Selbstnutzung oder Vermietung

Immobilie selbst bewohnen oder vermieten: Das sind die Vor- und Nachteile

Das Wichtigste in Kürze

Wünschen Sie sich bei der Gestaltung Ihrer eigenen vier Wände möglichst viele Freiheiten und möchten von keinem Vermieter abhängig sein, dann entscheiden Sie sich für die Eigennutzung Ihres Wohneigentums

Mit der Vermietung ihrer Immobilie liegen Hausbesitzerinnen/Hausbesitzer richtig, die jeden Monat Mieteinkünfte generieren und von steuerlichen Vorteilen profitieren wollen.

Ihr Eigenheim bildet eine solide Grundlage zur Altersvorsorge, da Sie als Wohnungseigentümerin/ Wohnungseigentümer keine Miete mehr zahlen müssen oder durch die Vermietung regelmäßige Einnahmen erhalten.

Eigennutzung einer gekauften Immobilie: Das sollten Sie wissen

Der mit Abstand häufigste Grund, weshalb Menschen eine Immobilie kaufen, ist die Eigennutzung. Sie wollen das neu erworbene Eigenheim also selbst bewohnen. Dabei ist klar: Eine eigene, selbst genutzte Immobilie bietet Sicherheit und Freiheit. Als Eigenheimbesitzerin/Eigenheimbesitzer besteht für Sie beispielsweise nicht die Gefahr, gekündigt zu werden. Dieser Vorteil ist vor allem für Familien wichtig, die ihren Lebensmittelpunkt langfristig planen möchten.

Entscheiden Sie sich anstatt einer Vermietung für eine Eigennutzung, dürfen Sie Ihre Wohnung weitestgehend frei gestalten. Träumen Sie von einem neuen Bad oder einer energieeffizienten Heizung? Wer in seinem eigenen Haus lebt, kann Vorhaben dieser Art jederzeit verwirklichen. Darüber hinaus möchten viele Menschen ihr Eigenheim selbst bewohnen, um keine Miete mehr zahlen zu müssen. Gerade in einer Zeit, in der die Mietkosten ständig steigen, sollten Sie genau prüfen, ob die Eigennutzung einer gekauften Immobilie nicht die beste Lösung ist.

Hauseigentümerinnen/Hauseigentümer, die ihr Eigenheim nicht vermieten, erhalten allerdings keine Mieteinnahmen. Für Ihre Baufinanzierung brauchen Sie daher andere Einkünfte. Beabsichtigen Sie, eine Wohnung zur Selbstnutzung zu kaufen, dann erwartet die Bank, dass Sie ein ausreichend hohes Einkommen haben. Dabei achten Kreditgebende darauf, dass die zu zahlende Darlehensrate 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigt.

Verdienen Sie zum Beispiel 2000 Euro netto, darf die monatliche Rate maximal 800 Euro betragen. Hauskaufinteressentinnen/Hauskaufinteressenten, die diese Bedingung erfüllen, haben gute Chancen auf eine Immobilienfinanzierung. Zusammengefasst sprechen diese Punkte für die Eigennutzung einer Wohnung oder eines Hauses:

mietfreies Wohnen
effektiver Schutz vor steigenden Mieten
Risiko einer Wohnungskündigung entfällt
umfassende Freiheiten bei Umbaumaßnahmen und Renovierungen

So gehen Sie vor:

Informieren: Tilgung, Laufzeit, Zinsen, Beleihung? Auf unserer Website finden Sie Antworten auf Ihre Fragen, Tipps und Erklärungen rund um die Baufinanzierung.
Kalkulieren: Finden Sie heraus, wie Sie mit verschiedenen Stellschrauben Ihre Finanzierung individuell gestalten und Kosten sparen können. Mit dem Baufinanzierungsrechner spielen Sie online verschiedene Varianten selbst durch.
Angebot anfordern: Lassen Sie sich beraten! Wir vergleichen die Zinsangebote von über 500 Banken. Bei Kredit24 erhalten Sie kostenlos und unverbindlich ein persönliches Finanzierungsangebot, dass zu Ihnen passt.

Rechner Baufinanzierung Angebot Baufinanzierung

Vermietung von Wohnung oder Haus

Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie sie nicht unbedingt selbst bewohnen. Stattdessen lässt sich das Haus oder die Wohnung auch vermieten. Ein Vorteil leuchtet direkt ein: Über die monatlichen Mieten erzielen Sie regelmäßige Einkünfte. Haben Sie zum Kauf des Eigenheims etwa ein Immobiliendarlehen aufgenommen, können Sie mit den Mieteinkünften einen Teil der Kreditrate abdecken. Manchmal ist die Miete sogar hoch genug, dass sich damit die gesamte Rate zahlen lässt.

Vermieterinnen und Vermieter dürfen manche Nebenkosten an Mieter weitergeben

Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien haben überdies die anfallenden Betriebskosten zu tragen. Hier ergibt sich jedoch ein Unterschied, wenn Sie das Wohnobjekt vermieten und nicht selbst bewohnen. Denn bei einer Vermietung lassen sich einige Nebenkosten auf die Mietenden umlegen. Dieser muss unter anderem die Grundsteuer, die Kosten für Warmwasser und Heizung sowie für die Gebäudereinigung übernehmen. Zudem dürfen Sie bei einer fremdgenutzten Wohnung die Aufwendungen für die Gartenpflege und Beleuchtung des Anwesens den Mietenden in Rechnung stellen.

Somit sind im Fall einer Vermietung die Betriebskosten, die die Eigentümerin/der Eigentümer selbst zu finanzieren hat, deutlich geringer als bei einer Eigennutzung. Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Ausgaben dieser Art lassen sich jedoch als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben, was die persönliche Steuerlast senken kann.

Bei einem Verkauf ist eine fremdgenutzte Immobilie für Sie von Vorteil

Gehen Sie von weiter steigenden Kaufpreisen für Wohnraum aus? Dann ist die Vermietung eines erworbenen Hauses ebenfalls ratsam. Sollte sich nämlich der Wert der Wohnung erhöhen, können Sie sie später mit Gewinn verkaufen. Ist das Wohnobjekt vermietet, muss die Besitzerin/der Besitzer bei einem Verkauf nicht umziehen. Das erleichtert die Veräußerung. Ziehen Sie eine Vermietung der Wohnung einer Eigennutzung vor, profitieren Sie von diesen Vorteilen:

monatliche Mieteinnahmen
Verschiedene Betriebskosten lassen sich auf die Mieter umlegen.
Einige nicht umlagefähige Kosten, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen, können die Steuerschuld vermindern.
Bei steigenden Immobilienpreisen bringt Verkauf des Eigenheims Gewinn ein.

Übersicht: Vermieten oder selbst bewohnen?

Die vorherigen Abschnitte zeigen: Es gibt sowohl Argumente, die fürs Vermieten als auch für eine Eigennutzung sprechen. Grundsätzlich hängt die „richtige“ Entscheidung immer von Ihrer persönlichen Situation sowie Ihren Wünschen und Bedürfnissen ab. Nachfolgende Gegenüberstellung soll Ihnen noch einmal die Unterschiede zwischen einer Eigennutzung und einer Vermietung verdeutlichen:

	Vermieten	Selbst bewohnen
Größter Vorteil	kontinuierliche Mieteinnahmen	keine Miete zahlen
Immobilienfinanzierung	über Mieteinkünfte lässt sich Teil der Kreditrate zahlen	muss mit anderen Einkünften bestritten werden
Betriebskosten	umlagefähige Kosten hat Mieterin/Mieter zu übernehmen; einige Aufwendungen kann Vermieterin/Vermieter von Steuer absetzen	sind in vollem Umfang von Besitzerin/Besitzer zu tragen; dürfen in Steuererklärung nicht angegeben werden
Verkauf der Immobilie	einfacher, da Eigentümerin/Eigentümer nicht umziehen muss	etwas komplizierter, da Umzug notwendig

Vermietetes oder selbst bewohntes Eigenheim zur Kapitalanlage und Altersvorsorge nutzen

Ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder vermieten – sie kann eine lukrative Kapitalanlage sein. Besonderer Beliebtheit erfreuen sich die eigenen vier Wände, wenn es um das Thema Altersvorsorge geht. Das gilt vor allem für selbst genutzte Wohnungen und Häuser. Zwar bietet eine vermietete Immobilie ebenso finanzielle Sicherheit fürs Alter. Die Mehrheit der Menschen aber setzt in Sachen Wohneigentum auf Eigennutzung.

Haus selbst bewohnen und finanzielle Absicherung fürs Alter schaffen

Sind Sie auf der Suche nach einer vielversprechenden Anlagemöglichkeit für Ihr Erspartes? Dann kann sich eine Investition in „Betongold“ lohnen. Im Vergleich zu Sparguthaben, das derzeit kaum noch Zinsen abwirft, eröffnen Wohnungen und Häuser die Chance auf attraktive Wertsteigerungen in der Zukunft. Kaufen Sie im Laufe Ihres Erwerbslebens eine Immobilie, können Sie in diese direkt einziehen und sie selbst bewohnen. Die anfallenden Raten für die Baufinanzierung bedient der Darlehensnehmende bequem über sein Einkommen.

Generell ist es empfehlenswert, dass Sie spätestens bis zum Renteneintritt Ihren Immobilienkredit getilgt haben. Im Alter müssen Sie dann weder Miete noch Kreditrate zahlen. Das ist wichtig, da Rentner in der Regel über ein geringeres Einkommen verfügen als Erwerbstätige.

Immobilie vermieten: Erwirtschaften Sie attraktive Renditen

Möchten Sie mit Ihrem Haus regelmäßige Erträge generieren? In diesem Fall sollten Sie Ihr Wohneigentum vermieten. Als Gegenleistung erhält die Besitzerin/der Besitzer Mietzahlungen. Damit sich der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zur Vermietung rechnet, muss die Rendite stimmen. Der Begriff beschreibt den Ertrag, den Sie jedes Jahr mit Ihrer Immobilie erzielen. Besonders simpel lässt sich die sogenannte Bruttomietrendite bestimmen. Dazu rechnen Sie:

(Jährliche Bruttomieteinnahmen / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Auf die Bruttomieteinnahmen kommen Sie, indem Sie die monatliche Kaltmiete mal 12 nehmen. Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Eine Kaufinteressentin/ein Kaufinteressent hat ein schönes Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung gefunden. Der Kaufpreis für das Objekt liegt bei 360.000 Euro. Die derzeit im Haus lebenden Mieter zahlen laut Vertrag eine monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro. Mit diesen Informationen kann die Bruttomietrendite ermittelt werden:

[(1.200 Euro x 12) / 360.000 Euro] x 100 = 4,0 Prozent

Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent gilt allgemein als gut. Ob ein Kauf zum Zweck der Vermietung lukrativ ist, hängt aber immer vom konkreten Objekt, dessen Zustand und Lage ab.

Vor Vermietung Nettomietrendite bestimmen

Wer die zu erwartende Rendite noch genauer kalkulieren möchte, sollte die Nettomietrendite als Entscheidungsgrundlage heranziehen. Im Gegensatz zur Bruttomietrendite bezieht sie auch die Kosten der Vermietung in die Berechnung ein. Darüber hinaus berücksichtigt die Nettomietrendite die Nebenkosten des Erwerbs. Die Kennzahl ermitteln Sie nach folgender Formel:

(Nettomieteinnahmen pro Jahr / Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) x 100 = Nettomietrendite in Prozent

Um die jährlichen Nettomieteinnahmen zu erhalten, ziehen Sie von den Bruttomieteinnahmen ab:

Aufwendungen für Verwaltung
Rücklagen für Instandsetzungen, Instandhaltungen und Leerstandszeiten
nicht umlegbare Nebenkosten

Eigenheimbesitzerinnen/Eigenheimbesitzer, die ihre Wohnung vermieten wollen, sollten eine Nettomietrendite zwischen 3 und 4 Prozent anstreben. Bei einem solchen Wert gilt die Immobilie als aussichtsreiche Kapitalanlage. Sobald nun das Wohnobjekt abbezahlt ist, haben Sie die Wahl: verkaufen oder weiterhin vermieten. Entscheiden Sie sich für Ersteres, realisieren Sie womöglich einen hohen Veräußerungsgewinn. Hauseigentümerinnen/Hauseigentümer, die dagegen die Immobilie vermieten, beziehen jeden Monat eine Miete und können das Objekt später vererben.

Wohnung vermieten und in den Genuss von Steuervorteilen kommen

Planen Sie, Ihr Eigenheim selbst zu bewohnen, profitieren Sie praktisch von keinen steuerlichen Vorteilen. Ein anderes Bild zeigt sich, wenn die Käuferin/der Käufer die Immobilie vermieten will. In einem solchen Szenario lassen sich diverse Ausgaben, die der Erzielung von Mieteinnahmen dienen, in der Steuererklärung angeben. Erwerben Sie ein Haus oder eine Wohnung, fallen hierfür als erstes Anschaffungskosten an. Zu diesen gehören:

Gebäudewert
Grunderwerbsteuer
Notarkosten
Maklergebühr
Aufwendungen für Fahrten/Telefonate

Die Anschaffungskosten für ein Haus oder eine Wohnung dürfen Sie prinzipiell nicht sofort abschreiben. Stattdessen werden die Ausgaben auf einen längeren Zeitraum verteilt. So dürfen Sie zum Beispiel im Rahmen der Gebäudeabschreibung jährlich 2 Prozent des Hauswerts (ohne den Grundstückswert) über 50 Jahre von der Steuer absetzen (für ab 1925 errichtete Gebäude).

Neben den Anschaffungskosten vermindern weitere Werbungskosten Ihre steuerliche Last. Teil der wiederkehrenden Ausgaben sind:

Grundsteuer
Hausnebenkosten
Zinsen für Immobilienfinanzierung
Kosten für Renovierungen (Erhaltungsaufwendungen)

Aufwendungen dieser Art werden für gewöhnlich in dem Jahr abgesetzt, in dem sie angefallen sind. Das gilt auch für Erhaltungsaufwendungen, sofern sie netto unter 15 Prozent der Anschaffungskosten des Hauses (ohne Kaufpreis für Grundstück) liegen. Sie sehen, dass es einige Möglichkeiten zum Steuersparen gibt, wenn Sie eine Immobilie vermieten.

Möchten Sie zum Thema „Immobilie vermieten oder selbst bewohnen?“ qualifizierten fachlichen Rat erhalten? Dann setzen Sie sich jetzt mit dem Kredit24 Team in Verbindung und informieren Sie sich unverbindlich.

Jetzt informieren

FAQ: Immobilie vermieten oder selbst nutzen?

1. Wann ist Immobilie vermieten besser als Eigennutzung?
2. Wann ist es günstiger, ein Eigenheim selbst zu bewohnen?
3. Lohnt sich eine Immobilie zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage?
4. Lassen sich mit einer Wohnung Steuern sparen?

So bewerten Kunden und Kundinnen Kredit24

4,8 von 5 Sternen

"Von der Kreditbeantragung bis zur Auszahlung lief alles reibungslos und besonders schnell"

Michael Geiselhart

Januar 2024
"Super. Sehr schön ist, dass der Ansprechpartner sehr gut erreichbar ist und für Fragen jederzeit zur Verfügung steht."

Wolfgang Hennig

Januar 2024
"Kann ich nur bestens empfehlen!!
Alles top und mega zuverlässig!"

Karolin Winkelmann

September 2023
"Ich kann nur positives Feedback geben! Telefonische Beratung war sehr gut, schnelle Erreichbarkeit und fachliche ehrliche Beratung! Einfache Abwicklung der notwendigen Unterlagen und die Überweisung war innerhalb von einer Woche da! Danke für die schnelle Hilfe!"

Alexandra Möller

August 2023
"Tolle Beratung und schnelle Hilfe."

Silvana Zimmermann

Januar 2024
"Super Service: schnell, freundlich und unkompliziert."

Ludwig Bellach

Dezember 2023
"Vom Erstkontakt bis zum Abschluss lief alles reibungslos ab."

Ira R.

September 2023
"Von der Beratung bis zur Abwicklung lief alles reibungslos und ohne Probleme. [...] Wir [...] [sind] super zufrieden und möchten uns nochmal für alles bedanken.

Wenn Finanzierungen in Zukunft bei uns anstehen dann gibt es für uns nur Kredit24!!!"

Khalid Chargui

August 2023
"Es ging schnell und reibungslos. sehr freundlich, sehr zuverlässig. Bewertung 5 Sterne und 10 Punkte. Vielen Dank"

chottu mottu

Januar 2024
"Sehr gute und schnelle Abwicklung. Passende Angebote wurden schnell unterbreitet. Zu sehr guten Konditionen. Würde den Dienst jederzeit wieder nutzen."

Mehe 31

November 2023

"Von der Kreditbeantragung bis zur Auszahlung lief alles reibungslos und besonders schnell"

Michael Geiselhart

Januar 2024

"Super. Sehr schön ist, dass der Ansprechpartner sehr gut erreichbar ist und für Fragen jederzeit zur Verfügung steht."

Wolfgang Hennig

Januar 2024

"Kann ich nur bestens empfehlen!!
Alles top und mega zuverlässig!"

Karolin Winkelmann

September 2023

"Ich kann nur positives Feedback geben! Telefonische Beratung war sehr gut, schnelle Erreichbarkeit und fachliche ehrliche Beratung! Einfache Abwicklung der notwendigen Unterlagen und die Überweisung war innerhalb von einer Woche da! Danke für die schnelle Hilfe!"

Alexandra Möller

August 2023

"Tolle Beratung und schnelle Hilfe."

Silvana Zimmermann

Januar 2024

"Super Service: schnell, freundlich und unkompliziert."

Ludwig Bellach

Dezember 2023

"Vom Erstkontakt bis zum Abschluss lief alles reibungslos ab."

Ira R.

September 2023

"Von der Beratung bis zur Abwicklung lief alles reibungslos und ohne Probleme. [...] Wir [...] [sind] super zufrieden und möchten uns nochmal für alles bedanken.

Wenn Finanzierungen in Zukunft bei uns anstehen dann gibt es für uns nur Kredit24!!!"

Khalid Chargui

August 2023

"Es ging schnell und reibungslos. sehr freundlich, sehr zuverlässig. Bewertung 5 Sterne und 10 Punkte. Vielen Dank"

chottu mottu

Januar 2024

"Sehr gute und schnelle Abwicklung. Passende Angebote wurden schnell unterbreitet. Zu sehr guten Konditionen. Würde den Dienst jederzeit wieder nutzen."

Mehe 31

November 2023

Top bewertet und ausgezeichnet

4,8 von 5 Sternen

Selbstnutzung oder Vermietung

Das Wichtigste in Kürze

Eigennutzung einer gekauften Immobilie: Das sollten Sie wissen

Vermietung von Wohnung oder Haus

Infos zu Mieteinnahmen

Vermieterinnen und Vermieter dürfen manche Nebenkosten an Mieter weitergeben

Bei einem Verkauf ist eine fremdgenutzte Immobilie für Sie von Vorteil

Übersicht: Vermieten oder selbst bewohnen?

Vermietetes oder selbst bewohntes Eigenheim zur Kapitalanlage und Altersvorsorge nutzen

Haus selbst bewohnen und finanzielle Absicherung fürs Alter schaffen

Immobilie vermieten: Erwirtschaften Sie attraktive Renditen

Vor Vermietung Nettomietrendite bestimmen

Hinweis zu den Nebenkosten

Hinweis zum Verkauf der Immobilie

Wohnung vermieten und in den Genuss von Steuervorteilen kommen

FAQ: Immobilie vermieten oder selbst nutzen?

1. Wann ist Immobilie vermieten besser als Eigennutzung?

2. Wann ist es günstiger, ein Eigenheim selbst zu bewohnen?

3. Lohnt sich eine Immobilie zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage?

4. Lassen sich mit einer Wohnung Steuern sparen?

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Weitere Artikel