Nebenkosten Immobilienfinanzierung

Hausbau & Hauskauf: Das sind die Nebenkosten

9 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Erwerb oder Bau einer Immobilie ist neben dem Kaufpreis mit zusätzlichen Nebenkosten verbunden.
  • Die Nebenkosten sind abhängig von der Höhe des Kaufpreises und variieren zum Teil von Bundesland zu Bundesland.
  • Käufer sollten die Nebenkosten frühzeitig bei der Finanzierungsstrategie einplanen: Sie können mit ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen, beim Bau fallen etwa 15 bis 20 Prozent an.

So gehen Sie vor

  • Alles Wissenswerte zum Thema Nebenkosten erfahren Sie in diesem Ratgeberartikel. Informieren Sie sich, mit welchen Kauf- und Baunebenkosten Sie rechnen müssen.
  • Mit unserem Baufinanzierungsrechner ermitteln Sie Ihren Darlehensbedarf: Dieser berechnet sich aus dem Kaufpreis für Ihre Immobilie, dem Eigenkapital und den Nebenkosten.
  • Profitieren Sie von der langjährigen Erfahrung unserer Baufinanzierungsexperten: Wir beraten Sie bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung.

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Welche Nebenkosten fallen bei der Immobilienfinanzierung an?

Der Traum vom Eigenheim: Bevor Sie die Kissen auf Ihrer neuen Sofalandschaft drapieren, Ihren ersten Kaffee mit Blick in den Garten genießen oder den Grillabend mit Freunden auf der Terrasse planen können, müssen sich Eigenheimbesitzer erst mit der Immobiliensuche bzw. der Bauplanung und der Finanzierung auseinander setzen.

Haben Sie die perfekte Immobilie gefunden und planen jetzt unter Hochdruck die Baufinanzierung? Dann sollten Sie neben dem Kaufpreis unbedingt die wichtigen Nebenkosten im Detail betrachten. Diese werden bei der anfänglichen Planung nicht selten vergessen, machen aber einen beträchtlichen Anteil an den Gesamtkosten aus. Die Faustregel besagt, dass heute 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises von Häusern und Wohnungen auf die Nebenkosten entfallen, beim Hausbau 15 bis 20 Prozent. Sie nehmen damit einen wichtigen Stellenwert bei den Finanzierungsfragen rund um Immobilien ein.

Die Nebenkosten setzen sich im Wesentlichen aus folgenden Bestandteilen zusammen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuch
  • Makler

Wer zahlt die Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Grundsätzlich zahlt der Hauskäufer alle Kaufnebenkosten beim Erwerb von Immobilien. So tragen Sie als Käufer zum Beispiel die Kosten für den Notar. Die Grunderwerbsteuer zahlt normalerweise ebenfalls der Käufer. Nur in Hinblick auf den Makler ist es möglich, dass der Verkäufer einen Teil der Kosten übernimmt. So ist es heute bundesweit geregelt, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen. Berücksichtigen Sie aber, dass der Verkäufer nie mehr als 50 Prozent der Kosten für den Makler übernimmt.

Diesen Einfluss hat die Grunderwerbsteuer auf die Kosten

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Kauf von Grundstücken und Grundstücksanteilen an. Gesetzliche Grundlage dieser Ländersteuer ist das Grunderwerbsteuergesetz. Hinsichtlich der Höhe des anzuwendenden Steuersatzes bestehen regionale Unterschiede, die Sie als Immobilienkäufer berücksichtigen sollten. Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und bezieht sich auf den Kaufpreis. Die Tabelle zeigt Ihnen, welcher Steuersatz in welchem Bundesland gilt (Stand: März 2021):

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

Der Standort spielt eine entscheidende Rolle für die Höhe der Grunderwerbsteuer. Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein sowie Thüringen sehen zum Beispiel einen fast doppelt so hohen Steuersatz wie Bayern oder Sachsen vor.

Welche Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer erhöht?

In den Jahren von 2009 bis 2019 haben fast alle Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Die einzige Ausnahme stellen Bayern und Sachsen dar. Hier blieb der Satz unverändert.

Berechnungsbeispiel für die Grunderwerbsteuer

Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag der Immobilie. Die Grunderwerbsteuer errechnet sich durch Multiplikation mit dem im jeweiligen Bundesland gültigen Steuersatz.

Möchten Sie zum Beispiel in Berlin ein Haus zu einem Preis von 350.000 Euro kaufen, erhalten Sie folgende Rechnung:

350.000 Euro Kaufpreis x 6,0 Prozent Steuersatz in Berlin = 21.000 Euro Grunderwerbsteuer

Grundbuch und Notar: Diese Kosten fallen an

Ohne notarielle Beurkundung können Sie in Deutschland keine Wohnungen oder Häuser kaufen oder bauen. Das bedeutet, dass Sie in jedem Fall die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zahlen müssen. Die endgültigen Kosten hängen wesentlich von der Höhe des Kaufpreises ab.

Welche Vorgänge sind kostenpflichtig?

Die Zusammensetzung der Notar- und Grundbuchkosten kann je nach betrachteter Transaktion sehr komplex sein. Folgende Vorgänge können Kosten verursachen:

  • Beurkundung des Kaufvertrags
  • Löschung der Grundschulden des Verkäufers
  • Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung
  • Fälligkeitsstellung des Kaufpreises

Was ist die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung können Sie als Eigentumsvormerkung auffassen. Hierbei erfolgt eine Vormerkung des Käufers als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch. Es handelt sich um eine Ankündigung des Eigentumsübergangs und sie stellt sicher, dass der Verkäufer keine Änderungen im Grundbuch mehr vornehmen kann.

Diese Kosten fallen laut Gebührenordnung an

Einer der Vorteile in Hinblick auf die Notarkosten liegt in der guten Planbarkeit. Welche Kosten in welcher Höhe anfallen, regelt die Gebührenordnung. Die entsprechenden Regelungen finden Sie im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es ist im Jahr 2013 in Kraft getreten, damals fand auch eine Gebührenerhöhung statt. Üblicherweise liegen die Kosten bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Folgende Kostenbestandteile sind bereits enthalten:

  • Kosten des Kaufvertrags wie etwa Betreuungsgebühr, Verfahrensgebühr und Treuhandgebühr sowie Auslagen und weitere Kosten
  • Grundbuchkosten
  • Grundschuldkosten im Finanzierungsfall

Möchten Sie eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 400.000 Euro erwerben, müssen Sie also etwa 6.000 Euro für den Notar einplanen. Wie immer gilt, dass diese Kostenbestandteile in Ihrem Finanzierungsplan auftauchen sollten. Kalkulieren Sie also bei der Darlehensaufnahme mit einem entsprechenden Puffer, der für alle Nebenkosten ausreicht.

Maklerkosten bei der Baufinanzierung im Überblick

Beim Verkauf von Immobilien setzt der Verkäufer in den meisten Fällen auf die Vermittlertätigkeit eines Maklers. Der Makler findet geeignete Käufer und hilft dabei, einen angemessenen Preis für die Immobilie zu erzielen. Aus Sicht des Käufers besteht die Herausforderung, dass in Deutschland anders als für den Notar keine Gebührenordnung existiert. Das erschwert die Planung der Kosten in Verbindung mit dem Immobilienerwerb.

Wie hoch ist die übliche Maklerprovision?

Die Höhe der Provision regelt der Gesetzgeber nicht, dennoch sind auf dem Markt Durchschnittswerte zu beobachten, die sich in einer relativ engen Bandbreite bewegen. Gehen Sie davon aus, dass die Provision bei etwa 2 bis 4 Prozent des Kaufpreises liegt. Dieser Prozentsatz gilt pro Partei. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro müssten Sie also 7.000 bis 14.000 Euro für den Makler zahlen. Das ist bei der Kreditaufnahme zu berücksichtigen.

Was bedeutet die Neuregelung der Maklerprovision für mich?

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ändert sich Grundlegendes in Hinblick auf die Maklerkosten. Das Gesetz ist seit dem 23. Dezember 2020 in Kraft und bedeutet in vielen Fällen eine finanzielle Entlastung für den Immobilienkäufer. Der Gesetzgeber beschränkt damit die Höhe der Maklergebühren und möchte dem Käufer vergleichbare Vorteile bieten, wie es bereits beim Bestellerprinzip beim Mieten von Immobilien der Fall ist. Dort zahlt der Vermieter die Maklercourtage vollständig, wenn er den Makler beauftragt.

Was hat sich mit dem neuen Gesetz geändert?

Das Gesetz regelt zum Beispiel, wann der Makler überhaupt eine Provision verlangen darf. Die Voraussetzungen finden sich im §652 BGB. So muss der Makler eine Vermittlungstätigkeit erbracht haben und diese ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Während es früher nur in einigen Bundesländern üblich war, sich als Käufer und Verkäufer die Maklerprovisionen zu teilen, sieht die Neuregelung heute eine bundesweit geltende faire Teilung der Provision vor.

In diesem Zusammenhang ist von einem unechten Bestellerprinzip die Rede. Den Makler bestellt zwar in der Regel der Verkäufer, es kommt aber trotzdem zu einer Teilung der Kosten. Das bietet Ihnen gerade in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen einen Vorteil. Denn in diesen Ländern haben Sie in der Vergangenheit als Käufer die gesamten Maklergebühren tragen müssen.

Wann muss ich die Maklerprovision zahlen?

Die Neuregelung der Maklergebühren hat auch auf diese Frage Einfluss. Es ist ab jetzt so geregelt, dass erst der Verkäufer nachweislich seinen Anteil gezahlt haben muss, bevor Sie als Käufer ebenfalls zahlen müssen. Damit gilt von nun an eine bestimmte Reihenfolge der Zahlungsverpflichtungen. Das ist jedoch nicht bei Doppelprovisionen der Fall, wenn ein Maklervertrag mit dem Verkäufer und gleichzeitig mit dem Käufer besteht.

Baunebenkosten: Mit diesen Zusatzkosten sollten Sie rechnen

Rohbau Einfamilienhaus bei Sonnenuntergang im Grünen
Baunebenkosten fallen unter anderem für die Baugenehmigung an.

Während Sie beim Hauskauf unter Umständen noch mit zusätzlichen Kosten für Umbau, Renovierung und Sanierung rechnen müssen, gilt in allen Fällen, dass Sie auch an die Kosten für den Umzug denken müssen. Wer sich für den Bau eines Hauses entscheidet, hat allerdings noch mit zusätzlichen Ausgaben zu rechnen.

Diese weiteren Nebenkosten die beim Hausbau entstehen, werden auch als Baunebenkosten bezeichnet, unabhängig davon, ob Sie sich für ein Fertighaus entscheiden oder mit der Unterstützung eines Architekten ein eigenes Bauvorhaben realisieren.

Was zählt zu den Baunebenkosten?

Eine Baugenehmigung ist die Voraussetzung dafür, mit dem Bau starten zu können. Für den Bauantrag, der nur von einer bauvorlageberechtigten Person beim zuständigen Bauamt gestellt werden darf, sollten Sie mit gut 0,5 Prozent der Baugesamtkosten kalkulieren. Die Baugenehmigung selbst schlägt mit 0,2 bis 0,7 Prozent zu Buche. Die Kosten variieren von Gemeinde zu Gemeinde und sind auch abhängig von Ihrem individuellen Bauvorhaben.

Je nach Bauprojekt können darüber hinaus folgende Baunebenkosten anfallen:

  • Baugutachten
  • Bauvertragsprüfung
  • Bodengutachten
  • Architektenkosten
  • Vermessung
  • Statiker
  • Versicherungen
  • Anschlusskosten
  • Erschließungskosten

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Bau einer Immobilie auf etwas 15 bis 20 Prozent des Hauspreises, denn zusätzlich zu den obligatorischen Nebenkosten, die auch beim Kauf einer Immobilie anfallen, sind hier auch die Baunebenkosten enthalten.

Wie finanziere ich die Nebenkosten?

Zur gründlichen Planung des Finanzierungsbedarfs gehört beim Immobilienkauf in jedem Fall die Berücksichtigung der Nebenkosten. Sie stellen einen wichtigen Teil der Gesamtkosten dar und erfordern daher eine möglichst günstige Finanzierung.

Beispielrechnung für die Nebenkosten

Damit Sie ein Gefühl dafür entwickeln können, in welcher Höhe Sie beim Hauskauf Nebenkosten finanzieren müssen, finden Sie in der Tabelle einige beispielhafte Rechnungen:

  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Tilgungssatz: 2 Prozent
  • Wohnort: Stuttgart
Kaufpreis Maklerkosten Grunderwerbsteuer Notar und Grundbuch Nebenkosten gesamt
200.000 € 7.140 € 10.000 € 4.000 € 21.140 €
350.000 € 12.495 € 17.500 € 7.000 € 36.995 €
500.000 € 17.850 € 25.000 € 10.000 € 52.850 €
650.000 € 23.205 € 32.500 € 13.000 € 68.705 €

Bei dieser Betrachtung spielt der sonst wichtige Eigenkapitalanteil keine Rolle, weil sich sämtliche Nebenkosten immer auf den Kaufpreis beziehen. Der Eigenkapitalanteil beeinflusst jedoch den Darlehensbedarf.

Das sind Ihre Finanzierungsmöglichkeiten

Der erforderliche Darlehensbetrag bei der Immobilienfinanzierung errechnet sich aus dem Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten und abzüglich des Eigenkapitals. Für die Finanzierung des resultierenden Darlehensbetrags stehen Ihnen verschiedene Wege offen.

1. Finanzierung aus eigenen Mitteln

Viele Hauskäufer sparen lange vor dem eigentlichen Immobilienerwerb genügend Geld an, um die Nebenkosten ohne zusätzliche Kreditaufnahme bezahlen zu können. Diese Lösung setzt eine entsprechende langfristige Finanzierungsplanung voraus und steht bei kurzfristigen Kaufentscheidungen häufig nicht zur Verfügung.

Eine weitere Möglichkeit besteht in der privaten Darlehensaufnahme zum Beispiel bei Freunden oder Familienmitgliedern und damit ohne eine Bank. Dieser Weg ist jedoch gerade bei der Immobilienfinanzierung häufig schwierig, da die Summen viel höher sind als etwa bei der Kreditaufnahme für den Konsum.

Grundsätzlich sind die Verwendung eigener Mittel und die Einbringung von Eigenkapital immer vorteilhaft, weil sich dadurch die Finanzierung vergünstigt. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer ist das Finanzierungsrisiko für die Bank, was in geringeren Zinsen resultiert.

2. Ergänzender Ratenkredit

Eine der bequemsten und einfachsten Lösungen besteht in der Nutzung eines zusätzlichen Ratenkredits. Die eigentliche Finanzierung der Kaufsumme abzüglich Eigenkapitalanteil erfolgt über das Immobiliendarlehen, der Ratenkredit kommt ergänzend hinzu, um die Nebenkosten abzudecken. Bei dieser Option wählen Sie einen Ratenkredit ohne Verwendungszweck und es erfolgt keine Eintragung in das Grundbuch. Der Vorteil dieser Lösung besteht darin, dass Sie die Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten als zwei separate Vorgänge betrachten können. So können Sie sich zum Beispiel ein Immobiliendarlehen frühzeitig sichern und den Ratenkredit für die Nebenkosten später beantragen, falls die endgültigen Kosten noch nicht klar sein sollten.

3. 110-Prozent-Finanzierung

Hierbei handelt es sich um eine Finanzierungslösung für den Fall, dass Sie als Käufer kein Eigenkapital einbringen. Die Bank gewährt Ihnen eine vollständige Abdeckung von Kaufpreis plus Nebenkosten durch den Kredit. Diese Option bietet sich für Käufer an, die kein Geld für den Kauf ansparen können. Das hat jedoch auch einen Nachteil. Denn ohne Eigenkapitalanteil steigt aus Sicht der Bank das Finanzierungsrisiko deutlich an. Sie müssen daher bei der 110-Prozent-Finanzierung von höheren Zinsen und damit von höheren Gesamtkosten für die Kreditaufnahme ausgehen.

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