Beleihung bei der Baufinanzierung

Was bedeuten Beleihungswert, Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze?

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Baufinanzierung dient die Immobilie der finanzierenden Bank als Absicherung: Sie schützt sich mit dieser Beleihung vor der Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmenden.
  • Der Beleihungsauslauf, der fremdfinanzierte Anteil des Objektwerts, der beliehen wird, bemisst sich nach dem ermittelten Beleihungswert einer Immobilie und der dazugehörigen Beleihungsgrenze.
  • Die Beleihungsgrenze ist gesetzlich vorgeschrieben: Die Immobilie darf nur zu einem bestimmten Anteil als Sicherheit dienen.

So gehen Sie vor

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Was versteht man unter Beleihung bei der Baufinanzierung?

Als Beleihungswert bezeichnet man im Rahmen eines Immobilienkredits den Wert der Kreditsicherheit, den die Bank bei einer Veräußerung mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielen kann. Am Beleihungswert orientiert sich somit auch die Höhe der maximalen Kreditsumme.

Im Zuge einer Immobilienfinanzierung ermitteln die kreditgebenden Institute mithilfe verschiedener Berechnungsverfahren zunächst den Marktwert, oft auch Verkehrswert genannt, einer Immobilie und darauf aufbauend die maximale Finanzierungssumme, deren Obergrenze im Normalfall dem errechneten Beleihungswert entspricht. Dabei darf der Beleihungswert nicht über dem vorsichtig kalkulierten Marktwert einer Immobilie liegen.

Dies ist sogar gesetzlich in § 16 Ab. 2 des deutschen Pfandbriefgesetzes (PfandBG) fixiert, wo es heißt: „Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“ In der Regel gewähren die Banken im Rahmen eines Immobiliendarlehens eine Darlehenssumme in Höhe von 70 bis 90 Prozent vom ermittelten Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie.

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Die Darlehenssumme bei Finanzierungen enstpricht maximal der Beleihungsrenze.

Die definitive Kreditsumme entspricht in den meisten Fällen auch nicht dem rechnerisch ermittelten Beleihungswert, sondern maximal der sogenannten Beleihungsgrenze, die durch einen zusätzlichen Abschlag vom Beleihungswert auch sämtliche nicht mit Wertschwankungen verbundene Risiken einer Kreditsicherheit berücksichtigt. Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie und der Beleihungsgrenze muss von Immobilienfinanzierenden in Form von Eigenkapital aufgebracht werden.

Wie berechnet sich der Beleihungswert?

Zur Berechnung des Beleihungswerts wenden Banken unterschiedliche Methoden an, die sich an den in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegten Anforderungen orientieren sollten. Daran angelehnt haben sich im Wesentlichen drei Berechnungsmethoden für die Ermittlung des Beleihungswerts etabliert, die situationsbezogen angewendet werden:

  • das Sachwertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Vergleichswertverfahren

1. Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt regelmäßig zum Einsatz, wenn die Immobilie von Kreditnehmer/-innen selbst als Wohneigentum genutzt wird. Im Zuge dieses Verfahrens wird sowohl der Bau- als auch der Bodenwert einer Immobilienfinanzierung ermittelt. Der Boden- oder Grundstückswert lässt sich errechnen, indem die im Mittel am avisierten Standort geltenden Grundstücksquadratmeterpreise mit der konkreten Grundstücksfläche multipliziert werden. Beim Bauwert geht man von einem Neubau der Immobilie aus – auch bei einer bereits bestehenden Immobilie. Für die Ermittlung des Bauwerts werden entweder indexierte Baukosten herangezogen oder kalkulierte Baukosten um einen hinreichenden Sicherheitsabschlag reduziert.

2. Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird gewöhnlich bei vermieteten Immobilien angewendet. Hierbei wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den zu erzielenden Mieteinnahmen abgeleitet. Dazu wird zunächst der im Mittel erzielbare Nettoertrag ermittelt: Die nach Abzug aller Kosten verbliebenen Nettomieteinnahmen werden mit einem sogenannten „Vervielfältiger“ multipliziert, der sich aus der Restnutzdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins ergibt. Im Vordergrund der Ertragswertermittlung steht somit der voraussichtliche Gewinn, der mit der Vermietung der Immobilie in einem bestimmten Zeitraum erzielt werden kann.

3. Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie Markt- bzw. Kaufpreise für vergleichbare Objekte herangezogen. Diese Methode ist für die Wertermittlung daher nur sinnvoll und möglich, wenn ausreichend Vergleichsobjekte für eine Kalkulation zur Verfügung stehen. In der Regel wird das Vergleichswertverfahren nicht ausschließlich, sondern als ergänzende Methode entweder zum Sachwert- oder Ertragswertverfahren angewendet.


Gebühren sind nicht zulässig

Achten Sie darauf, dass die Kreditinstitute Ihnen keine Gebühren für die Wertermittlung in Rechnung stellen. Eine Abwälzung der Wertermittlung auf Kreditnehmer/-innen ist nämlich gesetzlich untersagt. Für ein eventuelles Wertgutachten muss somit in der Regel die Bank aufkommen.

Was versteht man unter Beleihungsgrenze?

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Die Beleihungsgrenze hat einen Einfluss auf die Konditionen Ihres Darlehens.

Die Beleihungsgrenze, auch Beleihungssatz genannt, bezeichnet die maximale Kredithöhe, die Finanzinstitute in Bezug auf ein konkretes Finanzierungsvorhaben gewähren. Die Beleihungsgrenze bemisst sich am ermittelten Beleihungswert einer Immobilie. Darauf aufbauend wird zusätzlich ein Risikoabschlag errechnet, der sowohl individuelle Wertschwankungsgefahren und Verwertungsrisiken der zu finanzierenden Immobilie berücksichtigt, als auch individuelle Voraussetzungen aufseiten der Kreditnehmenden einbezieht, wie beispielsweise dessen Bonität. Die Beleihungsgrenze für eine Immobilie beläuft sich demnach auf den Beleihungswert abzüglich des kalkulierten Risikoabschlags.

Die Beleihungsgrenze nimmt im Hinblick auf eine Immobilienfinanzierung dahingehend eine wichtige Rolle ein, weil sie maßgeblich auf deren Finanzierungskonditionen Einfluss nimmt.

Einfluss auf die Immobilienfinanzierung

Generell gilt: je niedriger die Beleihungsgrenze, desto besser die Finanzierungskonditionen. Die Beleihungsgrenze bemisst nämlich das Kreditausfallrisiko der Bank. Liegt die Beleihungsgrenze deutlich unter dem Beleihungswert, der wiederum den Marktwert der Immobilie nicht überschreiten darf, so kann die Bank mit umso größerer Sicherheit davon ausgehen, dass sie ihr eingesetztes Kapital im Falle einer Liquidierung, entweder direkt am Markt oder im Zuge einer Zwangsvollstreckung, vollständig zurückerhält.

In der Regel beträgt die Beleihungsgrenze zwischen 40 und 80 Prozent des ermittelten Beleihungswerts. In seltenen Fällen kann der Prozentsatz auch höher liegen, dann sind aber zum Beispiel ein sehr hohes geregeltes Einkommen oder andere zusätzliche Sicherheiten aufzubringen.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Der Begriff Beleihungsauslauf bezeichnet den prozentualen Anteil einer Baufinanzierung, der über eine Fremdfinanzierung abgedeckt wird. Dabei bezieht sich die Höhe des Beleihungsauslaufs auf den ermittelten Beleihungswert eines Immobilienobjekts und nicht auf dessen Kaufpreis.

Die der Berechnung des Beleihungsauslaufs zugrundeliegende Formel lautet:

Beleihungsauslauf = Fremdkapital / Beleihungswert

Der Beleihungsauslauf beziffert somit das tatsächliche Risikomaß einer Bank im Zuge einer Immobilienfinanzierung.

Merkregel für den Beleihungsauslauf

Je niedriger der Beleihungsauslauf im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie, desto niedriger ist auch das Kreditausfallrisiko für die Bank.

Somit hat der Beleihungsauslauf in Kombination mit der Beleihungsgrenze unmittelbare Auswirkungen auf die Finanzierungskonditionen. Je nach Art des das finanzierende Instituts ist der Beleihungsauslauf begrenzt. Während Hypothekenbanken und Sparkassen in der Regel lediglich einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie finanzieren, sind bei Geschäftsbanken durchaus 80 Prozent möglich, können bei entsprechenden Voraussetzungen wie beispielsweise einer erstklassigen Bonität des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin aber sogar noch höher ausfallen.

Einfluss auf die Kreditkosten

Achten Sie bei der Baufinanzierung unbedingt auf den Beleihungsauslauf und den zugrundeliegenden Risikoabschlag, denn schon Unterschiede von 10 Prozent können sich merklich auf die Zinshöhe und somit die Kosten der Fremdfinanzierung auswirken.

Beispielrechnung: Beleihung beim Immobilienkredit

Junge Frau am Schreibtisch mit Tacshenrechne rund Unterlagen
Bei der Berechnung der Darlehenshöhe relevant: Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Um den Zusammenhang der bis hierhin erklärten Begriffe Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf verständlicher zu machen, folgt nun ein Beispiel mit konkreten Zahlen und Voraussetzungen.

Eine Immobilie steht für 400.000 Euro zum Verkauf und eine potenzielle Käuferin möchte für den Erwerb eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen und stellt daraufhin eine entsprechende Anfrage bei einer Geschäftsbank.

1. Ermittlung des Verkehrswerts

Die Bank ermittelt zunächst den Verkehrswert der Immobilie, also den Wert, den die Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen würde. In unserem Beispiel entspricht der Verkehrswert dem aufgerufenen Verkaufspreis von 400.000 Euro.

2. Berechnung des Beleihungswerts

Darauf aufbauend wird der Beleihungswert der Immobilie kalkuliert. Da sich dieser nicht auf den aktuellen Zeitpunkt der Kreditaufnahme bezieht, sondern für die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung ermittelt werden muss, liegt der Beleihungswert stets unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, da zahlreiche in der Zukunft liegende Entwicklungen in die Kalkulation miteinbezogen werden müssen. Für unser Beispiel gehen wir davon aus, dass die Bank einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent auf den ermittelten Verkehrswert vornimmt.

Der Beleihungswert der Immobilie in unserem Beispiel beträgt somit 80 Prozent des Verkehrswerts.

400.000 Euro x 0,8 = 320.000 Euro

Die Geschäftsbank legt also den zugrundeliegenden Beleihungswert der Immobilie mit 320.000 Euro fest.

3. Ermittlung der Beleihungsgrenze

Auf Basis des ermittelten Beleihungswerts der Immobilie nimmt die Bank nun noch einen weiteren Abschlag zur Risikominimierung vor, um die Beleihungsgrenze zu ermitteln. Dieser Risikoabschlag beträgt in unserem Beispiel 30 Prozent auf den zuvor ermittelten Beleihungswert der Immobilie.

Die Beleihungsgrenze für unsere beispielhafte Immobilienfinanzierung liegt somit bei 70 Prozent des betreffenden Beleihungswerts.

320.000 Euro x 0,7 = 224.000 Euro

Im Zuge des avisierten Immobilienerwerbs in Höhe von 400.000 Euro ist die Geschäftsbank aus unserem Beispiel also bereit, maximal 224.000 Euro in Form eines Immobiliendarlehens beizusteuern.

4. Berechnung der notwendigen Darlehenssumme

Abschließend gilt es nun zu ermitteln, welchen Prozentsatz der Kaufsumme über Eigenmittel beigesteuert werden können und welcher Betrag in Form eines Darlehens benötigt wird, um die Finanzierungslücke zu schließen. Wir gehen davon aus, dass 210.000 Euro als Eigenkapital bereitstehen.

Der Fremdfinanzierungsbedarf beträgt demnach 190.000 Euro und der dazugehörige Anteil des Beleihungsauslaufs beläuft sich auf:

Beleihungsauslauf = Fremdkapital / Beleihungswert:

190.000 Euro / 320.000 Euro = 0,59375

Der entsprechende Beleihungsauslauf beträgt 59,375 Prozent des Beleihungswerts und liegt damit unter 60 Prozent, was mitunter eine sehr wichtige Grenze für die Höhe des Beleihungsauslaufs darstellt, da ihre Unterschreitung in der Regel die bestmöglichen Finanzierungskonditionen für Kreditnehmende nach sich zieht.

Beleihung: Worauf Sie achten sollten

Die Berechnung der konkreten Fremdfinanzierungskonditionen in Zuge einer Baufinanzierung sind mitunter sehr komplex, da hier ein mehrstufiges Verfahren zugrunde liegt, dass teilweise gesetzliche Vorgaben erfüllen muss, teilweise aber auch von den Banken mit eigenen Richtlinien ergänzt bzw. erweitert wird.

Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer/-innen beim Abschluss einer Baufinanzierung folgende Punkte beachten:

  • Entscheidend für die Konditionen einer Immobilienfinanzierung ist in der Regel der Eigenkapitalanteil. Dieser wirkt sich direkt auf das benötigte Kreditvolumen und somit auch auf den entsprechenden Beleihungsauslauf aus. Je mehr Eigenkapital anteilig eingebracht wird, desto günstiger sind die Finanzierungskonditionen.

  • Die Festlegung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze ist bis zu einem gewissen Grad Verhandlungssache zwischen Kreditnehmer/-in und der finanzierenden Bank. Liegen z. B. objektive Verkehrswertgutachten und positive Studien zum betreffenden Standort der Immobilie vor, welche die Bank in ihrer Kalkulation nicht berücksichtigt hat, kann dies unter Umständen zu einem höheren Beleihungswert und entsprechend besseren Konditionen hinsichtlich der Beleihungsgrenze führen.

  • Prüfen Sie im Zuge der Baufinanzierung eventuelle Fördermöglichkeiten, beispielsweise die Integration eines KfW-Darlehens, und ob diese im Zuge der Festlegung der Finanzierungskonditionen als Fremd- oder Eigenkapital bewertet werden.

  • Ein Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent ist in der Regel Bedingung, um die besten Finanzierungskonditionen zu erhalten. Banken können Darlehenssummen unter diesem Prozentsatz als Grundschuld ersten Range“ im jeweiligen Grundbuch eintragen lassen und somit ihr Kreditausfallrisiko minimieren.

  • Je niedriger der in Anspruch genommene Beleihungsauslauf, desto höher ist die zukünftige Flexibilität hinsichtlich einer zusätzlichen Finanzierung, sollte diese benötigt werden. Kreditnehmer/-innen können im Regelfall maximal einen Beleihungsauslauf von 100 Prozent nutzen. Vollfinanzierungen, also Finanzierungen ohne Eigenkapital, oder eine 110-Prozent-Finanzierung sind zwar unter Umständen möglichen, meistens jedoch mit sehr teuren Finanzierungskonditionen verbunden.

Letzten Endes ist die konkrete Ausgestaltung einer Baufinanzierung von zahlreichen Faktoren abhängig und somit schwer zu generalisieren. Unsere Kredit24 Immobilienexperten und -expertinnen prüfen Ihren individuellen Fall gern kostenlos und finden mit Ihnen gemeinsam die für Sie beste Finanzierungsstruktur. Kontaktieren Sie uns einfach und unkompliziert per E-Mail, persönlich oder telefonisch oder lassen Sie sich direkt ein unverbindliches Angebot schicken.

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