteuer (400.000 € Kaufpreis)
Baden-Württemberg	5,0 %	20.000 €
Bayern	3,5 %	14.000 €
Berlin	6,0 %	24.000 €
Brandenburg	6,5 %	26.000 €
Bremen	5,0 %	20.000 €
Hamburg	5,5 %	22.000 €
Hessen	6,0 %	24.000 €
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	24.000 €
Niedersachsen	5,0 %	20.000 €
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	26.000 €
Rheinland-Pfalz	5,0 %	20.000 €
Saarland	6,5 %	26.000 €
Sachsen	5,5 %	22.000 €
Sachsen-Anhalt	5,0 %	20.000 €
Schleswig-Holstein	6,5 %	26.000 €
Thüringen	5,0 %	20.000 €

Es macht also einen Unterschied, wo Sie sich Ihr neues Zuhause einrichten. Für den Kauf der gleichen Immobilie, in unserem Rechenbeispiel zu einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro, fallen folgende Steuern an:

mindestens 14.000 Euro Nebenkosten Grunderwerbsteuer z.B. in Bayern (entspricht 3,5 Prozent des Kaufpreises)
höchstens 26.000 Euro Nebenkosten Grunderwerbsteuer z.B. Brandenburg (entspricht 6,5 Prozent des Kaufpreises)

Kredit24 Hinweis Grunderwerbsteuerbescheid

Nach Vertragsabschluss haben Sie einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer abzuführen. Der Notar sendet dem Finanzamt direkt nach der Unterzeichnung den Kaufvertrag zu: Sie erhalten dann wiederum vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid.

Budgetrechner: Diese Immobilie können Sie sich leisten

Mit dem Budgetrechner können Sie mit nur 3 einfachen Angaben berechnen, wie hoch der maximale Kaufpreis für Ihre Immobilie sein darf:

Wo möchten Sie kaufen (Bundesland)?
Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit?
Wie hoch ist Ihre mögliche monatliche Rate?

Mit nur einem Klick berechnen Sie so den maximal möglichen Budgetrahmen für Ihren Hausbau oder Ihren Immobilienkauf. Die Berechnung liefert Ihnen schnell und übersichtlich ein Ergebnis , das folgende Positionen berücksichtigt:

maximales Darlehen
Budget für den Immobilienkauf
maximaler Kaufpreis der Immobilie
Sicherheitsabschlag
Maklerprovision
Notar- und Grundbuchkosten
Grunderwerbsteuer

Außerdem erhalten Sie einen Überblick darüber, wie Sie am Ende der Zinsbindung dastehen:

Restschuld
getilgter Betrag
Zinszahlungen insgesamt
Laufzeit bis zur Volltilgung des Darlehens

Zur Orientierung sehen Sie auf einen Blick auch die Grundlagen der Berechnung in der Übersicht:

monatliche Rate
Jahresrate
Sollzins p.a.
Sollzinsbindung
Tilgungssatz p.a.

Probieren Sie es einfach aus und variieren Sie auch bei der möglichen monatlichen Belastung sowie bei der Sollzinsbindung. So werden Sie sehr schnell eine Antwort auf die Frage finden, wieviel Immobilie Sie sich leisten können, und wollen.

Kredit24 Tipp: Vergessen Sie die Sicherheitsreserve nicht!

Als Eigentümer kommen unvorhergesehene Kosten für z. B. Reparaturen oder Mehrkosten für Materialien in der Bauphase auf Sie zu, die Sie als Mieter nicht berücksichtigen mussten. Legen Sie eine Reserve zur Seite, beispielsweite auf einem Tagesgeldkonto. So stellen Sie sicher, dass Sie bei Ihrem Ratenkredit nicht in Zahlungsverzug kommen. Die Kredit24 Experten empfehlen eine Absicherung in der Höhe von ca. 3 bis 6 Netto-Monatsgehältern.

Rechenbeispiel: So beeinflussen Sie den maximalen Kaufpreis der Immobilie

Sie haben mit dem Budgetrechner das wichtigste Werkzeug für die Berechnung Ihres finanziellen Spielraums in der Hand. Wie Sie ganz individuell mit 2 Stellschrauben Einfluss auf Ihren Budgetrahmen nehmen, zeigen wir Ihnen im folgenden Rechenbeispiel für ein Objekt im Bundesland Nordrhein-Westfalen.

Der maximal mögliche Kaufpreis der Immobilie im direkten Vergleich*:

	Monatsrate: 800 €	Monatsrate: 900 €	Monatsrate: 1.000 €	Monatsrate: 1.100 €
Eigenkapital: 50.000 €	245.829 €	271.259 €	296.690 €	322.120 €
Eigenkapital: 60.000 €	254.305 €	279.736 €	305.166 €	330.597 €
Eigenkapital: 70.000 €	262.782 €	288.213 €	313.643 €	339.074 €
Eigenkapital: 80.000 €	271.259 €	296.690 €	322.120 €	347.551 €
Eigenkapital: 90.000 €	279.736 €	305.166 €	330.597 €	356.027 €

* Sollzinsbindung 10 Jahre, Sollzins 2,00, Tilgung 2% (Stand November 2020)

Der maximal mögliche Kaufpreis berechnet sich wie folgt:

Schritt 1:

Maximales Darlehen + Eigenkapital = Budget für Immobilienkauf

Schritt 2:

Budget für Immobilienkauf
- Sicherheitsabschlag
- Maklerprovision
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
= max. Kaufpreis der Immobilie

Mit einem guten Gefühl sind Sie nun Ihrer Traumimmobilie schon einen großen Schritt näher gekommen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie nun noch tiefer in die Detailkalkulation Ihrer Immobilienfinanzierung einsteigen oder auch direkt unverbindlich ein Angebot anfordern.

Wenn Sie Fragen haben oder sich von einem unabhängigen Experten beraten lassen möchten, sind unsere Kredit24 Kreditspezialisten für Sie da – rufen Sie an oder fordern Sie einfach ein unverbindliches und kostenloses Angebot an.

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