Immobilien als Kapitalanlage

Für Privatanleger und Privatanlegerinnen haben sich die Vorzeichen für den Vermögensaufbau in den vergangenen Jahren teilweise grundlegend geändert. Insbesondere der Deutschen liebste Anlageklasse, die fest verzinsten Anlagen wie beispielsweise Sparbuch oder Festgeld, waren während der Niedrigzinsphase seit der Finanzkrise 2008 zunehmend unattraktiv. Die spärliche Rendite wird mittlerweile von der Inflation nicht nur egalisiert, sondern mitunter sogar deutlich in den Verlustbereich geschoben. Auch wenn in jüngster Vergangenheit ein zunehmender Trend hin zu Investitionen an den Kapitalmärkten zu beobachten ist, so rückt daneben auch eine andere Anlageklasse in den Fokus privater Investoren und Investorinnen: Immobilien.

Sowohl Projektentwickler/-innen und Makler/-innen, aber auch die Presse im Allgemeinen und fachkundige Experten und Expertinnen im Speziellen preisen Immobilien als vergleichsweise risikoarme Investitionsform, die mangels großer Nachfrageschwankungen primär zwei Dinge verspricht:

• große Wertstabilität
• konstante Rendite

Die diesbezüglichen Prognosen liegen regelmäßig zwischen 4 und 7 Prozent pro Jahr. Das entspricht in etwa der Rendite, die deutsche Sparer/-innen in den 80er und 90er Jahren mit einem Sparbuch erzielen konnten.

Festverzinsliche Spareinlagen vs. Immobilienkauf

Der wesentliche Unterschied bei diesem Vergleich von festverzinslichen Spareinlagen und Immobilien liegt jedoch nicht aufseiten der Renditeerwartung, sondern im mit der jeweiligen Anlageklasse verbundenen Verlustrisiko. Während bei fest verzinsten Spareinlagen die Rendite im Vorhinein verbindlich fixiert wird, stellt sich die tatsächlich mit einer Immobilie erzielte Rendite oft erst nach vielen Jahrzehnten heraus – und ist keinesfalls in irgendeiner Form garantiert.

Ob eine Immobilie als Kapitalanlage die erhoffte Rendite einbringt, ist von zahlreichen Faktoren abhängig, auf die Sie als Investor/-in lediglich teilweise oder sogar gar keinen Einfluss haben. Aufgrund des mitunter sehr langen Anlagehorizonts und der damit verbundenen Unsicherheit sind Immobilien als Kapitalanlage nicht für alle Privatanleger/-innen gleichermaßen geeignet.

Grundsätzlich erfüllen Immobilien die Erwartungen insbesondere dann, wenn sowohl der Wert der Immobilie als auch die regelmäßigen Mieteinnahmen bis zum Verkauf des Objekts deutlich steigen und für die Investitionsdauer der damit verbundene Erhaltungs- und Verwaltungsaufwand möglichst gering bleibt. Damit dieses Konzept aufgeht, sollten Privatanleger/-innen, die sich für Immobilien als Kapitalanlage interessieren, vor allem die in diesem Artikel aufgeführten Aspekte berücksichtigen.

Bevor Sie als privater Anleger bzw. als private Anlegerin in ein bestimmtes Anlageprodukt investieren, sollten Sie sich eingehend mit den entsprechenden Vor- und Nachteilen auseinandersetzen, die damit verbunden sind. Das gilt insbesondere für eine Kapitalanlage in Immobilien, da die Investitionssumme in den allermeisten Fällen entsprechend hoch ausfällt.

1. Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Zu den Vorteilen, die immer wieder in Verbindung mit Immobilien als Kapitalanlage genannt werden, zählen insbesondere:

• Geringes Investitionsrisiko: Zieht man Daten aus der Vergangenheit heran, zählen Immobilien zu den relativ sicheren Anlageklassen. Der in der Regel langfristige Anlagehorizont und relativ geringe Nachfrageschwankungen machten Immobilien bislang zu einem sicheren Investment mit einer einträglichen Durchschnittsrendite.
• Passives Einkommen: Ist die Anfangsinvestition erstmal getätigt, versprechen Immobilien über die Mieteinnahmen ein regelmäßiges Einkommen, das im Idealfall nicht nur die Finanzierungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten abdeckt, sondern darüber hinaus schon einen regelmäßigen Überschuss ins Portemonnaie der Investoren bzw. Investorinnen fließen lässt.
• Inflationsschutz: Seit jeher bieten Immobilien einen außergewöhnlich guten Schutz vor Inflation. Sogar in Extremfällen wie beispielsweise einer Währungsunion konnte „Betongold“ im Gegensatz zu Bargeld seinen Wert stets behaupten.
• Steuervorteile: Wählt man Immobilien als Kapitalanlage, bieten sich zahlreiche Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. Neben Abschreibungen auf die Investitionssumme und Darlehenszinsen der Finanzierung lassen sich beispielsweise auch Reparatur- und Instandhaltungsaufwand sowie Maklergebühren steuerlich geltend machen.
• Altersvorsorge: Immobilien gelten auch als relativ sichere Altersvorsorge. So kann man im Alter entweder mietfrei in den eigenen vier Wänden wohnen oder durch Mieteinnahmen seine Rente aufstocken.

2. Nachteile und Risiken einer Immobilie als Kapitalanlage

Mindestens genauso wichtig wie die genaue Analyse der Vorteile einer Anlageklasse ist die Auseinandersetzung mit den mit einer Investition potenziell verbundenen Nachteilen. Wenn Sie über Immobilien als Anlageklasse nachdenken, sollten Sie insbesondere folgende Nachteile und Risiken berücksichtigen:

• Risikostreuung: Um das Ausfallrisiko möglichst breit zu streuen, raten Experten und Expertinnen seit jeher dazu, Investitionen auf mehrere Anlageklassen zu verteilen. Da es bei Immobilieninvestments aber in der Regel um überdurchschnittlich hohe Finanzierungssummen mit mindestens sechsstelligen Beträgen geht, laufen Privatanleger/-innen mitunter Gefahr, einen zu großen Anteil ihrer Ersparnisse auf das gleiche Pferd zu setzen.
• Kapitalbindungsdauer: Aufgrund des hohen Finanzierungsaufwands müssen Anleger/-innen oftmals über einen sehr langen Anlagehorizont investiert bleiben, bis mit Immobilien unter dem Strich eine positive Rendite erwirtschaftet wird. Insbesondere ein kurzfristiger oder vorzeitiger Kapitalrückzug ist entsprechend häufig mit hohen Kosten bzw. Verlusten verbunden.
• Ungewisse Wertsteigerung: Der lange Anlagehorizont und die vielen unterschiedlichen Faktoren, die auf die Wertentwicklung einer Immobilie einwirken, machen es prinzipiell unmöglich, im Vorhinein die Rendite für ein ganz bestimmtes Objekt auch nur annähernd genau zu prognostizieren.
• Laufende Kosten: Auch die Kostenseite ist hinsichtlich der Entwicklung von Faktoren wie beispielsweise Betriebskosten, Mietausfall oder Verwaltungsaufwand nur unzureichend genau über die gesamte Anlagedauer hinweg zu kalkulieren.
• Versteckte Mängel: Bei Immobilien bleiben manche Mängel oft lange unbemerkt und entpuppen sich, nachdem sie schließlich bemerkt wurden, als enorme Kostenfaktoren. Unvorhersehbare Kosten sind in Verbindung mit Immobilien keine Seltenheit.

Ob die Abwägung der Vor- und Nachteile in Summe nun zu einer positiven Entscheidung hinsichtlich der Investition in Immobilien als Kapitalanlage führen oder ob andere Anlageklassen geeigneter sind, hängt maßgeblich vom individuellen Typus des jeweiligen Anlegers bzw. der Anlegerin ab. Daher ist es schon zu diesem frühen Zeitpunkt sinnvoll, den Rat fachkundiger Experten und Expertinnen in Sachen Immobilienfinanzierung bei der Entscheidungsfindung mit einzubeziehen.

Immobilien als Kapitalanlage gelten in der Regel als:

• risikoarm
• wertstabil
• renditesicher

Sie sollten sich aber darüber bewusst sein, dass sich dieses Bild zunächst einmal auf Durchschnittswerte bezieht, sofern man die Gesamtheit der Immobilieninvestitionen betrachtet. Damit diese Annahmen aber auch bei Ihrer individuellen Immobilie letztendlich zutreffend sind, sollten Sie im Vorfeld sicherstellen, dass bestimmte Voraussetzungen gegeben sind, die maßgeblichen Einfluss auf die Renditeaussichten haben.

1. Die Lage der Immobilie

Als mitunter wichtigste Faktoren für die Immobilienwahl gelten seit jeher die drei L: Lage. Lage. Lage. Sowohl das Grundstück als auch die strukturelle Umgebung haben maßgeblichen Einfluss auf die Wertentwicklung einer Immobilie und die mit ihr erzielbaren Mieteinnahmen.

Besonders ins Gewicht fallen:

• Wohngegend
• Zuschnitt des Baugrundstücks
• Zustand der Verkehrsinfrastruktur
• Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen
• Freizeitangebote
• medizinische Versorgungsdichte

Neben der aktuellen Situation sollten Sie auch die zukünftige Planung und Entwicklung nicht außer Acht lassen. Ist beispielsweise in unmittelbarer Nähe der Bau einer Autobahnanbindung oder eine Bahntrasse geplant, kann sich dies dauerhaft negativ auf die Renditeerwartungen Ihres Investitionsobjektes auswirken.

2. Der Zustand der Immobilie

Neben der Lage ist selbstverständlich auch der Zustand der Immobilie selbst ein wichtiger Faktor für die zukünftigen Renditeerwartungen. Die Bauqualität des Gebäudes sollte genau geprüft werden. Darüber hinaus sollten Sie überprüfen, ob ein Renovierungsstau vorliegt und somit in den kommenden Jahren überproportional hohe Kosten für Instandhaltung und Modernisierung auf Sie zukommen könnten. Insbesondere eine zeitgemäße Haustechnik sowie EnEV-konforme Installationen sind in diesem Zusammenhang kostensensitive Faktoren.

3. Weitere Faktoren für die Rendite

Neben den zwei maßgeblichen Faktoren Lage und Objektzustand sollten Anlageinteressierte jedoch noch weitere Stellgrößen im Auge behalten, die sich nachdrücklich auf die zu erwartende Rendite auswirken können. So sollte das Verhältnis zwischen Kaufpreis und zu erwartender Jahreskaltmiete für die Wohngegend stimmig sein. Ebenso gilt es die Kaufnebenkosten wie beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision zu berücksichtigen. Auch die Verwaltungskosten sowie der Werterhaltungsaufwand beeinflussen die Renditeaussichten einer Immobilie nachhaltig.

Will man Immobilien als Kapitalanlage nutzen, sind unabhängig von den genannten Einflussfaktoren prinzipiell drei Varianten möglich:

1. Kauf einer Wohnung: Der Erwerb einer Wohnung ist im Durchschnitt günstiger als der Kauf eines Hauses und daher für eine größer Anzahl an Investoren attraktiv. Hier sollte jedoch nicht die Tatsache außer Acht gelassen werden, dass man sich mit den Eigentümern und Eigentümerinnen der anderen Wohnungen des Gebäudes in eine Zweckgemeinschaft begibt. Eine bereits vorhandene angemessene Instandhaltungsrücklage und eine harmonische Eigentümergemeinschaft sind in diesem Zusammenhang die besten Voraussetzungen.
2. Neubau einer Immobilie: Baut man ein Gebäude neu, kann man sich sicher sein, dass die Bausubstanz top in Schuss ist und in den darauffolgenden Jahren nur geringe Ausgaben für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen notwendig sein werden. Auf der anderen Seite ist der Neubau eines Hauses mit erheblichem Kapitaleinsatz verbunden, der das Budget vieler Menschen übersteigt.
3. Kauf einer Bestandsimmobilie: Erwirbt man eine bereits bestehende Immobilie, übernimmt man die grundsätzliche Bausubstanz zwar als gegeben, kann dafür aber auf einem bereits gegebenen Mieterbestand aufbauen.

Wie bereits im vorangehenden Kapitel angemerkt, spielt die Lage einer Immobilie eine wichtige Rolle für die damit verbundenen Renditeaussichten. In der Praxis ergibt sich diesbezüglich nicht selten ein Dilemma: Wird die Lage zum Zeitpunkt der Investition als gut oder sehr gut bewertet, ist das normalerweise schon eingepreist und der Kaufpreis der Immobilie ist entsprechend hoch. Über den gesamten Anlagehorizont hinweg betrachtet haben Anleger/-innen aber vor allem dann gute Aussichten auf eine einträgliche Rendite, wenn der Standort der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs als nicht überdurchschnittlich attraktiv bewertet wird und sich dann im Laufe der Nutzungsdauer positiv entwickelt.

Insbesondere diese Konstellation führt nämlich zur Erfüllung der Devise so vieler Investoren und Investorinnen: Billig einkaufen und teuer verkaufen.

Leider sind derartige Entwicklungen jedoch im Voraus so gut wie nicht vorhersehbar und eine diesbezügliche Investitionsstrategie ist somit stets mit einem nicht unerheblichen Risiko verbunden.

So gehen Experten und Expertinnen momentan unter anderem davon aus, dass die Kaufpreise und Mieten in Großstädten in naher Zukunft von ihrem bereits überaus hohen Niveau lediglich moderat weiter steigen. Für die Mieten und Kaufpreise im „Speckgürtel“ großer Städte oder in mittelgroßen Städten prognostizieren Fachleute hingegen einen überproportionalen Wertzuwachs in den kommenden Jahren.

So hilft Ihnen der Mietpreismultiplikator

Ein Hinweis, ob der Kaufpreis für eine Immobilie in einer bestimmten Lage als günstig oder teuer angesehen werden muss, ist der sogenannte Mietpreismultiplikator. Dieser setzt den aufgerufenen Kaufpreis mit der Jahreskaltmiete ins Verhältnis und zeigt somit auf, wie viel Jahresnettokaltmieten man für den Erwerb einer Immobilie aufbringen muss.

• Gemeinhin gilt ein Faktor bis 20 als günstig.
• Immobilien mit Mietpreismultiplikatoren von 30 bis 50 werden als sehr hoch angesehen.
• Ein Wert von 25 wird aktuell als durchschnittlich bewertet.

Sie sollten sich jedoch nicht nur an der absoluten Höhe des Mietpreismultiplikators orientieren, sondern vielmehr an dem der unmittelbaren Nachbarschaft. Nur so wird ersichtlich, ob der konkrete Wert für die jeweilige Lage angemessen ist.

Zieht man den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Betracht, ist das in der Regel mit einer hohen Investitionssumme und einem langen Anlagehorizont verbunden. Entsprechend sorgfältig und strukturiert sollte die vorangehende Planung der Investition aufgestellt sein. Bei der Berechnung der zu erwartenden Rendite werden unterschiedliche Methoden angewendet.

Das Ertragswertverfahren zielt auf die möglichst exakte Ermittlung des realen Verkehrswerts einer Immobilie ab und berücksichtigt dafür zahlreiche Parameter. So kann ermittelt werden, ob der verlangte Kaufpreis der Immobilie über oder unter dem mit der Methode ermittelten Verkehrswert liegt und die Investition somit als günstig oder teuer anzusehen ist – ein wichtiger Indikator für die Renditeerwartungen. Aufgrund der Komplexität dieses Verfahrens erfolgt seine Anwendung vor allem im Rahmen vollwertiger und kostenpflichtiger Wertguthaben.

Näherungsweise erhalten Sie eine gute Idee zur erwarteten Rendite bereits mit zwei einfacher aufgebauten Berechnungsmethoden.

1. Berechnungsmethode Nettorendite

Die Berechnung der Nettorendite einer Immobilie als Kapitalanlage setzt in der Regel die Jahresmiete abzüglich der nicht auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten mit dem Kaufpreis und den mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten ins Verhältnis. Unberücksichtigt bleiben hingegen eventuelle Finanzierungskosten, z. B. für ein Bankdarlehen, und der persönliche Steuersatz des Investors bzw. der Investorin.

Würde Sie der Kauf einer Immobilie also 500.000 Euro kosten und weitere 75.000 Euro an Kaufnebenkosten hinzukommen, könnten Sie die Immobilie dann für eine Jahreskaltmiete von 25.000 Euro vermieten und hätten 4.000 Euro jährlich nicht umlagefähige Kosten zu tragen, sähe die entsprechende Berechnung der Nettorendite in % folgendermaßen aus:

(25.000 – 4.000)*100 / (500.000 + 75.000) = 3,65 %

2. Berechnungsmethode Objektrendite

Ein weiterer aussagekräftiger Indikator hinsichtlich einer Immobilie als Kapitalanlage ist die Objektrendite. Sie berücksichtigt sämtliche mit der Investition verbundenen Eingaben und Ausgaben, bezieht also auch die individuelle Steuerlast des Anlegers bzw. der Anlegerin in die Renditekalkulation mit ein. Außen vor bleiben aber auch bei dieser Berechnungsmethode die eventuellen Fremdfinanzierungskosten, die bei einem Immobilienerwerb eher die Regel, denn die Ausnahme darstellen.

Sollten auch Sie im Zuge des Immobilienerwerbs eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen, sind die dafür anfallenden Kosten unbedingt zu berücksichtigen, wenn es um die Berechnung der Rendite geht. Idealerweise sollten die Mieteinnahmen der Immobilie die notwendigen Finanzierungskosten und auch alle weiteren Kosten abdecken. So würde sich das Anlageobjekt, abgesehen vom eingesetzten Eigenkapital, quasi selbst finanzieren. Somit hebelt eine Fremdfinanzierung sogar die Rendite – allerdings in beide Richtungen: Liegt die erzielte Jahresnettorendite nach Steuern über dem effektiven Darlehenszinssatz, steigert das die Gesamtrendite, da Sie für das geliehene Geld weniger bezahlen, als Sie mit der Investition einnehmen.

Im Zusammenhang mit einer Immobilie als Kapitalanlage sollten Anleger/-innen hinsichtlich der Rendite auch berücksichtigen, dass auf den durch Kauf und Verkauf einer Immobilie erzielten Gewinn Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Diese entfällt jedoch, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Eigentum war oder die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangehenden Jahren durch Sie selbst genutzt wurde.

Festverzinsliche Wertanlagen bringen aufgrund der seit Jahren herrschenden Marktbedingungen so gut wie keine Rendite mehr ein. Ein neuer Favorit für Privatanleger/-innen sind daher Immobilien als Kapitalanlage. Im langjährigen Mittel liegen die Renditen von Aktien und Immobilien nahe beieinander, deutsche Anleger und Anlegerinnen tendieren aufgrund der im Durchschnitt höheren Wertschwankungen bei Aktien zumindest im Moment noch eher zu einer Investition in „Betongold“. Ob sich eine Immobilie jedoch im Endeffekt als Kapitalanlage lohnt, hängt maßgeblich von Ihren individuellen avisierten Zielen des ab.

Grundsätzlich sollte für Investoren und Investorinnen trotz des Immobilienkaufs eine angemessene Diversifikation des Gesamtanlagevermögens immer noch möglich sein. Eine Immobilie als Kapitalanlage eignet sich deshalb insbesondere für Personen, die …

• einen sicheren Arbeitsplatz innehaben
• auf ausreichend Eigenkapital zurückgreifen können
• eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen können

Rein aus Anlagesicht betrachtet ist es zunächst einmal unerheblich, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Auch die bei einer Selbstnutzung eingesparte Miete kann auf lange Sicht eine indirekte Rendite einbringen. Vermietet man die Immobilie hingegen, kann man in vielen Fällen von steuerlichen Vorteilen profitieren und erzielt durch die Mieteinnahmen bereits regelmäßige Rückflüsse. Es gibt in diesem Zusammenhang natürlich auch noch viele „Zwitterformen“, also beispielsweise die Immobilie zunächst zu vermieten und im Alter dann Eigenbedarf anzumelden. Ebenfalls ein häufig genutztes Modell ist zunächst die Eigennutzung. Ist die Immobilie im Alter dann zu groß, wird sie vermietet oder verkauft und man zieht in eine kleinere Wohnung.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf als Kapitalanlage

Oftmals können Immobilien als Kapitalanlage auch aus steuerlichen Gesichtspunkten attraktiv sein. So können die beim Kauf anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklerkosten von der Steuer abgesetzt werden - für die Kosten des Grundbucheintrages gilt das hingegen nicht. Vermieten Sie Ihre Immobilie, können Sie darüber hinaus jährliche Abschreibungen bei der Steuer geltend machen. Nicht zuletzt sind auch von den laufenden Ausgaben für ...

• Renovierungskosten
• Modernisierungskosten
• sowie Sanierungskosten

als sogenannte Werbungskosten steuermindernd wirksam und werden beim Finanzamt inklusive Umsatzsteuer anerkannt.

Immobilie als Altersvorsorge

Wird der Kauf und die anschließende Vermietung einer Immobilie als Instrument der Altersvorsorge eingesetzt, sollten die finanziellen Verhältnisse bis zum Eintritt ins Rentenalter genau analysiert werden. So ist es definitiv empfehlenswert, dass eine für den Immobilienkauf aufgenommene Immobilienfinanzierung bis zum Renteneintritt vollständig abbezahlt ist. Um einen Teil des Betongolds im Alter wieder zu „verflüssigen“, bieten sich mehrere Möglichkeiten wie beispielsweise das Nießbrauchrecht oder diverse erbschaftsrechtliche Verfahren an.

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist in der Regel mit einer hohen Investitionssumme und einem langfristigen Anlagehorizont verbunden. Die Finanzierung der Immobilie ist daher sorgfältig zu planen. Ausschlaggebend für die beste Finanzierung ist stets die persönliche Situation der Kreditnehmenden. Da es zum Thema „Immobilien als Kapitalanlage“ zahlreiche steuerliche, rechtliche und finanzielle Aspekte zu bedenken gilt, die meistens stark an den individuellen Anleger bzw. die Anlegerin gebunden sind, sollten Sie sich fachkundig beraten lassen. Das erfahrene Team von Kredit24 unterstützt Sie gern: Lassen Sie sich einfach ein kostenloses Angebot schicken oder kontaktieren Sie uns telefonisch, per E-Mail oder persönlich in einer unserer vielen Geschäftsstellen. Gemeinsam erstellen wir ein individuelles Finanzierungskonzept für Sie.