Hauskredit: Rechner & Ratgeber

Wie hoch darf der Hauskredit sein? Fakten, Tipps und Erklärungen für einen günstigen Kredit.

Höhe, Voraussetzungen und Nebenkosten: Informieren Sie sich, wie der optimale Hauskredit aussieht und wie Sie eine günstige Finanzierung finden.

Ich will einen Hauskredit.

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Hauskredit: Fakten & Tipps für den Hauskauf

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einem Hauskredit erfüllen Sie sich den Wunsch vom Eigenheim, auch wenn die Eigenmittel nicht für den Kauf einer Immobilie ausreichen.
  • Banken vergeben Hauskredite zu günstigeren Konditionen als für klassische Ratenkredit, denn die Immobilie dient als Kreditsicherheit und mindert das Finanzierungsrisiko.
  • Aufgrund der verhältnismäßig hohen Darlehenssumme wirken sich schon geringe Veränderungen des Zinssatzes, der Laufzeit und des Tilgungssatzes massiv auf die Kosten des Hauskredits aus.

So gehen Sie vor

  • Lassen Sie sich bei der Planung eines Hauskredits Zeit und gehen Sie sorgfältig vor: Eine realistische Haushaltsrechnung und Budgetplanung sind die Basis für eine solide Finanzierung.
  • Finden Sie mit unserem Budgetrechner heraus, wie hoch Ihr Hauskredit sein darf und wie viel Immobilie Sie sich leisten können.
  • Informieren Sie sich in diesem Ratgeber über die möglichen Stellschrauben und Kostenfaktoren eines Hauskredits.
  • Spielen Sie mit dem Kredit24 Baufinanzierungsrechner verschiedene Szenarien durch und profitieren Sie von unserer Kreditexpertise bei einer kostenlosen Beratung zu Fragen rund um das Thema Hauskredit.

In diesem Ratgeber:

Wie funktioniert ein Hauskredit?

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Denn mit der eigenen Immobilie schlägt man gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe: Man wohnt im eigenen Heim und ist nicht von Vermietern, Vermieterinnen und anderen Drittparteien abhängig, die eigene Immobilie dient aber auch dem Vermögensaufbau und ist letztendlich auch ein wichtiger Aspekt für die Altersvorsorge.

Auch in Deutschland steigt die Nachfrage nach Immobilien stetig. Die wenigsten Personen können den Kauf eines Hauses jedoch vollständig aus eigenen Mitteln bestreiten. Neben dem vorhandenen Eigenkapital müssen die meisten Menschen daher mit einem Hauskredit ihre Finanzierungslücke schließen. Banken bieten diesbezüglich spezielle Finanzierungslösungen an: Der beliebteste Kredit zur Finanzierung einer Immobilie ist das Annuitätendarlehen.

Hauskredit als Annuitätendarlehen: So funktioniert's

Annuitätendarlehen sind insbesondere deshalb so beliebt bei Kreditnehmenden, weil Sie viel Planungssicherheit bieten. Die monatlichen Raten, mit denen der Hauskredit zurückgeführt wird, sind konstant hoch und setzen sich aus zwei Teilen zusammen:

  • Zinsanteil
  • Tilgungsanteil

Das Verhältnis verschiebt sich mit der Zeit anteilig. Da mit jeder Rate die noch zurückzuzahlende Kreditsumme sinkt, verringern sich allmählich auch die Zinskosten, die sich stets auf die noch ausstehende Kreditsumme beziehen. Der Tilgungsanteil der Rückzahlungsrate steigt demnach kontinuierlich mit der Laufzeit des Hauskredits.

In einer Niedrigzinsphase, wie sie auch aktuell vorliegt, sichert man sich mit einer längeren Sollzinsbindung auch umso länger niedrige Zinsen. Liegt das Zinsniveau dauerhaft und deutlich unter dem durchschnittlichen Zinsniveau, kann man sich über eine langfristige Sollzinsbindung günstige Finanzierungskonditionen sichern. Insbesondere in Zeiten von niedrigen Zinsen empfiehlt sich für Kreditnehmende mit einem hohen Bedürfnis nach Planungssicherheit eine längere Sollzinsbindung.

Welcher Hauskredit passt zu mir?

Freistehendes modernes Einfamilienhaus mit Garten und Spitzdach sowie Holzelementen in der Fassade
Ein Hauskredit ist eine langjährige finanzielle Belastung und sollte auf Sie maßgenschneidert sein.

Bei einem Hauskredit handelt es sich um eine langfristige Zahlungsverpflichtung, der Kreditnehmende in den meisten Fällen viele Jahre, oft sogar Jahrzehnte, nachkommen müssen. Bevor Sie sich also nach einer geeigneten Immobilie und Finanzierung umsehen, sollten Sie zunächst Klarheit über Ihre individuellen Bedürfnisse sowie die finanzielle Situation schaffen.

  • Die Immobilie: Doppelhaushälfte, frei stehendes Einfamilienhaus, Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Reihenmittelhaus? Ein Zuhause auf dem Land, am Stadtrand oder mitten in der City? Die individuellen Bedürfnisse können einen großen Einfluss auf den Kaufpreis der Immobilie und somit auf den Finanzierungsbedarf haben.

  • Das Budget: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Durch eine detaillierte Gegenüberstellung der regelmäßigen Ein- und Ausgaben gilt es zunächst, das frei verfügbare Nettohaushaltseinkommen zu ermitteln, das zur Tilgung des Hauskredits zur Verfügung steht. Wichtig ist auch, wie viel Eigenkapital Sie in den Hauskredit einbringen können. Nutzen Sie den kostenlosen Budgetrechner und orientieren Sie sich über die mögliche Höhe Ihres Hauskredits.

  • Das Darlehen: Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, Volltilgerdarlehen, Förderkredite und Sollzinsbindung … Zukünftige Hausbesitzende sind gut beraten, sich mit verschiedenen Darlehensarten und den Stellschrauben eines Hauskredits auseinander zu setzen, um die für sie optimale Finanzierungslösung zu finden. Bei uns finden Sie viele Ratgeberartikel und Rechner, mit denen Sie sich selbst in das Thema hineinarbeiten können. Gut informiert treffen Sie die beste Entscheidung. Wir unterstützen Sie gern mit unserer Expertise und finden das für Sie passende Angebot mit günstigen Zinsen für Ihren Hauskredit.

Wie berechne ich einen Hauskredit?

Es fließen viele verschiedene Parameter in die Berechnung eines Hauskredits ein. Die wichtigsten Faktoren sind:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Eigenkapital
  • Tilgungssatz
  • Gebundener Sollzins p.a.
  • Sollzinsbindung
  • geografischer Standort der Immobilie

Der Immobilienkaufpreis bestimmt den Gesamtfinanzierungsbedarf für den Erwerb der Immobilie. Zieht man davon das zur Verfügung stehende Eigenkapital ab, bleibt der Betrag übrig, der über eine Fremdfinanzierung gedeckt werden muss. Mit dem Tilgungssatz bestimmt man den Anteil der gesamten Baufinanzierungssumme, den Kreditnehmende im Laufe eines Jahres tilgen. Die Sollzinsbindungsdauer bestimmt, wie lange der Kreditnehmer mit einem gleichbleibenden Sollzinssatz für seine Baufinanzierung planen kann. Endet die Sollzinsbindung vor der vollständigen Begleichung des Kaufpreises der Immobilie, muss für den noch ausstehenden Betrag eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, für die der Sollzins neu festgelegt werden muss.

Diese Rolle spielt der Tilgungssatz für die Kosten des Hauskredits

Neben der Sollzinsbindung ist auch der Tilgungssatz ein entscheidender Faktor für die Gesamtfinanzierungskosten einer Immobilie. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sinkt die noch ausstehende Restkreditsumme. Und da auf deren Basis die Zinskosten berechnet werden, sinken diese ebenfalls schneller, wenn der Tilgungssatz erhöht wird. An nachfolgendem Beispiel, bei dem lediglich der Tilgungssatz verändert wird, ist dieser Effekt anschaulich dargestellt (Stand: Mai 2021):

  • Kaufpreis/Wert der Immobilie: 600.000 Euro
  • Verfügbares Eigenkapital: 100.000 Euro
  • Nebenkosten: 65.880 Euro
  • Darlehensbetrag: 566.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Ort der Immobilie: Mannheim
Tilgungssatz 2 Prozent 3 Prozent 4 Prozent
Monatliche Rate 1.598,95 € 2.070,62 € 2.532,85 €
Restschuld 377.322,23 € 282.983,34 € 189.225,73 €
Getilgter Betrag 188.677,77 € 283.016,66 € 376.774,27 €
Zinszahlungen gesamt 99.133,23 € 89.694,34 € 79.138,73 €

Die Berechnung stellt den Einfluss des Tilgungssatzes auf den Hauskredit deutlich dar:

  • Je höher der Tilgungssatz, desto höher die monatliche Rate.
  • Gleichzeitig sinkt mit steigendem Tilgungssatz die verbleibende Restschuld.
  • Bei gleicher Sollzinsbindung sinken mit einem höheren Tilgungssatz die Zinszahlungen und somit die Kosten des Hauskredits.
Nahaufnahme Frau mit TAschenrechner und Tablet Kalkulation
Der Tilgungssatz ist eine wichtige Stellgröße bei einem Hauskredit und muss zu Ihrem Einkommen passen.

Wählen Sie einen Tilgungssatz, der Ihrem frei verfügbaren Nettohaushaltseinkommen entspricht. Niedrige Tilgungsraten sind zwar aufgrund der geringeren monatlichen Belastung verlockend, gleichzeitig steigen jedoch die Gesamtfinanzierungskosten. Welcher Tilgungssatz zu Ihrer persönlichen finanziellen Situation passt ermitteln Sie selbst mit unserem kostenlosen Baufinanzierungsrechner. Hier können Sie die soeben vorgestellten Stellgrößen flexibel verändern und anpassen und so die beste Finanzierungsstruktur ermitteln. Darüber hinaus stehen wir Ihnen mit unserer Kreditexpertise unverbindlich beratend zur Seite.

Hauskredit: Das sind die Nebenkosten

Was Darlehensnehmende bei der Kalkulation Ihres Hauskredits oftmals vergessen oder unterschätzen, sind die Nebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen. Da diese in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen, ist dieser Faktor aber nicht unerheblich und sollte dementsprechend in der Darlehenssumme mit berücksichtigt sein. Im Wesentlichen setzen sich die Nebenkosten wie folgt zusammen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für den Notar
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Makler

Hinsichtlich der Maklerprovision gilt:

  1. Sie ist frei verhandelbar, orientiert sich aber an ortsüblichen Richtwerten.
  2. Seit Dezember 2020 ist es gesetzlich festgeschrieben, dass die Maklerprovision beim Immobilienkauf hälftig geteilt wird.

Auch Grundbuch- und Notarkosten sind Bestandteil eines Immobilienkaufs. Welche Kosten diesbezüglich genau anfallen, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Neben der Beurkundung des Kaufvertrags können beispielsweise auch Löschungen von einer Grundschuld des Verkäufers oder die Eintragung von Wege- und Wohnrechten mit Kosten verbunden sein. Im Durchschnitt sollten für Grundbuch- und Notarkosten rund 2 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden.

Der Kredit24 Baufinanzierungsrechner berücksichtigt bei der Berechnung von Hauskrediten auch die voraussichtlich anfallenden durchschnittlichen Nebenkosten. Daher ist auch der Standort der Immobilie bei der Finanzierungsberechnung wichtig. Denn bei der Höhe der Grunderwerbssteuer gibt es zum Teil deutliche regionale Unterschiede, die sich entsprechend auch auf die benötigte Kreditsumme auswirken.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten beim Hauskredit

Im Folgenden stellen wir Ihnen eine kurze Beispielrechnung für die anfallenden Kosten bei einem Hauskredit für eine Immobilie in Berlin vor (Stand: Mai 2021):

  • Kaufpreis/Wert der Immobilie: 400.000 Euro
  • Verfügbares Eigenkapital: 80.000 Euro
  • Darlehensbetrag: 366.280 Euro
Nebenkosten 11,57 % 46.280 €
Davon:
Maklerkosten 3,57 % 14.280 €
Grunderwerbsteuer 6,00 % 24.000 €
Notar und Grundbuch 2,00% 8.000 €

Wie viel Hauskredit bekomme ich?

Welche Immobilien sich künftige Eigenheimbesitzende leisten können, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:

  1. dem vorhandenen Eigenkapital
  2. dem regelmäßig zur freien Verfügung stehenden Nettohaushaltseinkommen

Das Eigenkapital ist deshalb ein sehr wichtiger Faktor, da sich die Maximalhöhe der Fremdfinanzierung maßgeblich an den selbst eingebrachten Finanzierungsmitteln orientiert. Idealerweise können Immobilienkäufer/-innen einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Finanzierungsvolumens aufbringen. Natürlich ist ein Hauskredit auch mit einer niedrigeren Eigenkapitalquote möglich, das wirkt sich dann jedoch oft negativ auf die Finanzierungskonditionen aus, da die Finanzinstitute die fehlenden Eigenmittel mit einem entsprechenden Risikoaufschlag auf die Kreditkosten umlegen.

Die zweite sehr wichtige Stellgröße für die Frage, wie viel Immobilie man sich leisten kann, ist das frei verfügbare Nettohaushaltseinkommen, also das, was nach Abzug sämtlicher regelmäßiger Kosten von den regelmäßigen Einnahmen noch übrig bleibt. Wichtig ist, dass dabei nicht das gesamte Nettohaushaltseinkommen für die Tilgung des Hauskredits einplant wird. Planen Sie einen Sicherheitspuffer ein – So haben Sie immer noch ausreichend Mittel für unvorhergesehene Ausgaben, Urlaube oder Hobbies.

Rechenbeispiel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der Budgetrechner gibt schnell und einfach eine hilfreiche Indikationen, wie viel Haus Sie sich bei dem Ihnen zur Verfügung stehenden Eigenkapital in der Kombination mit einer bestimmten monatlichen Rate leisten können bzw. wie hoch Ihre Darlehenssumme für den Immobilienkauf höchstens sein darf (Stand: Mai 2021):

  • Bundesland: Rheinland-Pfalz
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Sollzins pro Jahr: 2 Prozent
  • Tilgungsrate: 2 Prozent
Eigenkapital Mögliche monatliche Rate Maximaler Kaufpreis der Immobilie
50.000 € 800 € 290.000 €
50.000 € 1.300 € 440.000 €
100.000 € 800 € 340.000 €
100.000 € 1.300 € 490.000 €
150.000 € 800 € 390.000 €
150.000 € 1.300 € 540.000 €

Voraussetzungen für einen Hauskredit

Für eine erfolgreiche Antragstellung für einen Hauskredit müssen Kreditnehmende einige grundlegende Voraussetzungen erfüllen. Neben Angaben zur Person müssen Sie durch entsprechende Dokumente und Unterlagen unter anderem folgenden Kriterien entsprechen bzw. Nachweise erbringen. Im Wesentlichen sind dies:

  • Mindestalter: Für einen Hauskredit wird die Vollendung des 18. Lebensjahres vorausgesetzt.

  • Wohnsitz und Konto: Dieser muss dokumentiert in Deutschland sein, um den Immobilienkredit gewähren zu können. Das gilt darüber hinaus auch für das Konto.

  • Einkommen und Vermögenswerte: Nachweise über ein ausreichend hohes und regelmäßiges Einkommen sind zwingende Voraussetzung. Bringen Sie Vermögenswerte mit, sind auch diese Angaben von großer Bedeutung, da diese als Sicherheit für einen eventuellen Kreditausfall herangezogen werden können.

  • Kreditwürdigkeit: Die Bank erkundigt sich bei Bonitäts-Auskunfteien über eventuelle Einträge, die Aufschluss zur Bonität und auch zur Rückzahlungsdisziplin geben. Ihre SCHUFA-Auskunft sollte also keine Negativeinträge enthalten

Kredit24 unterstützt Sie bei der Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen. Lassen Sie sich auch zu Fragen rund um Bonität und Eigenkapital sowie Vermögenswerten kostenlos beraten.

Bei der Bewilligung und der Berechnung Ihres Hauskredits spielen noch weitere Faktoren eine ausschlaggebende Rolle, beispielsweise sind diese Punkte Teil der Prüfung Ihres Kreditantrags:

  • Beschäftigungsverhältnis: Ob Sie selbstständig tätig, befristet angestellt oder in einem Beamtenverhältnis stehen, ist ein sehr wichtiger Faktor für die Berechnung der Kreditkonditionen.

  • Familienstand und persönliche Lebenssituation: Auch ein wichtiger Aspekt ist es, ob für die Kredittilgung ein oder zwei Einkommen zur Verfügung stehen und ob Sie regelmäßiges Zahlungen wie Unterhalt für Kinder leisten.

  • Zustand und Lage der Immobilie: Wollen Sie eine Immobilie kaufen, die zunächst gründlich saniert werden muss oder beabsichtigen Sie, einen Neubau zu erwerben? Auch die genaue Lage der Immobilie und wie begehrt diese aktuell und auch perspektivisch ist, spielt für Ihre Finanzierung eine Rolle.

Informieren Sie sich auf Kredit24 ausführlich rund um das Thema Hauskredit, nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um sich hinsichtlich möglicher Finanzierungsoptionen zu orientieren und sprechen Sie uns einfach an: Wir beraten Sie gern und helfen Ihnen, einen für Ihre Bedürfnisse maßgeschneiderten und günstigen Hauskredit zu finden. Lassen Sie sich ein unverbindliches und kostenloses Angebot schicken.

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