Sollzinsbindung Baufinanzierung

Lang oder kurz? So finden Sie die richtige Sollzinsbindung

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Durch die Sollzinsbindung sind Kreditnehmer unabhängig von Änderungen des Marktzinses und haben bei konstanten monatlichen Raten maximale Planungssicherheit.
  • Die Sollzinsbindung können Verbraucher in der Regel in Fünf-Jahres-Schritten festlegen, maximal liegt die Zinsbindung bei 30 Jahren.
  • Je länger die Sollzinsbindung desto höher die Zinskosten: Banken erheben für längere Festschreibung höhere Gebühren.
  • Die Sollzinsbindung hat Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Weitere Kostenfaktoren sind die u.a. Laufzeit, Tilgungssatz, Bonität und Eigenkapital.

So gehen Sie vor

  • Überlegen Sie, wie wichtig Ihnen Planungssicherheit ist. Je wichtiger dieser Faktor, desto länger die Zinsbindung – gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase.
  • Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner und vergleichen Sie die Konditionen bei kurzer, mittlerer und langer Zinsbindung. So sehen Sie, welche Extrakosten für eine längere Sollzinsbindung anfallen.
  • Informieren Sie sich über alle Fragen rund um die Baufinanzierung und lassen Sie sich von unseren erfahrenen Immobilienspezialisten kostenlos beraten.

In diesem Ratgeber:

Ich will eine Baufinanzierung.

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Was ist die Sollzinsbindung?

Das eigene Haus oder die eigene Wohnung: Vor der Entscheidung über die Küchenfronten, das neue Parkett oder die Gartenbegrünung steht die Frage nach der Finanzierung der Immobilie. Wer nicht ausreichend Eigenkapital mitbringt, muss sich also vor Immobiliensuche, Einrichtung und Umzug erst einmal um die finanziellen Formalitäten kümmern.

Bei einer Baufinanzierung gibt es viele Parameter zu berücksichtigen, bereits kleine Veränderungen können hier schnell Tausende Euros ausmachen. Eine dieser Stellschrauben ist die Sollzinsbindung: Während dieses Zeitraums sind die Zinsen einer Baufinanzierung festgeschrieben. Kunden können bei der Länge der Zinsbindung mitreden – wer den Zeitraum geschickt festlegt, spart Geld.

Bei der Berechnung eines Annuitätendarlehens legt die Bank die Höhe der Zinsen anhand verschiedener Faktoren fest. Dazu zählen beispielsweise der Wert der Immobilie und die Bonität der Antragstellenden. Auch der aktuelle Marktzins spielt eine Rolle. Die Sollzinsbindung ist jener Zeitraum, in dem der Zinssatz des Immobiliendarlehens fixiert ist. Da eine Baufinanzierung in den meisten Fällen über mehrere Jahrzehnte läuft, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich der Marktzins während der Laufzeit ändert. Eine Sollzinsbindung sorgt dafür, dass der anfangs festgelegte Zinssatz während der vereinbarten Laufzeit unveränderlich bleibt.

Sollzinsbindung garantiert Planungssicherheit

Nahaufnahme Taschenrechner und Hände mit Notizzetteln
Der Tilgungsanteil der Monatsrate fließt in die Vermögensbildung, der Zinsanteil geht an die Bank.

Für Kreditnehmende bedeutet Sollzinsbindung ein Plus an Sicherheit. Die monatliche Kreditrate bleibt konstant und hat einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Der Tilgungsanteil fließt in die Vermögensbildung und zahlt die Immobilie ab. Der Zinsanteil geht an die Bank. Diese Zinsen dienen als Gebühr, damit die Bank die Finanzierung zur Verfügung stellt.

Wenn sich der Marktzins verändert, kann – ohne eine Sollzinsbindung – der Zinsanteil steigen oder sinken. Die monatliche Rate würde fallen oder steigen. Ändert sich der Marktzins stark und es gibt keine Zinsbindung, kann das zu Zahlungsnöten führen, wenn die monatliche Rate plötzlich so hoch ist, dass sie nicht mehr bedient werden kann. Genau das passierte während der Subprime-Krise in den USA, als viele Menschen für ihr finanziertes Eigenheim aufgrund steigender Zinsen ihre Raten nicht mehr bezahlen konnten. Es ist also bei der Planung einer Immobilienfinanzierung essentiell, sich der Relevanz der Zinshöhe und des Einflusses der Sollzinsbindung bewusst zu sein.

Was ist der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins?

Der Effektivzins entspricht dem Zinssatz inklusiver aller Zinsnebenkosten. Sollzins und Effektivzins können identisch sein. Sie können aber auch abweichen, wenn das Geldinstitut die Tilgungs- und Zinsleistungen unterschiedlich verrechnet. Früher flossen auch Bearbeitungskosten in den Effektivzins ein, diese sind seit 2014 nicht mehr zulässig.

Auch wenn der Effektivzins alle Zinsnebenkosten enthält, sind die Nebenkosten der Baufinanzierung darin nicht eingerechnet. Dazu zählen etwa die Grunderwerbssteuer, die Gebühr für den Makler, den Notar und den Grundbucheintrag. Diese Kosten fallen zusätzlich an. Unser Baufinanzierungsrechner schlüsselt diese Nebenkosten separat auf. Es ist deshalb wichtig, den richtigen Wohnort einzutragen, da sich die Kosten von Bundesland zu Bundesland unterscheiden können.

Lange oder kurze Sollzinsbindung: Welche Zinsfestschreibung ist sinnvoll?

Typische Sollzinsbindungen belaufen sich auf einen Zeitraum zwischen 10 und 30 Jahren. Mithilfe eines Baufinanzierungsrechners lässt sich mit wenigen Klicks der genaue Aufschlag berechnen. Die Medaille hat auch bei der Zinsbindung zwei Seiten:

Vor- und Nachteile einer langen Sollzinsbindung

Der größte Vorteil einer langen Zinsbindung ist die Planungssicherheit. Wer etwa eine Sollzinsbindung von 30 Jahren wählt, muss sich innerhalb dieser Zeit keine Gedanken um die Marktentwicklung machen. Die monatliche Rate bleibt unverändert und Zahlungsschwierigkeiten durch höhere Zinsen sind kein Thema. Gerade bei einer so wichtigen Anschaffung wie einer Immobilie ist dies für viele sehr beruhigend. Zudem bleibt am Ende der Zinsbindung eine geringere Restschuld, sodass die Anschlussfinanzierung günstiger ist.

Diese lange Planungssicherheit lässt sich die Bank allerdings bezahlen. Bei einer langen Bindung fallen in der Regel höhere Gebühren an. Ein Prozentpunkt Unterschied beim Zinssatz ist keine Seltenheit. Bei so hohen Summen wie einer Baufinanzierung fällt diese kleine Differenz deutlich ins Gewicht. Bei ansonsten gleichen Bedingungen ist die Monatsrate bei einer langen Sollzinsbindung höher.

Vor- und Nachteile einer kurzen Sollzinsbindung

Der Vorteil einer kurzen Zinsbindung sind die geringeren Kosten und die Flexibilität. Wer erwartet, dass die Zinsen in Zukunft fallen, für den stellt eine kurze Zinsbindung einen Vorteil dar. Allerdings sind die Zinsen aktuell so niedrig wie nie. Im Zuge der Wirtschaftskrise und zum Höhepunkt in 2008 senkten die Zentralbanken weltweit die Zinsen, aktuell liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei null Prozent. Die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen erreichten sogar den negativen Bereich. Sie gelten als Wegweiser für die Bauzinsen.

Bei der Festlegung der Sollzinsbindung muss daher die Frage eine Rolle spielen: Wie realistisch ist es, dass die Zinsen in zwanzig oder dreißig Jahren niedriger liegen als heute? Wer sich das aktuelle Zinstief auch für die Zukunft sichern will, sollte eine lange Zinsbindung vereinbaren.


Faustregel für die Sollzinsbindung

Je niedriger die Zinsen, desto länger die Zinsbindung.

So beeinflusst die Sollzinsbindung die Baufinanzierung

Die Laufzeit der Sollzinsbindung hat einen direkten und wesentlichen Einfluss auf die Kosten der Baufinanzierung. Eine Beispielrechnung zeigt, wie sich verschiedene Sollzinsbindungen auf die Konditionen eines Immobiliendarlehens auswirken. Die im Beispiel angegebenen Soll- und Effektivzinsen können sich von Fall zu Fall unterscheiden. Sie hängen nicht nur von der Zinsbindung und Laufzeit ab, sondern unter anderem auch von der Bonität der Antragsteller oder dem Wert der Immobilie.

Familie Meier erwirbt eine Immobilie in Hamburg und entscheidet sich für einen Tilgungssatz von 2 Prozent (Stand April 2021):

  • Kaufpreis: 300.000 Euro
  • Eigenkapital: 50.000 Euro
  • Nebenkosten: 31.710 Euro (Makler, Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch)
  • Darlehensbetrag: 281.710 Euro
Sollzinsbindung: 5 Jahre Monatsrate 685,49 €
Gebundener Sollzins 0,92 %
Effektiver Jahreszins 0,95 %
Restschuld: 252.893 €
Sollzinsbindung: 10 Jahre Monatsrate 711,55 €
Gebundener Sollzins 1,03 %
Effektiver Jahreszins 1,06 %
Restschuld: 222.461 €
Sollzinsbindung: 15 Jahre Monatsrate 793,48 €
Gebundener Sollzins 1,38 %
Effektiver Jahreszins 1,41 %
Restschuld: 187.933 €
Sollzinsbindung: 20 Jahre Monatsrate 854,52 €
Gebundener Sollzins 1,64 %
Effektiver Jahreszins 1,67 %
Restschuld: 148.455 €
Sollzinsbindung: 25 Jahre Monatsrate 899,12 €
Gebundener Sollzins 1,83 %
Effektiver Jahreszins 1,86 %
Restschuld: 103.274 €
Sollzinsbindung: 30 Jahre Monatsrate 917,91 €
Gebundener Sollzins 1,91 %
Effektiver Jahreszins 1,94 %
Restschuld: 53.752 €

Im direkten Vergleich wird der Effekt einer längeren Sollzinsbindung schnell offensichtlich:

Frau mittleren Alters auf hellem Sofa mit Laptop macht handschriftliche Notizen.
Bei der Entscheidung für eine Sollzinsbindung spielen persönliche Bedürfnisse ebenso eine Rolle wie die finanzielle Situation.
  • Die Monatsrate steigt mit dem höheren Zinssatz. Je länger die Sollzinsbindung desto länger haben Kreditnehmende eine höhere monatliche Belastung.

  • Je niedriger das Zinsniveau, desto sinnvoller ist eine längere Sollzinsbindung. Zwar lassen sich die Banken die Zinsfestschreibung durch eine Erhöhung der Gebühr, den Zinsen, bezahlen. Wird das Darlehen in Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen, profitieren Kreditnehmende mit einer langen Sollzinsbindung, wenn während der Laufzeit die Zinsen steigen.

  • Am Ende der Sollzinsbindung ist bei längerer Zinsbindung die Restschuld geringer: Die Anschlussfinanzierung wird zunehmend überschaubarer.

Lassen Sie sich von unseren Kreditspezialisten beraten, denn die Finanzierung muss zur individuellen finanziellen Situation ebenso passen wie zu den persönlichen Bedürfnissen. Planungssicherheit spielt dabei eine ebenso große Rolle wie die Entwicklung der Hypothekenzinsen.

So sparen Sie Geld bei der Baufinanzierung

Nicht nur Tilgungssatz, Sollzins und Zinsbindung sind wichtige Stellschrauben für die Kosten des Immobiliendarlehens. Gut informiert haben Sie zusätzliche Hebel und Möglichkeiten, um sich eine solide und vor allem günstige Finanzierung zu sichern. Zwei Optionen stellen wir Ihnen im Folgenden vor:

1. Kostenlose Sondertilgung richtig nutzen

Die Kombination aus einer langen Zinsbindung und der Möglichkeit der kostenlosen Sondertilgung ist für viele Finanzierungslösungen der perfekte Mittelweg.

Mit einer langen Zinsbindung sichern Sie sich die niedrigen Zinsen auch für die Zukunft. Andererseits bleiben sie mit einer kostenlosen Sondertilgung aber weiterhin flexibel. Eine kostenlose Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung eines größeren Betrages. Wer beispielsweise durch eine Beförderung plötzlich mehr Geld zur Seite legen kann oder unvorhergesehen erbt, kann das in die Rückzahlung stecken. Mit einer Sondertilgung senken Sie den gesamten Darlehensbetrag – und damit auch die Kreditkosten.

2. Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Eine weitere gute Option ist das Sonderkündigungsrecht. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt in Paragraf 489 Kreditnehmenden nach zehn Jahren Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht ein. Das kann sich lohnen. Etwa, wenn der Kreditvertrag eine Sondertilgung ausschließt, der Kreditnehmer aber einen größeren Betrag auf einmal zahlen möchte. Wer dann seinen Vertrag kündigt, umgeht diese Sperrklausel und kann die außerplanmäßige Rückzahlung leisten.

Was passiert am Ende der Sollzinsbindung?

Ist die Sollzinsbindung kürzer als die gesamte Kreditlaufzeit, besteht am Ende eine Restschuld. Zur Tilgung dieser Summe, der Anschlussfinanzierung, bestehen verschiedene Möglichkeiten:

  • Sie tilgen den Betrag auf einen Schlag mit Eigenkapital: So sind Sie direkt nach Ende der Sollzinsbindung schuldenfrei.

  • Sie verlängern Ihr Immobiliendarlehen bei der bestehenden Bank. Die Prolongation wird zu den dann gültigen Zinsen vereinbart.

  • Sie entscheiden sich für eine Umschuldung und wechseln zu einer andern Bank, die Ihnen für die Anschlussfinanzierung attraktivere Konditionen anbietet.

  • Ein Forward Darlehen schließen Sie bereits 1 bis 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung ab. Diese Option ist sinnvoll, wenn die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau sind und ein Anstieg absehbar ist.

Mit unserem Rechner für Anschlussfinanzierungen können Sie bereits frühzeitig noch vor Ende der Zinsbindung verschiedene Szenarien für die Anschlussfinanzierung durchrechnen.

Es ist wichtig, sich frühzeitig vor Ablauf der Sollzinsbindungsfrist über die aktuelle Marktlage zu informieren. Grundsätzlich muss die Anschlussfinanzierung nicht über die Bank laufen, die die Immobilie finanziert hat. Wenn also ein anderes Kreditinstitut bessere Konditionen bietet, ist das ein guter Zeitpunkt für einen Wechsel. Vergleichen Sie Angebote und lassen Sie sich beraten: Wer wechselwillig ist, spart in der Regel Kosten.

Einfach erklärt: Das sollten Sie über Sollzinsbindung wissen

  • Mit dem Sollzins zahlen Kreditnehmende eine Gebühr an die Bank für die Bereitstellung des Immobiliendarlehens.

  • Mit der Sollzinsbindung wird ein Zins festgeschrieben, der sich während der Laufzeit nicht verändert.

  • Absicherung gegen steigende Marktzinsen: Eine lange Sollzinsbindung empfiehlt sich in einem Niedrigzinsumfeld, denn bei steigenden Zinsen ist der niedrige Zinssatz garantiert.

  • Bei monatlich höheren Raten bedeutet eine längere Festschreibung gleichzeitig mehr Planungssicherheit sowie eine geringere Restschuld.

  • Für eine kurze Sollzinsbindung entscheiden Sie sich, wenn mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist. Die monatliche Belastung ist geringer und Sie bleiben flexibler.

  • Für die Anschlussfinanzierung profitieren Sie bei einer kurzen Sollzinsbindung, wenn Sie die Zinsentwicklung korrekt eingeschätzt haben und die Zinsen gesunken sind.

Unser Baufinanzierungsrechner ist ein guter erster Schritt auf dem Weg ins Eigenheim: Orientieren Sie sich hier schnell und einfach, wie Sollzinsbindung, Tilgungssatz und Eigenkapital Ihre Baufinanzierung beeinflussen. Es lohnt sich, mit einem Finanzierungsexperten zu sprechen, um Ihre individuelle Finanzierung genau auf Ihre Bedürfnisse abzustimmen. Welche Sollzinsbindung für Sie optimal ist, hängt von vielen verschiedenen Parametern ab. Wir beraten Sie gern: persönlich und unverbindlich. Melden Sie sich jederzeit bei uns oder lassen Sie sich direkt ein kostenloses Angebot für eine Baufinanzierung schicken.

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