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Immobilienfinanzierung

Wie planen Sie eine solide Immobilienfinanzierung und wie viel Eigenkapital sollten Sie einbringen? Rechner. Darlehensarten und wichtige Begriffe

Angebot Immobilienfinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

Für die Immobilienfinanzierung spielen die Höhe des Sollzinses, die Laufzeit und die Zinsbindung eine entscheidende Rolle.

Die Kosten der Immobilienfinanzierung hängen entscheidend von Ihrer persönlichen Situation wie Familienstand oder Gehalt sowie dem verfügbaren Eigenkapital ab.

Jede Finanzierung ist individuell: Wir beraten Sie bei einer auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten Lösung und vermitteln eine günstige Immobilienfinanzierung.

In diesem Artikel:

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Die Verpflichtung der monatlichen Überweisung an einen Vermieter gegen das Gefühl einzutauschen, in seinen eigenen 4 Wände zu wohnen … Für viele Menschen ein Lebenstraum. Gleichzeitig gehört der Bau oder Kauf einer Immobilie zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Selbst kleinere Objekte wie Reihenhäuser kosten mehrere Hunderttausend Euro, bei größeren Häusern bewegen Sie sich in begehrten Wohnlagen nicht selten im Millionenbereich. Egal, ob Sie eine kleine Eigentumswohnung oder eine großzügige Doppelhaushälfte im Blick haben: Bei der Umsetzung des Finanzierungsvorhabens sollten Sie sorgfältig planen und alle Kostenfaktoren realistisch kalkulieren.

Nur wenige sind in der komfortablen Lage, die gewünschte Immobilie in einer Summe mit den verfügbaren Mitteln aus der eignen Tasche zu bezahlen. Die Immobilienfinanzierung über eine Bank ist die Regel: Kreditnehmende gehen eine langfristige finanzielle Verpflichtung ein. Der Klassiker ist das Annuitätendarlehen, denn es bietet den entscheidenden Vorteil der Planbarkeit. Sie zahlen über die gesamte Laufzeit jeden Monat den gleichen Betrag, auch wenn das Ende der Finanzierung erst in zehn, zwanzig oder mehr Jahren erreicht ist.

So gehen Sie vor:
  • Informieren: Tilgung, Laufzeit, Zinsen, Beleihung? Auf unserer Website finden Sie Antworten auf Ihre Fragen, Tipps und Erklärungen rund um die Baufinanzierung.
  • Kalkulieren: Finden Sie heraus, wie Sie mit verschiedenen Stellschrauben Ihre Finanzierung individuell gestalten und Kosten sparen können. Mit dem Baufinanzierungsrechner spielen Sie online verschiedene Varianten selbst durch.
  • Angebot anfordern: Lassen Sie sich beraten! Wir vergleichen die Zinsangebote von über 500 Banken. Bei Kredit24 erhalten Sie kostenlos und unverbindlich ein persönliches Finanzierungsangebot, dass zu Ihnen passt.
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In diesem Artikel:

Die wichtigsten Begriffe rund um die Immobilienfinanzierung

Sie interessieren sich für eine Immobilienfinanzierung und steigen aktuell in die Planungen für den Hauskauf ein? Dann sollten Sie sich mit den wichtigsten Begrifflichkeiten vertraut machen.

1. Sollzinsbindung

Über die Sollzinsbindung erhalten Sie die Möglichkeit, sich ein Zinsniveau vertraglich für eine bestimmte Dauer zu sichern. Änderungen des Marktzinses für die Baufinanzierung spielen während der Zinsbindungsdauer dann keine Rolle mehr. Es ist die Sollzinsbindung, mit der Sie eine höhere Planbarkeit bei der Immobilienfinanzierung erreichen.

Üblich sind Zinsbindungen von 5 bis 30 Jahren. Für eine kluge Finanzierung ist es wichtig, die richtige Dauer zum richtigen Zeitpunkt zu wählen. Dabei gelten folgende Merkregeln:

  • Lange Sollzinsbindung: Die Zinsen sind bei Vertragsabschluss niedrig und Sie gehen von einem steigenden Zinsniveau aus.
  • Kurze Sollzinsbindung: Die Zinsen sind bei Vertragsabschluss hoch und Sie gehen von einem fallenden Zinsniveau aus.

Mit kurzen und langen Zinsbindungsfristen sind spezifische Vor- und Nachteile verbunden. Alles Wichtige hierzu entnehmen Sie der Tabelle:
Vorteile
Nachteile
Lange Sollzinsbindung
  • kein Zinsänderungsrisiko für viele Jahre
  • Restschuld am Ende der Laufzeit geringer
  • höherer Sollzins
  • höhere Monatsraten
Kurze Sollzinsbindung
  • niedriger Sollzins
  • geringere Monatsraten
  • höhere Restschuld am Vertragsende
  • höheres Zinsänderungsrisiko

2. Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Sie für den Immobilienkauf einbringen, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und desto geringer fallen die monatlichen Ratenzahlungen aus. Außerdem ist mit einem hohen Eigenkapitalanteil das Signal für die Bank verbunden, dass das Finanzierungsrisiko geringer ausfällt. Das ist der Grund für die niedrigeren Sollzinsen.

Die Vorteile einer hohen Eigenkapitalaufbringung verdeutlichen die Rechenbeispiele in der Tabelle für eine Laufzeit von zehn Jahren:

Eigenkapitalanteil
40 %
20 %
100-Prozent-Finanzierung
110-Prozent-Finanzierung
Eigenkapital
120.000 €
60.000 €
0 €
0 €
Kaufpreis
300.000 €
300.000 €
300.000 €
300.000 €
Darlehensbedarf
180.000 €
240.000 €
300.000 €
300.000 €
Zusatzkredit für Kaufnebenkosten (10 %)
0 €
0 €
0 €
30.000 €
Effektiver Jahreszins
0,58 %
1,00 %
1,50 %
1,50 %
Effektiver Jahreszins Kaufnebenkosten
-
-
-
3,00 %
Monatsrate Darlehen
453,41 €
674,75 €
875,00 €
875,00 €
Monatsrate Kaufnebenkosten
0 €
0 €
0 €
75,00 €
Monatsraten gesamt
453,41 €
674,75 €
875,00 €
950,00 €

3. Sollzins und Effektivzinssatz

Der Sollzins ist der zu zahlende Zinssatz, so wie er nominal im Vertrag festgelegt ist. Hier sprechen wir vom Nettozinssatz. Dem Sollzins fehlen jedoch die Nebenkosten. Diese sind im Effektivzins enthalten, der deshalb auch Bruttozins heißt. Der Effektivzins bildet die tatsächlichen Kosten realistischer ab und eignet sich daher für den Vergleich von Finanzierungsangeboten.

4. Tilgungsplan

Der Tilgungsplan gehört zu jeder gründlichen Immobilienfinanzierung. Der Tilgungsplan gibt Ihnen die Sicherheit, dass Sie alle Kostenfaktoren sauber geplant und eine Finanzierung in ausreichender Höhe festgelegt haben sowie einen Überblick über die Entwicklung der Restschuld. Sie sehen auf einen Blick, wie hoch die Restschuld zu Beginn eines jeden Monats und eines Jahres ausfällt, wie hoch die Rückzahlungsraten sind und welchen Zins- und Tilgungsanteil die Raten jeweils aufweisen.

Warum ist das wichtig? Die erstellte Übersicht hilft Ihnen dabei, den richtigen Tilgungssatz auszuwählen. Sie sehen sofort, ob die gewählte Tilgung zu niedrig ist oder umgekehrt Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Der Tilgungsplan ist eine essentielle Grundlage, Sie sollten ihm Ihre ganze Aufmerksamkeit schenken.

5. Sondertilgung

Wenn es der mit der Bank geschlossene Darlehensvertrag vorsieht, sind während der Laufzeit Sondertilgungen möglich. Sie nehmen dann Tilgungen zusätzlich zur normalen Monatsrate vor und zahlen das Darlehen schneller zurück.

Sondertilgung: Vorsicht bei Extrazinsen
Nachteile ergeben sich bei Sondertilgungen, wenn die Bank für die Einräumung dieses Rechts Zusatzzinsen verlangt. Diese liegen bei etwa 0,1 bis 0,25 Prozent und sind trotz der geringen Höhe nicht zu unterschätzen. Informieren Sie sich im Vorfeld genau über die Konditionen und machen Sie eine realistische Einschätzung, ob, wie häufig und in welcher Höhe Sondertilgungen für Sie in Frage kommen.

Wie finanziere ich als Single oder ohne Eigenkapital?

Die Immobilienfinanzierung kann eine Herausforderung sein, wenn keine optimalen Bedingungen zum Beispiel in Form von viel Eigenkapital vorliegen. Liegt der Eigenkapitalanteil deutlich unterhalb der empfohlenen Grenze von 20 Prozent oder müssen Sie die Immobilie alleine finanzieren, sind passende Lösungen gefragt.

So finanzieren Alleinstehende ihre Immobilie

Eigentumswohnungen sind bei vielen Alleinstehenden gefragt, denn Sie versprechen viel Freiraum und persönliche Entfaltungsmöglichkeit. Wer alleine finanziert, hat dafür jedoch nur ein Einkommen zur Verfügung und ist damit stärker eingeschränkt als Paare. Eine entsprechende Einkommenshöhe ist daher für Alleinstehende oder Alleinfinanzierende noch wichtiger.

Grundsätzlich gilt: Für die Bank spielt es eine untergeordnete Rolle, ob Sie alleine oder zu zweit eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten. Wichtig ist hingegen eine saubere Planung der Rückzahlung. Eine Tilgungsrate zwischen zwei und drei Prozent stellt eine gute Balance zwischen Tilgungsgeschwindigkeit und Ratenhöhe her. Außerdem sollten die monatlichen Raten nicht mehr als 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens beanspruchen. Dann bleibt genug Spielraum, um alle weiteren Kosten des Lebensunterhalts stressfrei abzudecken.

Besonders wichtig ist bei Alleinfinanzierenden das Eigenkapital. Die Empfehlungen gehen dahin, dass Alleinstehende mehr Eigenkapital ansparen sollten. Fällt bei einem Paar ein Gehalt weg, können Sie immer noch mit dem verbliebenen Gehalt tilgen. Das ist beim Single nicht der Fall. Aus diesem Grund sollte der Eigenkapitalanteil bei 30 bis 40 Prozent statt bei 20 Prozent liegen.

Die Immobilienfinanzierung für junge Familien

Junge Familien stehen bei der Immobilienfinanzierung vor besonderen Herausforderungen. Zu den Kosten für den Immobilienkredit kommen die Ausgaben für die Kinder hinzu, und wer am Anfang seiner beruflichen Karriere steht, hat häufig ein niedrigeres Gehalt. Verfügbare Förderungen sind daher gerade für junge Familien wichtig. Hier sieht der Staat besondere Instrumente vor.

Relevant ist zum Beispiel das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Die Förderung erstreckt sich auf Neubau-Eigenheime, den Kauf bestehender Immobilien ebenso wie auf Modernisierungen und Instandsetzungen. Welche konkreten Förderungen hier möglich sind, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. So fördert Baden-Württemberg zum Beispiel Familien, die eine Immobilie bauen, kaufen oder umbauen möchten. Das Förderungsprogramm heißt "Z15-Darlehen". Vergleichbare Programme existieren in anderen Bundesländern.

Kann ich ohne Eigenkapital überhaupt eine Immobilie kaufen?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital durchzuführen. In diesem Fall sprechen wir von einer 110-Prozent-Finanzierung. Die Bank muss die gesamte Kaufsumme und die Kaufnebenkosten voll finanzieren und trägt damit ein deutlich höheres Risiko.

Es ist auch möglich, nur den Kaufpreis voll zu finanzieren. In diesem Fall sprechen wir von einer 100-Prozent-Finanzierung und Sie übernehmen als Käufer die Nebenkosten. Die Nebenkosten umfassen folgende Bestandteile:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuch
  • Maklergebühren

Die Bezeichnung 110-Prozent-Finanzierung stammt daher, dass die Kaufnebenkosen zumeist zwischen 10 und 15 Prozent liegen. Eine solche Vollfinanzierung ist gerade in einem Niedrigzinsumfeld möglich. Sie ist allerdings nur bei einem hohen Einkommen zu empfehlen, um die höheren Monatsraten stemmen zu können.

Förderungen durch KfW und BAFA

Bei der Immobilienfinanzierung sind vielfältige Förderungen möglich. Diese teilen sich in Kredite und Zuschüsse auf. Den Kredit zahlen Sie zurück, den Zuschuss dürfen Sie behalten. Sie sollten alle Möglichkeiten nutzen, um den Finanzierungsbedarf zu senken und günstiger an Ihre Traumimmobilie zu gelangen.

In Hinblick auf die Förderungen sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für Sie in der Baufinanzierung am wichtigsten. Machen Sie sich mit den Möglichkeiten vertraut, die Ihnen der Staat bietet.

Das sind die Fördermöglichkeiten der KfW

Für den Kauf oder Bau eines Eigenheims sieht die KfW das Wohneigentumsprogramm mit der Nummer 124 vor. Typisch sind die niedrigen Zinssätze, die mit diesen Darlehen verbunden sind. Der Kreditbetrag reicht bis zu einer Höhe von 100.000 Euro (Stand: März 2021) und setzt voraus, dass Sie die Immobilie selbst nutzen. Der entscheidende Punkt bei den KfW-Förderungen ist, dass Sie die einzelnen Programme teilweise miteinander kombinieren können. Auf diese Weise erreichen Sie eine höhere Finanzierungssumme.

Diese Förderungen bietet das BAFA an

Das BAFA konzentriert sich auf die Förderung von erneuerbaren Energien und Investitionen in das Haus, die damit in Zusammenhang stehen. Förderbar sind zum Beispiel thermische Solarkollektoranlagen, Biomasse-Zentralheizungen oder Wärmepumpen.

Förderungen so früh wie möglich beantragen

Bei den oben aufgeführten Förderungen und bei Förderungen im Allgemeinen lohnt sich die möglichst frühe Beantragung. Das BAFA zum Beispiel gewährt die Zuschüsse nur dann, wenn Sie den Antrag vor Beginn der Umsetzung der Maßnahmen gestellt haben. Außerdem laufen viele Förderprogramme irgendwann aus und stehen nicht mehr zur Verfügung. Hier gilt es, rechtzeitig aktiv zu werden.

Immobilienfinanzierung: Diese Darlehensarten gibt es

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form in der Immobilienfinanzierung. Es existieren jedoch weitere Darlehensformen, die Sie kennen sollten. Wir stellen Ihnen weitere Formen der Immobilienfinanzierung kurz vor.

1. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen weist Monatsraten in gleichbleibender Höhe über die gesamte Laufzeit auf. Hinzu kommt die Verschiebung des Zins- und Tilgungsverhältnisses: Bei diesem Darlehen tilgen Sie zu Beginn der Laufzeit relativ viel, was die Zinskosten senkt. Wenn Sie am Anfang mehr tilgen, bleibt am Ende weniger Restschuld übrig, auf die Sie Zinsen zahlen müssen. Konkret profitieren Sie also von einer sinkenden Zinsbelastung mit jeder Ratenzahlung.

2. Bausparsofortdarlehen

Bei dieser Finanzierungsform handelt es sich um eine Vorfinanzierung für den Bausparvertrag. Erreicht der Bausparvertrag die sogenannte Zuteilungsreife, zahlen Sie damit das Darlehen zurück. Die Finanzierung findet in zwei Etappen statt, weil das Bauspardarlehen direkt an das Sofortdarlehen anschließt. Bei der Auswahl von Finanzierungsangeboten ist es wichtig, den gesamten Effektivzins für Vorfinanzierung und den Bausparvertrag zu betrachten, um die Vergleichbarkeit mit anderen Optionen herstellen zu können.

3. Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen startet die Finanzierung später, den Zinssatz legen Sie sofort fest. Das ist ideal, wenn Sie eine laufende Immobilienfinanzierung erst zu einem späteren Zeitpunkt ablösen möchten, der Zinssatz aber aktuell verlockend günstig ist. Das Risiko steigender Zinsen schließen Sie damit aus.

Mit unserem Baufinanzierungsrechner verschaffen Sie sich einen ersten schnellen Überblick, wie Sie Ihre individuelle Immobilienfinanzierung gestalten können. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch und sehen Sie, wie unterschiedliche Tilgungsraten, Laufzeiten und Sollzins ebenso wie die Höhe des Eigenkapitals Ihre Finanzierung beeinflussen.

Unsere Spezialisten für Immobilienfinanzierungen beraten Sie gern und unterstützen Sie bei der Beantwortung Ihrer Fragen. Sie suchen eine günstige Immobilienfinanzierung? Lassen Sie sich ein unverbindliches und kostenlosen Angebot machen oder melden Sie sich einfach direkt bei uns: Eine E-Mail oder ein Anruf genügen und wir besprechen gemeinsam mit Ihnen, wie eine optimale Finanzierungslösung aussehen kann.

 
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Karolin Winkelmann
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