Eigenkapital bei Hauskauf und Baufinanzierung

Diese Rolle spielt Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Egal, ob es um die neue Eigentumswohnung, den Kauf eines Hauses oder den Bau der Traumimmobilie geht: Die meisten Eigenheime für den Selbstbezug werden heutzutage durch eine Baufinanzierung realisiert. Das liegt zum einen an den aktuell günstigen Bauzinsen, zum anderen aber schlicht und einfach daran, dass die wenigsten Paare, Familien und Alleinstehenden die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie allein durch Eigenmittel stemmen können.

Eine Immobilienfinanzierung setzt sich aus zwei Bausteinen zusammen: Fremdmittel und Eigenmittel. Letztere werden in der Baufinanzierung als Eigenkapital bezeichnet. Zu welchem Anteil Ihre Finanzierung sich aus einem Baukredit und zu welchem Anteil aus Eigenkapital zusammensetzt, hängt vom finanziellen Budget des Kreditnehmers ab, ebenso wie von der individuellen Lebenssituation bzw. Lebensplanung.

Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer bei der Finanzierung Ihrer Immobilie einbringen, desto besser ist das Risikoprofil bei der Bank. Das bedeutet: Mit anteilig steigendem Eigenkapital sinkt für das kreditgebende Institut das Verwertungsrisiko, falls der Immobilienkredit eines Tages nicht mehr bedient werden kann und es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte. Dieses verringerte Risiko belohnen Banken wiederum mit günstigeren Zinskonditionen. Diesen Sparvorteil beim Einbringen von mehr Eigenkapital muss man sich leisten können, letzten Endes profitieren Eigenheimbesitzer aber von diesem Investment.

Ein weiterer Vorteil ist bei gleicher Laufzeit die Verringerung der Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung. Das wirkt sich insofern günstig auf die Anschlussfinanzierung aus, als dass sowohl die Darlehenssumme niedriger ist als auch die Restlaufzeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit.

Die Vorteile eines höheren Eigenkapitaleinsatzes im Überblick:

• günstigere Zinsen
• geringere monatliche Belastung
• geringeres wirtschaftliches Risiko
• schnellere Schuldenfreiheit

Was zählt als Eigenkapital

Neben einer Haushaltsrechnung gehört zur Budgetplanung eine sorgfältige Zusammenstellung aller liquiden Mittel, die in die Baufinanzierung eingebracht werden können.

Diese kurzfristig aber auch später verfügbaren Vermögenswerte können Sie als Kreditnehmer bei der Berechnung Ihrer Baufinanzierung als Eigenkapital oder Eigenkapitalersatz berücksichtigen:

• Bargeld
• Bankguthaben (Girokonto, Sparguthaben, Tagesgeld, Termin- und Festgelder, Devisenkonto)
• zuteilungsreife Bausparverträge
• Aktienfonds und Investmentfonds
• Festverzinsliche Wertpapiere
• Privatkredite (typischerweise von Familienmitgliedern wie den Eltern oder den Großeltern)
• Arbeitgeberdarlehen
• unbelastete Immobilien oder Grundstücke
• Kapitallebensversicherungen und Rentenversicherungen
• Fördermittel wie KfW-Darlehen (die auch bedient werden müssen)
• fällige und durchsetzbare Forderungen gegen Dritte
• Eigenleistungen (Muskelhypothek)
• Sonstiges (z.B. Edelmetalle wie Gold)

So viel Eigenkapital sollten Sie einbringen

Ihre Immobilienfinanzierung muss zu Ihrer persönlichen finanziellen Situation passen. Im Einzelfall kann also eine höhere oder niedrigere Eigenkapitalrate sinnvoll sein:

• Wie viel Eigenkapital ist mindestens notwendig?
• Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
• Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Grundsätzlich raten Experten, dass Sie einen möglichst hohen Anteil an Eigenkapital einbringen, um an ein günstiges Darlehen für Ihren Immobilienkauf zu erhalten. Die Empfehlung lautet, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel einzubringen. Ist es Kreditnehmern möglich, profitieren Sie von jedem weiteren Prozent Eigenkapitalrate. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto größer der Sparvorteil durch günstigere Zinsen: Ideal ist ein Eigenkapitalanteil von 30 Prozent oder mehr.

Nebenkosten mit Eigenkapital finanzieren

Darüber hinaus ist es ratsam, auch die Nebenkosten mit Eigenmitteln zu finanzieren. Als Immobilienkäufer müssen Sie mit Nebenkosten von im Schnitt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einem Hausbau fallen in der Regel höhere Nebenkosten an, hier sollten Sie mit 15 bis 20 Prozent des Objektwertes rechnen.

Die folgenden Positionen sollten sie als obligatorische und zusätzliche Nebenkosten bei der Kalkulation Ihrer Immobilienfinanzierung berücksichtigen:

• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren
• Kosten für Grundbucheintrag
• Maklergebühren
• Modernisierungskosten & Sanierungskosten
• Finanzierungsnebenkosten
• Anschlusskosten und Erschließungskosten
• Baugenehmigung
• Baugutachten
• Umzug

Mit unserem Baufinanzierungsrechner verschaffen Sie sich über die obligatorischen Erwerbsnebenkosten schnell und unkompliziert einen Überblick. Eine Beispielrechnung (Stand März 2021):

Eine Familie erwirbt ein Einfamilienhaus in Paderborn, Nordrhein-Westfalen:

• Kaufpreis: 450.000 Euro
• Eigenkapital: 90.000 Euro

Der Baufinanzierungsrechner ermittelt die folgenden Beträge:

• Nebenkosten: 54.315 Euro (12,07 Prozent)
• davon Maklerkosten: 16.065 Euro (3,57 Prozent)
• davon Grunderwerbsteuer: 29.250 Euro (6,5 Prozent)
• davon Notar und Grundbuch: 9.000 Euro (2 Prozent)

Finanziert die Familie die Nebenkosten mit dem Eigenkapital, ergibt sich ein notwendiger Darlehensbetrag in Höhe von 414.315 Euro. Dies entspricht einem vereinfachten Beleihungswert von 92,07 Prozent.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Der Zinsvorteil beim Einsatz eines hohen Eigenkapitalanteils bei der Immobilienfinanzierung ist evident. Darlehensnehmer werden durch Eigenkapital finanziell entlastet. Aber nicht alle Kreditnehmer können oder wollen Eigenmittel einbringen.

Die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

• Das Darlehen ist höher.
• Die Zinsen sind teurer und die Gesamtkosten steigen.
• Die monatliche Belastung steigt.

Es ist nicht nur nicht vorteilhaft, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen. Es kann sein, dass Sie ohne Eigenmittel keine Kreditzusage erhalten oder sich Banken nur unter sehr strengen Voraussetzungen dazu bereit erklären, Ihnen ein Darlehen zu geben. Im Folgenden stellen wir Ihnen zwei solche Finanzierungsmodelle vor.

Vollfinanzierung

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital? Kreditnehmer, die nicht über die finanziellen Mittel verfügen, Erspartes und anderweitiges Eigenkapital in die Finanzierung einfließen zu lassen, können mit der Bank über eine Vollfinanzierung, auch 100-Prozent-Finanzierung genannt, sprechen. Wie der Name dieser Finanzierungsvariante verrät, wird hier die gesamte Kaufsumme finanziert. Eine Vollfinanzierung bedeutet für das kreditgebende Institut ein erhöhtes Risiko und für den Kreditnehmer sehr viel höhere Kreditkosten.

Für Kreditnehmer ist es nicht einfach, eine Bank zu finden, die Ihr Bau- oder Kaufvorhaben in diesem Maß unterstützen wird. Damit Ihnen eine Bank eine 100-Prozent-Finanzierung für Ihre Immobilie zusichert, sollten Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

• erstklassige Bonität
• überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen

Zumindest die Nebenkosten finanzieren Darlehensnehmer, die sich für eine Vollfinanzierung der Immobilie entscheiden, durch Eigenkapital.

110-Prozent-Finanzierung

Im Gegensatz dazu wird bei der 110-Prozentfinanzierung gar kein Eigenkapital eingebracht. Auch zur Bezahlung aller anfallenden Nebenkosten wendet sich der Kreditnehmer an die Bank. Da sich die bei einem Kauf anfallenden Nebenkosten von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, im Durchschnitt aber bei etwa 10 Prozent liegen, trägt diese Variante der Finanzierung den Namen 110-Prozent-Finanzierung.

Rechenbeispiel: So beeinflusst Eigenkapital Ihre Finanzierung

Je mehr Eigenkapital im Spiel ist, desto günstiger wird der Kredit. Zur Veranschaulichung des Sparpotenzials dient das folgende Rechenbeispiel (Stand März 2021). Wir bleiben bei der Familie in Paderborn, Nordrhein-Westfalen, die sich für den Kauf eines Einfamilienhauses mit einem Kaufpreis von 450.000 Euro entschieden hat.

• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Tilgungssatz: 2 Prozent
• Nebenkosten: 54.315 Euro

Der höhere Eigenkapitalanteil hat folgende Konsequenzen:

• Der Zinssatz sinkt: So wird der Kredit bei gleichbleibender Sollzinsbindung insgesamt günstiger.


• Geringere monatliche Belastung: Um das Darlehen mittel- und langfristig tilgen zu können, muss die Monatsrate dem finanziellen Budgetrahmen entsprechen. Diese geringere monatliche Belastung zahlen Sie als Darlehensnehmer aber mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz.


• Das Darlehen wird kleiner: Je mehr Geld Sie selbst in die Finanzierung einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen.


• Geringere Restschuld: Nach Ende der Sollzinsbindung ist die noch ausstehende Restschuld kleiner, denn mit einer höheren Eigenkapitalrate geht eine geringere Darlehenssumme einher. Bei der selben Tilgungsrate haben Sie so nach der Laufzeit eine geringere Restschuld.

Den noch ausstehenden Darlehensbetrag können Sie nach Ablauf der Sollzinsbindung durch Eigenkapital ablösen, bei der kreditgebenden Bank zu neuen, meist weniger günstigen Zinskonditionen verlängern oder im Rahmen einer Anschlussfinanzierung bei einer günstigeren Bank tilgen. Wenden Sie sich mit Ihren Fragen jederzeit an unsere Kreditexperten für Baufinanzierungen und lassen Sie sich telefonisch oder persönlich beraten. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie Ihren persönlichen Immobilienkredit einfach und schnell selbst ermitteln oder Sie lassen sich direkt ein kostenloses und unverbindliches Angebot machen. Wir unterstützen Sie beim Projekt Eigenheim.