Immobilie als Altersvorsorge

Wann und für wen ist eine Immobilie als Baustein der privaten Altersvorsorge sinnvoll?

Wir informieren Sie über alle Vorteile und Nachteile einer Immobilie als Vorsorge für das Rentenalter. Immobilie selbst nutzen, vermieten oder im Alter verkaufen? Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten sollten und geben Tipps für die Finanzierung.

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Immobilie als Altersvorsorge

9 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die eigene Immobilie als eine Form der Altersvorsorge liegt in Deutschland nach wie vor im Trend.
  • Hinsichtlich der konkreten Funktion im Hinblick auf den Ruhestand gibt es für Immobilien unterschiedliche Ansätze: die Eigennutzung, die Vermietung oder der Verkauf.
  • Alle Varianten bieten sowohl Vor- als auch Nachteile, die man im Vorfeld möglichst genau und auf die jeweilige persönliche Situation bezogen gegeneinander abwägen sollte.
  • Neben einer Immobilie sollte die Altersvorsorge jedoch noch auf weiteren Säulen wie z. B. einer privaten Rentenversicherung oder anderen Anlageklassen aufgebaut werden, um das damit verbundene finanzielle Risiko zu diversifizieren.

So gehen Sie vor

  • Überlegen Sie sich gründlich, wie Sie im Alter leben wollen, und setzen Sie sich mit Ihren Optionen für eine strategische Altersvorsorge auseinander.
  • Informieren Sie sich in diesem Artikel über den Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge wägen Sie alle Varianten gründlich ab.
  • Beinhaltet Ihre Altersvorsorgestrategie den Kauf einer Immobilie, strukturieren Sie Ihre Finanzierung nach Ihren persönlichen Bedürfnissen. Der Budgetrechner und der Baufinanzierungsrechner unterstützen Sie.
  • Wenden Sie sich an unsere Expertinnen und Experten für Immobilienfinanzierungen und lassen Sie sich beraten. Wir erstellen für Sie ein individuelles Finanzierungskonzept.

In diesem Ratgeber:

Die eigene Immobilie als Altersvorsorge

Die eigene Immobilie steht bei einem Großteil der Deutschen ganz oben auf dem Wunschzettel der Lebensträume. Mietfreies Wohnen ist für viele nach wie vor der Inbegriff von Freiheit und Unabhängigkeit. Nicht zuletzt stellen sich viele so einen sorglosen und unbeschwerten Ruhestand im Alter vor. Mit der eigenen Immobilie investiert man schon von Tag eins in die eigene Tasche, denn mit einer Kaltmiete von 1.000 Euro und durchschnittlichen Mietsteigerungen mit eingerechnet addieren sich über 30 Jahre hinweg rund 500.000 Euro, die als Mietzahlungen erfolgen.

Warum also nicht im gleichen Zeitraum in eine Immobilienfinanzierung investieren und sich nach 30 Jahren über die eigene, voll abbezahlte Immobilie freuen? Vor allem in einer Niedrigzinsperiode, wie sie aktuell seit Jahren andauert, stellen sich zunehmend mehr Menschen diese Frage. Ganz so einfach ist die Rechnung jedoch nicht. Eine Immobilienfinanzierung geht in den meisten Fällen mit einem langfristigen Finanzierungs- bzw. Anlagehorizont einher. Man benötigt also einen langen Atem, bis das Ziel einer abbezahlten Immobilie letztendlich erreicht wird.

Modernes helles Haus mit Eigentumswohnungen blauer Himmel
Immobilie als Altersvorsorge: Vermieten, selbst bewohnen oder im Alter verkaufen

Entsprechende Studien zeigen, dass Personen, die ein Haus oder eine Wohnung finanzieren, zur Miete Wohnende in der Gesamtrechnung der Ein- und Ausgaben oftmals erst nach Jahrzehnten überholen – dann aber dauerhaft. Da die Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen so langfristig strukturiert ist, gilt es im Vorfeld zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen, die zum einen mit dem Finanzierungsobjekt selbst, aber auch mit den persönlichen Lebensumständen der zukünftigen Immobilieneigentümer/-innen in Zusammenhang stehen.

Inwieweit sich eine Immobilie als Altersvorsorge eignet, sollte daher mit darauf spezialisierten Immobilienexperten und -expertinnen besprochen werden. Die Kredit24 Immobilienberater/-innen stehen Ihnen gern zur Verfügung. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Punkten zum Thema Immobilienerwerb als Altersvorsorge.

Immobilie als Altersvorsorge: die selbstgenutzte Immobilie

Die meisten Menschen, die Wohneigentum anstreben, wollen dieses im Alter dann auch selbst nutzen und ihren Lebensabend dort verbringen. Mit entsprechender Weitsicht sollte dann jedoch auch die Wahl der Immobilie bzw. ein Neubau erfolgen. Die wichtigste Frage für Immobilienkäufer/-innen, die vorhaben, darin auch im Alter zu leben, lautet jedoch:

„Will ich den Rest meines Lebens hier leben?“.

Viele Menschen, die mit solchen Vorgaben an den Immobilienerwerb herangehen, verdrängen, dass sich mit zunehmendem Alter die Lebensumstände ändern und sie sich entsprechend daran anpassen müssen:

Die Lage der Immobilie

Bei der Lage der Immobilie ist zunächst eine grundsätzliche Frage zu beantworten: Stadt oder Land? In ländlichen Gebieten liegen die aufgerufenen Kaufpreise für eine Immobilie oft deutlich unter denen von Objekten in Stadtgebieten und man kann die Ruhe auf dem Land genießen. Entsprechend nimmt jedoch auch die angebotene Infrastruktur in ihrer Breite und Diversität ab.

  • Der Weg zur Schule für die Kinder oder zur Arbeit für die Eltern nimmt auf dem Land oft wesentlich mehr Zeit in Anspruch als in der Stadt.

  • Auch Einkaufmöglichkeiten, Arztpraxen und Freizeitangebote können wesentlich weiter entfernt sein, weshalb für viele Menschen ein eigenes Auto unentbehrlich wird, zumal auch die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr in ländlichen Gebieten oftmals lückenhaft ist.

Insbesondere im Alter kann eine fehlende oder nur mit dem Fahrzeug erreichbare Infrastruktur problematisch werden.

Die Größe der Immobilie

Auch die Größe der Immobilie will gut überlegt sein. Vor allem bei Familien mit Kindern sind oft größere Kaufobjekte mit mehreren Zimmern und großem Garten gefragt. Doch was ist, wenn die Kinder aus dem Haus sind und gemütliche Grillabende und Gartenpartys weniger werden? Das Haus sowie das dazugehörige Grundstück müssen auch im Alter weiter bewirtschaftet und Instandgehalten werden.


Tipp: Option Einliegerwohnung

Vor allem für Familien mit Kindern kann es sinnvoll sein, darauf zu achten, dass man in das Gebäude problemlos eine Einliegerwohnung integrieren und diese dann vermieten kann, wenn der Nachwuchs ausgezogen ist. So werden im Ruhestand zusätzliche Einnahmen generiert, mit denen man dann seine Rente aufbessern kann.


Baustruktur der Immobile

Neben der Größe sind auch die baustrukturellen Eigenschaften der Immobilie zu beachten, wenn man dort den Lebensabend verbringen will. Die Wohnräume sollten möglichst ebenerdig liegen und auch die weiteren Etagen sollten einfach erreichbar und barrierefrei gestaltet sein. Hohe Schwellen und Absätze können im Alter zum Problem werden und befestigte Geh- und Zufahrtswege erleichtern die Fortbewegung mit Gehilfe oder Rollstuhl.


Tipp: Barrierefreien Umbau frühzeitig planen

Altersbedingte Umbaumaßnahmen, wie z. B. der Einbau eines Treppenlifts oder die Verbreiterung der Türen, lassen sich meist nicht vermeiden. Fangen Sie daher frühzeitig an, eine Instandhaltungsrücklage für entsprechende bauliche Anpassungen aufzubauen.


Neben den erwähnten geografischen und baustrukturellen Faktoren, muss auch der Finanzierungsplan der Immobilie mit der Zeit entsprechend strukturiert werden. Um im Ruhestand finanzielle Belastungen zu vermeiden, sollte das Ziel stets sein, dass die selbstgenutzte Immobilie bis dahin vollständig abbezahlt ist.

Immobilie als Altersvorsorge: die vermietete Immobilie

Älteres Ehepar in liebevoller Umarmung schaut aus dem Fenster
Wer im Ruhestand von den Mieteinnahmen leben möchte, muss einiges beachten.

Neben dem Immobilienerwerb, um selbst darin zu wohnen, kann auch die Vermietung einer Immobilie als Altersvorsorge dienen. Wer beabsichtigt, die erworbene Immobilie durchgängig zu vermieten, um von den Mieteinnahmen im Alter den Lebensunterhalt zu decken, sollte entsprechend einige Dinge beachten.

Wird der Immobilienkauf, wie in den meisten Fällen, zumindest teilweise über einen Immobilienkredit fremdfinanziert, können die Mieteinnahmen zur Kredittilgung herangezogen werden und die Altersvorsorge refinanziert sich so durch die Mieteinnahmen teilweise selbst. Beachtet werden muss hierbei jedoch, dass Mieteinnahmen zu versteuern sind. Somit fließt ein Teil der Gewinne als Einkommenssteuer an den Staat. Darüber hinaus kommen auf Eigentümer/-innen auch die weiteren Pflichten der Vermietung zu, also unter anderem:

  • Reparaturen und Instandhaltung
  • Verwaltungsorganisatorischer Aufwand (Mietersuche, Nebenkostenabrechnungen, Überprüfung von Mietzahlungseingängen, etc.)

Neben dem zeitlichen Aufwand sind die beiden Punkte auch mit regelmäßigen Kosten und Ausgaben verbunden. Entsprechende Rücklagen sollten also bei der Kosten-Nutzen-Rechnung unbedingt berücksichtigt werden.


Tipp: Rücklagen bilden

Legen Sie bei einem Neubau mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Reparaturarbeiten zurück, bei älteren Immobilien können dies auch gut und gerne bis zu 3 Euro pro Monat und Quadratmeter sein.


Wenn man die Immobilie ausschließlich als Vermietungsobjekt sieht, sollte man sich auch der Tatsache bewusst sein, dass man im Alter selbst weiter Miete zahlen muss. Vermietet man eine Immobilie also als Altersvorsorge, sollten mindestens die genannten Faktoren in die Kalkulation der Nettomietrendite einfließen. Da es bei diesem Modell der Altersvorsorge demnach viele Dinge zu bedenken gibt, ist das Hinzuziehen von Immobilienexperten und -expertinnen in diesem Fall ratsam. Das Kredit24 Team berät Sie diesbezüglich jederzeit kostenlos und unverbindlich.

Neben der durchgängigen Vermietung bieten sich zwei weitere Alternativen für Immobilienbesitzer/-innen an:

  1. Die Immobilie zunächst selbst bewohnen, um sie dann im Alter zu vermieten
  2. Die Immobilie zunächst vermieten und später dann selbst bewohnen

Beide Varianten haben sowohl Vor- als auch Nachteile.

Variante 1: Erst bewohnen, dann vermieten

Besonders für Familien mit Kindern ist diese Variante attraktiv. In jungen Jahren ist ein großes Haus mit viel Platz nötig. Sind die Kinder aber dann aus dem Haus, wird das Haus für die Eltern schnell zu groß. Eine adäquate Lösung ist dann der Umzug in eine kleinere altersgerechte Immobilie und die Vermietung des Hauses. Jedoch gilt es bei dieser Variante zu bedenken, dass man höchstwahrscheinlich wieder selbst Miete zahlen muss. Das kann natürlich teilweise durch die Mieteinnahmen der eigenen Immobilie refinanziert werden, diese müssen jedoch wiederum versteuert werden. Und auch Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie der Verwaltungsaufwand kosten Zeit, Geld und oft auch Nerven.

Variante 2: Erst vermieten, dann bewohnen

Bei dieser Variante refinanzieren die Mieteinnahmen zunächst den Immobilienerwerb. Ist geplant, die Immobilienfinanzierung bis zum Rentenalter abzuwickeln, trägt sie sich durch die Mieteinnahmen gewissermaßen selbst. Es gilt jedoch zu bedenken, dass bis dahin auch das eigene Wohnen finanziert werden muss. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass vor der Selbstnutzung der Immobilie umfassende Sanierungs- und Renovierungsarbeiten notwendig sind, da die Immobilie über viele Jahre abgewohnt wurde und sie auch an die eigenen Bedürfnissen angepasst werden muss.

Verkauf der Immobilie als Altersvorsorge

Neben der Möglichkeit, eine eigene Immobilie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten, besteht auch die Option, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös für den Lebensunterhalt im Ruhestand zu nutzen. Doch auch für diese Variante hat die Medaille zwei Seiten. Da mit dem Immobilienkauf in den meisten Fällen eine langfristige Finanzierung verbunden ist, müssen neben dem Kaufpreis für die Immobilie auch die Finanzierungskosten in Form von Zinszahlungen mit in die Anschaffungskosten miteinbezogen werden.

Darüber hinaus sind auch für den Finanzierungszeitraum Instandhaltungs- und Reparaturkosten zu berücksichtigen, damit die Immobilie mit der Zeit nicht an Wert verliert. Die genannten Kosten müssen demnach zum Zeitpunkt des Verkaufs über die Wertsteigerung der Immobilienpreise wieder eingenommen werden. Da zwischen dem Kauf und dem letztendlichen Verkauf der Immobilie mehrere Jahrzehnte liegen können, ist eine solche Wertsteigerung alles andere als sicher. Auch, wenn es zurzeit den Anschein hat, dass sich die Immobilienpreise stetig und nur nach oben entwickeln, ist diese Annahme unter Berücksichtigung der vergangenen Jahrzehnte nur bedingt richtig, da es sich für gewöhnlich um Durchschnittswerte handelt.

Ob Sie persönlich letztendlich von durchschnittlich steigenden Immobilienpreisen profitieren werden, hängt von der jeweiligen Immobilie in Ihrem Besitz ab. Befindet sie sich beispielsweise in einer ländlichen Region, ist die relative Wertsteigerung oftmals wesentlich geringer, als in städtischen Gebieten mit entsprechender Infrastruktur. Darüber hinaus sind noch zahlreiche weitere Faktoren für die konkrete Wertentwicklung einer Immobilie ausschlaggebend, die sich jedoch über einen Zeithorizont von mehreren Jahrzehnten nicht exakt und mit Sicherheit voraus kalkulieren lassen.

Ob die Rechnung eines Verkaufs mit Gewinn also am Ende aufgeht, ist alles andere als sicher. Darüber hinaus gilt es auch zu bedenken, dass man das eigene Wohnen auch im Alter weiter finanzieren muss. Entweder sind dafür dann Mietzahlungen notwendig oder Sie müssen wiederum Kapital aus dem Immobilienverkauf in die Hand nehmen, um eine andere Immobilie käuflich zu erwerben. Letztendlich bietet also auch die Strategie des Immobilienverkaufs als Altersvorsorge Vorteile und Nachteile, deren Gewichtung und Auswirkungen im Vorhinein nur sehr schwer abzuschätzen sind.

Das müssen Sie bei der Finanzierung beachten

Da mit dem Kauf einer Immobilie in den meisten Fällen eine langfristige Finanzierung verbunden ist, sollte diese gut überdacht, geplant und strukturiert sein – vor allem dann, wenn sie einen Großteil der persönlichen Altersvorsorge abdecken soll. Die Finanzierung der Immobilie sollte demnach keine Mehrbelastungen im Alter mit sich bringen. Idealerweise ist eine Immobilie somit vollständig abbezahlt, wenn Sie in den Ruhestand gehen.

Nahaufnahme Schreibtisch mit Laptop, UNterlagen im Ordner und Händen mit Kugelschreiber
Decken Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie als Altersvorsorge zumindest alle Nebenkosten durch EIgenkapital.

Die Wenigsten können den Erwerb einer Immobilie komplett aus Eigenmitteln bestreiten und müssen daher Fremdkapital in Form eines Immobilienkredits in Anspruch nehmen. Zumindest die Kaufnebenkosten und die Baunebenkosten sollten als Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Darüber hinaus ist die Ausgestaltung der Darlehenskonditionen von entscheidender Bedeutung. Neben externen Faktoren wie der aktuellen Marktlage für Immobilien und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses entscheiden auch viele persönliche Faktoren, welche Finanzierungskosten in dieser Hinsicht auf Sie zukommen.


Empfehlung für Tilgungsrate und Zinsbindung

In einer Niedrigzinsphase, wie sie nun schon seit mehreren Jahren anhält, ist es ratsam, eine möglichst hohe Tilgungsrate von mindestens 3 Prozent sowie eine lange Sollzinsbindung für die Darlehensrückzahlung zu wählen. So erfolgt eine rasche Tilgung des Darlehens, was sich positiv auf die Zinskosten und somit die Gesamtkosten der Baufinanzierung auswirkt. Eine lange Zinsbindung gewährleistet darüber hinaus günstige Konditionen, auch wenn die Zinsen wieder steigen und verschafft Ihnen Planungssicherheit hinsichtlich der laufenden Finanzierungskosten.


Beispielrechnung zu Tilgungssatz und Sollzinsbindung

Das folgende Beispiel verdeutlicht, wie sich Tilgungssatz und Sollzinsbindung auf die Gesamtfinanzierungskosten auswirken.

Darlehensbetrag: 300.000 Euro

Dauer Sollzinsbindung: 15 Jahre 20 Jahre
Tilgungssatz: 2 % 3 %
Gebundener Sollzins: 0,93 % 0,84 %
Monatsrate: 732,5 € 960,00 €
Gesamtlaufzeit: 41 Jahre 1 Monat 29 Jahre 5 Monate

Die Finanzierung mit einem um 1 Prozent erhöhten Tilgungssatz und einer fünf Jahre längeren Sollzinsbindung gepaart mit dem niedrigeren Zinssatz führen dazu, dass das Darlehen mehr als zehn Jahre früher abbezahlt ist als das Darlehen mit niedrigerem Tilgungssatz und kürzerer Sollzinsbindung.


Mit dem Baufinanzierungsrechner Finanzierungskonzept berechnen

Die Finanzierungskonditionen müssen Sie selbstverständlich an Ihre eigenen persönlichen Möglichkeiten anpassen. Der Kredit24 Budgetrechner kalkulieren Sie schnell und einfach Ihren finanziellen Spielraum. Der Baufinanzierungsrechner unterstützt Sie dabei, die für Ihre Situation beste Finanzierungsstruktur zu finden.


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