Annuitätendarlehen: Rechner & Ratgeber

Einfach erklärt & schnell berechnet: So funktioniert ein Annuitätendarlehen.

Was ist ein Annuitätendarlehen und worauf sollte man achten? Tilgungsrate, Zinsanteil und Sollbindung spielen eine wichtige Rolle: Jetzt Annuitäten Rechner nutzen und mit Kredit24 die günstigste Baufinanzierung finden.

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Annuitätendarlehen: Immobilienkredit mit Planungssicherheit

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Annuitätendarlehen ist mit konstanten Monatsraten und Sollzinsbindung die Form der Baufinanzierung mit der höchsten Planungssicherheit.
  • Während der Laufzeit verschiebt sich das Verhältnis von Zinsanteil und Tilgungsanteil.
  • Kleinste Unterschiede bei der Tilgungsrate haben einen großen Effekt auf die Gesamtkosten des Immobiliendarlehens.

So gehen Sie vor

  • Was ist ein Annuitätendarlehen und wie funktioniert es? Informieren Sie sich in diesem Ratgeberartikel.
  • Mit unserem Annuitätenrechner berechnen Sie Ihr Annuitätendarlehen und verschaffen sich einen Überblick über Zinssatz, Sollzinsbindung und Tilgungsrate
  • Lassen Sie sich beraten: Unsere Kredit24 Spezialisten für Immobiliendarlehen finden gemeinsam mit Ihnen das günstigste Angebot für Ihr Annuitätendarlehen.

In diesem Ratgeber:

Annuitätendarlehen: Favorit bei der Immobilienfinanzierung

Der Traum vom Eigenheim – ein restauriertes Landhaus, ein gemütliches Reihenhaus am Stadtrand, eine top sanierte Altbauwohnung mit Parkblick oder ein Einfamilienhaus mit Garten und Schaukel für die Kinder … Die Träume der Menschen haben unterschiedliche Quadratmeterzahlen, Lagen und Ausstattungen. Die Gemeinsamkeit: Für viele Menschen ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung eines der größten Projekte im Leben.

Es geht um viel Geld und eine hohe monatliche und vor allem langfristige finanzielle Belastung. Meist reichen die Eigenmittel für den Kauf nicht aus. Das Fremdkapital können sich zukünftige Eigenheimbesitzer in Form eines Kredits von einer Bank leihen. Der Klassiker unter den Immobilienfinanzierungen ist dabei das Annuitätendarlehen.

Annuitätendarlehen einfach erklärt

Kreditnehmer, die ein Annuitätendarlehen aufnehmen, entscheiden sich mit dieser Finanzierungsvariante für die Form des Immobiliendarlehens mit der größten Planungssicherheit.

Sie zahlen über den gesamten Zeitraum der Sollzinsbindung gleichbleibend hohe monatliche Raten, die sogenannten Annuitäten. Jede Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Über den Tilgungszeitraum verschiebt sich das Verhältnis: Mit von Monat zu Monat sinkender Restschuld wird der Zinsanteil der Rate geringer und der Tilgungsanteil wächst.

Vorteile eines Annuitätendarlehens

Diese Finanzierungsvariante ist insbesondere wegen ihrer Planungssicherheit und Transparenz so beliebt.

  • Kreditnehmer wissen genau, wie hoch die monatlichen Raten sind. Diese sind konstant und ändern sich nicht.

  • Während der Sollzinsbindung garantiert die Bank einen festen Zinssatz. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen ist das ein großes Plus: Steigen die Zinsen wird das Annuitätendarlehen weiter zum vereinbarten Zinssatz bedient.

  • Wer sich einen Tilgungsplan zur Verfügung stellen lässt, kennt zu jeder Zeit den Zinsanteil und den Tilgungsanteil der monatlichen Raten.

  • Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist bereits mit der Unterzeichnung der Kreditvertrags bekannt. So können Sie sich als Schuldner frühzeitig mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.

Nachteile eines Annuitätendarlehens

Planungssicherheit und Kontinuität bringen auch Nachteile mit sich, denn man büßt dafür auf der anderen Seite Flexibilität ein.

  • Mögliche Sondertilgungen müssen im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. In welcher Höhe, wann und wie oft dies möglich ist, wird dann Teil der Kreditvereinbarung.

  • Möchten Kreditnehmer vor- bzw. frühzeitig tilgen oder die Immobilie verkaufen, werden Gebühren in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

So beeinflussen Zinssatz und Tilgung die Kosten des Annuitätendarlehens

Kreditnehmer, die ein Annuitätendarlehen aufgenommen haben, zahlen ihre Kreditschuld in monatlich gleichbleibend hohen Raten ab. Wie bereits erwähnt setzen sich diese aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen.

Die Zinsen fallen auf den Darlehensbetrag an, den der Kreditnehmer der Bank schuldet. Mit jeder Rate verringert sich die noch ausstehende Restschuld. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil im Laufe der Zeit stetig ab, während der Anteil der Rate, mit der die Rückzahlung des Immobiliendarlehens geleistet wird, kontinuierlich steigt.

Einfamilienhaus mit Terrasse Außenansicht
Mit der richtigen Tilgungsrate sparen Sie beim Immobiliendarlehen bares Geld.

Welchen Tilgungssatz soll ich wählen?

Die wichtigste Stellschraube für einen günstigen Immobilienkredit ist der Zinssatz. Allerdings gilt es zu beachten, dass nur in Kombination mit dem richtigen anfänglichen Tilgungssatz auch eine günstige Baufinanzierung zustande kommt.

Die anfängliche Tilgungsrate hat einen entscheidenden Einfluss auf die Kosten Ihres Annuitätendarlehens: Schon kleinste Unterschiede haben einen großen Kosten- bzw. Spareffekt . Fällt die die anfängliche Tilgungsrate zu niedrig aus, hat dies einen negativen Effekt auf Ihren Zinsaufwand und die Kosten für Ihren Immobilienkredit steigen. Um den Zinsaufwand insgesamt so gering wie möglich zu halten, sollten Sie eine möglichst hohe Tilgungsrate wählen. Dabei gilt es allerdings, realistisch zu bleiben und sich nicht zu übernehmen: Welche monatliche Rate können Sie sich auch langfristig leisten?

Je höher die Tilgungsrate, desto schneller ist das Darlehen getilgt und desto kürzer fallen Zinsen auf einen schneller sinkenden Darlehensbetrag an. Unsere Baufinanzierungsexperten raten: Suchen Sie sich die zu finanzierende Immobilie danach aus, dass Sie sich bei der notwendigen Darlehenshöhe mit den Ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln eine Tilgungsrate von 3 Prozent oder idealerweise sogar 4 Prozent leisten können. So ist Ihr Darlehen innerhalb einer kürzeren Laufzeit bedient und die Gesamtkosten für Ihren Kredit fallen niedriger aus.

Beispielrechnungen: Tilgungsraten im Vergleich

Familie Meier erwirbt mit 50.000 € Eigenkapital im Rücken eine Immobilie im Wert von 300.000 € im Westen Berlins.

  • Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
  • Darlehensbetrag: 284.710 Euro
  • Nebenkosten: 34.710 Euro
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Sollzins: 1,33 Prozent

Am Ende der Zinsbindung von 15 Jahren ergibt sich folgende Berechnung (Stand März 2021):

Anfänglicher Tilgungssatz: 2 Prozent 3 Prozent 4 Prozent
Monatsrate: 790,07 € 1.027,33 € 1.264,59 €
Restschuld: 190.238,79 € 143.003,19 € 95.767,58 €
Getilgter Betrag: 94.471,21 € 141.706,81 € 188.942,42 €
Tilgungssatz p.a.: 3,65 % 7,29 % 14,52 %
Zinszahlungen gesamt: 47.741,44 € 43.212,33 € 38.683,23 €

Die Berechnung zeigt: Je höher der anfängliche Tilgungssatz, desto …

  • geringer die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung
  • höher die monatliche Rate
  • geringer die insgesamt geleisteten Zinszahlungen

Bei selber Darlehenshöhe spart Familie Meier bei einer anfänglichen Tilgungsrate von 4 Prozent gegenüber einer Tilgungsrate von 2 Prozent insgesamt bereits 9.058,21,76 Euro an Zinszahlungen zum Ende der Zinsbindung. Diese Ersparnis bedeutet für sie allerdings auch eine monatlich höhere Belastung von 474,52 Euro. Um sich das Sparpotential von gut 9.000 Euro zu sichern bzw. leisten zu können, muss die Familie jeden Monat fast 500 Euro tiefer in die Tasche greifen.

Bei der Entscheidung, welcher Tilgungssatz bei welchem Budget und welcher Darlehenshöhe das am effizientesten optimierte Annuitätendarlehen ergibt, unterstützen Sie unsere versierten Baufinanzierungsexperten gern, kontaktieren Sie uns einfach unverbindlich für ein Beratungsgespräch.

Annuitätendarlehen: Diese Rolle spielt die Sollzinsbindung

Ein Annuitätendarlehen ist nicht zuletzt wegen der geringen Risiken so beliebt. Beim Abschließen Ihres Immobiliendarlehens entscheiden Sie sich, für welchen Zeitraum Sie einen Zinssatz festschreiben möchten. Üblich sind dabei Zeiträume zwischen 5 und 30 Jahren. Je länger die Sollzinsbindung und je höher die anfängliche Tilgungsrate, umso niedriger wird zum Zeitpunkt der ablaufenden Zinsbindung die Restschuld sein.

Die Sollzinsbindung schützt Kreditnehmer vor steigenden Zinsen am Markt. Während der gesamten Dauer der Sollzinsbindung zahlen Sie den vereinbarten Zinssatz, auch wenn die Zinsen steigen. Auf der anderen Seiten kann dies auch bedeuten, dass bei sinkenden Zinsen der vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinsniveau liegt. Das Plus an Sicherheit lassen sich Banken bei längeren Sollzinsbindungen allerdings auch bezahlen. Nutzen Sie unseren Annuitätenrechner und variieren Sie bei gleichbleibender Darlehenshöhe die Zinsbindung. So orientieren Sie sich schnell, welche Sollzinsbindung für Ihre Bedürfnisse die beste Lösung ist.

Welche Sollzinsbindung soll ich wählen?

Je niedriger das aktuelle Zinsniveau und je stärker Ihr Sicherheitsbedürfnis, desto länger sollte die Sollzinsbindung ausfallen. Entscheiden Sie sich wiederum für eine sehr kurze Sollzinsbindung, werden Sie sich als Kreditnehmer nach einem verhältnismäßig kurzen Zeitraum bereits um die Anschlussfinanzierung der Restschuld kümmern müssen. Unsere Kreditexperten beraten Sie bei der Entscheidung.

Eine typische Frage

Wie hoch müssten die Zinsen zum Ablauf der Zinsbindung sein, damit es sich lohnt, eine eher lange Zinsbindung festzuschreiben?

Beispielrechnung Sollzinsbindung: Laufzeiten im Vergleich

Wir bleiben bei Familie Meier. Mit unserem Annuitätenrechner ermitteln wir folgende Konditionen für ein Annuitätendarlehen bezüglich der Sollzinsbindung im Vergleich (Stand März 2021):

  • Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
  • Darlehensbetrag: 284.710 Euro
  • Nebenkosten: 34.710 Euro
  • Tilgungssatz: 2 %
Sollzinsbindung: 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre
Gebund. Sollzins: 0,93 % 1,66 % 1,98 %
Effektiver Jahreszins: 0,96 % 1,69 % 2,01 %
Monatsrate: 695,17 € 868,64 € 944,29 €
Restschuld: 225.060 € 149.800 € 51.669 €

Bei gleichbleibendem Tilgungssatz und identischer Darlehenshöhe verändert sich das Annuitätendarlehen bei längerer Sollzinsbindung wie folgt:

  • höhere monatliche Belastung
  • geringere Restschuld
  • höherer Sollzins und effektiver Jahreszins

Beachten Sie dabei: Je länger Sie sich Zeit nehmen, um Ihren Kredit abzuzahlen, desto teurer wird der Kredit. Sie benötigen länger, um die Restschuld zu tilgen und zahlen über einen längeren Zeitraum einen höheren Zinssatz auf eine langsamer sinkende Restschuld.


Frühzeitige Lösung der Zinsbindung

Möchten Sie sich auf Grund unvorhergesehen sinkender Zinsen doch frühzeitig aus der Zinsbindung lösen, so ist dies erst nach 10 Jahren Laufzeit vor Ende der Zinsbindungsfrist möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung an das kreditgebende Institut fällig wird.

Was ist der Unterschied zwischen einem Tilgungsdarlehen und einem Annuitätendarlehen

Tilgungs- und Annuitätendarlehen weisen viele Gemeinsamkeiten auf. Beide sind mit einem Zins versehen und Sie müssen regelmäßige Zahlungen leisten, um den Kredit zu tilgen. Der entscheidende Unterschied besteht in der Höhe der Raten und wie sich diese über die Laufzeit verteilen. Anders als beim Tilgungsdarlehen bleiben die Rückzahlungsbeträge beim Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit konstant. Das erreicht die Bank, indem sie die Zinszahlungen so auf die Gesamtzahl der Monatsraten verteilt, dass sich gemeinsam mit dem Tilgungsanteil immer der gleiche Betrag ergibt.

Beim Tilgungsdarlehen bleibt nicht die Monatsrate, sondern der Tilgungsanteil immer gleich. Das hat Einfluss darauf, wie Sie Ihren Kredit zurückzahlen. Beim Tilgungsdarlehen sinkt die monatliche Belastung über die Laufzeit hinweg. Bei der Annuität hingegen liegt der Zinsanteil zu Beginn der Laufzeit besonders hoch und verringert sich mit der Zeit.

Für wen lohnt sich also welcher Kredit?

Das Tilgungsdarlehen ist die richtige Wahl, wenn Sie Geld sparen möchten, denn es ist etwas günstiger als das Annuitätendarlehen. Annuitäten sind beliebt, weil die Raten immer gleich bleiben und damit gut planbar sind. Aufgrund der einfacheren Handhabbarkeit, Transparenz und Verständlichkeit ist das Annuitätendarlehen häufig die bessere Wahl. Bei den meisten Ratenkrediten auf dem Markt handelt es sich um solche Annuitätendarlehen.

Sondertilgungen beim Annuitätendarlehen

Um Ihr Annuitätendarlehen flexibler zu gestalten gibt es die Möglichkeit, zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten monatlichen Raten sogenannte Sondertilgungen zu leisten.

Mit zusätzlich zu den monatlichen Raten geleisteten Sonderzahlungen tilgen Kreditnehmer ihr Immobiliendarlehen schneller, denn so verringern sie die Restschuld auf einen Schlag. Ein Bonus vom Arbeitgeber, eine Erbschaft oder gewinnbringend verkaufte Aktien: Wer sich die Option einer Sonderrückzahlung offenhalten möchte, um während der Zinsbindung einen höheren Betrag außer der Reihe zu tilgen, sollte dies bereits bei Vertragsunterzeichnung vereinbaren.

Bei den meisten Banken sind Sondertilgungsrechte bis zu 5 Prozent der Kreditsumme kostenlos. Erweiterte Sondertilgungsrechte sind bei den meisten Banken mit Aufschlägen verbunden. Informieren Sie sich bei Vertragsabschluss.

Kredit24 Tipp zum Sondertilgungsrecht

Seien Sie realistisch: Die meisten Kreditnehmer überschätzen sich, was die Häufigkeit und die Höhe angeht, mit der Sie während der Vertragslaufzeit ihre Immobiliendarlehens tatsächlich Sondertilgungen zahlen werden. Überlegen Sie sich also gut, ob Sie die zusätzlichen Kosten in Kauf nehmen möchten, die über die kostenlosen Sondertilgungsrechte hinaus vom kreditgebenden Institut mit Gebühren einher gehen.

Ein Immobiliendarlehen sollte gut durchdacht sein. Lassen Sie sich von unseren Kredit24 Baufinanzierungsexperten beraten, ob ein Annuitätendarlehen für Ihr Bauvorhaben oder Ihren Immobilienkauf die richtige Entscheidung ist. Welcher Zinssatz, welche anfängliche Tilgungsrate und welche Zinsbindung ist für Sie die optimale Lösung? Wir beraten Sie kostenlos und finden mit Ihnen gemeinsam das günstigste Angebot. Rufen Sie uns an oder fordern Sie einfach ein unverbindliches Angebot für Ihr Immobiliendarlehen an.

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