Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Vollfinanzierung: Ist es möglich, ohne Erspartes eine Immobilie zu finanzieren?

Wie verwirklichen Sie den Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital? Vorteile, Nachteile & Risiken: Wir erklären, wann und für wen eine Vollfinanzierung möglich und sinnvoll ist.

Ich will eine Baufinanzierung.

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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

10 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer eine überdurchschnittliche Bonität hat, erhält unter Umständen eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital.
  • Je geringer das Eigenkapital, desto höher ist der Zinssatz: Ein Baukredit ohne Eigenkapital ist damit also tendenziell teurer.
  • Abhängig davon, ob auch die Nebenkosten mit finanziert werden, spricht man bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital von einer 100%-, 105%- oder 110%-Finanzierung.
  • Für Kapitalanleger kann sich so eine Finanzierung lohnen. Wenn die Mietpreise über den Finanzierungskosten liegen, bezahlt sich die Immobilie im Grunde selbst.

So gehen Sie vor

  • Im ersten Schritt erstellen Sie eine Haushaltsrechnung. Danach ermitteln Sie mit unserem Budgetrechner, wie teuer Ihre Traumimmobilie sein darf.
  • Spielen Sie mit dem Kredit24 Baufinanzierungsrechner verschiedene Finanzierungsszenarien für Ihre Baufinanzierung durch.
  • Eine Baufinanzierung, insbesondere ohne Eigenkapital, ist ein komplexes Finanzprodukt. Kredit24 unterstützt Sie mit professioneller Beratung durch jahrelange Expertise im Bereich Baufinanzierung.

In diesem Ratgeber:

Diese Rolle spielt das Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Das Traumhaus ohne Eigenkapital kaufen klingt fast zu gut, um wahr zu sein. Aber ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich? In bestimmten Fällen lautet die Antwort: ja – und manchmal sogar ratsam. Wir erklären in diesem Ratgeber, was Sie beachten müssen und wann das Risiko zu hoch wird.

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist eine Sonderform der Immobilienfinanzierung, die nur Kundinnen und Kunden mit hervorragender Bonität erhalten. Denn beim Immobilienkredit ohne Eigenkapital finanziert die Bank den kompletten Kaufbetrag, darum auch der Name Vollfinanzierung. Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital erhält, sollte sich dennoch gut überlegen, ob sich das lohnt.

Faustregel für Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Je mehr Eigenkapital Kunden einbringen, desto höher ist die Sicherheit für die Bank. Das bedeutet auch: je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Zinsen. In bestimmten Fällen kann sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital jedoch trotzdem lohnen.

Das Eigenkapital dient bei einem Immobilienkredit als zusätzliche Sicherheit, denn oftmals entspricht der Wert der Immobilie nicht dem Kaufpreis. Die Bank schätzt den inhärenten Wert der zu finanzierenden Wohnung oder des Hauses. Auf diesem ermittelten Marktwert basiert die Beleihungsgrenze. Bis zu diesem Wert kann die Immobilie beliehen werden, der Rest muss mit Eigenkapital abgedeckt werden. Dieses sollte in der Regel rund 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Warum sind bei einer Vollfinanzierung die Zinsen höher?

Werden in die Finanzierung keine Eigenmittel eingebracht, ist nur die Immobilie selbst als Sicherheit hinterlegt. Das höhere Risiko lässt sich die Bank mittels eines Risikoaufschlags vergüten. Für Finanzierende bedeutet das: höhere Zinsen und somit Mehrkosten bei der Immobilienfinanzierung.

Mit guter Bonität zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Das erhöhte Risiko ist auch der Grund, weshalb Banken nur Personen mit hervorragender Bonität eine Finanzierung ohne Eigenkapital gewähren. Bei Kreditnehmenden mit einem sicheren und hohem Einkommen und überdurchschnittlicher Kreditwürdigkeit besteht ein geringeres Risiko unvorhergesehener Zahlungsausfälle. Verbeamtete sind beispielsweise beliebte Kunden für eine solche Finanzierung. Zwar hat die Bank keine Sicherheit in Form von Eigenkapital, doch die lebenslange Jobsicherheit wiegt das in vielen Fällen auf.

Unterschiede bei der Vollfinanzierung

Bei einer Baufinanzierung ist von einer Vollfinanzierung die Rede, wenn kein Eigenkapital eingebracht wird. Dabei gilt es, zwischen diesen unterschiedlichen Vollfinanzierungen zu differenzieren:

  • 100%-Finanzierung
  • 105%-Finanzierung
  • 110%-Finanzierung

Die 100%-Finanzierung bezieht sich auf eine Finanzierung ohne Eigenmittel. Die Bank finanziert hier den gesamten Kaufpreis – oder 100 Prozent. Für die Erwerbsnebenkosten muss der Kunde hingegen selbst aufkommen. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer sowie Zahlungen für Notar und Grundbucheintrag. In der Regel liegen diese Kosten bei rund zehn Prozent der Kaufsumme.

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Werden bei einer Baufinanzierung auch die Kaufnebenkosten finanziert, spricht man von einer 110%-Finanzierung.

Bei der 105% - sowie der 110%-Finanzierung bezieht die Bank zusätzlich zum Kaufpreis auch die gesamten Kaufnebenkosten in die Baufinanzierung mit ein. Das Geldhaus finanziert damit also insgesamt 105 bzw. 110 Prozent ohne Eigenkapital. Die Beleihungsgrenze der Immobilie ist damit in jedem Fall überstiegen und das Risiko für die Bank steigt. Die Beleihungsgrenze basiert auf dem eigentlichen Wert der Immobilie. Je nach Marktlage und Nachfrage liegt die Beleihungsgrenze unter dem Kaufpreis. Das erhöht das Risiko für die Bank.

Was bedeutet es also wirklich, ohne Eigenkapital zu finanzieren? Kurz gesagt ist diese Finanzierungsart vergleichsweise teuer. Der Zinssatz einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist bei gleicher Bonität immer höher als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital. Da die Bank ein höheres Risiko hat, erhebt sie höhere Zinsen.

Wann ist es möglich, ohne Eigenkapital zu finanzieren?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur bei hervorragender Bonität möglich. Wer ein sehr sicheres und hohes Einkommen hat, kann also theoretisch eine solche Finanzierung in Anspruch nehmen. Es ist beispielsweise keine Seltenheit, dass Beamte und Beamtinnen einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital erhalten. Denn sie sind im Prinzip unkündbar und sie haben – je nach Position und Besoldungsstufe – auch ein vergleichsweise hohes Einkommen.

Die Voraussetzung für eine Kreditzusage ist aber nicht nur das entsprechende sichere und hohe Einkommen, sondern auch eine makellose Schufa-Akte. Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, kurz Schufa, hat Daten von über 67 Millionen Personen in Deutschland gespeichert. Immer, wenn jemand einen Kredit, einen Handyvertrag oder eine andere Finanzierung abschließt, geht diese Information in die Akte der Person ein. So erhält die Schufa einen guten Überblick über die Kreditwürdigkeit und die Zahlungsmoral einzelner Verbraucher und Verbraucherinnen.

Zudem sollte die Immobilie einen guten inhärenten Wert besitzen. Im Idealfall stimmen Wert der Immobilie und Kaufpreis überein. In einem überbewerteten Markt ist das nicht immer der Fall.

Für wen eignet sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Ein Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenmittel ist nicht für alle, die von einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung träumen, ein realistisches Unterfangen. Im Gegenteil sind die Anforderungen hoch und nicht selten zu hoch. Für wen sich ggf. eine Vollfinanzierung lohnt bzw. überhaupt infrage kommt, erklären wir Ihnen im Folgenden.

1. Baufinanzierung für Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich beispielsweise für Kapitalanleger/-innen, die die Immobilie nicht selbst nutzen möchten. Sofern die erwarteten Mieteinnahmen über den Kreditkosten liegen, lohnt sich diese Investition. Denn im Prinzip bezahlt sich die Immobilie damit selbst. Als Immobilieninvestor oder Immobilieninvestorin mit mehreren Projekten können Sie zudem Ihre Eigenmittel schonen und den Leverage-Effekt nutzen. Dieser erhöht die Rentabilität des Eigenkapitals, wenn die Fremdkapitalquote steigt – vorausgesetzt, die Gesamtkapitalrentabilität liegt über dem Fremdkapitalzins.

2. Baufinanzierung für die Eigennutzung

Für eine Vollfinanzierung bei Selbstnutzung ist ein hohes und sicheres Einkommen wie eine überdurchschnittliche Bonität Voraussetzung. Es können sich beispielsweise auch junge Beamte und Beamtinnen für eine Vollfinanzierung entscheiden. Sie haben auch ohne Eigenkapital oft gute Chancen eine Baufinanzierung zu erhalten, denn sie haben einen sicheren und gut bezahlten Job, aber möglicherweise noch nicht genug Eigenkapital angespart, um eine Immobilie zu kaufen.

Banken prüfen bei der Beantragung einer Baufinanzierung sehr genau, ob die Finanzierung auf sicheren Beinen steht, sprich, ob Kreditnehmende realistisch über einen sehr langen Zeitraum den finanziellen Verpflichtungen nachkommen können. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer und bringt monatlich höhere Raten ebenso wie teurere Gesamtkosten mit sich.

Haben Sie keinerlei Rücklagen gebildet, so raten die Kredit24 Expertinnen und Experten für Baufinanzierungen von einer solchen Vollfinanzierung ab, denn nicht nur der Kredit will bedient werden:

  • Die finanzielle Situation der Kreditnehmenden kann sich nachteilig ändern, beispielsweise im Falle einer Arbeitslosigkeit.
  • Eine Immobile verursacht Folgekosten für u.a. Instandhaltung, Reparaturen und Sanierungen.

Beispielrechnung: So viel kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital verursacht höhere Kreditkosten. In der anschließenden Beispielrechnung zeigen wir Ihnen eine exemplarische Vollfinanzierung im Vergleich zu einer Finanzierung mit dem Einsatz von Eigenmitteln.

Gehen wir von einem Preis in Höhe von 300.000 Euro für die Immobilie aus. Diese liegt in Hamburg und der Sollzins soll über 15 Jahre fixiert sein. Die Nebenkosten liegen bei 10,57 Prozent. Diese werden für Maklerkosten, für die Grunderwerbsteuer sowie für den Notar und den Grundbucheintrag fällig. Insgesamt liegen die Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 demnach bei 31.710 Euro. Beim Tilgungssatz gehen wir von zwei Prozent aus (Stand Mai 2021).

Baufinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital Kaufpreis 300.000 €
Eigenkapital (20 Prozent) 60.000 €
Nebenkosten 31.710 €
Darlehensbetrag 271.710 €
Monatsrate 724,56 €
Effektivzins 1,23 %
Restschuld nach 15 Jahren 182.449 €
100%-Finanzierung (Vollfinanzierung) Kaufpreis 300.000 €
Nebenkosten 31.710 €
Eigenkapital 31.710 €
Darlehensbetrag 300.000 €
Monatsrate 880 €
Effektivzins 1,54 %
Restschuld nach 15 Jahren 198.985 €
110%-Finanzierung (Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten) Kaufpreis 300.000 €
Nebenkosten 31.710 €
ohne Eigenkapital
Darlehensbetrag 331.710 €
Monatsrate 1.055.94 €
Effektiver Jahreszins 1.86 % (bei Nettomonatsgehalt von 5.000 €, vorbehaltlich Bonitätsprüfung)
Restschuld nach 15 Jahren 217.388 €

Das Beispiel zeigt, dass der Einsatz von Eigenkapital einige Vorteile hat:

  • Der Zinssatz sinkt, damit sind die Gesamtkosten geringer.
  • Die monatliche Belastung ist niedriger.
  • Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist geringer, was sich positiv auf die Kosten der Anschlussfinanzierung auswirkt.

Die Aufnahme eines Immobilienkredits ohne Eigenkapital sollte daher wohlüberlegt sein. Lassen Sie sich professionell beraten, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Sie infrage kommt.

Diesen Unterschied machen kleine Zinssprünge in der Baufinanzierung

Mann und Frau mittleren Alters gut gelaunt auf einem Sofa mit Laptop
Kalkulieren Sie Ihren Baukredit mit Sorgfalt: Kleinste Unterschiede im Zinssatz haben einen großen Einfluss auf die Kreditkosten.

Der Baufinanzierungsrechner zeigt in wenigen Klicks die Konditionen eines Immobilienkredits. Wer beispielsweise 20 Prozent Eigenkapital einbringt, erhält den effektiven Jahreszins von 1,23 Prozent, bei einer 110%-Finanzierung hingegen werden bei gleicher Bonität 1,86 Prozent fällig.

Auf den ersten Blick scheint der Unterschied klein, doch bei einer Baufinanzierung geht es um hohe Summen – ein kleiner Zinssprung hat eine große Wirkung. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro haben Kreditnehmende nach 15 Jahren eine Restschuld von 182.449 Euro, bei der 110%-Finanzierung liegt sie bei 217.388 Euro. Und das, obwohl die monatliche Rate im Fall der 110% -Finanzierung 1055,94 Euro beträgt. Sie liegt damit monatlich 331,38 Euro über der Rate der „normalen“ Finanzierung von 724,56 Euro.

Anders betrachtet lassen sich mit 20 Prozent Eigenkapital einerseits Zinskosten sparen, andererseits aber auch monatlich 331,38 Euro in eine Geldanlage mit hoher Rendite investieren. Nach 15 Jahren hätten Sie mit einer monatlichen Sparrate von 331,38 Euro bei einer Rendite von 4 Prozent insgesamt 81.350,21 Euro angespart. Und das bei der gleichen monatlichen Belastung. Das zeigt deutlich, wie viel Potenzial in einer niedrigeren monatlichen Rate steckt – und wie viel teurer die 110%-Finanzierung tatsächlich ist.

Vorteile und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenmittel

Die Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung wollen gut abgewogen werden. Bevor Sie sich, eine positive Prüfung vorausgesetzt, für eine Vollfinanzierung entscheiden, sollten Sie sich aller Chancen und Risiken bewusst sein.

Was sind die Vorteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Ein Vorteil dieser Finanzierungsart ist, dass beispielsweise junge Menschen nicht erst jahrelang Geld ansparen müssen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Das gilt besonders für junge Beamte und Beamtinnen, die in der Regel leichter einen Immobilienkredit erhalten, ohne Eigenkapital einzubringen. Für Kapitalanleger/-innen hat diese Finanzierungsform den Vorteil, dass sie ihr Eigenkapital in lukrativere Geldanlagen einbringen können und so die beste Rendite erzielen. Sofern die Mieteinnahmen die Kreditkosten übersteigen, finanziert sich die Immobilie – trotz höherer Zinssätze – ganz von selbst.

Was sind die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Der größte Nachteil sind die hohen Kosten. Eine Vollfinanzierung ist deutlich teurer als ein normaler Immobilienkredit. Ob sich das lohnt, sollten Verbraucher genau kalkulieren. Zudem steigt auch das Risiko für die Zukunft. Denn wenn die Hypothekenzinsen steigen, hat das eine deutlich teurere Anschlussfinanzierung zur Folge. Da wir uns aktuell in einer historischen Niedrigzinsphase befinden, sind steigende Zinsen wahrscheinlich.

Existenzbedrohend kann eine solche Immobilienfinanzierung dann werden, wenn Sie – etwa durch einen Jobverslust – die monatlichen Raten nicht mehr begleichen können. Denn die Bank muss die Immobilie dann zwangsversteigern, doch aufgrund des fehlenden Eigenkapitals deckt der Verkaufswert oftmals nicht den Kreditbetrag. Die Folge sind Schulden bei der Bank und möglicherweise sogar eine Privatinsolvenz.

Vorteile im Überblick: Nachteile im Überblick:
  • Menschen mit guter Bonität kommen früh zum Eigenheim.
  • Kapitalanleger können ihr Eigenkapital in andere Anlagen mit höherer Rendite einbringen.
  • Bei entsprechenden Mieteinnahmen finanzieren sich Immobilien selbst.
  • Hohes Risiko durch steigende Zinsen: Die Anschlussfinanzierung kann teuer werden.
  • Hohe Zinsen und dadurch höhere Gesamtkosten
  • Verschuldungsrisiko für den Fall, dass Verbraucher die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen können.
  • Die hohen Kosten in Kauf zu nehmen lohnt sich nur, wenn das Eigenkapital in eine Geldanlage mit höherer Rendite fließt.

Tipps für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wer gut informiert und vorbereitet ist, kann alle Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung besser überblicken.

  • Finanzlage prüfen: Im ersten Schritt sollten Sie eine Haushaltsrechnung aufstellen, um Ihre monatlichen Ausgaben und Einnahmen zu kennen. Die Differenz zeigt den finanziellen Puffer und die mögliche Höhe der monatlichen Rate an.

  • Budget ermitteln: Eine entscheidende Frage auf dem Weg zum Traumhaus ist, wie viel Eigenheim Sie sich ohne Eigenkapital leisten können. Die Antwort liefert ein Budgetrechner – tragen Sie dort einfach Ihre Daten ein und finden Sie in wenigen Klicks heraus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

  • Baufinanzierung berechnen: Wenn Sie Ihr Budget kennen, ziehen Sie den Baufinanzierungsrechner zurate, der im Handumdrehen Ihre Konditionen ermittelt: Der Rechner listet übersichtlich die Höhe des Darlehens, die Laufzeit, die Restschuld und die Monatsraten auf. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch.

  • Richtigen Tilgungssatz wählen: Grundsätzlich empfehlen wir, die monatliche Rate tendenziell höher anzusetzen, um einen höheren Tilgungssatz zu bezahlen. Denn die Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Nur der Tilgungssatz trägt zur Vermögensbildung bei, der Zinsanteil geht als Gebühr an die Bank. Je höher der Tilgungssatz, desto geringer die Gesamtkosten der Finanzierung und desto schneller ist die Immobilie abbezahlt. Gerade Kreditnehmende mit hervorragender Bonität und hohem Einkommen sollten den Tilgungssatz – wenn möglich – bei mindestens 3 Prozent ansetzen. Das gilt übrigens auch für Finanzierungen mit Eigenkapital.

Glückliches Paar in Wolldecke gewickelt lächelnd in Umarmung vor Himmel und Hausdach
Eine individuelle Baufinanzierung passt zu Ihrer Lebensplanung sowie zu Ihrer finanziellen und persönlichen Situation.

Der wichtigste Tipp für eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel lautet, professionelle und unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen. Unser Baufinanzierungsteam unterstützt Sie bei der Einschätzung, ob eine Vollfinanzierung für Sie in Frage kommt, denn genau so wie die Traumimmobilie muss auch Ihre Immobilienfinanzierung zu Ihrer finanziellen und persönlichen Situation sowie Ihrer Lebensplanung passen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel bietet im Übrigen auch nicht jede Bank an, weshalb die Suche nach einem passenden Angebot schwieriger ist als bei herkömmlichen Immobilienkrediten.

Lassen Sie sich von Kredit24 kostenlos und unverbindlich beraten, denn wir sehen mögliche Risiken weit im Voraus und beraten Sie unabhängig und objektiv. So stellen Sie sicher, dass sie eine günstigste und passende Finanzierung finden. Kontaktieren Sie uns einfach oder fordern Sie online ein Angebot an: Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!

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