Sondertilgung und Sondertilgungsrecht

Sondertilgung bei der Baufinanzierung: Kosten und Optionen

10 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Sondertilgungen sind außerplanmäßige Extrazahlungen und ermöglichen in der Baufinanzierung mehr Flexibilität bei der Rückzahlung.
  • Mit Sondertilgungen können Sie die Restschuld sowie die Laufzeit Ihres Immobilienkredits reduzieren und Zinskosten sparen.
  • Das Recht auf Sondertilgung muss vertraglich festgelegt sein und kann Zusatzkosten wie Zinsaufschläge verursachen.
  • Nicht immer lohnen sich Sondertilgungen: Oft zahlen Kreditnehmende für das Recht, nutzen dieses aber selten oder gar nicht.

So gehen Sie vor

  • Informieren Sie sich in diesem Ratgeber über Sondertilgungen und prüfen Sie nach einer realistischen Einschätzung Ihrer Finanzen, ob Sie von Extrazahlungen profitieren können.
  • Sehen Sie sich die Beispielrechnung an und verwenden Sie unseren Tilgungsrechner, um sich mit verschiedenen Szenerien von Sonderzahlungen vertraut zu machen.
  • Prüfen Sie Ihre Vertragsunterlagen sorgfältig und nutzen Sie die kostenlose Beratung von Kredit24: Wir unterstützen Sie bei der Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung.

In diesem Ratgeber:

Ich will eine Baufinanzierung.

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Sondertilgung bei der Baufinanzierung: Was ist das?

Die klassische Form des Darlehens bei der Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen mit ihren über die gesamte Laufzeit konstanten Ratenzahlungen. Sie sind gerade wegen ihrer Planbarkeit so beliebt. Um dabei gleichzeitig nicht an Flexibilität einzubüßen, wünschen sich Kreditnehmende häufig die Option, bei Bedarf vom Tilgungsplan abweichen zu können. Diese außerplanmäßigen, zusätzlichen Einmalzahlungen werden auch als Sondertilgung bezeichnet.

Bei der Tilgung des Immobiliendarlehens gibt es dabei zwei verschiedene Varianten für Sondertilgungen:

  • eine einmalige Sonderzahlung
  • mehrere regelmäßige Sonderzahlungen

Klassischerweise werden Sondertilgungen vorgenommen, wenn Finanzierenden überraschend oder langfristig erwartet zusätzliche freiwerdende Geldmittel zur Verfügung stehen – Das ist beispielsweise bei Schenkungen, Erbschaften oder Boni der Fall. Werden diese Beträge zur Tilgung der Baufinanzierung mittels Sondertilgungen eingesetzt, so beschleunigt dies die Tilgung des Kredits und senkt somit auch die Gesamtkosten. Dabei sollten Sie sich bei der Planung im Vorfeld darüber Gedanken machen, welche Handhabung für Sie realistisch ist. Die folgenden Fragen sind dabei zentral:

  • Wie häufig möchten Sie Sondertilgungen vornehmen?
  • In welcher Höhe möchten Sie Sondertilgungen vornehmen?

Das Recht auf Sondertilgungen muss bereits im Darlehensvertrag festgehalten sein. Das ist nicht bei allen kreditgebenden Instituten standardmäßig der Fall und kann mit Kosten verbunden sein.

Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag

Informieren Sie sich also im Vorfeld über die Konditionen und Vertragsbedingungen und berücksichtigen Sie bei der Finanzierung realistisch alle Eventualitäten. Bei vielen kreditgebende Instituten sind kostenlose Sondertilgungen bereits im Vertrag vorgesehen.

Wenden Sie sich mit Fragen, ob und wenn ja, in welcher Ausgestaltung der Baufinanzierung in Ihrer persönlichen Situation Sondertilgungen sinnvoll sind, an das erfahrene Kredit24 Baufinanzierungsteam.

Die Vorteile von Sondertilgungen

Eine Baufinanzierung soll möglichst günstig sein und dabei maximale Planbarkeit garantieren. Während Tilgungssatz, Zinssatz und Sollzinsbindung wichtige Stellschrauben für die grundsätzlichen Kosten der Finanzierung sind, können Sondertilgungen eine sinnvolle Ergänzung für eine maßgeschneiderte Kreditlösung sein und das gewünschte Maß an Flexibilität in den Tilgungsplan bringen.

Im Wesentlichen haben Baufinanzierende folgende Vorteile, wenn Sie Sondertilgungen vornehmen:

  • Flexiblere Rückzahlung: Sie erhalten mehr Kontrolle über die Rückzahlung und können diese bei Bedarf und entsprechend Ihrer finanziellen Möglichkeiten beschleunigen.

  • Reduzierte Zinskosten: Durch Sondertilgungen verringern Sie die Restschuld und zahlen entsprechend geringere Zinsen. Daher lohnen sich Sondertilgungen gerade bei Baudarlehen mit hoher Verzinsung.

  • Verkürzte Laufzeit: Je mehr Sondertilgungen Sie vornehmen und je höher diese ausfallen, desto schneller schließen Sie die Rückzahlung des Darlehens ab.

  • Erleichterter Immobilienverkauf: Sind Sondertilgungen möglich, können Sie laufende Verträge früher ablösen, ohne die sonst häufig hohen Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen. Auch hier gilt wieder, dass Kreditnehmende mehr Flexibilität erhalten.

Ob sich Sondertilgungen wirklich lohnen, bedarf einer Gegenüberstellung des durch die oben genannten Punkte erworbenen Sparvorteils mit möglicherweise anfallenden Mehrkosten.

Kosten für Sondertilgungen bei der Baufinanzierung

Oberkörper Frau in Karohemd mit Tachenrechner und Dokumenten.
Die Höhe der Kosten für das Recht auf Sondertilgung entscheidet, ob sich ein Sparvorteil ergibt.

Das Recht auf Sondertilgungen kann – muss aber nicht – mit Kosten verbunden sein. Dabei gilt es zu beachten, dass manche Kreditinstitute ein Recht auf außerplanmäßige Zahlungen bereits als Standard in den Darlehensverträgen vorsehen. Machen Sie sich mit den Vertragskonditionen vertraut und lassen Sie sich ausführlich beraten, welche zusätzlichen Kosten für ein Recht auf Sondertilgung anfallen. Nur so können Sie entscheiden, ob sich diese für Sie lohnen.

  • Kostenlose Sondertilgungen: Viele Banken bieten Sondertilgungen kostenlos an. Diese sind dann in der Regel bis zu einer Höhe von 5 Prozent des Darlehensbetrags ohne Zusatzkosten möglich. Das bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie sich nicht im Vorfeld entscheiden müssen, ob Sie während der Laufzeit Zahlungen außer der Reihe vornehmen wollen.

  • Versteckte Mehrkosten bei kostenlosen Sondertilgungen: Bei dem Vergleich verschiedener Angebote sollten Sie dabei den effektiven Jahreszins als vergleichenden Parameter heranziehen, da dieser im Gegensatz zum Sollzins die Zinskosten inklusive aller Zusatzkosten angibt. Gewähren Banken ein kostenloses Recht auf Sondertilgung, so spiegelt sich dies mitunter in einem erhöhten Zinssatz wieder. Die Bank kompensiert so das Recht auf außerplanmäßige Zahlungen durch eine erhöhte Zinslast: Damit verteuert sich die Kreditaufnahme.

  • Recht auf Sondertilgung vertraglich vereinbaren: Sieht der Darlehensvertrag kein Recht auf Sondertilgungen oder keine ausreichenden Optionen für Extrazahlungen vor, so haben Kreditnehmende die Möglichkeit, dies mit der Bank individuell auszuhandeln. Für Sonderzahlungen verlangen Banken dann einen festen Zinsaufschlag.

  • Vorfälligkeitsentschädigung: Ist kein Recht auf Sondertilgung vereinbart und Sie möchten während der Kreditlaufzeit dennoch eine Sonderzahlung vornehmen, so lässt sich die Bank die entgangen Zinseinnahmen in der Regel durch das Erheben einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. In diesem Fall sollten Sie besondere Sorgfalt bei der Berechnung walten lassen. Vorfälligkeitsentschädigungen können schnell teuer werden. Oft bedeutet das, das der Sparvorteil durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank wieder hinfällig ist.
Alternative zu Sondertilgungen

Möglicherweise ist auch eine kürzere Sollzinsbindung sinnvoller: So können Sie nach Ende der Laufzeit statt einer einmaligen sehr hohen Sonderzahlung entweder den Kredit komplett ablösen oder aber Sie benötigen für die Anschlussfinanzierung ein sehr viel geringeres Darlehen.

Kalkulieren Sie bei der Finanzierungsplanung realistisch, ob das Recht auf Sondertilgung die Zusatzkosten wert ist. Zusatzzinsen können Sie in der Regel dann akzeptieren, wenn die Inanspruchnahme des Rechts auf die Sondertilgung gewiss ist. Steht beispielsweise bereits heute fest, dass es während der Laufzeit zur Auszahlung einer Lebensversicherung kommt und die Zusatzzinskosten bis dahin unterhalb einer sonst fälligen Vorfälligkeitsentschädigung liegen, spricht alles für die Vereinbarung des Sondertilgungsrechts.

Zusatzkosten für ungenutzte Vertragsoptionen

In der Realität wird häufig für das Recht auf Sondertilgungen gezahlt, obwohl es schlussendlich selten in Anspruch genommen wird. Finanzierende halten sich die Option offen, zahlen Aufschläge und stellen dann fest, dass höhere Extrazahlungen außerhalb der regulären Tilgung des Immobiliendarlehens mit den zur Verfügung stehenden Mitteln wider Erwarten nicht möglich sind.

Prüfen Sie, ob das Recht auf Sondertilgung in Ihrem Darlehensvertrag wirklich kostenlos und nicht mit versteckten Mehrkosten verbunden ist. Ist dies der Fall, dann spricht nichts dagegen, sich diese Option offenzuhalten. Sind Sie hingegen nicht sicher, ob Sie von dem Recht überhaupt Gebrauch machen werden, zahlen aber für das Sondertilgungsrecht, können schnell unnötige Zusatzkosten entstehen.

Wie funktionieren Sondertilgungen bei der Immobilienfinanzierung?

Sieht Ihr Vertrag Sondertilgungen vor, vereinbaren Sie mit der Bank in der Regel feste Zahlungstermine, die über das Jahr verteilt sind. An diesen Terminen können Sie die Sonderzahlungen vornehmen. Sie können also normalerweise nicht an beliebigen Terminen überweisen. Hierfür sieht der Kreditvertrag mit der Bank klare Regeln vor.

Welchen Termin soll ich wählen?

Sind im Kreditvertrag mehrere Zahlungstermine vorgesehen, sollten Sie nach Möglichkeit den frühesten im Jahr wählen. Das hat einen einfachen Grund: Je früher Sie sondertilgen, desto schneller reduzieren Sie die Restschuld und damit die erforderlichen Zinszahlungen. In vielen Verträgen ist nur ein Zahlungstermin festgeschrieben. Sie sollten diesen Termin nicht verpassen, ansonsten müssen Sie mit der Zahlung bis zum nächsten Jahr warten.

Was muss ich zur Sondertilgung unbedingt wissen?

Wir haben für Sie einige wichtige Punkte zusammengestellt, die Sie im Hinblick auf die Sondertilgungen beachten sollten. Dabei gibt es Abweichungen von Bank zu Bank. Machen Sie sich im Einzelfall mit den für Sie gültigen Vertragsbedingungen im Detail vertraut. Exemplarisch finden Sie im Folgenden typische Konditionen und Fakten rund um das Thema Sondertilgungen:

Am einfachsten gelingen die Sondertilgungen per Dauerauftrag. So stellen Sie sicher, dass Sie keinen Zahlungstermin verpassen. Nicht vereinbarungsgemäße Zahlungen an abweichenden Terminen oder in unzulässiger Höhe überweist die Bank automatisch zurück.

In der Vergangenheit haben Banken nicht selten sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungszahlungen gefordert. Mittlerweile sind diese auf eine Höhe von einem Prozent der Restschuld begrenzt. Bei einer Restschuld von 250.000 Euro wären das aber immer noch 2.500 Euro.

Das ist in der Regel ausgeschlossen. Denn bei einem Volltilgerdarlehen steht der Zins bis zum Ende der Finanzierung fest. Da sich durch die Sonderzahlungen die Laufzeit verändert, würde die festgelegte Rate nicht mehr passen.

Entscheidend ist bei dieser Frage immer, was in Ihrem Darlehensvertrag steht. Einige Banken schließen Sondertilgungen im ersten Jahr aus.

Viele Banken ermöglichen Sondertilgungen bis fünf Prozent ohne Zusatzzinsen. Die Erweiterung bedeutet, dass Sie sogar bis maximal 10 oder 15 Prozent sondertilgen dürfen. Dann ist aber ein Zinsaufschlag fällig.

Ihre Baufinanzierung können Sie auch auf anderen Wegen verkürzen. Entscheiden Sie sich zum Beispiel für ein variables Darlehen. Hier ist eine Kündigung und Ablösung jederzeit möglich und das ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

Ob die Sondertilgung in Ihrem Fall sinnvoll ist oder nicht, können Sie zuverlässig nur anhand einer Rechnung ermitteln. Wir haben eine Beispielrechnung mit dem Kredit24 Tilgungsrechner erstellt, um Ihnen zu zeigen, wie Sie die Kalkulation für Ihre individuelle Finanzierungslösung einfach selbst vornehmen können (Stand Mai 2021):

  • Darlehensbetrag: 250.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Tilgungssatz: 2 Prozent
  • Darlehensrate: 589,58 Euro
Darlehen mit Sondertilgungsrecht Darlehen ohne Sondertilgungsrecht
Kostenfreie Sondertilgung pro Jahr 10.000 € 0 €
Restschuld am Zinsbindungsende 93.258,65 € 197.885,16 €
Zinszahlungen gesamt am Ende der Zinsbindung 14.008,65 € 18.635,16 €
Laufzeit bis zur Volltilgung 15 Jahre und 1 Monat 41 Jahre und 8 Monate
Zinszahlungen gesamt 16.005,92 € 45.998,87 €

Die Berechnung zeigt, dass die Sondertilgungen zwar keinen Einfluss auf die Darlehensrate haben, dafür aber die Rückzahlung erheblich beschleunigen. Bereits nach Erreichen der Zinsbindungsfrist nach zehn Jahren fällt die Restschuld im Szenario mit Sonderzahlungen über 100.000 Euro geringer aus.

Erhebliche Unterschiede bestehen auch im Hinblick auf die insgesamt zu zahlenden Zinsen. Das ist wenig überraschend, denn ohne Sondertilgungen verlängert sich die Rückzahlung um Jahrzehnte. Die Rechnung verdeutlicht also, dass Kreditnehmende ihre Baufinanzierung mit Sondertilgungen deutlich günstiger gestalten können.

Sondertilgungsrecht: Was ist üblich?

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Gesetzliche Sonderkündigungsrecht: Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren

Grundsätzlich besteht kein gesetzlicher Anspruch auf die Möglichkeit von Sondertilgungen. Sie müssen diese mit der kreditgebenden Bank vereinbaren bzw. darauf achten, dass entsprechende Klauseln im Darlehensvertrag enthalten sind. Die Sondertilgung ist damit immer eine bloße Option. Existent ist nur das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB für eine Kündigung des Darlehens nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Hier gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist.

In der Praxis sind zwei Formen des Sondertilgungsrechts zu unterscheiden: das feste und das optionale Sondertilgungsrecht.

  1. Festes Sondertilgungsrecht: Sie haben mit der Bank bereits vorab vereinbart, wie hoch die Sonderzahlung sein darf. Außerdem ist der Zeitpunkt für die Zahlung oder die Zahlungen festgehalten. Das funktioniert nur, wenn Sie vorab wissen, wann Sie die Sonderzahlungen vornehmen möchten. In Ihrer Flexibilität bei der Rückzahlung sind Sie bei dieser Gestaltung wieder deutlich eingeschränkt.

  2. Optionales Sondertilgungsrecht: Bei der optionalen Form erhalten Sie die volle Flexibilität. Weder die Höhe der Zahlungen noch deren Zeitpunkt ist vorab festgelegt.

Entscheidend ist bei der Sondertilgung, was Sie mit der Bank aushandeln. Viele Banken räumen kostenfreie Sonderzahlungen in einer Höhe von fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr ein. Liegen die Zahlungen oberhalb der vereinbarten Grenze, ist häufig ein Zinsaufschlag fällig.

Gängig sind die folgenden – häufig kostenlosen – Varianten für die Ausübung des vertraglich vereinbarten Rechts auf Sondertilgung:

  • Fester Prozentsatz pro Jahr: meistens 5 Prozent (in Ausnahmefällen 10 Prozent) der Nettodarlehenssumme

  • Fester Betrag pro Jahr: Ein Betrag in einer festen Höhe (z.B. 2.500 Euro, 5.000 Euro oder 10.000 Euro jährlich) wird vereinbart und über Sondertilgungen zusätzlich zu den regulären monatlichen Raten zurückgeführt. Die Höchstbeträge können sich hierbei von Bank zu Bank unterscheiden.

  • Fester Gesamtbetrag Laufzeit: über die Laufzeit der vertraglichen Sollzinsbindung maximal möglicher Gesamtbetrag (beispielsweise 20 Prozent der Nettosumme des Immobiliendarlehens)

Sind Sondertilgungen für Sie sinnvoll oder zahlen Sie für eine Option, von der Sie weder Gebrauch machen werden noch profitieren können?

Die Fakten zu Sondertilgungen im Überblick:

  1. Das Recht auf Sondertilgungen muss Teil des Darlehensvertrags sein.

  2. Viele Banken bieten kostenlose Sondertilgungen an. Prüfen Sie die Vertragskonditionen und verhandeln Sie ein Ihren individuellen Bedürfnissen entsprechendes Sondertilgungsrecht.

  3. Seien Sie realistisch: Welche Zahlungen außerhalb der Reihe zusätzlich zur monatlichen Rate werden Sie sich wirklich leisten können und wollen?

  4. Das Recht auf Sondertilgung ist genau das: ein Recht. Sind Sondertilgungen vertraglich vereinbart, so können Sie diese, entsprechend der vereinbarten Konditionen, leisten, müssen aber nicht. Sondertilgungen sind keine Pflicht.

  5. Ruft das kreditgebende Institut Kosten für das Sondertilgungsrecht auf, so sollten Sie sorgfältig im Vorfeld kalkulieren, ob sich die Zinsaufschläge für Sie lohnen. Das gilt insbesondere, wenn Sie sich diese Option nur sicherheitshalber offen halten möchten. Ansonsten zahlen Sie umsonst für ein Recht, von dem Sie keinen Gebrauch machen.

  6. Sondertilgungen außerhalb des vertraglich vereinbarten Rahmens sind schnell sehr teuer, so dass die Kosten für die Vorfälligkeitsentscheidung den Sparvorteil überwiegen.

Ist es für Sie sinnvoll, Sondertilgungen zu leisten und in welcher Ausprägung möchten Sie dies zum Teil Ihres Kreditvertrags machen? Liegt Ihnen bereits ein Angebot einer Bank vor oder möchten Sie sich beraten lassen, wie Sie bei Ihrer Baufinanzierung von Sondertilgungen profitieren und sparen können? Nehmen Sie Kontakt zu Kredit24 auf: persönlich, telefonisch, oder per E-Mail. Wir beraten Sie schnell, einfach und kompetent und vor allem kostenlos und unverbindlich. Sie haben bereits konkrete Vorstellungen? Dann können Sie sich hier ein Schufa-neutrales Angebot schicken lassen, auch diese Anfrage ist unverbindlich und ohne Kosten für Sie.

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