Bausparvertrag: Wie geht Bausparen?

Bausparvertrag oder Baufinanzierung: Was ist sinnvoll? Wie funktioniert eigentlich Bausparen? Fakten, Tipps und Hintergründe: Lohnt sich ein Bausparvertrag oder ist eine klassische Baufinanzierung die bessere Lösung? Wir erklären Ihnen, wie Bausparen funktioniert, alle Vor- und Nachteile sowie Fördermöglichkeiten.

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Das Wichtigste in Kürze

Ein Bausparvertrag kann eine gute Option sein, um das nötige Eigenkapital für eine Immobilie anzusparen.

Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich langfristig günstige Hypothekenzinsen und können von staatlichen Zuschüssen, Prämien und Zuschüssen profitieren.

Ein Bausparvertrag ist nur begrenzt flexibel und nicht immer planbar: Auszahlungstermine sind nicht fest terminiert, sondern nur eine Schätzung der Bausparkasse.

Was ist Bausparen?

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus Sparen und Baufinanzierung. Das Ziel: die Finanzierung einer Immobilie. Denn nicht alle, die vom Eigenheim träumen, haben auch das nötige Eigenkapital, das für eine Immobilienfinanzierung nötig ist. Hier kommt das Bausparen ins Spiel.

Verbraucher/-innen können damit ein bestimmtes Sparziel festlegen: Beim Abschluss eines Bausparvertrages vereinbaren sie mit der Bank einen Sparzins sowie einen Kreditzins. Der Sparzins gilt während der Ansparphase, bis das persönliche Sparziel erreicht ist. Diese Summe dient als Eigenkapital für die anschließende Immobilienfinanzierung. Das Darlehen erhalten Bausparende dann zum eingangs vereinbarten Kreditzins. So lässt sich dann der Kauf oder der Bau einer Immobilie finanzieren, aber auch die Modernisierung oder Renovierung.

Die Fixierung der Zinsen zu Beginn des Bausparvertrages kann ein Vor- oder ein Nachteil sein – je nachdem, wie sich der Markt im Laufe der Jahre entwickelt. Wer den Vertrag in einer Niedrigzinsphase abschließt, sichert sich die guten Konditionen langfristig.

Während bei den Zinsen absolute Planungssicherheit besteht, lässt sich die Auszahlung nicht so genau vorhersehen. Erst wenn die Bausparer/-innen ihr Sparziel erreicht haben und weitere Voraussetzungen erfüllen, bekommen sie das Geld zugeteilt. Die Bausparkasse entscheidet nach unterschiedlichen Kriterien, wer wann die Immobilienfinanzierung erhält. Eine Wartezeit von drei bis sechs Monaten nach Erreichen des Sparziels ist nicht unüblich. Wann das Geld für die Immobilie genau zur Verfügung steht, lässt sich deshalb nur schätzen.

Eine herkömmliche Baufinanzierung schließen Verbraucher/-innen in der Regel zu dem Zeitpunkt ab, wenn sie eine Immobilie kaufen wollen. Ein Bausparvertrag hingegen beginnt weit im Voraus und ist damit ein langfristiges Finanzprodukt.

So gehen Sie vor:

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Diese Phasen gibt es beim Bausparen

Bei einem Bausparvertrag sparen Sie zweckgebunden für eine anschließende Immobilienfinanzierung. Dabei teilt sich das Bausparen in drei verschiedene Phasen auf:

eine Ansparphase
eine Zuteilungsphase
eine Darlehensphase

Phase 1: Ansparphase

In der Regel ist ein gewisser Betrag an Eigenkapital erforderlich, um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Aus diesem Grund beginnt eine Baufinanzierung mit der Ansparphase. Bausparer/-innen müssen zunächst zwischen 30 und 50 Prozent der gesamten Bausparsumme zurücklegen. Der genaue Prozentsatz unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter. Für dieses Sparguthaben erhalten Verbraucher und Verbraucherinnen einen Guthabenzins.

Phase 2: Zuteilungsphase

Ist das Sparziel erreicht, beginnt die Zuteilungsphase. Das gilt allerdings nur, wenn auch andere Kriterien erfüllt sind. Dazu zählt etwa die Mindestsparzeit – diese beträgt meist 18 Monate, kann sich aber auch auf bis zu fünf Jahre belaufen. Zudem spielt die Zielbewertungszahl eine Rolle. Diese Kennzahl ermittelt die Zuteilungsreife und ermöglicht eine gerechte Verteilung des Geldes unter den Bausparenden.

Eine Zuteilungsperiode gibt es aus verschiedenen Gründen. Denn nicht immer steht das Geld sofort bereit. Im Topf, in den alle gemeinschaftlich einzahlen, muss schließlich genügend Kapital vorhanden sein. Wartezeiten von drei bis sechs Monaten sind keine Seltenheit. Wenn es so weit ist, bekommen Sie von Ihrer Bausparkasse Bescheid. Dann haben sie verschiedene Optionen:

Sie können die Zuteilung annehmen, dann beginnt die Darlehensphase. Kund/-innen erhalten dann ein Darlehen zu den eingangs vereinbarten Zinssätzen und können sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Das Geld einer Baufinanzierung ist immer zweckgebunden. Ein Darlehen gibt es also nur, wenn Sie das Geld für den Kauf, Bau oder die Renovierung einer Immobilie ausgeben wollen. Ein schickes Auto oder der nächste Urlaub lassen sich damit nicht finanzieren.
Wer die Zuteilung erhält und feststellt, dass ein Immobilienkauf gerade nicht in die Lebensplanung passt, kann sie auch um zwölf Monate verschieben. Das ergibt Sinn, wenn die passende Immobilie noch nicht gefunden ist.
Als Bausparende können Sie die Zuteilung aber auch nur teilweise annehmen oder sie ganz ablehnen. Wer die Zuteilung nicht annimmt, bekommt das angesparte Geld ausgezahlt.

Phase 3: Darlehensphase

Wer sich zum Zuteilungszeitpunkt für ein Darlehen entscheidet, befindet sich in der Darlehensphase. Hier erhalten Verbraucher/-innen ein Annuitätendarlehen. Bis dahin haben Verbraucher/-innen nur einen Teil des Kaufpreises der Immobilie angespart. Den restlichen Teil finanzieren sie über ein Darlehen. Die Bank stellt dann ein Annuitätendarlehen zur Verfügung. Dieses wird in monatlich gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Auch der Zinssatz ist zu Beginn des Bausparvertrages bereits festgelegt und hält damit keine Überraschungen bereit. Die Planbarkeit ist mit einem Bausparvertrag demnach sehr groß – doch erhalten Verbraucher und Verbraucherinnen auch immer die besten Konditionen?

Die Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags

Im Folgenden stellen wir Ihnen die Vorteile und die Nachteile des Bausparens vor.

1. Vorteile beim Bausparen

Die Vorteile eines Bausparvertrages liegen klar auf der Hand: Sie haben eine hohe Planungssicherheit. Bereits zu Beginn des Bausparvertrages werden alle Konditionen festgelegt. Dazu zählen etwa der Zinssatz in der Sparphase und der Zinssatz in der Darlehensphase. Sie haben über Jahrzehnte hinweg absolute Zinssicherheit.

Ein weiterer Vorteil des Bausparens sind die staatlichen Förderungen. Wer es richtig angeht, kann sich mehrere hundert Euro pro Jahr sichern. Auch in der Darlehensphase hat das Bausparen einen entscheidenden Vorteil: Sondertilgungen sind jederzeit kostenfrei möglich. Das senkt die Kreditkosten und ist bei herkömmlichen Immobilienkrediten nicht immer möglich. Je nach Kreditvertrag erheben Banken Gebühren für Sondertilgungen.

2. Nachteile beim Bausparen

Die lange Zinssicherheit des Bausparvertrages kann auch Nachteile haben. Schließlich lohnt sich die lange Zinsbindung nur, wenn die Hypothekenzinsen in Zukunft steigen.

Ein weiterer Nachteil des Bausparens ist die geringe Flexibilität. Wer seine Traumimmobilie vor der Zuteilungsphase findet, muss trotz Bausparvertrages ein herkömmliches Darlehen aufnehmen. Denn erst nach der Ansparphase kommt die Zuteilungsphase und auch dann gibt es oftmals eine Wartezeit von bis zu sechs Monaten. Beim Hauskauf, insbesondere auf einem angespannten Immobilienmarkt, kann und will man so lange nicht warten.

Die Abschlusskosten eines Bausparvertrages sind zudem vergleichsweise hoch. Sie betragen in der Regel zwischen 1 und 1,5 Prozent der gesamten Summe. Bei einem Immobilienpreis von 300.000 Euro sind das also 3.000 bis 4.500 Euro. Bausparer und Bausparerinnen zahlen diese Kosten bereits zu Beginn und starten ihren Bausparvertrag dann quasi im Minus.

Wann lohnt sich Bausparen?

Wer verstanden hat, wie genau Bausparen funktioniert, kann die Vorteile für sich nutzen. Ein Bausparvertrag lohnt sich nur, wenn wirklich die Absicht besteht, in eine Immobilie zu investieren. Denn das gesparte Geld ist zweckgebunden und muss für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Dazu zählen:

der Bau eines Hauses
der Erwerb eines Hauses
die Modernisierung oder Renovierung eines Hauses oder einer Wohnung

Als reiner Sparplan ist das Bausparen eher nicht geeignet. Denn die hohen Abschlusskosten eines Bausparvertrages fallen bei vielen anderen Sparformen nicht an. Eine Ausnahme können alte Bausparverträge sein. Diese bieten oftmals noch höhere Zinsen, sodass sich ein Besparen auch ohne Immobilieninteresse lohnen kann.

Sonderregelung für Bausparende unter 25 Jahren

Wer trotzdem mit Bausparen Geld auf die Seite legen will, sollte darauf achten, eine geringe Summe zu wählen. Damit halten Sie die Abschlusskosten möglichst gering. Denn diese liegen in der Regel bei einem bis 1,5 Prozent der Bausparsumme. Übrigens können nur Bausparende unter 25 Jahren nach sieben Jahren Sparzeit auch nicht zweckgebunden über das Guthaben inklusive der Wohnungsbauprämien verfügen. Diese Sonderregelung gilt nur einmal.

Bausparen oder klassische Baufinanzierung: Was ist besser?

Einen Bausparvertrag zu haben bedeutet nicht unbedingt, dass Sie komplett um eine Baufinanzierung herumkommen. Denn wer seine Traumimmobilie gefunden hat, braucht ein gutes Timing: Zum gleichen Zeitpunkt muss die Bausparsumme zuteilungsfähig sein, um darauf Zugriff zu erhalten. Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft, ein gutes Angebot ist oftmals nicht lange erhältlich. Dann heißt es schnell sein – mit dem Bausparen ist das nicht immer möglich. In solchen Fällen müssen Sie trotz Ihres Bausparvertrags ein herkömmliches Immobiliendarlehen aufnehmen.

Dass Bausparen recht unflexibel ist, haben auch viele Bausparkassen erkannt. Manche bieten daher eine sogenannte Bausparsofortfinanzierung an. In der Regel ist das ein endfälliges Darlehen. Das bedeutet, dass Verbraucher/-innen zunächst die benötigte Summe erhalten, um sich den Traum vom Eigenheim zu ermöglichen. Sie zahlen die Zinsen ab, doch die eigentliche Tilgung ist erst am Ende der Laufzeit fällig – daher auch der Name der Finanzierung. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie am Ende die Tilgung auf einen Schlag.

Ist dann die Baufinanzierungssumme zuteilungsfähig, kann damit ein Teil der Restschuld beglichen werden. Was gut klingt, kann in manchen Fällen zum finanziellen Nachteil werden. Dann nämlich, wenn das endfällige Darlehen teurer als der herkömmliche Immobilienkredit ist – Das ist oftmals der Fall. Wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz summieren sich bei so hohen Summen wie bei einer Baufinanzierung schnell auf tausende Euros. Zur Erinnerung: Beim herkömmlichen Annuitätendarlehen zahlen Kreditnehmende monatlich sowohl einen Zins- als auch einen Tilgungsanteil. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase bieten Geldinstitute dafür oftmals gute Konditionen.

Bausparförderung mit Bausparvertrag optimal nutzen

2021 ist die Wohnungsbauprämie gestiegen. Abhängig ist sie vom Einkommen: Singles dürfen maximal 35.000 Euro jährlich verdienen, Verheiratete 70.000 Euro. Liegt das Einkommen unter dieser Grenze, erhalten Bausparende bis zu zehn Prozent auf Einzahlungen von maximal 700 Euro jährlich – bei Verheirateten sind es bis zu 1.400 Euro. Die staatliche Förderung liegt bei Singles damit bei maximal 70 Euro jährlich. Vor 2021 lag der Betrag bei nur rund 45 Euro.

Der Staat bietet außerdem vermögenswirksame Leistungen in Form der Arbeitnehmersparzulage. Die vermögenswirksame Leistung ist eine freiwillige Zahlung von Arbeitgeber/-innen, die monatlich bis zu 40 Euro betragen kann. Wer jährlich nicht mehr als 17.900 Euro verdient, erhält zusätzlich vom Staat die Arbeitnehmersparzulage in Höhe von neun Prozent. Bei Verheirateten liegt die Grenze bei 35.800 Euro. Maximal beträgt die jährliche Förderung des Staates damit 43 Euro.

Für alle, die in die gesetzliche Rentenkasse einzahlen, gibt es zudem Riester-Förderungen. Pro Jahr sind damit 175 Euro pro Person drin, für Kinder gibt es nochmals Zuschläge. Der maximal geförderte Sparbetrag liegt bei 2.100 Euro im Jahr.

Um die Förderungen optimal zu nutzen, lohnt es sich, unabhängige Finanzberatung zu beanspruchen. Unsere Experten uns Expertinnen stehen Ihnen mit Ihrer Expertise und langjähriger Erfahrung im Bereich Baufinanzierung zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns telefonisch, per E-Mail oder persönlich. Alternativ lassen Sie sich direkt ein kostenloses und unverbindliches Angebot schicken. Wir beantworten Ihre Fragen zum Thema Bausparen und helfen Ihnen dabei, ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept mit günstigen Konditionen zu finden.

Angebot Finanzierung

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Michael Geiselhart

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Wolfgang Hennig

Januar 2024
"Kann ich nur bestens empfehlen!!
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Karolin Winkelmann

September 2023
"Ich kann nur positives Feedback geben! Telefonische Beratung war sehr gut, schnelle Erreichbarkeit und fachliche ehrliche Beratung! Einfache Abwicklung der notwendigen Unterlagen und die Überweisung war innerhalb von einer Woche da! Danke für die schnelle Hilfe!"

Alexandra Möller

August 2023
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Silvana Zimmermann

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Ludwig Bellach

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Ira R.

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Khalid Chargui

August 2023
"Es ging schnell und reibungslos. sehr freundlich, sehr zuverlässig. Bewertung 5 Sterne und 10 Punkte. Vielen Dank"

chottu mottu

Januar 2024
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Mehe 31

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Diese Phasen gibt es beim Bausparen

Phase 1: Ansparphase

Phase 2: Zuteilungsphase

Phase 3: Darlehensphase

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2. Nachteile beim Bausparen

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