Annuitätenrechner

Schnell & einfach: Jetzt online Annuitätendarlehen berechnen

Zinsen, Raten & Tilgung: Unser Annuitätenrechner unterstützt Sie bei der Kalkulation Ihres Hypothekendarlehens. Testen Sie jetzt den Basisrechner und das Profitool mit Tilgungsplan zum Download.

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Minimaler Aufwand: Mit nur wenigen Klicks berechnen Sie unverbindlich und kostenlos Ihr Annuitätendarlehen inklusive Nebenkosten für Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

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Annuitätenrechner für Immobiliendarlehen

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit unserem kostenlosen Annuitätenrechner berechnen Sie online selbständig im Handumdrehen Ihre Baufinanzierung.
  • Monatliche Rate, Tilgungsrate, Sollzins, Restschuld, Nebenkosten: Der Annuitätenrechner verschafft Ihnen einen schnellen Überblick über alle relevanten Eckdaten Ihres Annuitätendarlehens.
  • Tilgung, Sollzinsbindung und Eigenkapital sind wichtige Stellschrauben, um die monatliche Rate und die Gesamtkosten des Baukredits zu beeinflussen.
  • Maximale Planbarkeit: Das Annuitätendarlehen mit monatlich konstanten Raten und Sollzinsbindung ist der Klassiker unter den Immobiliendarlehen.

So gehen Sie vor

  • Eine Haushaltsrechnung hilft, die maximale monatliche Belastung zu bestimmen. Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um zu ermitteln, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.
  • Traumhaus oder gefunden? Gerade in Ballungsräumen ist die Konkurrenz groß und es heißt: schnell sein. Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung und fordern Sie ein unverbindliches Angebot an.
  • Unser erfahrenes Baufinanzierungsteam berät Sie kostenlos und unterstützt Sie dabei, eine günstige Immobilienfinanzierung zu finden.

In diesem Ratgeber:

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Die eigenen vier Wände sind für viele nicht nur eine Adresse, sondern der wichtigste Ort der Welt: ihr Zuhause. Doch nur die Hälfte aller Deutschen besitzt eine eigene Immobilie. Damit es nicht beim Traum vom Eigenheim bleibt, ist die passende Finanzierung entscheidend. Genau so individuell wie die Wohnträume sind die persönlichen finanziellen Bedingungen, Bedürfnisse und Voraussetzungen. Um eine solide, maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen, machen Sie die ersten Schritte mit einer Kalkulation mit unserem Annuitätenrechner. Mit wenigen Klicks erfahren Sie genau, welche monatliche Rate auf Sie zukommt, wie hoch der Darlehensbedarf ist und wie eine Finanzierung realisierbar wäre.

Viele Kreditnehmeenden entscheiden sich für Ihr Kreditvorhaben für den Klassiker unter den Immobilienfinanzierungen: das Annuitätendarlehen. Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, den Banken ihren Kunden und Kundinnen über eine bestimmte Laufzeit zur Verfügung stellen. Die monatlich zu zahlende Rate – auch Annuität genannt – ist immer gleich hoch. Dadurch haben Kreditnehmende eine hohe Planungssicherheit. Dabei setzt sich jeder Annuitätenrate aus zwei Teilen zusammen:

  • Zinsanteil
  • Tilgungsanteil

Mit jeder Ratenzahlung wird die Restschuld anteilig getilgt: Der Zinsanteil verringert sich zu Gunsten eines kontinuierlich steigenden Tilgungsanteils. Die meisten Annuitätendarlehen werden mit einer Sollzinsbindung vereinbart. Der Zinssatz ist über diesen Zeitraum unveränderlich. Nach Ablauf der Zinsbindung kann das Darlehen durch Eigenkapital vollständig abgelöst werden. Meist wird die Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung abgezahlt: Diese kann entweder bei der bestehenden Bank zu den zu diesem Zeitpunkt gültigen Zinsen verlängert werden oder aber sie wird bei einer anderen Bank zu günstigeren Konditionen finanziert.

Annuitätenrechner: Annuitätendarlehen einfach berechnen

Weißes freistehendes Einfamilienhaus mit blauem Himmel
Projekt Eigenheim: Der Klassiker für die Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen.

Deutschland hat die zweitniedrigste Wohneigentumsquote Europas. Der Traum vom Eigenheim scheint für viele in weiter Ferne. Ein Annuitätenrechner hilft Ihnen bei der Orientierung, wie eine Immobilienfinanzierung durch ein Annuitätendarlehen für Ihr Wohnprojekt aussehen kann.

So funktioniert der Annuitätenrechner

Mit nur wenigen Angaben berechnen Sie online kostenlos eine mögliche Finanzierung: Eine realistische und detaillierte Kostenübersicht sowie ein Tilgungsplan sind der erste Schritt zum eigenen Traumhaus. Im Folgenden stellen wir Ihnen die notwendigen Angaben mit ein paar kurzen Hintergründen vor:

  • 1. Kaufpreis: Die erste Angabe im Annuitätenrechner ist der Kaufpreis der Immobilie, das gilt sowohl für Wohnungen als auch Häuser, genauso wie für den Bau oder den Kauf eines Objekts.

  • 2. Eigenkapital: Im Anschluss tragen Sie das Eigenkapital ein, das Sie zum Kauf beisteuern. Die Höhe des Eigenkapitals reduziert nicht nur die Darlehenssumme. Es gilt die Faustregel: je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Gesamtkosten. Banken bewerten einen höheren Eigenkapitalanteil mit einem geringeren Finanzierungsrisiko. So profitieren Sie von günstigeren Konditionen.

  • 3. Sollzinsbindung: Als nächstes gilt es, die Sollzinsbindung zu wählen. Sie können einen Wert zwischen fünf Jahren bis hin zu 30 Jahren angeben. Sollzinsbindung bedeutet, dass sich der Zinssatz des Darlehens über diesen Zeitraum nicht ändert. Diese Planungssicherheit lassen sich Banken oftmals bezahlen, wodurch bei einer längeren Sollzinsbindung die Gesamtkosten des Darlehens steigen. Trotzdem kann sich eine lange Sollzinsbindung auch finanziell lohnen.

  • 4. Sollzins: Der Annuitätenrechner berechnet den Sollzins automatisch. Dafür nimmt er einen durchschnittlichen Marktzins an, den Kunden und Kundinnen in der gewünschten Region in der Regel erhalten. Abhängig ist der Sollzins nicht nur von der Kreditsumme, der Laufzeit sowie der Sollzinsbindung. Ihnen liegt bereits ein konkretes Angebot vor oder Sie möchten sich orientieren, wie ein veränderter Sollzins Ihr Darlehen beeinflusst? Ändern Sie den Sollzins manuell. Dafür müssen sie nur den kleinen Hebel rechts neben dem Feld umlegen.

  • 5. Tilgungssatz: Standardmäßig beträgt der Tilgungssatz zwei Prozent. Auch hier lässt sich eine individuelle Einstellung vornehmen. Dafür klicken Sie einfach auf das Rädchen neben dem Feld. Die Auswahl besteht aus:
    • Standard (2 %)
    • Vorgabe der Monatsrate
    • Volltilgung in Sollzinsbindung
    • Volltilgung in xx Jahren

    Wer eine Haushaltsrechnung macht, und dies ist angeraten bei einer soliden Immobilienfinanzierung, kennt das eigne monatliche Budget genau. In solchen Fällen kann es sich lohnen, beim Tilgungssatz die Option Vorgabe der Monatsrate zu wählen. Dann einfach die monatliche Maximalrate eintragen und der Annuitätenrechner berechnet das Ergebnis individuell.

  • 6. Postleitzahl und aktueller Wohnort: Die Postleitzahl und der Wohnort sind weitere wichtige Angaben. Das hat mehrere Gründe. Zum einen unterscheiden sich die Grunderwerbsteuer und andere Nebenkosten von Bundesland zu Bundesland. Durch die Angabe der Postleitzahl kann der Annuitätenrechner also konkretere Werte errechnen. Beim finalen Antrag spielt der Wohnort zudem eine Rolle bei der Schufa-Abfrage.

  • 7. Weitere Angaben: Wer möchte, kann im Abschnitt weitere Angaben noch Informationen zum Vorhaben, Beruf und zur Objektart machen. Diese Angaben sind optional. Es lohnt sich, denn so ist das Angebot ideal auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten.

Neben dem klassischen Annuitätenrechner gibt es die Möglichkeit, mit dem Profirechner weitere Feinheiten in der Kalkulation zu berücksichtigen. So lassen sich hier folgende Optionen bei der Ermittlung des Darlehensbetrags mit einbeziehen:

  • Zinsen verfeinern
  • Tilgungssatzwechsel
  • Sondertilgungen

Der Profirechner lohnt sich für alle, die bereits tiefer in die Planung Ihrer Immobilienfinanzierung eingestiegen sind oder vertiefendes Vorwissen in diesem Bereich mitbringen.


Anwendungstipp für den Annuitätenrechner

Spielen Sie verschiedene Szenarien durch und variieren Sie den Eigenkapitalanteil, die Sollzinsbindung und den Tilgungssatz. So entwickeln Sie schnell ein Gefühl dafür, welche Ausgestaltung des Annuitätendarlehens gut zu Ihren persönlichen Bedürfnissen passt.

Rechenbeispiel: So nutzen Sie den Annuitätenrechner

Der Annuitätenrechner berechnet mit wenigen Klicks eine Baufinanzierung. Die Nutzung ist denkbar einfach und liefert schnell konkrete Ergebnisse. Exemplarisch stellen wir Ihnen die Finanzierung von Familie Kaufmann vor (Stand März 2021). Der Plan sieht den Kauf eines Einfamilienhauses in Hamburg vor:

  • Wert / Kaufpreis: 750.000 Euro
  • Eigenkapital: 150.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Tilgungssatz: 2 Prozent
  • Wohnort: Hamburg Stellingen

Der Annuitätenrechner ermittelt im Handumdrehen die Konditionen einer möglichen Baufinanzierung:

  • Monatsrate: 1.540,34 Euro
  • Gebundener Sollzins p.a.: 0,75 Prozent
  • Effektiver Jahreszins: 0,76 Prozent
  • Darlehensbetrag: 672.150 Euro

Obwohl die Familie insgesamt 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, reduziert sich das Darlehen nicht um den entsprechenden Betrag, da beim Kauf einer Immobilie Nebenkosten anfallen. Diese werden bei der Planung einer Baufinanzierung im ersten Schritt oft vergessen, machen aber beim Kauf einer Immobilie ca. 10 bis 15 Prozent und beim Bau ca. 15 bis 20 Prozent aus. Im Fall der Familie Kaufmann schlüsseln sich die Nebenkosten wie folgt auf:

  • Nebenkosten gesamt: 72.150 Euro (9,62 Prozent)

Davon:

  • Maklerkosten: 23.400 Euro (3,12 Prozent)
  • Grunderwerbsteuer 33.750 Euro (4,50 Prozent)
  • Notar und Grundbuch: 15.000 Euro (2,00 Prozent)

Weiterführende Informationen zu Nebenkosten bei Kauf und Bau

Mit welchen Nebenkosten beim Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Detail zu rechnen ist, lesen Sie in unserem Artikel zum Thema Nebenkosten. Wichtig ist: Diese können von Bundesland zu Bundesland nicht ganz unerheblich variieren.

Die richtige Tilgungsrate: So sparen Sie beim Annuitätendarlehen

Bei der Aufnahme eines Annuitätendarlehens gibt es einige Stellschrauben, mit denen sich die Gesamtkosten beeinflussen lassen und möglichst niedrig gehalten werden können. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Bauzinsen so günstig wie nie. Deshalb ist ein Immobilienkredit aktuell vergleichsweise erschwinglich. Ein günstiger Zinssatz sorgt aber nur in Verbindung mit einer passenden Tilgungsrate für einen effektiv günstigen Kredit.

Machen Sie eine Haushaltsrechnung

Junge Frau am Schreibtisch mit Laptop und Mobiltelefon schreibt Notizen in Buch
Eine realistische Haushaltsrechnung ist die Grundlage für eine solide Baufinanzierung.

Experten empfehlen, den Tilgungssatz so hoch wie möglich anzusetzen. Das bedeutet konkret, dass als Grundlage der Immobilienfinanzierung zunächst eine sorgfältige Haushaltsrechnung notwendig ist. Die zentrale Frage: Welche monatliche Rate können Sie sich über einen langen Zeitraum leisten und zuverlässig zurückzahlen?

Sie listen dazu alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben auf und rechnen auch einen Puffer beispielweise für unvorhergesehene Anschaffungen ein. Schließlich sollte eine kaputte Waschmaschine oder eine Autoreparatur sie nicht in Zahlungsnöte bringen und auch Urlaube noch möglich sein. So verschaffen Sie sich schnell einen realistischen Überblick, welchen Betrag Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens Sie problemlos monatlich in die Tilgung Ihres Annuitätendarlehens fließen lassen können. Im Idealfall liegt die Tilgungshöhe nicht bei den standardmäßigen zwei Prozent, sondern höher und idealerweise sogar bei drei oder vier Prozent. Je höher die Tilgungsrate, desto günstiger fallen die Gesamtkosten des Darlehens aus. Aber: Diesen Sparvorteil muss man sich leisten können, denn er bringt eine höhere monatliche Belastung mit sich.

Beispielrechnung: So beeinflusst die Tilgungsrate die Kreditkosten

Am Beispiel der Immobilienfinanzierung der Familie Kaufmann sehen Sie sofort, wie sich die monatliche Rate bei höherer Tilgungsrate verändert:

  • Wert / Kaufpreis: 750.000 Euro
  • Eigenkapital: 150.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
Tilgungsrate: 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 %
Monatsrate: 1.540,34 € 1.814,81 € 2.094,87 € 2.374,93 € 2.654,99 €

Was ist die optimale Länge der Sollzinsbindung?

Um die Frage nach der optimalen Sollzinsbindung zu beantworten, geben wir im Grunde eine Einschätzung über künftige Entwicklungen ab. Niemand kann die Zukunft vorhersehen. Trotzdem fragen wir uns bei der Sollzinsbindung im Prinzip: Erwarten wir, dass die Hypothekenzinsen künftig steigen oder fallen? Schließlich ist die Sollzinsbindung nichts anderes als die Fixierung des Zinssatzes für einen bestimmten Zeitraum.

Läuft die Bindung beispielsweise nach zehn Jahren aus, berechnet die Bank den Zinssatz zu diesem Zeitpunkt neu. Ist der Marktzins niedriger, wird der Kredit günstiger. Ist der Marktzins nach zehn Jahren höher, wird der Bauzins teurer. Es gibt jedoch zwei Faktoren, die für eine möglichst lange Sollzinsbindung sprechen.

Vorteile einer langen Sollzinsbindung:

  • Erstens bietet eine lange Zinsbindung eine hohe Planungssicherheit. Über die Laufzeit der Sollzinsbindung ist der vereinbarte Zinssatz unveränderlich festgeschrieben: Überraschungen lassen sich so vermeiden. Die Subprime-Krise in den USA kann als Beispiel dienen. Der Großteil der Immobilienkreditnehmenden hatte flexible Raten. Aufgrund von gestiegenen Zinsen konnten viele Menschen ihren monatlichen Abschlag nicht mehr bezahlen. Die Konsequenz: Viele verloren ihr Eigenheim. Es folgte die Finanzkrise 2008.

  • Zweitens befinden wir uns in einer historischen Niedrigzinsphase. Noch nie waren die Marktzinsen so niedrig wie jetzt. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank beträgt null Prozent. Die Wahrscheinlichkeit liegt also nahe, dass die Zinsen kurzfristig konstant niedrig bleiben, spätestens aber langfristig in der Zukunft steigen. Eine Immobilienfinanzierung ist eine langjährige Verpflichtung: Wer lange von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren möchte, entscheidet sich für eine lange Sollzinsbindung.

Ihnen liegen nun grundlegende Informationen zur Planung einer soliden Baufinanzierung vor. Sie möchten eine individuelle Finanzierungslösung mit unseren Spezialisten und Spezialistinnen für Immobiliendarlehen besprechen? Kontaktieren Sie uns gern per E-Mail, telefonisch oder persönlich: Wir beantworten Ihre Fragen. Gemeinsam finden wir eine günstige Baufinanzierung, die Ihren persönlichen Bedürfnissen entspricht. Alternativ fordern Sie direkt kostenlos ein unverbindliches Angebot an: So machen Sie den ersten Schritt Richtung Eigenheim.

Top bewertet und vielfach ausgezeichnet.

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