Darlehensarten für Immobilienfinanzierungen einfach erklärt

Verschiedene Darlehen für die Baufinanzierung im Überblick

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Immobilienfinanzierende können sich für ihre Baufinanzierung zwischen verschiedenen Darlehensarten und Fördermöglichkeiten entscheiden.
  • Das Annuitätendarlehen ist der Favorit unter den Immobilienfinanzierungen: Kreditnehmende schätzen das hohe Maß an Planungssicherheit.
  • Volltillgerdarlehen zu einem festen Sollzins werden ohne Restschuld innerhalb eines bestimmten Zeitraums vollständig zurückgeführt.
  • Weitere Finanzierungsmöglichkeiten sind Förderkredite und Zuschüsse sowie Modernisierungskredite und Bausparverträge.

So gehen Sie vor

  • Machen Sie eine Budgetplanung und bestimmen Sie Ihren Finanzierungsbedarf.
  • Informieren Sie sich in diesem Ratgeber über die verschiedenen Darlehensarten und Finanzierungsoptionen.
  • Berechnen Sie Ihr Immobiliendarlehen mit unserem kostenlosen Darlehensrechner.
  • Lassen Sie sich von unseren Spezialisten beraten: Wir vergleichen die Angebote von über 450 Bankpartner und finden günstige Zinsen für Ihre Wohnträume.

In diesem Ratgeber:

Ich will ein Immobiliendarlehen.

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Immobilienfinanzierung als Annuitätendarlehen

Wohnen in den eignen vier Wänden: Ein Eigenheim zu besitzen statt jeden Monat Miete zu bezahlen ist für viele eine finanzielle Entscheidung ebenso wie ein emotionales Thema. Das Zuhause zu besitzen, statt nur auf Zeit zu mieten, ist für immer mehr Menschen ein Traum. Die meisten Deutschen, die sich für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses entscheiden, nehmen eine Immobiliendarlehen in Anspruch, denn nur wenige haben ausreichend Eigenkapital. Bei der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen die mit Abstand beliebteste Darlehensform.

Annuitätendarlehen: Kredit-Klassiker mit Planungssicherheit

Diese Darlehensform besitzt eine Reihe von besonderen Eigenschaften, die Kreditnehmer gerne für sich nutzen. Dazu gehören die über die gesamte Laufzeit gleichbleibenden Monatsraten, mit denen sie das Annuitätendarlehen vor geringe Herausforderungen bei der Tilgungsplanung stellt. Das erreicht die Bank, indem sie Zins und Tilgung laufend zueinander anpasst.

So funktionieren Zins und Tilgung beim Annuitätendarlehen

Zu den interessantesten Eigenschaften des Annuitätendarlehens gehört, wie sich Zinsen und Tilgung im Zeitablauf zueinander verhalten. Zu Beginn der Laufzeit liegt der Tilgungsanteil niedrig und der Zinsanteil hoch. Bis zum Ende der Laufzeit kehrt sich dieses Verhältnis um – Der Tilgungsanteil macht nun einen Großteil der Rate aus. Das hat einen einfachen Grund: Da die Restschuld mit jeder geleisteten Rate sinkt und die Monatsrate immer gleich bleibt, fallen Zinsen auf einen stetig sinkenden Betrag an. Der Zinsanteil muss daher ebenfalls sinken. Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit an und die Rückzahlung kommt schneller voran.

Zinssatz sichern mit Sollzinsbindung

Weißes, freistehendes Einfamilienhaus mit Spitzdach
Immobiliendarlehen mit langer Sollzinsbindung sind bei niedrigen Zinsen besonders attraktiv.

Mit der Sollzinsbindung erhalten Sie als Darlehensnehmer die Möglichkeit, den Zins für eine gewisse Zeit festzuschreiben. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Mit der Sollzinsbindung schalten Sie Finanzierungsrisiken aus. Selbst wenn der Marktzins steigt oder fällt, hat das auf Ihre persönliche Finanzierung keinen Einfluss. Die Sollzinsbindung ist gerade dann attraktiv, wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme niedrig liegen und Sie von steigenden Zinsen in den kommenden Jahren ausgehen. Mit der Sollzinsbindung sichern Sie sich das niedrige Zinsniveau.

100-Prozent & 110-Prozent-Finanzierung

Entscheiden Sie sich für ein Annuitätendarlehen und haben wenig oder kein Eigenkapital? Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital müssen Sie die Frage beantworten, ob Ihre Darlehenssumme die Kaufnebenkosten ebenfalls abdecken soll oder Sie diese mit sonstigen zur Verfügung stehenden Mitteln bezahlen. Zu den Kaufnebenkosten gehören Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovisionen. Es lassen sich also zwei Fälle unterscheiden:

  • Käufer trägt Nebenkosten selbst: Hierbei handelt es sich um die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Das Darlehen deckt die Nebenkosten nicht ab, diese müssen Sie anderweitig finanzieren. Der Kredit bezieht sich alleine auf die 100 Prozent der Kaufsumme für die Immobile.

  • Finanzierung deckt Nebenkosten ab: Sie kalkulieren die Darlehensaufnahme so, dass die Nebenkosten gleich mitfinanziert sind. Da die Nebenkosten ungefähr zehn Prozent der Kaufsumme betragen, landen Sie bei einer Finanzierung oberhalb von 100 Prozent. Daher stammt die Bezeichnung 110-Prozent-Finanzierung. Diese Finanzierungsform heißt auch Vollfinanzierung. Denken Sie also daran, dass die Vollfinanzierung eigentlich mehr als 100 Prozent abdeckt. Üblicherweise betragen die Kaufnebenkosten zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises.

Anschlussfinanzierung: Darlehen zur Finanzierung der Restschuld

Typischerweise bleibt am Ende der Laufzeit für die Zinsbindung eines Annuitätendarlehens eine Restschuld übrig. Für diese benötigen Kreditnehmende eine Anschlussfinanzierung. Hier bestehen wiederum verschiedene Möglichkeiten für das Darlehen:

  • Prolongation: Bei der Prolongation macht Ihnen Ihre finanzierende Bank ein Angebot für die Anschlussfinanzierung. Sie wechseln das Kreditinstitut nicht und haben daher einen minimalen bürokratischen Aufwand. Sie verzichten gleichzeitig darauf, bei einer anderen Bank eventuell bessere Konditionen zu erhalten.

  • Umschuldung: Bei der Umschuldung streben Sie den Wechsel zu einer anderen Bank an, die Ihnen bessere Konditionen unterbreitet. Das neue Angebot sollte in jedem Fall mit niedrigeren Sollzinsen versehen sein als das alte Darlehen.

  • Forward Darlehen: Hierbei handelt es sich um ein normales Annuitätendarlehen mit der Besonderheit, dass Sie sich ein bestimmtes Zinsniveau noch vor Beginn der Laufzeit des neuen Darlehens sichern können. Ein Forward Darlehen ist ideal, wenn längere Zeit vor Erreichen der Anschlussfinanzierung das Zinsniveau verlockend niedrig ist und von steigenden Zinsen auszugehen ist.

Immobilienfinanzierung als Volltilgerdarlehen

Junger Mann mit Laptop und Tablet macht handschriftliche Notizen.
Bei einem Volltilgerdarlehen wird das Immobiliendarlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgeführt.

Sie möchten den Hauskauf ohne Restschuld finanzieren? In diesem Fall wählen Sie das Volltilgerdarlehen. Sie zahlen das Darlehen also während der Zinsbindungsdauer vollständig zurück. So müssen Sie sich über eine Anschlussfinanzierung keine Gedanken machen und sind zu keinem Zeitpunkt einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Der Nachteil besteht in den höheren Raten, die erforderlich sind, um das Darlehen in der kürzeren Zeit zurückzuführen.

Die üblichen Laufzeiten liegen bei dieser Darlehensart bei 15 bis 35 Jahren. Sie profitieren während der gesamten Laufzeit von der anfänglich getroffenen Sollzinsvereinbarung und erhalten maximale Planungssicherheit. Sind Sie zu höheren Tilgungssätzen bereit, belohnt Sie die Bank in Form günstigerer Sollzinsen.

Für wen eignet sich das Volltilgerdarlehen?

Das Volltilgerdarlehen eignet sich für Kreditnehmende mit höherem Einkommen und einer hohen Einkommensstabilität. Es ist wichtig, die höheren Raten im Vergleich zu den Annuitätendarlehen zuverlässig über den gesamten Tilgungszeitraum leisten zu können. Es besteht keine Möglichkeit, Sonderzahlungen vorzunehmen. Erhalten Sie überraschend eine größere Geldsumme, können Sie diese nicht für die außerplanmäßige Tilgung einsetzen. Tilgungspausen sind bei dieser Darlehensart ebenfalls nicht vorgesehen.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang jedoch das Sonderkündigungsrecht, das Ihnen der Gesetzgeber nach § 489 BGB einräumt. Nach zehn Jahren erhalten Sie die Möglichkeit, das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Sie könnten also das Geld aus einer Erbschaft zurücklegen und nach Erreichen der Zehn-Jahres-Frist für die Tilgung verwenden.

Bei der Wahl eines Volltilgerdarlehens ist es besonders wichtig, einen gründlichen Tilgungsplan zu erstellen. Kalkulieren Sie Ihre Lebenshaltungskosten realistisch und planen Sie mit einem ausreichenden finanziellen Puffer. Das Volltilgerdarlehen schränkt Ihr Budget stärker ein als ein Annuitätendarlehen.

Kann ich das Volltilgerdarlehen für die Anschlussfinanzierung verwenden?

Das ist möglich und das Volltilgerdarlehen stellt sogar eine gute Wahl für die Anschlussfinanzierung dar. Das gilt gerade dann, wenn das Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung gefallen ist. Sie können eventuell mit einer ungefähr gleichbleibenden Rate die Restschuld schneller tilgen.

Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen im Vergleich

Wie verhalten sich Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen im Vergleich zueinander und mit welchen Monatsraten muss ich bei den beiden Darlehensarten für meine Immobilienfinanzierung rechnen? Die Tabelle verschafft mit einer beispielhaften Rechnung einen Überblick:

  • Darlehen: 350.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
Volltilgerdarlehen Annuitätendarlehen
Sollzins p.a. 2,0 Prozent 2,3 Prozent
Tilgungssatz 5,72 Prozent 3,5 Prozent
Monatsrate 2.252,29 Euro 1.691,67 Euro
Zinszahlungen gesamt 55.410,54 Euro 85.715,79 Euro

Zum Ende der Sollzinsbindung ist das Volltilgerdarlehen vollständig zurückgeführt. Im direkten Vergleich wird sichtbar:

  • Ein Volltilgerdarlehen ist günstiger: Die Zinszahlungen sind sehr viel geringer als bei einem Annuitätendarlehen.

  • Die monatliche Belastung bei einem Volltilgerdarlehen ist wesentlich höher: Die Zinsersparnis müssen sich Kreditnehmende leisten können.

  • Am Ende der Sollzinsbindung sind Sie bei einem Volltilgerdarelehen schuldenfrei.

  • Der Sollzins ist beim Volltilgerdarlehen im Beispiel niedriger, weil Sie mit einer deutlich höheren Rate tilgen als beim Annuitätendarlehen.

Immobilienfinanzierung als variable und teilvariable Darlehen

Ein Immobiliendarlehen weist nicht zwingend eine Sollzinsbindung auf. Mehr Flexibilität bieten variable Darlehen. Die Besonderheit bei dieser Darlehensart ist die laufende Anpassung des Zinssatzes durch die Bank an das aktuelle Marktzinsniveau. Damit profitieren Sie in vollem Umfang von fallenden Zinsen und partizipieren auf der anderen Seite an allen Zinssteigerungen. Die Finanzierung ist also mit einem höheren Risiko verbunden. Unterscheiden lassen sich die variablen Darlehen in Flex-Darlehen, Cap-Darlehen und Kombi-Darlehen.

Flex-Darlehen

Das Flex-Darlehen räumt Ihnen die Möglichkeit ein, Sondertilgungen bis zu 100 Prozent der Darlehenssumme vorzunehmen und das, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen. Mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist erhalten Sie zudem ein Kündigungsrecht für Ihr Darlehen. Hinzu kommt die laufende Zinsanpassung. Diese erfolgt durch die Bank in einem Rhythmus von drei Monaten, Referenz ist der EURIBOR.

Mit der Zinsanpassung ändert sich auch die Höhe der Monatsrate umgehend. Bei fallenden Zinsen freuen Sie sich über eine ab sofort niedrigere Monatsrate. Mit diesem hohen Maß an Flexibilität ist das Flex-Darlehen die typische Lösung für Zwischenfinanzierungen. Diese Darlehensform eignet sich hingegen nicht, wenn Sie eine hohe Planungssicherheit benötigen.

Cap-Darlehen

Das Cap-Darlehen stellt eine Mischlösung dar, die immer noch eine hohe Flexibilität bei gleichzeitig gewisser Zinssicherheit bietet. Der Cap oder die Kappung bezieht sich auf die Zinsobergrenze, die Ihnen die Bank gewährt. Für eine bestimmte Dauer sind Sie damit gegen übermäßige Zinsrisiken abgesichert. Erhalten bleiben die Vorteile der unbeschränkten Sondertilgungen und der kurzfristigen Kündigung.

Kombi-Darlehen

Während Flex-Darlehen und Cap-Darlehen zu den vollvariablen Darlehensarten gehören, existiert mit dem Kombi-Darlehen eine weitere teilvariable Lösung. Das Kombi-Darlehen setzt sich aus einem klassischen Annuitätendarlehen für die Finanzierung während der Sollzinsbindung und einem variablen Darlehen für den Restbetrag zusammen. Diese Splittung der Finanzierung bringt verschiedene Vorteile mit sich. Mit einem Teil des Darlehens profitieren Sie von der Sollzinsbindung. Gleichzeitig können Sie mit dem variablen Darlehen die Finanzierungskosten senken, falls der EURIBOR fallen sollte.

Weitere Darlehensarten für die Immobilienfinanzierung im Überblick

Für Ihre Immobilienfinanzierung haben Sie darüber hinaus noch weitere Optionen, Ihr Darlehen individuell zu gestalten. Hier finden Sie weitere Darlehensarten, die für Sie in Betracht kommen könnten.

Bausparverträge

Der Bausparvertrag ist in Deutschland besonders beliebt bei der Finanzierung von Immobilien. Sie legen die gewünschte Bausparsumme fest und durchlaufen nach Vertragsabschluss insgesamt drei Phasen:

  1. die Ansparphase
  2. die Zuteilungsphase
  3. die Darlehensphase

Zuerst sparen Sie die im Vertrag vereinbarte Summe an. Hierbei handelt es sich um das sogenannte Mindestsparguthaben. Dieses beträgt bis zu 50 Prozent der Bausparsumme. Das Ansparen erfolgt über Monatsbeiträge in einem Zeitraum von einem bis fünf Jahren. Auf das Bausparguthaben erhalten Sie Guthabenzinsen.

In der Zuteilungsphase zahlt die Bank den angesparten Betrag an Sie aus. Außerdem erhalten Sie das zugesicherte Bauspardarlehen, wenn Sie sich dazu entscheiden. Eine Eintragung einer Grundschuld auf die neue Immobilie ist erforderlich, um der Bank eine entsprechende Sicherheit einzuräumen. Damit schließt die Darlehensphase an. Zu den Vorteilen dieser Lösung gehört die Planungssicherheit, weil Sie gleich zu Beginn Guthaben- und Darlehenszinsen ihrer Höhe nach festschreiben.

KfW-Förderkredite und Zuschüsse

Außenansicht Reihenhaus mit 3 Einheiten mit Holzfassade oberes Stockwerk
Profitieren Sie von KfW-Förderkrediten bei Kauf, Bau oder Sanierung von Immobilien.

Die KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau, bietet Programme wie den Kredit 124 für die Anschaffung von Wohneigentum an. Hierbei handelt es sich um staatliche Förderprogramme für die Baufinanzierung. Sie können diese Förderungen nur erhalten, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und das Darlehen mit einer Grundschuldeintragung zu 100 Prozent absichern. Der Darlehensbetrag beträgt maximal 100.000 Euro für den Kauf und den Bau von Immobilien (Stand April 2021). Typisch sind die vergleichsweise niedrigen Sollzinsen für alle Förderkredite der KfW. Das soll die Anschaffung von Wohneigentum erleichtern.

Es gibt diverse Programme für Privatpersonen: Es lohnt sich, die Förderkredit und Zuschüsse für Kauf, Bau und auch Sanierung von Immobilien sorgfältig zu prüfen. Unsere Spezialisten für Immobiliendarlehen beraten Sie gern – unverbindlich und kostenlos.

Modernisierungskredit

Eine weitere, oft ergänzende, Form des Darlehens für Immobilienkäufer und -besitzer sind Modernisierungskredite. Je nach Verwendungszweck (Sanierung, Renovierung oder Modernisierung) sind hier drei Darlehensarten möglich:

  • ein Ratenkredit
  • ein zweckgebundener Ratenkredit
  • ein Immobiliendarlehen

Zu welchem Darlehen Kreditnehmende wann greifen hängt davon ab, ob es sich um wertsteigernde oder -erhaltende Maßnahmen, reine Schönheitsreparaturen oder um das Beheben von Mängeln und Schäden handelt. Mehr Informationen zu dieser Form des Darlehens finden Sie in unserem Modernisierungskredit Ratgeber.

Nutzen Sie unsren kostenlosen Darlehensrechner und berechnen Sie schnell, einfach und online Ihr Immobiliendarlehen. Unsere Experten für Immobiliendarlehen stehen Ihnen jederzeit für eine Beratung zur Verfügung: Welches Darlehen ist für Sie optimal? Wie viel Darlehen können Sie sich leisten und wie finden Sie günstige Zinsen? Kontaktieren Sie uns per E-Mail, telefonisch oder persönlich oder fordern Sie ein unverbindliches Angebot direkt online an: Angebot für Immobiliendarlehen anfordern.

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