Selbstnutzung oder Vermietung

Immobilie selbst bewohnen oder vermieten: Das sind die Vor- und Nachteile

9 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Wünschen Sie sich bei der Gestaltung Ihrer eigenen vier Wände möglichst viele Freiheiten und möchten von keinem Vermieter abhängig sein, dann entscheiden Sie sich für die Eigennutzung Ihres Wohneigentums.
  • Mit der Vermietung ihrer Immobilie liegen Hausbesitzerinnen/Hausbesitzer richtig, die jeden Monat Mieteinkünfte generieren und von steuerlichen Vorteilen profitieren wollen.
  • Ihr Eigenheim bildet eine solide Grundlage zur Altersvorsorge, da Sie als Wohnungseigentümerin/ Wohnungseigentümer keine Miete mehr zahlen müssen oder durch die Vermietung regelmäßige Einnahmen erhalten.

So gehen Sie vor

  • Wägen Sie ab, was Ihnen wichtiger ist: jeden Monat Miete bekommen oder die Freiheit und Sicherheit genießen, die eine Eigennutzung mit sich bringt.
  • Kalkulieren Sie mithilfe des Kredit24 Baufinanzierungsrechners, wie viel Geld Sie für Ihre monatliche Kreditrate benötigen.
  • Kontaktieren Sie die Berater und Beraterinnen von Kredit24 und lassen Sie sich ein Angebot zur Immobilienfinanzierung unterbreiten. Gerne unterstützen sie Sie auch bei der Entscheidung, ob Sie die neue Immobile selbst bewohnen oder doch lieber vermieten möchten.

In diesem Ratgeber:

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Eigennutzung einer gekauften Immobilie: Das sollten Sie wissen

Der mit Abstand häufigste Grund, weshalb Menschen eine Immobilie kaufen, ist die Eigennutzung. Sie wollen das neu erworbene Eigenheim also selbst bewohnen. Dabei ist klar: Eine eigene, selbst genutzte Immobilie bietet Sicherheit und Freiheit. Als Eigenheimbesitzerin/Eigenheimbesitzer besteht für Sie beispielsweise nicht die Gefahr, gekündigt zu werden. Dieser Vorteil ist vor allem für Familien wichtig, die ihren Lebensmittelpunkt langfristig planen möchten.

Entscheiden Sie sich anstatt einer Vermietung für eine Eigennutzung, dürfen Sie Ihre Wohnung weitestgehend frei gestalten. Träumen Sie von einem neuen Bad oder einer energieeffizienten Heizung? Wer in seinem eigenen Haus lebt, kann Vorhaben dieser Art jederzeit verwirklichen. Darüber hinaus möchten viele Menschen ihr Eigenheim selbst bewohnen, um keine Miete mehr zahlen zu müssen. Gerade in einer Zeit, in der die Mietkosten ständig steigen, sollten Sie genau prüfen, ob die Eigennutzung einer gekauften Immobilie nicht die beste Lösung ist.

Hauseigentümerinnen/Hauseigentümer, die ihr Eigenheim nicht vermieten, erhalten allerdings keine Mieteinnahmen. Für Ihre Baufinanzierung brauchen Sie daher andere Einkünfte. Beabsichtigen Sie, eine Wohnung zur Selbstnutzung zu kaufen, dann erwartet die Bank, dass Sie ein ausreichend hohes Einkommen haben. Dabei achten Kreditgebende darauf, dass die zu zahlende Darlehensrate 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigt.

Verdienen Sie zum Beispiel 2000 Euro netto, darf die monatliche Rate maximal 800 Euro betragen. Hauskaufinteressentinnen/Hauskaufinteressenten, die diese Bedingung erfüllen, haben gute Chancen auf eine Immobilienfinanzierung. Zusammengefasst sprechen diese Punkte für die Eigennutzung einer Wohnung oder eines Hauses:

  • mietfreies Wohnen
  • effektiver Schutz vor steigenden Mieten
  • Risiko einer Wohnungskündigung entfällt
  • umfassende Freiheiten bei Umbaumaßnahmen und Renovierungen
Information zu den Eigenmitteln

Wollen Sie eine Immobilie kaufen und selbst bewohnen, verlangt die Bank meist, dass Sie 20 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Mitteln finanzieren.

Vermietung von Wohnung oder Haus

Wohnlich eingerichtete Eigentumswohnung
Das Vermieten einer Wohnung hat neben den Mieteinnahmen noch weitere Vorteile.

Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie sie nicht unbedingt selbst bewohnen. Stattdessen lässt sich das Haus oder die Wohnung auch vermieten. Ein Vorteil leuchtet direkt ein: Über die monatlichen Mieten erzielen Sie regelmäßige Einkünfte. Haben Sie zum Kauf des Eigenheims etwa ein Immobiliendarlehen aufgenommen, können Sie mit den Mieteinkünften einen Teil der Kreditrate abdecken. Manchmal ist die Miete sogar hoch genug, dass sich damit die gesamte Rate zahlen lässt.

Infos zu Mieteinnahmen

Bei Mieteinnahmen handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die steuerpflichtig sind und das zu versteuernde Einkommen entsprechend erhöhen.

Vermieterinnen und Vermieter dürfen manche Nebenkosten an Mieter weitergeben

Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien haben überdies die anfallenden Betriebskosten zu tragen. Hier ergibt sich jedoch ein Unterschied, wenn Sie das Wohnobjekt vermieten und nicht selbst bewohnen. Denn bei einer Vermietung lassen sich einige Nebenkosten auf die Mietenden umlegen. Dieser muss unter anderem die Grundsteuer, die Kosten für Warmwasser und Heizung sowie für die Gebäudereinigung übernehmen. Zudem dürfen Sie bei einer fremdgenutzten Wohnung die Aufwendungen für die Gartenpflege und Beleuchtung des Anwesens den Mietenden in Rechnung stellen.

Somit sind im Fall einer Vermietung die Betriebskosten, die die Eigentümerin/der Eigentümer selbst zu finanzieren hat, deutlich geringer als bei einer Eigennutzung. Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Ausgaben dieser Art lassen sich jedoch als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben, was die persönliche Steuerlast senken kann.

Bei einem Verkauf ist eine fremdgenutzte Immobilie für Sie von Vorteil

Gehen Sie von weiter steigenden Kaufpreisen für Wohnraum aus? Dann ist die Vermietung eines erworbenen Hauses ebenfalls ratsam. Sollte sich nämlich der Wert der Wohnung erhöhen, können Sie sie später mit Gewinn verkaufen. Ist das Wohnobjekt vermietet, muss die Besitzerin/der Besitzer bei einem Verkauf nicht umziehen. Das erleichtert die Veräußerung. Ziehen Sie eine Vermietung der Wohnung einer Eigennutzung vor, profitieren Sie von diesen Vorteilen:

  • monatliche Mieteinnahmen
  • Verschiedene Betriebskosten lassen sich auf die Mieter umlegen.
  • Einige nicht umlagefähige Kosten, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen, können die Steuerschuld vermindern.
  • Bei steigenden Immobilienpreisen bringt Verkauf des Eigenheims Gewinn ein.

Übersicht: vermieten oder selbst bewohnen?

Die vorherigen Abschnitte zeigen: Es gibt sowohl Argumente, die fürs Vermieten als auch für eine Eigennutzung sprechen. Grundsätzlich hängt die „richtige“ Entscheidung immer von Ihrer persönlichen Situation sowie Ihren Wünschen und Bedürfnissen ab. Nachfolgende Gegenüberstellung soll Ihnen noch einmal die Unterschiede zwischen einer Eigennutzung und einer Vermietung verdeutlichen:

Vermieten Selbst bewohnen
Größter Vorteil kontinuierliche Mieteinnahmen keine Miete zahlen
Immobilienfinanzierung über Mieteinkünfte lässt sich Teil der Kreditrate zahlen muss mit anderen Einkünften bestritten werden
Betriebskosten umlagefähige Kosten hat Mieterin/Mieter zu übernehmen; einige Aufwendungen kann Vermieterin/Vermieter von Steuer absetzen sind in vollem Umfang von Besitzerin/Besitzer zu tragen; dürfen in Steuererklärung nicht angegeben werden
Verkauf der Immobilie einfacher, da Eigentümerin/Eigentümer nicht umziehen muss etwas komplizierter, da Umzug notwendig

Vermietetes oder selbst bewohntes Eigenheim zur Kapitalanlage und Altersvorsorge nutzen

Paar unterhält sich auf dem Boden in der Küche
Eine Immobilie eignet sich besonders gut als Kapitalanlage und Altersvorsorge.

Ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder vermieten – sie kann eine lukrative Kapitalanlage sein. Besonderer Beliebtheit erfreuen sich die eigenen vier Wände, wenn es um das Thema Altersvorsorge geht. Das gilt vor allem für selbst genutzte Wohnungen und Häuser. Zwar bietet eine vermietete Immobilie ebenso finanzielle Sicherheit fürs Alter. Die Mehrheit der Menschen aber setzt in Sachen Wohneigentum auf Eigennutzung.

Haus selbst bewohnen und finanzielle Absicherung fürs Alter schaffen

Sind Sie auf der Suche nach einer vielversprechenden Anlagemöglichkeit für Ihr Erspartes? Dann kann sich eine Investition in „Betongold“ lohnen. Im Vergleich zu Sparguthaben, das derzeit kaum noch Zinsen abwirft, eröffnen Wohnungen und Häuser die Chance auf attraktive Wertsteigerungen in der Zukunft. Kaufen Sie im Laufe Ihres Erwerbslebens eine Immobilie, können Sie in diese direkt einziehen und sie selbst bewohnen. Die anfallenden Raten für die Baufinanzierung bedient der Darlehensnehmende bequem über sein Einkommen.

Generell ist es empfehlenswert, dass Sie spätestens bis zum Renteneintritt Ihren Immobilienkredit getilgt haben. Im Alter müssen Sie dann weder Miete noch Kreditrate zahlen. Das ist wichtig, da Rentner in der Regel über ein geringeres Einkommen verfügen als Erwerbstätige.

Immobilie vermieten: Erwirtschaften Sie attraktive Renditen

Möchten Sie mit Ihrem Haus regelmäßige Erträge generieren? In diesem Fall sollten Sie Ihr Wohneigentum vermieten. Als Gegenleistung erhält die Besitzerin/der Besitzer Mietzahlungen. Damit sich der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zur Vermietung rechnet, muss die Rendite stimmen. Der Begriff beschreibt den Ertrag, den Sie jedes Jahr mit Ihrer Immobilie erzielen. Besonders simpel lässt sich die sogenannte Bruttomietrendite bestimmen. Dazu rechnen Sie:

(Jährliche Bruttomieteinnahmen / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent


Auf die Bruttomieteinnahmen kommen Sie, indem Sie die monatliche Kaltmiete mal 12 nehmen. Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Eine Kaufinteressentin/ein Kaufinteressent hat ein schönes Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung gefunden. Der Kaufpreis für das Objekt liegt bei 360.000 Euro. Die derzeit im Haus lebenden Mieter zahlen laut Vertrag eine monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro. Mit diesen Informationen kann die Bruttomietrendite ermittelt werden:

[(1.200 Euro x 12) / 360.000 Euro] x 100 = 4,0 Prozent


Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent gilt allgemein als gut. Ob ein Kauf zum Zweck der Vermietung lukrativ ist, hängt aber immer vom konkreten Objekt, dessen Zustand und Lage ab.

Vor Vermietung Nettomietrendite bestimmen

Wer die zu erwartende Rendite noch genauer kalkulieren möchte, sollte die Nettomietrendite als Entscheidungsgrundlage heranziehen. Im Gegensatz zur Bruttomietrendite bezieht sie auch die Kosten der Vermietung in die Berechnung ein. Darüber hinaus berücksichtigt die Nettomietrendite die Nebenkosten des Erwerbs. Die Kennzahl ermitteln Sie nach folgender Formel:

(Nettomieteinnahmen pro Jahr / Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) x 100 = Nettomietrendite in Prozent


Hinweis zu den Nebenkosten

Zu den Nebenkosten des Kaufs gehören neben der Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren sowie etwaige Kosten für den Makler.


Um die jährlichen Nettomieteinnahmen zu erhalten, ziehen Sie von den Bruttomieteinnahmen ab:

  • Aufwendungen für Verwaltung
  • Rücklagen für Instandsetzungen, Instandhaltungen und Leerstandszeiten
  • nicht umlegbare Nebenkosten

Eigenheimbesitzerinnen/Eigenheimbesitzer, die ihre Wohnung vermieten wollen, sollten eine Nettomietrendite zwischen 3 und 4 Prozent anstreben. Bei einem solchen Wert gilt die Immobilie als aussichtsreiche Kapitalanlage. Sobald nun das Wohnobjekt abbezahlt ist, haben Sie die Wahl: verkaufen oder weiterhin vermieten. Entscheiden Sie sich für Ersteres, realisieren Sie womöglich einen hohen Veräußerungsgewinn. Hauseigentümerinnen/Hauseigentümer, die dagegen die Immobilie vermieten, beziehen jeden Monat eine Miete und können das Objekt später vererben.

Hinweis zum Verkauf der Immobilie

Sofern möglich, sollten Sie Ihre vermietete Wohnung frühestens 10 Jahre nach dem Erwerb wieder verkaufen. Andernfalls ist die Veräußerung steuerpflichtig (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes).

Wohnung vermieten und in den Genuss von Steuervorteilen kommen

Planen Sie, Ihr Eigenheim selbst zu bewohnen, profitieren Sie praktisch von keinen steuerlichen Vorteilen. Ein anderes Bild zeigt sich, wenn die Käuferin/der Käufer die Immobilie vermieten will. In einem solchen Szenario lassen sich diverse Ausgaben, die der Erzielung von Mieteinnahmen dienen, in der Steuererklärung angeben. Erwerben Sie ein Haus oder eine Wohnung, fallen hierfür als erstes Anschaffungskosten an. Zu diesen gehören:

  • Gebäudewert
  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Maklergebühr
  • Aufwendungen für Fahrten/Telefonate

Die Anschaffungskosten für ein Haus oder eine Wohnung dürfen Sie prinzipiell nicht sofort abschreiben. Stattdessen werden die Ausgaben auf einen längeren Zeitraum verteilt. So dürfen Sie zum Beispiel im Rahmen der Gebäudeabschreibung jährlich 2 Prozent des Hauswerts (ohne den Grundstückswert) über 50 Jahre von der Steuer absetzen (für ab 1925 errichtete Gebäude).

Neben den Anschaffungskosten vermindern weitere Werbungskosten Ihre steuerliche Last. Teil der wiederkehrenden Ausgaben sind:

  • Grundsteuer
  • Hausnebenkosten
  • Zinsen für Immobilienfinanzierung
  • Kosten für Renovierungen (Erhaltungsaufwendungen)

Aufwendungen dieser Art werden für gewöhnlich in dem Jahr abgesetzt, in dem sie angefallen sind. Das gilt auch für Erhaltungsaufwendungen, sofern sie netto unter 15 Prozent der Anschaffungskosten des Hauses (ohne Kaufpreis für Grundstück) liegen. Sie sehen, dass es einige Möglichkeiten zum Steuersparen gibt, wenn Sie eine Immobilie vermieten.

FAQ: Immobilie vermieten oder selbst nutzen?

Möchten Sie vor allem Mieteinnahmen haben, ist eine Vermietung die richtige Wahl. Zudem können Sie als Vermieter zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen.

Eine Eigennutzung ist dann von Vorteil, wenn Sie weitreichende Gestaltungsfreiheiten wünschen. Überdies kann Hausbesitzerinnen/ Hausbesitzern nicht gekündigt werden.

Wenn Sie Ihr Eigenheim selbst bewohnen, zahlen Sie später auch als Rentner keine Miete. Außerdem ist es möglich, dass der Wert der Immobilie über die Jahre steigt. Deshalb sind die eigenen vier Wände oft gut zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage geeignet.

Im Falle einer Vermietung können Sie auf vielfältige Weise Ihr zu versteuerndes Einkommen reduzieren. Bei einer Eigennutzung ergeben sich hingegen keine zusätzlichen Steuersparmöglichkeiten.

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