Immobilienkredit: Vergleichen & Zinsen sparen

Ihr Immobilienkredit mit Kredit24: einfach, schnell & günstig

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Immobilienkredit einfach erklärt

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienkredit ist ein zweckgebundener Ratenkredit, der speziell auf die lange Laufzeit einer Baufinanzierung zugeschnitten ist.
  • Dank einer vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung haben Sie hohe Planungssicherheit und profitieren von Ihrem günstigen Zinssatz auch bei steigenden Zinsen am Markt.
  • Mit einem höheren Eigenkapitalanteil können Sie die Kosten Ihres Immobilienkredits verringern, denn ein geringeres Finanzierungsrisiko belohnen Banken mit besseren Konditionen.
  • Prüfen Sie, ob Sie staatlicher Förderungen wie Wohn-Riester oder KfW-Förderung in Anspruch nehmen können: Hier liegt weiteres Sparpotenzial für Ihren Immobilienkredit.

So gehen Sie vor

  • Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihren finanziellen Rahmen. Teil der Budgetplanung ist auch die Ermittlung des Eigenkapitals.
  • So könnte Ihre Wunschfinanzierung aussehen: Mit unserem Baufinanzierungsrechner orientieren Sie sich, wie Sollzinsbindung, Laufzeit und Eigenkapital Ihren Immobilienkredit beeinflussen.
  • Informieren Sie sich auf unseren Seiten rund um Immobilienkredite und lassen Sie sich von unseren erfahrenen Baufinanzierungsexperten kostenlos beraten.

In diesem Ratgeber:

Was ist ein Immobilienkredit?

Mitten in der Stadt oder idyllisch im Grünen, eine großzügige Neubauwohnung mit Dachterrasse oder ein klassisches Einfamilienhaus mit kleinem Garten: Der Traum vom Eigenheim steht für viele Deutsche an oberster Stelle. Neben der Gründung einer Familie und Erfolg und Erfüllung im Beruf ist das Wohnen in den eigenen vier Wänden eines der wichtigen Ziele im Leben vieler Menschen. Nicht jeder aber kann diesen Traum so einfach bar aus der eigenen Tasche bezahlen. Meist führt der Weg über einen Immobilienkredit.

Dieser steuert die Fremdmittel zu Ihrem Eigenkapital bei und hilft Ihnen, das Projekt Eigenheim so schnell wie möglich zu realisieren. Ein Immobilienkredit ist dabei speziell auf die Anforderungen der Baufinanzierung zugeschnitten und hat somit einige Besonderheiten.

1. Zweckbindung

Diese Form des Kredits unterscheidet sich grundsätzlich nicht groß von anderen Krediten wie dem Ratenkredit für Konsumenten, weist aber die Besonderheit der Zweckbindung auf. Der Darlehensbetrag darf ausschließlich wie in der Zweckbindung vorgesehenen verwendet werden:

  • Hauskauf oder Hausbau
  • Wohnungskauf
  • Modernisierung
  • Renovierung
  • Sanierung
  • Umbau

2. Längere Laufzeit

Da es sich bei Immobilienkrediten um höhere Darlehenssummen handelt, sind entsprechend auch die Laufzeiten länger. Kreditnehmer tilgen Ihren Immobilienkredit oft über sehr viele Jahre: Die meisten Kreditnehmer bewegen sich in einem Rahmen zwischen 15 und 35 Jahren. Wie lange der Kredit abgezahlt wird, ist dabei von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, die in direktem Zusammenhang zueinander stehen, u.a.:

  • Darlehensbetrag
  • Eigenkapital
  • Zinssatz
  • Tilgungsrate
  • monatliche Rate

3. Günstigere Konditionen

Eine weitere Besonderheit besteht in der Besicherung. Die kreditgebende Bank lässt sich in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Das hat den Vorteil, dass die Bank einem geringeren Finanzierungsrisiko ausgesetzt ist, da sie die Immobilie bei einem Kreditausfall verwerten kann. Von der höheren Kreditsicherheit profitieren Kreditnehmer Form niedrigerer Zinsen.

Immobilienkredit: Welche Rolle spielt der Sollzins?

Bevor Sie sich in Gedanken bereits mit den Nachbar anfreunden oder an die Auswahl der Fliesen im Bad denken, sollten sich zukünftige Eigenheimbesitzer allerdings mit den wichtigsten Stellschrauben Ihrer Immobilienfinanzierung auseinandersetzen. Nur ein stabiler Immobilienkredit macht Sie zu einem glücklichen Eigentümer. Einer der wichtigsten Faktoren Ihrer Finanzierung ist der Sollzins, denn er bestimmt maßgeblich, wie hoch die Kosten für Ihr Darlehen ausfallen.

Sollzins und Sollzinsbindung

Der Sollzins, oder auch Hypothekenzinsen oder Bauzinsen, ist im Grunde nichts anderes als die Gebühr, die Sie als Schuldner an die Bank entrichten, damit diese Ihnen das Darlehen gewährt. Je höher diese Gebühr ist, desto teurer wird auch Ihr Immobilienkredit.

Junges, glückliches Paar plant Immobilienkredit.
Mit der Sollzinsbindung sichern Sie sich langfristig günstige Zinsen.

Mit einer vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung können Sie sich über einen festgelegten Zeitraum hinweg einen festgeschriebenen Zinssatz zusichern lassen. Auch bei steigenden Zinsen profitieren Sie dann weiterhin von Ihrem günstigeren Zinssatz. Diese Zinsfestschreibung gibt Ihnen Planungssicherheit. Welchen Einfluss die Sollzinsbindung auf Ihren Immobilienkredit hat können Sie auch ganz einfach in verschiedenen Szenarien einmal durchspielen: Verwenden Sie hierfür unseren Baufinanzierungsrechner und geben Sie bei gleichbleibendem Kaufpreis, Eigenkapital, Tilgungssatz und Sollzins verschiedene Sollzinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren ein.

So funktioniert der Sollzins

Bei Immobilienkrediten tritt der Sollzins in der Regel als gebundener Sollzins auf. Es handelt sich hierbei um den sogenannten Nettozins ohne Nebenkosten. Er gibt die reine Darlehensverzinsung an. Als gebundener Sollzins ist er während der Zinsbindungsfrist festgeschrieben, Sie sind also keinen Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Möchten Sie Kredite miteinander vergleichen, ist der Effektivzins besser geeignet, da er die tatsächlichen Kosten realistischer abbildet.

Diesen Einfluss hat das Eigenkapital auf die Hypothekenzinsen

Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie streben Sie einen niedrigen Zinssatz an, um die Kosten für das Darlehen zu senken. Doch wie hoch sind die Sollzinsen in der Praxis? Das hängt u. a. auch entscheidend davon ab, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können. Die Tabelle verdeutlich den Zusammenhang:

  • Kaufpreis: 400.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Tilgungssatz: 2 Prozent
  • Wohnort: München
Eigenkapital in Prozent 10% 20% 30%
Eigenkapital in Euro 40.000€ 80.000€ 160.000€
Gebundener Sollzins p.a. 0,93% 0,68% 0,51%

Mit einem höheren Eigenkapitalanteil lassen sich die Sollzinsen deutlich senken. Können Sie gar keine Eigenmittel einbringen, sind die Zinsen entsprechen noch höher, da das Finanzierungsrisiko für die Bank steigt.

Voraussetzungen für den Immobilienkredit

Die Finanzierung einer Immobilie ist ein gewichtiges finanzielles Vorhaben. Dabei geht die Bank ein gewisses Risiko ein, da sie beträchtliche Geldsummen als Kredit vergibt. Damit Ihre Kreditantrag von Erfolg gekrönt ist, sollten einige wichtige Voraussetzungen erfüllt sein.

Das sind die grundlegenden Voraussetzungen zur Genehmigung der Immobilienfinanzierung:

  • Mindestalter: Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein.

  • Wohnsitz: Für die Kreditgewährung ist ein Wohnsitz in Deutschland erforderlich.

  • Einkommen: Ein festes und regelmäßiges Einkommen ist Voraussetzung für die Vergabe eines Darlehens.

  • Bonität: Sie benötigen eine gute Bonität, in der SCHUFA-Akte sollten keine Negativeinträge vorliegen.

Sind die Tilgungsraten finanzierbar?

Eine der wichtigsten Fragen aus Sicht der Bank betrifft die Finanzierbarkeit der Kreditraten aus dem Einkommen. Sind Ihre monatlichen Einnahmen hoch genug, um die Tilgung zu stemmen und reicht der finanzielle Puffer für die sonstigen Ausgaben des alltäglichen Lebens aus? Die Bank interessiert sich für Ihre Lebenshaltungskosten und sieht sich an, welche Zahlungsverpflichtungen bereits bestehen. Erheblichen Einfluss auf den Kredit haben auch Unterhaltspflichten.

Wir empfehlen Ihnen, im Vorfeld eine realistische Haushaltsrechnung zu machen und mit einem Budgetrechner zu ermitteln, wie hoch das maximale Darlehen unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Situation ausfallen kann. Unsere erfahrenen Kreditexperten beraten Sie gern auch bei diesem frühen Schritt Ihrer Pläne zur Realisierung Ihrer Immobilienfinanzierung.

Sie profitieren von der Kreditprüfung

Die Prüfung Ihrer finanziellen Verhältnisse durch die Bank findet in Ihrem Interesse statt. Denn häufig kann das Kreditinstitut besser als der Kreditnehmer selbst einschätzen, ob die Tilgungsrate richtig gewählt ist. Hierzu greift die Bank auf einen großen Erfahrungsschatz mit vergleichbaren Finanzierungsvorhaben der Vergangenheit zurück.

Immobilienkredite mit und ohne Eigenkapital

Zu den wichtigsten Voraussetzungen für die Genehmigung eines Immobilienkredits gehört, dass eigene Mittel für die Finanzierung bereitstehen. Hierbei handelt es sich um das Eigenkapital. Zusammen mit dem durch die Bank zur Verfügung gestellten Fremdkapital dient es der Finanzierung der Immobilie und hilft dabei, die Kosten für das Darlehen zu senken. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto geringer fällt der Bedarf an Fremdmitteln aus und desto geringer ist das Finanzierungsrisiko der Bank. Für Sie bedeutet das: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird Ihre Kredit.

Es ist heute nicht mehr zwingend erforderlich, Eigenkapital vorweisen zu können. Viele Banken ermöglichen eine Finanzierung ohne Eigenkapital, so dass auch Haushalte Ihren Traum vom Eigenheim realisieren können, die kein Eigenkapital einbringen können. In diesem Fall müssen Sie aber von deutlich höheren Zinsen für das Darlehen ausgehen. Diese Vorgehensweise empfiehlt sich am ehesten bei Darlehensnehmern mit hohen regelmäßigen Einkünften.


Empfehlung: Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?

Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto eher erhalten Sie einen Kredit. Die Faustregel besagt, dass Sie mindestens 20 Prozent aus eigenen Mitteln beisteuern sollten. Im Idealfall sollten Sie bis zu 40 Prozent Eigenkapital vorweisen können.

Welcher Immobilienkredit passt zu mir?

Nicht nur die Wahl der Immobilie ist zentral, auch die Gestaltung Ihres Immobilienkredits sollte so individuell sein wie Ihr Zuhause. Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um ein klassisches Annuitätendarlehen mit konstanten Kreditraten über die gesamte Laufzeit. Dafür passt die Bank die Tilgungsrate und die Zinsrate jeden Monat gegeneinander an. Die typische Tilgungsdauer beträgt zwischen 20 und 30 Jahren. Zu Beginn der Laufzeit sind die Tilgungen relativ hoch, sodass Sie gegen Ende der Laufzeit weniger Zinsen zahlen müssen. Hypothekendarlehen sind einfach zu verstehende Kreditprodukte und daher bei der Finanzierung von Immobilien weit verbreitet.

Mit unserem Baufinanzierungsrechner erstellen Sie schnell und einfach eine Übersicht über Ihre Finanzierung. Variieren Sie Tilgungssatz und Laufzeit und verschaffen Sie sich schnell einen Überblick, wie eine für Sie optimale Finanzierung aussehen könnte:

  • Monatsrate
  • gebundener Sollzins
  • effektiver Jahreszins
  • Nebenkosten

Wie viel Kredit Sie sich leisten können, hängt auch von den Nebenkosten des Darlehens ab. Der Baufinanzierungsrechner listet die Nebenkosten mit allen ihren Bestandteilen detailliert auf. Dazu gehören die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für Notar und Grundbuch.

Bauspardarlehen

Neben dem klassischen Immobilienkredit gibt es noch die Finanzierungsoption über ein Bauspardarlehen. Beim Bauspardarlehen gehört immer der Bausparvertrag dazu, der dem Bauspardarlehen vorangeht. Im Bausparvertrag sparen Sie einen vorher festgelegten Betrag für die Finanzierung an, den Rest übernimmt dann das Bauspardarlehen. Aus dem Bausparvertrag stammt also das Eigenkapital, das anschließende Bauspardarlehen liefert das benötigte Fremdkapital.

Den Betrag aus dem Bausparvertrag können Sie als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, sobald Mindestansparzeit und Mindestguthaben erreicht sind. Vorher zählt der angesparte Betrag noch nicht zum Eigenkapital. Es ist möglich, aber nicht zwingend erforderlich, die gesamte Summe einzubringen. Sie können das gesparte Geld auch teilweise für die Finanzierung der Immobile und den restlichen Teil anderweitig verwenden. Das liegt in Ihrem Ermessen. Die Bausparfinanzierung gilt daher als relativ flexibel.


Bausparen: Darauf sollten Sie achten

Typisch sind bei dieser Finanzierungsform die niedrigen Zinsen für das Darlehen. Die Finanzierung gilt daher als günstig. Allerdings erhalten Sie auf das Bausparguthaben ebenfalls nur geringe Zinsen. Für die Tilgung vereinbaren Sie mit der Bank zumeist hohe Raten und zielen daher auf eine schnelle Rückzahlung ab.

Da das Risiko bei dieser Finanzierung für die Banken gering ausfällt, begnügen sie sich häufig mit der Eintragung einer Grundschuld zweiten Ranges oder verzichten auf diese sogar vollständig. Letzteres ist aber nur bei kleineren Darlehen üblich. Stellen Sie sich jedoch auf hohe Abschlussgebühren ein. Außerdem müssen Sie finanziell in der Lage sein, die hohen Raten während der relativ kurzen Tilgungsphase zu fahren.

Staatliche Förderung für den Immobilienkredit

Kaum ein anderes Finanzierungsvorhaben ist derart vielfältig staatlich gefördert wie der Kauf einer Immobilie bzw. eines Eigenheims. So sieht der Staat zum Beispiel verschiedene Zuschüsse vor, um die Finanzierungssumme aus Sicht des Kreditnehmers zu reduzieren. Möglich sind auch Steuervorteile. In der Liste finden Sie einige der verfügbaren Modelle:

  • Wohn-Riester: Beim Wohn-Riester handelt es sich um eine Kombination aus Steuervorteilen und Zulagen. Wohn-Riester ist dabei die umgangssprachliche Bezeichnung für die Eigenheimrente. Bei diesem Konzept können Sie Zulagen für die Tilgung des Darlehens erlangen, ebenso wie steuerliche Vorteile. Das gelingt durch die Einbeziehung der selbst genutzten Wohnung in die steuerlich geförderte Altersvorsorge. Ein Nachteil bei diesem Modell besteht darin, dass Sie die geförderten Beiträge später im Rentenalter versteuern müssen.

  • KfW Förderung: Die KfW ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau und stellt Hausbauern besonders zinsgünstige Immobilienkredite zur Verfügung. Diese gewährt die KfW gerade dann, wenn Sie ein energiesparendes Haus bauen. Um die verschiedenen Programme nutzen zu können, muss das Bauvorhaben daher verschiedene Kriterien erfüllen. Die Programme der KfW beziehen sich auch auf Sanierungsmaßnahmen.

  • BAFA: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle nimmt ebenfalls staatliche Förderungen von Immobilien vor. Diese erhalten Sie in Form von Zuschüssen, die Sie nicht zurückbezahlen müssen. Es handelt sich um gezielte Förderungen einzelner Maßnahmen wie etwa der Anschaffung einer Holzpellet-Heizung oder einer Wärmepumpe.

Unsere Kredit24 Baufinanzierungsexperten unterstützen Sie gern bei Ihrem Immobilienkredit: Wir beraten Sie sowohl bei Ihren ersten Schritten und leisten Entscheidungshilfe, finden die günstigste Finanzierung und begleiten Sie bis zum Kreditabschluss, der Anschlussfinanzierung und darüber hinaus. Unsere Beratung ist unverbindlich und kostenlos: Kontaktieren Sie uns online oder telefonisch oder lassen Sie sich einfach direkt ein Angebot machen. Wir sind für Sie da und helfen Ihnen bei der Verwirklichung Ihrer Wohnträume.

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