Mieten oder kaufen

Die Hypothekenzinsen sind nach wie vor auf einem historischen und andauernden Tief und die Mieten steigen, zumindest in den begehrteren Wohnlagen, kontinuierlich. Viele nehmen das als Anlass, jetzt über einen Immobilienkauf nachzudenken. Doch was ist wirklich sinnvoller: Mieten oder kaufen? Darauf gibt es eine klare Antwort: Das ist immer vom Einzelfall abhängig. Ob für Sie das Wohnen zur Miete oder aber der Kauf einer Immobilie die beste Entscheidung ist, ist weniger vom Zeitpunkt bzw. der Höhe der Hypothekenzinsen und der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise am Markt, als vielmehr von folgenden Kriterien abhängig:

• Ihrer finanziellen Situation
• Ihrer persönlichen Situation
• Ihrer Lebensplanung

Dabei spielen neben dem Einkommen und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital primär Ihre persönlichen Wünsche, Träume und Bedürfnissen eine Rolle, genauso wie Ihre berufliche und private Lebensplanung. Ob ein Immobilienkauf oder das Wohnen zur Miete die sinnvollere Entscheidung ist, ist also eine Geldfrage ebenso wie eine Typenfrage.

Wann sich der Kauf einer Immobilie lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit und wie gut ist Ihr Schufa-Score? Ebenso spielen die Miet- und Immobilienpreise, die gewünschte Wohnlage (in der Stadt oder auf dem Land), Marktzinsen sowie persönliche Präferenzen eine Rolle. Zusätzlich fließen verschiedene Unbekannte in die Überlegung ein. Etwa die Frage, ob die Immobilienpreise in Zukunft steigen oder fallen. Oder wie sich der Aktienmarkt entwickelt.

In manchen Märkten sind Mieten im Vergleich zu Immobilienpreisen deutlich überteuert. Dazu zählen beispielsweise einige Regionen in Portugal. Deshalb ist es dort in der Regel günstiger, eine Immobilie zu kaufen, als sie anzumieten. In Deutschland ist das nicht immer so klar und hängt stark von der Region ab. Der Kaufpreis-Miete-Faktor ermöglicht eine objektive Einschätzung, wann sich ein Kauf lohnt.

So berechnen Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Verbraucher/-innen berechnen den Kaufpreis-Miete-Faktor, indem sie den Kaufpreis einer Immobilie mit der Jahreskaltmiete in Relation setzen. Für den Vergleich suchen sich Interessierte in Online-Portalen oder über einen Makler bzw. eine Maklerin Angebote einer Miet- und einer Eigentumswohnung in der gleichen Gegend. Auch die Größe, Ausstattung und das Alter sollten ähnlich sein. Anhand dieser Daten lässt sich dann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen. Durch diesen direkten Vergleich bekommen Sie schnell ein Gespür für die Marktlage.

Rechenbeispiel Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Angenommen eine Wohnung mit 100 Quadratmetern ist für 250.000 Euro erhältlich. In der gleichen Gegend kostet die Kaltmiete 800 Euro für ein Objekt der gleichen Größe. Die Jahreskaltmiete liegt demnach bei 9.600 Euro. 250.000 Euro geteilt durch 9.600 Euro ergibt einen Wert von 26. Dies ist der sogenannte Kaufpreisfaktor. Er besagt, dass Käufer/-innen in diesem Beispiel Mieter/-innen nach 26 Jahren überholen.

250.000 € (Kaufpreis) : 9.600 € = 26 (Kaufpreisfaktor)

Früher galt ein Wert von 25 bereits als teuer. Das sieht heute anders aus. Vor allem in deutschen Großstädten schätzen Experten die Werte wie folgt ein:

• Ein Wert bis 25 gilt als solide.
• Mit über 30 ist ein Angebot teuer.
• Mit unter 20 ist ein Angebot sehr günstig.

Mit dieser einfachen Formel stellen Sie fest, ob es sich für Sie lohnt zu kaufen oder zu mieten:

Kaufpreis : Jahreskaltmiete = Kaufpreisfaktor

Trotzdem handelt es sich beim Kaufpreis-Miete-Faktor um eine Momentaufnahme. Denn die Preise können sich ändern. Deshalb sollte die künftige Wertentwicklung in die Überlegungen einfließen:

• Wie entwickelt sich die Bevölkerung in der Gegend?
• Gibt es einen Zuzug oder wandern die Menschen ab?
• Sind Pläne in puncto Infrastruktur bekannt, die die Gegend positiv oder negativ beeinflussen?
• Ist ein neuer S-Bahn-Anschluss geplant, der Bau einer Schnellstraße oder eines Flughafens?
• Gibt es erste Anzeichen von Gentrifizierung?

Was besser passt, lässt sich meist nicht durch harte Fakten belegen, sondern ist oft eine Frage des Typs. Es sind sehr persönliche Faktoren, die sich addieren und letztendlich den Ausschlag pro oder kontra Kauf bzw. Miete geben.

• Individuelle Gestaltungsfreiheit: Kaufen Sie eine Immobilie, können Sie schalten und walten, wie Sie wollen. Sie haben alleinige Gestaltungsfreiheit und können umbauen und renovieren, so wie es Ihren Vorlieben und Bedürfnissen entgegenkommt. Wohnen Sie zur Miete, so benötigen Sie für alle Veränderungen an der Immobilie die Zustimmung des Eigentümers bzw. der Eigentümerin.
• Reparaturen: Sie sind handwerklich begabt und machen im Haus viel in Eigenregie? Es macht Ihnen nichts aus, zuverlässige Dienstleister/-innen zu finden, die die notwendigen Reparaturen beispielsweise im Bad oder an der Heizungsanlage vornehmen? Oder sind Sie ganz zufrieden, wenn Sie nur die Tür für die Handwerker und Handwerkerinnen öffnen müssen und Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin sich vollumfänglich um alle Reparaturen kümmert und diese auch zahlt.
• Wohnort Flexibilität: Wer gerne langfristig an einem bestimmten Ort bleiben möchte und Sicherheit schätzt, ist mit dem Kauf einer Immobilie gut beraten. Mit der Immobilie erwerben Sie schließlich nicht nur eine Geldanlage, sondern ein Zuhause. Sie möchten flexibel bleiben und nach einer kurzen Kündigungsfrist Ihr Wohnverhältnis beenden können? Ein Mietvertrag gibt Ihnen die notwendige Beweglichkeit.
• Finanzielle Verpflichtung: Ein Immobiliendarlehen und die damit einhergehende finanzielle Belastung tragen Eigentümer/-innen über Jahrzehnte. Es gibt Menschen, denen es schwer fällt, mit Schulden – insbesondere meist in 6-stelliger Höhe – ruhigen Gewissens zu schlafen. Wer mit Schulden eher schlecht leben kann, sollte sein Geld lieber anderweitig investieren. Natürlich steht den Schulden beim Immobilienkauf ein Gegenwert gegenüber. Trotzdem schwingt die finanzielle Belastung im Hinterkopf immer mit. Miete oder monatliche Raten: nicht nur eine Geldfrage, sondern auch eine Typenfrage.
• Eigenkapital: Nicht alle bringen das nötige Eigenkapital mit, um eine Immobilie zu kaufen bzw. zu finanzieren. Empfohlen sind für eine solide Baufinanzierung 20 Prozent Eigenkapital. Wer kein Erspartes mitbringen kann, benötigt beim Kauf einer Immobilie eine Vollfinanzierung. Wer einen sehr gut bezahlten und sicheren Job hat, erhält in Einzelfällen auch ohne Eigenkapital eine Finanzierung. Ganz ohne Rücklagen empfiehlt sich allerdings meist, zumindest vorübergehend, die Miete eines Hauses oder eine Wohnung.

Kaufen oder mieten ist am Ende auch eine Frage des Lebensstils. Wer Flexibilität schätzt, ist in der Regel mit der Miete gut beraten. Denn wer eine Immobilie kauft, sollte langfristig planen. Das Objekt mindestens zehn Jahre zu halten ist empfehlenswert. Möchten Sie das Haus oder die Wohnung bereits vor dem Ablauf von 10 Jahren verkaufen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank fällig. Die Immobilie einfach zu verkaufen, lohnt sich nicht unbedingt: Am Anfang der Kreditrückführung ist der durch die Tilgung erfolgende vermögensbildende Anteil der Zahlung noch verhältnismäßig gering. Deshalb lohnt sich ein Verkauf nach wenigen Jahren in der Regel kaum.

Zweitens fallen bei der Anschaffung einer Immobilie Nebenkosten an. Courtage für Makler oder Maklerin, Steuer und Notariat schlagen mit fünf bis 15 Prozent des Immobilienwertes zu Buche. Diese Kosten muss ein höherer Marktpreis beim Verkauf wettmachen, damit Besitzende keinen Verlust erzielen. In gewisser Weise sind Eigentümer/-innen einer Immobilie damit also gebunden.

Trotzdem gibt es – je nach Lage der Immobilie – in der Regel immer die Möglichkeit, das Objekt zu vermieten. Je nach Mietpreis können Immobilienbesitzende einen Großteil der Rate oder vielleicht sogar die gesamten Finanzierungskosten über die Vermietung abdecken. Eine Eigennutzung ist also nicht nötig, die Bindung an einen Ort eine Illusion.

Doch egal, ob zum Kauf oder zur Miete: Den Vermögensaufbau sollten Verbraucher und Verbraucherinnen nicht vernachlässigen. Es ist nie zu spät, mit dem Sparen anzufangen.

Die monatliche Rate für die Baufinanzierung dient dem Vermögensaufbau. Die monatliche Mietzahlung hingegen versickert einfach. Das ist eines der beliebtesten Argumente für den Kauf einer Immobilie. Doch stimmt das wirklich?

Ein Annuitätendarlehen ist in Deutschland die beliebteste Form der Baufinanzierung. Die monatliche Rate der Kreditnehmenden setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Nur der Tilgungsanteil fließt in den Vermögensaufbau. Der Zinsanteil hingegen geht an die Bank – als Gebühr für das aufgenommene Darlehen. Ein sinnvoller Vergleich stellt daher die Miete dem Zinsanteil gegenüber. Denn beides sind Kosten, die nicht dem Vermögensaufbau dienen.

Die Argumentation geht außerdem davon aus, dass zur Miete Wohnende „nur“ Miete zahlen, aber keinerlei Rücklagen bildet. Wird hingegen monatlich Geld zurück gelegt und statt in eine Immobilie anderweitig wertsteigernd angelegt, wandelt sich das Bild. Denn dem Vermögensaufbau von Immobilienbesitzenden steht dann eine Sparleistung von Mietenden gegenüber. Um zu vergleichen, welche Art des Vermögensaufbaus sinnvoller ist, müssen wir die Renditen vergleichen. Wir dürfen außerdem nicht vergessen, dass Wohnungsbesitzer/-innen und Hauseigentümer/-innen kontinuierlich in die Instandhaltung ihrer Immobilie investieren müssen. Das sind Kosten, die beim Mieten nicht anfallen. In manchen Fällen werden die Kosten für die Instandhaltung allerdings auf die Miete umgelegt.

Ein Blick in den Mietpreisindex zeigt, dass die Mieten seit 1995 kontinuierlich steigen. Das geht aus Daten des Statistischen Bundesamtes hervor. Während der Index 1995 bei 76,7 Punkten lag, beträgt er 2020 106,9 Punkte.

Gleiches gilt allerdings für die Entwicklung der Kaufpreise in Deutschland: Sie blieben über die Jahre 2000 bis 2010 relativ konstant im Bereich zwischen 81 und 84 Punkten. 2011 kletterte der Index auf 86,8 Punkte und stieg von da jedes Jahr an. 2019 betrug der Wert 128,1 Punkte. Auch momentan noch setzt sich dieser Trend fort (Stand April 2021).

Der Mietpreisindex stieg von 2000 bis 2019 um 25 Prozent, während der Index für Kaufpreise im gleichen Zeitraum um über 50 Prozent kletterte. Doch es handelt sich dabei um durchschnittliche Daten für ganz Deutschland. Die tatsächlichen Entwicklungen können von Region zu Region unterschiedlich sein.

Betrachte man losgelöst von der persönlichen und finanziellen Situation, der Lebensplanung sowie den Lebensumständen und Bedürfnissen von Personen aus dieser Sicht den Markt für Kaufimmobilien, so lohnt es sich, eher früher als später eine Immobilie zu erwerben. Es ist wahrscheinlich, dass die Kaufpreise stagnieren oder tendenziell noch steigen.

Hand aufs Herz: Wer spart kontinuierlich so viel, wie jeden Monat aufs Neue vorgenommen? Nicht alle bringen die nötige Disziplin mit. Viele schieben die Altersvorsorge vor sich her. Der Immobilienkauf geht mit einem Zwangs-Spareffekt einher: Kreditnehmende müssen die monatliche Rate bedienen, ansonsten ist die Immobilie weg. Das schafft einen gewissen Druck und zwingt Verbraucher und Verbraucherinnen dazu, zu sparen und in die Altersvorsorge zu investieren. Fondssparen kann zwar auch eine gute Rendite bringen, doch erfahrungsgemäß legen die wenigsten Personen mit dieser Methode regelmäßig Geld zurück. Realistisch betrachtet ist die Alternative zum Immobiliensparen also oftmals: nicht zu sparen. Für viele ist der Immobilienkauf daher eine gute Option.

Doch das ist nicht der einzige Pluspunkt. Immobilien haben steuerliche Vorteile im Vergleich zur Aktienanlage. Die Rendite bei Wertpapieren besteuert der Staat mit 25 Prozent Kapitalertragsteuer. Eigentümer/-innen sind außerdem vor Eigenbedarfskündigungen oder Mietpreissteigerungen geschützt. Diese Sicherheit ist für viele unbezahlbar.

Vorteile des Immobilienkaufs auf einen Blick:

• Sparzwang hilft beim Vermögensaufbau
• Schutz vor Kündigung aus Eigenbedarf
• keine Sorge über Mietpreiserhöhungen durch mietfreies Wohnen
• steuerliche Vorteile gegenüber der Wertpapieranlage
• volle Freiheit bei Gestaltung und Umbau der Immobilie
• dauerhaft niedrige Hypothekenzinsen

Wer sich für einen Kauf entschieden hat, sollte sich von erfahrenen Baufinanzierungsexperten und -expertinnen beraten lassen, um eine günstige und individuell maßgeschneiderte Finanzierung zu finden.

Schon kleine Zinsunterschiede haben bei einer langjährigen Baufinanzierung einen großen Einfluss auf die Gesamtkosten. Verschaffen Sie sich mit unserem kostenlosen Baufinanzierungsrechner einen ersten Überblick über eine mögliche Planung und variieren Sie bei der Kalkulation Tilgungssatz und Laufzeit. Wer mindestens bei drei oder vier Prozent Tilgung liegt, spart bares Geld. Auch eine kostenfreie Sondertilgung kann sich lohnen. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich beraten.