Ratenkredit & Baufinanzierung: Tilgung berechnen

Tilgung & Tilgungsrate einfach erklärt

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Tilgungen sind die regelmäßigen Rückzahlungen eines Darlehens. Die Kreditrate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen.
  • Eine Rolle bei der Tilgung des Kredits spielen die Zinsen nicht: Nur die Tilgung bedient das Darlehen und dezimiert die Restschuld.
  • Bei Annuitätendarlehen sinkt mit jeder Ratenzahlung die Restschuld: Der Anteil der Tilgung wächst, der Zinsenanteil sinkt.
  • Für Immobiliendarlehen mit langen Laufzeiten und hohen Darlehenssummen ist die Tilgungsrate ein wichtiger Hebel für die Gesamtkosten des Kredits.

So gehen Sie vor

  • Lesen Sie in diesem Ratgeberartikel alles, was Sie über Tilgung und Tilgungsraten wissen müssen.
  • Machen Sie den Kreditvergleich und finden Sie die günstigsten Konditionen für Autokredit, Wohnkredit, eine Umschuldung oder die freie Verwendung.
  • Für Ihre Baufinanzierung nutzen Sie unseren Tilgungsrechner. Lassen Sie sich von unseren Finanzierungsexperten beraten, um den optimalen Tilgungssatz für Ihr Darlehen zu finden.

In diesem Ratgeber:

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Was ist Tilgung?

Rate, Tilgung, Rückzahlung, Annuität – bei der Suche nach einem günstigen Ratenkredit oder einem Immobiliendarlehen sind diese Begriffe zentral. Doch bezeichnen alle den selben Sachverhalt oder gibt es Unterschiede? Um besser zu verstehen, was genau unter einer Tilgung zu verstehen ist, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeberartikel alles Wissenswerte rund um Tilgung, Tilgungsrate und Tilgungsplan.

Im Kreditkontext wird die Rückzahlung eines Darlehensbetrages als Tilgung bezeichnet. Davon abgrenzen müssen Sie die Zinszahlung für einen Kredit:

  • Zinszahlung: Vergütung oder Gebühr für die Bereitstellung des Darlehens
  • Tilgung: Zahlung zur Verringerung der Restschuld

Anders gesagt sind Tilgungen regelmäßige Rückzahlungen einer Schuld in Form von Teilbeträgen. Sie sind also Bestandteil jeder Finanzierung, die in Raten zurückgezahlt wird. Auf den Zweck der Finanzierung kommt es dabei nicht an – Tilgungen finden Sie bei allen Darlehen mit mittel- oder langfristigen Laufzeiten:

  • Ratenkredite von Kreditinstituten
  • Ratenkredite von Händlern, z.B. Versandhäuser, Möbelhäuser, Elektronikhändler
  • Autokredite
  • Immobiliendarlehen
  • private Darlehen
  • gewerblichen Kredite

In der Praxis haben sich Standardformen für die Tilgung von Darlehen durchgesetzt. So sind die Kreditbedingungen leicht verständlich und gut vergleichbar. Neben dem Zinssatz ist die Tilgungshöhe ein entscheidendes Kriterium für die Wahl eines bestimmten Kreditangebotes.

Tilgung bei Tilgungsdarlehen

Ein Tilgungsdarlehens ist durch eine gleichbleibende Tilgung gekennzeichnet. Das bedeutet, dass bei jeder Rückzahlung der identische Betrag des Kredites zurückgezahlt wird. Hinzu kommen dann die Zinsen. Da mit jeder Tilgung die Restschuld sinkt, fallen weniger Zinsen an. Die regelmäßige Zahlung wird somit mit jedem Fälligkeitstermin ein wenig kleiner.

Merkformel für Tilgungsdarlehen

gleichbleibender Tilgungsanteil + sinkender Zinsanteil = sinkende Rate

Tilgung bei Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen dagegen zahlt der Kreditnehmer immer die identische Rate zurück. Diese setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Ein ausführliches Beispiel dazu finden Sie etwas weiter unten. Mit abnehmendem Darlehensbetrag sinkt hier der Zinsanteil in der Rate, es steigt der Tilgungsbetrag.

Merkformel für Annuitätendarlehen

steigender Tilgungsanteil + sinkender Zinsanteil = gleichbleibende Rate

Das Zusammenspiel zwischen Zins und Tilgung

Die fällige Rückzahlung eines Kredits wird als Annuität bezeichnet. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen:

Annuität = Tilgung + Zins

Die Höhe der Tilgung und auch die Häufigkeit der Raten bestimmen die Laufzeit des Kredits:

Darlehensbetrag Höhe der Rate Anzahl der Raten im Jahr Laufzeit
10.000 € 500 € 2 10 Jahre
10.000 € 500 € 4 5 Jahre
10.000 € 500 € 12 1,7 Jahre

Rechenbeispiel und Tilgungsplan: Tilgungsdarlehen

Die Annuität und damit die Höhe der Rückzahlung können Sie bei einem Tilgungsdarlehen leicht berechnen, wenn der Zinssatz bekannt ist. Wir gehen von einer Darlehenshöhe von 4.000 Euro sowie von einer Tilgung in 20 monatlichen Raten à 200 Euro bei einem Zinssatz von 5 Prozent aus.

1. Rate: Annuität = 200 € + (4.000 * 5%) / 12

2. Rate: Annuität = 200 € + ((4.000-200)* 5%) / 12

Im Überblick sähe der Zins- und Tilgungsplan für diesen Kredit wie folgt aus:

Rate Darlehensbetrag Zins Tilgung Ratenhöhe
1 4.000 € 16,67 € 200 € 216,67 €
2 3.800 € 15,83 € 200 € 215,83 €
3 3.600 € 15,00 € 200 € 215,00 €
4 3.400 € 14,17 € 200 € 214,17 €

Mit abnehmender Darlehenssumme sinkt der Zinsanteil der Annuität. Da die Tilgung immer gleich hoch ist, wird auch die Rate kontinuierlich niedriger.

Rechenbeispiel und Tilgungsplan: Annuitätendarlehen

Anders verhalten sich Zins und Tilgung bei einem Annuitätendarlehen. Die Rückzahlung ist immer gleich hoch, somit variieren Zinsanteil und Tilgungsbetrag. Die Berechnung ist komplexer als bei einem Tilgungsdarlehen. Insbesondere bei Baufinanzierungen relevant bestimmen Sie bei der Berechnung des Annuitätendarlehens im ersten Schritt den gewünschte Tilgungssatz für die erste Annuität.

  • Darlehensbetrag: 400.000 Euro
  • anfänglicher Tilgungssatz: 1 Prozent
  • Zinssatz: 2,5 Prozent

Der Einfachheit halber gehen wir in diesem Rechenbeispiel von jährlichen Zahlungen aus:

1. Rate: Annuität 14.000 € = (400.000 € *2,5%) + 400.000 € * 1 %

2. Rate: Annuität 14.000 € = (396.000 € *2,5%) + (14.000 € - 396.000 € *2,5%)

Rate Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 400.000 € 10.000 € 4.000 € 14.000 €
2 396.000 € 9.900 € 4.100 € 14.000 €
3 391.900 € 9.797,50 € 4.202,50 € 14.000 €
4 387.697,50 € 9.692,44 € 4.307,56 € 14.000 €

Der Tilgungssatz beeinflusst die Kreditlaufzeit

Achten Sie bei der Finanzierung auf die richtige Tilgungsrate. Ist sie zu niedrig, sind zwar die Raten geringer, aber die Rückzahlung des Kredits bis zur vollständigen Tilgung der Darlehenssumme dauert länger. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist die Finanzierung getilgt.

Der Tilgungssatz beeinflusst die Kreditkosten

Junges Paar auf Sofa mit Tablet
Mit der Tilgungsrate beeinflussen Sie die Gesamtkosten Ihres Kredits.

Insbesondere bei einer Baufinanzierung mit hohen Darlehenssummen und langen Kreditlaufzeiten ist die richtige Tilgungsrate eine wichtige Stellschraube für die Kosten des Kredits. Je höher die Tilgungsrate des Kredits, desto kürzer ist nicht nur die Laufzeit. Im Tilgungsplan sehen Sie als Kreditnehmer die schneller sinkende Restschuld. Da die Zinsen auf die offene Darlehenssumme anfallen, die bei höherer Tilgungsrate schneller sinkt, entstehen so insgesamt weniger Zinskosten an. Der Kredit wird bei gleicher Darlehenshöhe günstiger.

Tilgung berechnen – Diese Formeln können Sie sich merken:

Hohe Tilgungsrate: kürzere Laufzeit & niedrigere Restschuld = günstigerer Kredit

Niedrige Tilgungsrate: längere Laufzeit & höhere Restschuld = höhere Kreditkosten


Kredit24 Tipp: Die richtige Tilgungsrate bei der Baufinanzierung

Die Baufinanzierungsexperten von Kredit24 empfehlen für eine günstige Immobilienfinanzierung einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist die Auflistung aller Fälligkeitstermine der Raten mit der Aufteilung in den Zinsanteil und die Tilgungssumme. Als Kreditnehmer sollten Sie sich diese Übersicht aushändigen lassen: So kennen Sie jederzeit den aktuellen Stand Ihres des Darlehens.

Die folgenden Informationen sollten enthalten sein:

  • Darlehensgeber und die interne Darlehensnummer
  • ursprünglicher Darlehensbetrag
  • tabellarische Auflistung der Termine, an denen Zahlungen fällig sind
  • eine Aufteilung der Rate in Zins- und Tilgungsanteil
  • die Restschuld nach der Tilgung der Rate

Kreditinstitute stellen den Zins- und Tilgungsplan nicht immer automatisch zu Verfügung. Fragen Sie gezielt nach! Die Übersicht hilft Ihnen, den Überblick über Ihre finanziellen Verpflichtungen zu behalten.

Befinden Sie sich aktuell in der Planung Ihrer Baufinanzierung? Mit dem Kredit24 Tilgungsrechner kalkulieren Sie schnell und unkompliziert online Ihre Baufinanzierung. Hier finden Sie auch den begleitenden Tilgungsplan zum Download. Bei der Wahl der richtigen Tilgungsrate unterstützen Sie unsere erfahrenen Baufinanzierungsexperten.

Tilgung und Tilgungsrate bei der Baufinanzierung

Kurz- und mittelfristige Darlehen wie Ratenkredite über kurze Laufzeiten mit eher niedrigen Darlehenssummen oder auch Ratenzahlungsvereinbarungen mit Händlern oder Versandhäusern zeichnen sich durch ihre einfachen Darlehensbedingungen aus. Vereinbart wird in der Regel eine Rückzahlung in monatlichen Annuitäten, die gleich hoch sind.

Im gewerblichen Bereich und bei der Immobilienfinanzierung sind die Darlehenssummen höher, die Laufzeiten länger und die Kreditbedingungen komplexer. Hier werden sowohl die Modalitäten der Rückzahlung als auch die Festlegung der Zinssätze viel flexibler gehandhabt: Als Kreditnehmer haben Sie Einfluss auf die Zahlungsmodalitäten und können selbst bestimmen, welchen Tilgungssatz Sie wählen und wie hoch die monatlichen Raten sind, die Sie sich leisten können und wollen. Nutzen Sie hierfür auch unseren Tilgungsrechner und orientieren Sie sich, wie die anfängliche Tilgungsrate Ihren Kredit beeinflusst.

Im Folgenden stellen wir Ihnen kurz einige Themen rund um das Thema Tilgung vor, die im Bereich Baufinanzierung relevant sind.

1. Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung

Bei einem Immobiliendarlehen wird bei Kreditabschluss eine Sollzinsbindung vereinbart. Während dieser Zeit garantiert das kreditgebende Institut dem Kreditnehmer einen festen Zinssatz. Auch bei am Markt steigenden Zinsen wird das Annuitätendarlehen weiter zum anfänglich vereinbarten Zinssatz getilgt.

Der vereinbarte Zinssatz in Kombination mit der anfänglichen Tilgungsrate bestimmt den Tilgungsplan während der Sollzinsbindung. Dank des Tilgungsplans, der auf Basis der Tilgungsrate und des Zinssatzes keine Fragen zur Laufzeit und zur Restschuld offen lässt, können sich Kreditnehmer schon frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern.

2. Sondertilgungen bei der Baufinanzierung

Sondertilgungen sind Rückzahlungen, die zusätzlich zu den monatlichen Raten geleistet werden. Mit einem Schlag wird so durch hohe Einzelzahlungen die Restschuld schneller getilgt. Sie lohnen sich, wenn unvorhergesehen oder geplant höhere Summen zur Verfügung stehen, etwa aus Erbschaften, Schenkungen, Abfindungen oder anderweitig angesparten Beträgen. Zum Zeitpunkt der Zahlung mindern sie den Darlehensbetrag und führen so zu einer niedrigeren Zinsbelastung in den restlichen Monaten der Laufzeit.

Banken können in ihren Kreditbedingungen Sondertilgungen ganz ausschließen oder sie erst ab einem bestimmten Zeitpunkt erlauben. Die Möglichkeit, Tilgungen außer der Reihe vorzunehmen, wird oft mit einem Zinsaufschlag bestraft. Wie es nach der Sondertilgung weitergeht, vereinbart der Kreditnehmer mit dem Kreditinstitut:

  • Option 1: Der Kredit kann mit der bekannten Annuität weiter zurückgezahlt werden, dann verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens.

  • Option 2: Es wird eine niedrigere Rate über die gesamte restliche Laufzeit vereinbart.

  • Option 3: Eine Kombination der beiden vorherigen Optionen kann genehmigt werden.

Neuer Tilgungsplan bei Sonderzahlungen

Zahlen Sie das Darlehen mit der Sondertilgung nicht vollständig zurück, so erbitten Sie bei der Bank einen neuen Tilgungsplan. Möchten Sie dagegen die noch ausstehende Darlehenssumme komplett tilgen, fragen Sie vorab nach dem genauen Zinsbetrag, der dann anfällt.

3. Volltilgerdarlehen bei Baufinanzierungen

Diese Finanzierungsform kommt ohne Zinsbindungsfrist und ohne Anschlussfinanzierung aus. Es handelt sich um eine Baufinanzierung ohne Restschuld. Kreditnehmer, die Ihre Immobilienfinanzierung mit einem Volltilgerdarlehen realisieren, vereinbaren eine regelmäßige Tilgung, die sich auch nicht verändert. Am Ende der Darlehenslaufzeit sind die Schulden vollständig getilgt.

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