Baunebenkosten

Welche Baunebenkosten fallen beim Hausbau an?

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Das Wichtigste in Kürze

Beim Hausbau kommen zu den eigentlichen Kosten für Grundstück und Hausbau noch Kaufnebenkosten und Baunebenkosten hinzu.

Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel zehn bis 15 Prozent, die Baunebenkosten zwischen 15 und 20 Prozent.

Um keine Überraschungen zu erleben, sollten Sie beim Hausbau die Nebenkosten von Anfang an mit einplanen und gegebenenfalls die Option auf eine Nachfinanzierung wählen.

Was sind Baunebenkosten?

Das eigene Haus, individuell gestaltet nach den eigenen Vorstellungen: Egal, ob Sie von einem extravaganten Bungalow, einem energieeffizienten Einfamilienhaus oder einem modernen, schlüsselfertigen Fertighaus träumen: Die meisten Personen benötigen für den Bau Ihres Hauses eine Fremdfinanzierung von der Bank. Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte und eine solide Baufinanzierung abschließen möchte, sollte akribisch planen und die eigenen Finanzen im Überblick haben. Entscheiden Sie sich nicht für den Kauf, sondern den Bau eines Hauses, fällt neben den eigentlichen Kosten für das Haus sowie den immer anfallenden Kaufnebenkosten eine weitere Position an: die Baunebenkosten.

Kaufnebenkosten und Baunebenkosten einfach erklärt

Kaufnebenkosten entstehen beim Übertrag des Eigentums eines Hauses oder eines Grundstückes. Sie betragen in der Regel etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises und werden für Makler/-in, Notar/-in, Grunderwerbssteuer und den Grundbucheintrag fällig.

Zusätzlich zu diesen Gebühren fallen beim Bau eines Hauses weitere Kosten an. Dazu zählen beispielsweise Genehmigungs- und Planungskosten, die Kosten für Architekt/-in und Statiker/-in, Bodengutachten, Bauherrenhaftpflicht, Baumfällarbeiten oder Abrisskosten, um nur einige zu nennen. Unterm Strich sollten Sie beim Hausbau mit rund 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten rechnen. Bei einem Großprojekt wie dem Hausbau kann es immer zu unvorhersehbaren Ereignissen kommen. Deshalb sollten die Baunebenkosten niemals zu knapp kalkuliert werden.

Baunebenkosten und auch Kaufnebenkosten fallen in verschiedenen Phasen des Hausbaus an:

Phase 1: beim Erwerb des Grundstücks
Phase 2: bei den Bauvorbereitungen
Phase 3: während der Bauphase
Phase 4: nach dem Hausbau

Im Folgenden führen wir Schritt für Schritt durch die Bauphasen und geben Ihnen einen exemplarischen Überblick über die Kosten, mit denen Sie rechnen müssen.

So gehen Sie vor:

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Nebenkosten beim Erwerb des Grundstücks

Manche Kosten sind unvermeidlich. Dazu gehören etwa die Gebühren für den Grundbucheintrag oder die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch sein kann. Hinzu kommen kosten für den Makler bzw. die Maklerin. In manchen Fällen können Verbraucher/-innen auf einen Makler oder eine Maklerin verzichten und sparen sich dann bis zu 3,57 Prozent der Kaufsumme. Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro sind das 7.140 Euro.

Je nach Marktlage und Ort ist es jedoch empfehlenswert, mit ortskundigen Makler/-innen zusammenzuarbeiten, um das passende Grundstück zu finden. In der Regel haben diese einen guten Überblick über den Markt und können einschätzen, ob es sich bei einem Angebot um einen angemessenen Preis und eine attraktive Lage handelt.

Im Überblick sind dies die Kaufnebenkosten, mit denen Sie beim Kauf des Grundstücks rechnen müssen:

Grundbuchamt und Notarkosten: abhängig vom Kaufpreis sowie weiteren Faktoren
Maklerprovision: Kosten werden hälftig zwischen kaufender und verkaufender Partei geteilt
Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand: August 2021)

Beispielrechnung für die Kaufnebenkosten

Ein Paar baut ein Haus in Bremen, der Kaufpreis beläuft sich auf 450.000 Euro. Die Kaufnebenkosten für den Bau des Objekts errechnen sich wie folgt (exemplarisch, Stand August 2021):

Kaufpreis: 450.000 Euro
Kaufnebenkosten gesamt: 47.565 Euro

Die Nebenkosten gliedern sich in diesem Fall auf in:

Maklerkosten:	16.065 Euro (3,57 Prozent)
Grunderwerbsteuer:	22.500 Euro (5,00 Prozent)
Notar und Grundbuch:	9.000 Euro (2,00 Prozent)

Bringt das Paar Eigenkapital in Höhe von 150.000 Euro ein, ergibt sich daraus folgende Finanzierungsstruktur:

Kaufpreis 450.000 Euro
+ Nebenkosten (10,57 Prozent) 47.565 Euro
− Eigenkapital (30,15 Prozent) 150.000 Euro
= Darlehensbetrag 347.565 Euro (vereinfachter Beleihungswert ca. 77,24 Prozent)

Die beispielhafte Baufinanzierung gestaltet sich wie folgt:

Sollzinsbindung: 10 Jahre
monatliche Rate: 790,71 Euro
gebundener Sollzins: 0,73 Prozent
effektiver Jahreszins: 0,74 Prozent
Restschuld nach Sollzinsbindung: 275.475 Euro

Bei dieser beispielhaften Immobilienfinanzierung sind allerdings neben den Kaufnebenkosten noch keine Baunebenkosten berücksichtigt. Dieser werden in den folgenden Abschnitten berücksichtigt.

Baunebenkosten während der Bauvorbereitungen

Ist das passende Grundstück gefunden und der Kauf erfolgt, beginnen die Vorbereitungen für den Hausbau. Besonders in dieser Phase können neben vorhergesehenen auch diverse unvorhergesehene Baunebenkosten entstehen, etwa weil der Abriss bestehender Gebäude sich komplizierter gestaltet als zunächst gedacht.

Das sind mögliche Kostenpunkte in der Bauvorbereitungs-Phase:

Baugenehmigung wird über den Bauantrag gestellt
Bauantrag
Bauanzeige: Zeigt den Beginn des Bauvorhabens an.
Statiker/-in: Erstellt Standsicherheitsnachweis für Bauvertragsprüfung.
Grundstücksfreimachung
Abriss von bestehenden Gebäuden
Vermessung / Vermessungsunterlagen
Bodengutachten
Baumfällarbeiten
Errichten von Baustraßen
Anschluss von Wasser und Strom für den Bau
Erdarbeiten und Aushub von Baugruben
Kosten für den Anschluss von Wasser, Gas, Strom, Telefon, Internet und Kabelfernsehen

Durch Eigenleistungen lassen sich in der Bauvorbereitungsphase Kosten sparen. Allerdings sollten einige der Arbeiten nicht von Laien durchgeführt werden. Den Anschluss der Leitungen beispielsweise sollten Fachleute übernehmen. Wer hingegen über entsprechende Vorerfahrung verfügt, kann gegebenenfalls einfache Baumfällarbeiten selbst durchführen.

Beispielhafte Baunebenkosten während den Bauvorbereitungen

Gehen wir auch hier von dem oben genannten Beispiel aus. Das Paar plant einen Hausbau mit einem Kaufpreis in Höhe von 450.000 Euro. Im folgenden stellen wir Ihnen eine beispielhafte Rechnung dar, wie die möglichen Baunebenkosten während dieser Phase des Hausbaus aussehen könnten.

1. Baugenehmigung, Bauantrag und Bauanzeige

Die Kosten variieren von Bundesland zu Bundesland zwischen 0,2 Prozent und 0,7 Prozent der Bausumme. Rechnen Sie einfachheitshalber mit 0,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind dies 2.250 Euro.

2. Prüfstatiker/-in

Für die technische Bauprüfung (Standsicherheit, Wärmeschutz, Schallschutz, Umweltschutz etc.) über das Bauamt oder auch freie Statiker/-innen kommen Kosten in Höhe von ca. 1.000 bis 2.500 Euro auf Bauende zu.

3. Vermessungsunterlagen

Die Erstellung eins amtlichen und eines objektbezogener Lageplans für den Bauantrag durch ein Vermessungsbüro, Vermessungsingenieure und -ingenieurinnen oder das Katasteramt schlägt je nach Bundesland mit 2.000 Euro bis 3.000 Euro zu Buche.

4. Bauvertragsprüfung

Um mögliche Fallen in Klauseln zu vermeiden, empfiehlt sich die Prüfung des Bauvertrags durch einen Anwalt oder eine Anwältin. Rechnen Sie mit Kosten in Höhe von 200 Euro bis 300 Euro.

5. Bodengutachten / Baugrundachten

Diese Kosten sind je nach Vorhaben und Grundstück sehr unterschiedlich und wird im Bereich zwischen 0,1 Prozent und 0,5 Prozent der Kaufkosten liegen.

6. Erschließungskosten und Hausanschlüsse

Diese stellen einen recht hohen Anteil der Baunebenkosten dar und liegen in der Regel zwischen 10.000 Euro und 20.000 Euro. Gasanschluss, Frischwasseranschluss und Abwasseranschluss aber auch der Anschluss an das Stromnetz, Telefon- und Interanschluss sowie ggf. der Anschluss an das Verkehrsnetz addieren sich schnell zu beachtlichen Summen.

7. Freimachung des Baugrundstücks

Hierzu zählen unter anderen Abrisskosten sowie Baumfällarbeiten und Rodung und die Kosten für die Fällgenehmigung. Von Fall zu Fall sind die Kosten hier sehr unterschiedlich, betragen aber schnell einige 1.000 Euro. Für Baumfällarbeiten fallen Kosten zwischen 8 bis 50 Euro pro Meter Baum an. Der Abriss von bestehenden Gebäuden auf dem Grundstück liegt in der Regel zwischen 50 und 200 Euro pro Quadratmeter.

8. Einrichten der Baustelle

Müssen Baustraßen eingerichtet werden, fallen ca. Kosten von 11 Euro pro Quadratmeterweg an. Je nachdem, wie das Grundstück gelegen und zugänglich ist, fallen diese Kosten höher oder niedriger aus.

9. Erdarbeiten und Aushub von Baugruben und Kellern

Sowohl die Erdarbeiten und der Aushub der Baugrube sowie dem Kellerraum muss berücksichtigt werden, als auch die Kosten für die Abfuhr des ausgehobenen Erdreichs. Für die Entsorgung sollten Sie fünf bis 15 Euro pro Kubikmeter einplanen. Die Kosten für des Aushub selbst sind abhängig von der Bodenklasse und können sehr unterschiedlich ausfallen. Die Spanne reicht dabei von 3,50 Euro pro Kubikmeter bis hin zu 100 Euro.

So hoch sind die Baunebenkosten während der Bauvorbereitungen

In der Regel sollten für die Bauvorbereitung etwa zehn Prozent des Kaufbetrages eingeplant werden. Ist es günstiger, umso besser. Doch wer von Vornherein höhere Kosten veranschlagt, wird im Nachhinein nicht von unvorhergesehenen Ausgaben überrascht. Wer handwerkliches Geschick hat, kann viele der Arbeiten selbst erledigen oder zumindest dabei helfen – allerdings sollten einige Aufgaben wie etwa der Anschluss der Leitungen nur von Fachleuten durchgeführt werden.

Baunebenkosten während der Bauphase

Diese Nebenkosten können in der Bauphase anfallen:

Versicherungen
Baubegleitung
Baugutachten
Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen

1. Versicherungen während der Bauphase

In der Bauphase ist es ratsam, sich mit Versicherungen für etwaige Schadensfälle abzusichern. Denn bei den Bauarbeiten können Personen zu Schaden kommen, Unfälle passieren, Leitungen brechen, Wasser- oder Feuerschäden am Rohbau entstehen und vieles mehr. Um nicht für all diese etwaigen Schäden selbst aufkommen zu müssen, müssen sich die Eigentümer/-innen, die ein Haus bauen, mit Versicherungen wie der Bauherrenhaftpflicht, der Bauleistungsversicherung, der Bauhelfer- und der Feuerrohbauversicherung und Wohngebäudeversicherung absichern. Ein ungefährer Betrag von 500 Euro bis 1.000 Euro lässt sich hierfür einplanen.

2. Baubegleitung und Baugutachten

Es empfiehlt sich, den Hausbau durch Bausachverständige begleiten zu lassen, die regelmäßig Baustelle und Baufortschritt prüfen. Die Zeit dieser Gutachter/-innen wird stündlich abgerechnet, die Gesamtkosten sind also abhängig von der Anzahl der Baustellenbesuche sowie der Dauer. Auch hier kommen schnell ein paar 1.000 Euro zusammen. Diese Gutachter/-innen beauftragen Sie vom TÜV oder vom Bauherrenschutzbund. Gehen Sie bei der Kostenplanung erst einmal von ca. 2.000 Euro bis 3.000 Euro aus.

Diese Baunebenkosten fallen nach dem Hausbau an

Steht das Haus, muss es noch bezugsfertig gemacht werden. Dafür sind weitere Arbeiten und Ausgaben im Außen- und Innenbereich notwendig.

1. Außenbereich

Je nach Bauvorhaben und individuellen Wünschen müssen Wege oder Zufahrten angelegt werden, das Gartenhäuschen und die Terrasse gebaut oder der Garten bepflanzt werden. Die Höhe der Kosten hängt dabei von den Plänen und Vorstellungen der Hauseigentümer/-innen an.

2. Innenausbau

Für den Innenausbau des Hauses fallen weitere Arbeiten und somit Kosten an: Es fehlen noch die Einbauküche, Teppiche, Bodenbeläge, Malerarbeiten, das Badezimmer oder Sonderausstattungen wie Kamine oder eine Sauna.

Vermeiden Sie Leerlaufzeiten

Benötigte Materialien sollten so früh wie möglich bestellt werden. Um Lieferengpässe zu vermeiden, Preissteigerungen zu antizipieren und realistisch zu planen, ist eine rechtzeitige Planung unabdingbar. Bei wichtigen Rohmaterialien wie etwa Holz, Stahl, Glas oder Dämmstoffen kann es mitunter zu langen Lieferzeiten kommen. Je länger die Pausen im Ausbau, desto höher die Baunebenkosten.

So gehen Sie bei der Berechnung der Baunebenkosten vor

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen also beim Hausbau neben den Kaufnebenkosten noch Baunebenkosten hinzu. Die Baunebenkosten können je nach Ansprüchen und Eigenleistung 15 bis 20 Prozent betragen. Nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt.

Die oben angegebenen Kosten sind nur Schätzungen und können je nach Immobilie, Kaufpreis, Bundesland und anderen Faktoren deutlich abweichen. Beispielsweise ist die Bodenbeschaffenheit verschiedener Grundstücke sehr unterschiedlich und damit mit anderen Aufarbeitungskosten verbunden. Genau aus diesem Grund ist es wichtig, eher zu viel, als zu wenig für die Baunebenkosten einzuplanen.

Ebenso können Verzögerungen am Bau oder in der Materialbeschaffung die Baunebenkosten nach oben treiben. Im Idealfall holen Hausbesitzer/-innen schon im Vorfeld möglichst viele Gutachten ein und bestellen Materialien vor. Geschieht dies in Absprache mit dem Architekten bzw. der Architektin, kann eine Fehlplanung vermieden werden. Es lohnt sich außerdem, im Kreditvertrag die Option einer Nachfinanzierung zu wählen. Sollten die Baunebenkosten doch höher ausfallen als gedacht, können sie vergleichsweise unkompliziert in den laufenden Vertrag integriert werden.

Angebote vergleichen und Verträge prüfen

Auch bei der Wahl des Architekturbüros und den Bauträger/-innen sollten Sie genau hinschauen. Im Idealfall holen Sie verschiedene Angebote ein, um so das günstigste zu finden. Liegt dann ein Vertrag vor, sollten Hausbauende auch hier genau hinsehen. Beispielsweise gehören Anschlüsse oder Außenarbeiten eigentlich zu den Herstellungskosten, manche Bauträger/-innen versuchen, diese an die Kunden bzw. Kundinnen abzuwälzen. Herstellungskosten sollten im Fixpreis inkludiert sein, manche versuchen, diese als Nebenkosten zu deklarieren und separat abzurechnen. In so einem Fall sollten Eigenheimbesitzer/-innen widersprechen oder andere Anbieter/-innen suchen.

Förderungen in Anspruch nehmen

Generell gilt bei der Hausplanung: je einfacher, desto günstiger. Wer einen einfachen Grundriss ohne Keller wählt, keine Erker oder außergewöhnlichen Fenster will und vielleicht auch mit einem kleineren Grundstück auskommt, spart Geld. Pläne zu machen und sich dann nicht daran zu halten kostet extra. Wer also seine Meinung in letzter Minute ändert, zahlt oftmals drauf.

Unterm Strich sollte das Traumhaus aber trotzdem den eigenen Vorstellungen entsprechen – schließlich leben die meisten Menschen viele Jahrzehnte in ihrem Zuhause. Es lohnt sich außerdem, mögliche Förderungen zu prüfen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt in verschiedenen Fällen finanziell mit Fördermitteln. Die Förderbank unterstützt beispielsweise effiziente Gebäude oder Gebäude mit Solaranlagen.

Lassen Sie sich beraten

Der wohl wichtigste Tipp für eine günstige und reibungslose Finanzierung des eigenen Traumhauses ist die Zusammenarbeit mit einem Finanzexperten oder einer Finanzexpertin. Die Baufinanzierungsprofis von Kredit24 stehen Ihnen bei der Planung Ihrer Baufinanzierung kostenlos mit professioneller Beratung zur Seite. Fragen zur Finanzierung der Baunebenkosten können Sie unkompliziert im persönlichen Gespräch klären.

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November 2023

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