Hausfinanzierung

Was die Wunschimmobilie genau kosten darf, hängt immer von der finanziellen Situation der Hauskäuferin oder des Hauskäufers ab. Ist diese geklärt, lässt sich ein konkretes Budget ermitteln.

Normalerweise besitzen Hauskauf-Interessierte nicht das Kapital, um ein Eigenheim direkt erwerben zu können. Die Lösung liegt auf der Hand: der Abschluss einer Hausfinanzierung. Hierbei stellt die Bank einen Großteil des benötigten Geldes für den Immobilienkauf bereit. Mit diesem lässt sich das Haus im Grünen oder die moderne Stadtwohnung sofort kaufen. Zur Rückzahlung des Baukredits überweisen Sie bequem jeden Monat eine Darlehensrate. Diese ist in der Regel umso höher, je teurer das Eigenheim beziehungsweise je größer der aufgenommene Immobilienkredit ist.

Haushaltsrechnung machen

Um zu beantworten, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können, müssen Sie also zuerst eine maximal mögliche Kreditrate bestimmen. Dies erledigt eine kurze Haushaltsrechnung. Hierbei notieren künftige Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer sämtliche monatlichen Einkünfte, wie etwa:

• Gehalt/Lohn
• Kindergeld
• Unterhalt
• Rente

Anschließend schreiben Sie Ihre monatlichen Ausgaben auf. Berücksichtigen Sie dabei:

• Nebenkosten für Wohnung zuzüglich 20 bis 30 Prozent (entspricht dem Hausgeld für Eigentümer/-innen)
• Lebensmittel
• Bekleidung
• Telefon/Internet
• Versicherungen
• Auto
• Freizeitaktivitäten
• Urlaub

Nicht monatlich anfallende Zahlungen werden anteilig auf den Monat umgerechnet. Wer zum Beispiel einmal im Jahr 120 Euro für eine Versicherung überweist, teilt den Betrag durch 12 Monate. Somit ergibt sich eine monatliche Ausgabe von 10 Euro für die Versicherung. Was zudem an der Liste auffällt: Die Miete fehlt. Als zukünftige Wohnungseigentümer/-innen können Sie sich diese bald sparen.

Im nächsten Schritt ziehen Sie in der Haushaltsrechnung von den Einnahmen die Ausgaben ab. Mit dem verbliebenen Betrag lässt sich nun die Darlehensrate bezahlen.

Mit Kredit24 Budgetrechner Hausfinanzierung planen

Der ermittelte Wert wird anschließend in den Kredit24 Budgetrechner eingegeben. Zur Kalkulation, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, benötigt das Tool auch noch eine Information zum Eigenkapital. Damit sind alle Ersparnisse und Rücklagen gemeint, die zur Hausfinanzierung bereitstehen. Weiterhin möchte der Budgetrechner wissen, in welchem Bundesland Sie kaufen wollen. Angaben zum Sollzins, zur Sollzinsbindung sowie zur Tilgung lassen sich ebenfalls hinterlegen. Auf dieser Grundlage bestimmt das Tool unter anderem folgende wichtige Daten zur Baufinanzierung:

• Budget für Immobilienkauf
• maximaler Kaufpreis der Immobilie

Somit ist die Berechnung des Budgets erfolgreich abgeschlossen und Sie können sich der Suche nach Ihrem Traumhaus widmen.

Familien, Alleinstehende und Paare, die ihre Wunschimmobilie gefunden haben, kümmern sich als Nächstes um einen passenden Immobilienkredit. Denn üblicherweise wird eine Hausfinanzierung neben Eigen- vor allem mit Fremdkapital bestritten. Das heißt, dass Ihnen eine Bank den Großteil des benötigten Geldes zur Immobilienfinanzierung bereitstellt. Wer sich dafür interessiert, beantragt ein entsprechendes Baudarlehen.

Hürde bei der Immobilienfinanzierung: die Bonitätsprüfung

Bevor Banken eine Hausfinanzierung vergeben, benötigen sie einige Informationen. Abgesehen von allgemeinen Angaben zu den Darlehensnehmenden wie etwa Name, Alter und Beruf verlangen Kreditinstitute insbesondere Auskunft zu den Vermögensverhältnissen. Auf diese Weise wird ermittelt, ob Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit in der Lage sind, die Baufinanzierung wie vereinbart zurückzuzahlen. Banken bezeichnen das als Bonitäts- oder Kreditwürdigkeitsprüfung. Bei dieser spielen vor allem folgende Faktoren eine Rolle:

• Einkommen
• Ausgaben/Zahlungsverpflichtungen
• vorhandene Schulden
• zusätzliche Kreditsicherheiten

Fällt das Ergebnis positiv aus, erhalten Sie eine Darlehenszusage. Prinzipiell stehen Hauskäuferinnen/Hauskäufern verschiedene Typen von Immobilienkrediten zur Auswahl. In den meisten Fällen liegen Sie aber mit einem Annuitätendarlehen richtig. Für dieses ist typisch:

• feste Rate für mehrere Jahre
• konstanter Zinssatz
• Rate besteht aus Zins und Tilgung
• Restschuld am Ende der Kreditlaufzeit

Annuitätendarlehen – beliebteste Variante der Hausfinanzierung

Viele Immobilienkäuferinnen und Immobilienkäufer entscheiden sich wegen der fixen Rate und des gleichbleibenden Hypothekenzinses für eine Hausfinanzierung dieser Art. Schließlich machen diese Eigenschaften das Annuitätendarlehen sehr gut planbar. Um das Eigenheim nun unmittelbar erwerben zu können, zahlt die Bank das fehlende Kapital zeitnah aus.

Ferner ist es üblich, dass Kreditnehmende die zu kaufende Immobilie als Sicherheit hinterlegen. Dafür lässt die Bank über einen Notar eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Sollte es Ihnen später nicht mehr möglich sein, die Kreditraten zu überweisen, erhält die Bank Zugriff auf das Haus. Über den Verkaufserlös des Eigenheims werden die dann noch offenen Schulden beglichen.

Diese Konsequenz kommt allerdings nur im Notfall zum Tragen. Normalerweise führen Sie die aufgenommene Hausfinanzierung über monatliche Raten zurück. Überdies ist ein Annuitätendarlehen mit einer bestimmten Laufzeit ausgestattet, der Sollzinsbindung. Je nach Wunsch kann diese zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre betragen. Für diese Dauer bleiben die Höhe der Rate und der Zinssatz konstant. Schuldenfrei sind Sie, sobald Sie die aufgenommene Hausfinanzierung komplett getilgt haben.

Damit Sie ein Immobiliendarlehen bekommen, muss die Bank Sie als kreditwürdig einstufen. Das allein reicht jedoch leider nicht aus. So erwarten die Darlehensgebenden für gewöhnlich auch, dass Sie einen Teil der Baufinanzierung mit eigenen Mitteln bestreiten. Als Eigenkapital wird beispielsweise akzeptiert:

• Bankguthaben
• Bargeld
• Wertpapiere
• Bausparverträge
• private Kredite
• schuldenfreie Eigenheime und Grundstücke

Achten Sie bei Ihrer Hausfinanzierung darauf, mindestens 20 Prozent der Kauf- oder Bausumme aus eigener Tasche zu zahlen. Das erhöht nämlich die Aussichten auf eine Darlehensbewilligung deutlich. Zudem bietet Ihnen viel Eigenkapital diese Vorteile:

• geringere Hypothekenzinsen
• raschere Tilgung des Immobiliendarlehens
• niedrigeres Risiko einer Verschuldung bei Zwangsversteigerung

Kreditnehmende, die mehr Ersparnisse zur Hauskauf-Finanzierung beisteuern, dürfen sich oft über günstigere Bauzinsen freuen. Denn viele Eigenmittel senken den benötigten Kreditbetrag und vermindern für die Bank die Gefahr, dass sie ihr Geld nicht zurückbekommt. Zugleich ermöglicht ein geringeres Baudarlehen eine schnellere Tilgung. Somit sind Sie früher schuldenfrei.

Weiterhin verbessert eine niedrigere Hausfinanzierung die Chance, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der daraus erzielte Erlös zur Begleichung der Restschuld ausreicht. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass der Eigenkapitalanteil ein bedeutender Faktor bei Baukrediten ist. Versuchen Sie, möglichst viele Ersparnisse für Ihre Hausfinanzierung einzusetzen. Eine Eigenkapitalquote von 30 Prozent der Kaufsumme ist gut.

Im vorherigen Abschnitt konnten Sie sehen, welch wichtigen Stellenwert eigene Rücklagen bei der Immobilienfinanzierung haben. Natürlich verfügen aber nicht alle potenziellen Hauskäuferinnen und Hauskäufer über so viele Ersparnisse. Die gute Nachricht vorneweg: Unter gewissen Umständen erhalten Sie Ihre Hausfinanzierung auch ohne oder nur mit wenig Eigenkapital. In einem solchen Fall müssen Sie allerdings der Bank eine hohe Kreditwürdigkeit nachweisen. Bedingungen für eine Darlehensvergabe sind dabei meist:

• überdurchschnittliche und vor allem verlässliche Einkünfte
• keinerlei Schulden
• hoher Schufa-Score
• idealerweise zusätzliche Kreditsicherheiten

Wenn Sie sich für ein Baudarlehen ohne Eigenkapital interessieren, achten Sie genau auf das jeweilige Angebot. Denn am Markt gibt es sowohl 100-Prozent-Finanzierungen als auch 110-Prozent-Finanzierungen. Erstere decken lediglich den Kaufpreis in voller Höhe ab. Dagegen lassen sich mit einer 110-Prozent-Finanzierung ebenso die Nebenkosten (teilweise) bezahlen. Bevorzugen Sie einen Immobilienkredit dieser Art, liegen Sie mit einer Vollfinanzierung richtig.

Zwar ist der Erwerb oder Bau eines Eigenheims ohne Ersparnisse möglich, die Voraussetzungen dafür erfüllen aber nur relativ wenige Menschen. Darüber hinaus ist eine Vollfinanzierung deutlich teurer. Haben Sie bisher noch kein Kapital ansparen können, besteht alternativ die Möglichkeit, Kredit24 zu kontaktieren. Das Team zeigt Ihnen gerne Wege auf, über die Sie rasch Rücklagen für einen Baukredit bilden.

Die Kosten einer Immobilienfinanzierung lassen sich auf verschiedene Weise beeinflussen. Möchten auch Sie bei Ihrem Baudarlehen bares Geld sparen, beherzigen Sie einfach die folgenden Ratschläge.

Förderprogramme nutzen

Planen Sie, ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen? Dann erhalten Sie dafür unter bestimmten Bedingungen staatliche Unterstützung. Besonders förderungswürdig sind dabei Familien. Programme und Zuschüsse haben zum Beispiel aufgelegt:

• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
• Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
• Landesbanken

Wünschen Sie ergänzend zu Ihrer Hausfinanzierung ein zinsgünstiges Immobiliendarlehen, prüfen Sie die Förderungen der KfW. Diese fördert etwa im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms (Kredit 124) sowohl den Bau als auch den Kauf von Immobilien. Geht es hingegen um die finanzielle Förderung von einzelnen Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, ist das BAFA der richtige Ansprechpartner. Daneben haben die Landesbanken eigene Programme für Hauskaufende aufgelegt.

Umfassender Zinsvergleich durch Kredit24 Beraterinnen und Berater

Die erwähnten Förderprogramme verstehen sich als Zusatz zum klassischen Baudarlehen. Den Löwenanteil der Hausfinanzierung stemmen Sie also nach wie vor über einen von der Bank ausgereichten Immobilienkredit. Für diesen sind ebenfalls Zinsen zu zahlen. Wollen Sie effektiv Kosten sparen, muss der Hypothekenzins so gering wie möglich sein. Dessen Höhe richtet sich vor allem nach den aktuellen Marktzinsen sowie Ihrer persönlichen Kreditwürdigkeit.

Überdies lässt sich der Zinssatz für die Hausfinanzierung durch einen professionellen Vergleich reduzieren. Das Team von Kredit24 ist darauf spezialisiert. Es sichtet die Immobiliendarlehen von über 500 Banken und ermittelt daraus das für Sie optimale Finanzierungskonzept. Dadurch besteht die Chance, die Kosten der Baufinanzierung über die gesamte Kreditlaufzeit zu senken. Das eingesparte Geld können Sie dann für die schönen Dinge des Lebens nutzen, wie etwa einen Urlaub.

Passenden Tilgungssatz festlegen

Abgesehen von den Zinsen gibt es eine weitere wichtige Größe beim Baudarlehen: den Tilgungssatz. Ihn dürfen Sie zu Beginn der Hausfinanzierung vorgeben. Grundsätzlich sind Tilgungen so bedeutsam, weil ausschließlich über sie der Immobilienkredit zurückgeführt wird. Wollen Sie Ihr Eigenheim möglichst günstig finanzieren, raten die Kredit24 Expertinnen und Experten zu einer anfänglichen Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent. Noch besser sind 3 oder 4 Prozent.

Mit einem erhöhten Tilgungssatz vermindern Sie Ihre Darlehensschuld schneller. Außerdem fallen die Zinskosten über die Gesamtlaufzeit niedriger aus, da sich die Zinszahlungen auf die Höhe der Kreditschuld beziehen. Das spart Ihnen einiges an Geld. Zugleich sind Sie mit einer größeren Tilgungsquote rascher schuldenfrei.

Möchten auch Sie keine Miete mehr zahlen, sondern zeitnah ins Eigenheim Ihrer Träume ziehen? Fordern Sie jetzt ein Angebot an und profitieren Sie von der kostenfreien und unverbindlichen Beratung unserer Kredit24 Expertinnen und Experten.