Darlehensarten Immobilienfinanzierung

Immobilien stehen zurzeit bei vielen Deutschen hoch im Kurs, ob als selbstgenutztes Eigenheim oder als renditeorientierte Kapitalanlage.In den meisten Fällen reichen die finanziellen Eigenmittel für den Erwerb des „Betongoldes“ nicht aus und es muss zusätzlich eine Fremdfinanzierung in Form eines Darlehens in Anspruch genommen werden. Hinsichtlich der Finanzierungsstruktur dieser Darlehen können Immobilienkäufer auf eine Reihe von unterschiedlichen Kreditprodukten zurückgreifen. Die in der Praxis relevantesten Finanzierungsarten stellen wir Ihnen in diesem Artikel etwas genauer vor.

Die in Deutschland bei weitem am häufigsten genutzte Finanzierungsmethode für den Immobilienerwerb ist das Annuitätendarlehen. Hierbei handelt es sich um eine Kreditart mit:

• feststehender Laufzeit
• konstantem Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg
• gleichbleibenden Ratenzahlungen bis zum Laufzeitende

Bei Abschluss der Kreditvereinbarung einigen sich Gläubiger und Schuldner auf eine anfängliche Tilgungsrate, die in Prozent des gesamten Darlehensbetrags festgelegt wird und mindestens 1, besser jedoch 2 bis 4 Prozent betragen sollte. Die stets gleich hohen Rückzahlungsraten bestehen aus:

• dem Tilgungsanteil, mit dem die geliehene Darlehenssumme schrittweise zurückgezahlt wird
• und einem Zinsanteil, der auf die noch ausstehende Restschuld anfällt.

Da jede zurückgezahlte Rate die ausstehende Restschuld reduziert, verringern sich auch entsprechend die Zinskosten. Weil die Rückzahlungsraten jedoch konstant bleiben, kann mit zunehmender Laufzeit ein relativ größerer Anteil in die Tilgung des Darlehens fließen. An dem nachfolgenden Beispiel soll dieser „Verschiebungseffekt“ zwischen Tilgungs- und Zinsanteil nochmals verdeutlicht werden:

• Darlehensbetrag: 100.000 Euro
• Anfänglicher Tilgungssatz: 4,0 %
• Zinssatz: 2,0 %

Bei gleichbleibend hoher Rückzahlungsrate in Höhe von 6.000,00 Euro steigt der Tilgungsanteil von 4.000,00 Euro in Jahr 1 auf 4.780,37 Euro in Jahr 10, wohingegen sich die Zinskosten von anfänglich 2.000,00 Euro auf 1.219,63 Euro im 10. Jahr verringern.

Ist der Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindungsdauer noch nicht vollständig zurückgezahlt, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Die Rahmenbedingungen der Folgefinanzierung, also z. B. der Zinssatz, die Laufzeit oder die Tilgungsrate, werden dann entsprechend den zu diesem Zeitpunkt herrschenden Marktbedingungen neu festgelegt. Da beim Abschluss eines Annuitätendarlehens die Kreditkonditionen in der Regel für die gesamte Laufzeit festgelegt werden, sollten Kreditnehmer in einer Phase überdurchschnittlich niedriger Zinsen eine möglichst lange Zinsbindungsdauer wählen, während in einem Marktumfeld mit relativ hohen Zinssätzen eine eher kurze Zinsbindung ratsam ist.

Mittlerweile werden Darlehensnehmern zahlreiche Optionen angeboten, um die Struktur des Annuitätendarlehens flexibler zu gestalten. Dazu gehören unter anderem:

• Wechsel des Tilgungssatzes: Diese Option erlaubt eine Anpassung des Tilgungssatzes während der Zinsbindungsfrist.
• Sondertilgungsvereinbarungen: Eine solche Klausel erlaubt es dem Kreditnehmer neben den regulären monatlichen Raten zusätzliche Rückzahlungen vorzunehmen und das Darlehen somit insgesamt schneller zu tilgen.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: Oftmals wird die volle Darlehenssumme nicht auf einmal, sondern in Etappen vom Kreditnehmer abgerufen. Für die Dauer bis zum vollständigen Kreditabruf erheben Finanzinstitute oftmals sogenannte.
• Bereitstellungszinsen: Um dies zu vermeiden, können sich Darlehensnehmer im Vorfeld eine bereitstellungszinsfreie Zeit zusichern lassen.

So können Kreditnehmer die eigentlich starre Struktur eines Annuitätendarlehens – in den meisten Fällen natürlich gegen einen finanziellen Aufschlag – bedingt an die individuelle Situation anpassen.

Mit dem Volltilgerdarlehen steht Immobilienkäufern eine weitere Option für die Fremdfinanzierung zur Verfügung. Genau wie beim Annuitätendarlehen sind auch für das Volltilgerdarlehen eine feste Zinsbindung und eine über die gesamte Laufzeit gleichbleibende Rückzahlungsrate charakterisierende Eigenschaften. Während bei einem klassischen Annuitätendarlehen jedoch nicht selten nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld verbleibt, für die eine Anschlussfinanzierung benötigt wird, zeichnet sich ein Volltilgerdarlehen dadurch aus, dass die komplette Darlehenssumme innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird.

Somit besteht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist keine Restschuld und es wird keine Anschlussfinanzierung benötigt. Der Darlehensnehmer erhält also über die komplette Laufzeit hinweg vollständige Klarheit zu den Finanzierungskonditionen des Darlehens. Gleichbleibende Rückzahlungsraten und ein konstanter Zinssatz geben maximale Planungssicherheit. Die Laufzeiten von Volltilgerdarlehen liegen normalerweise zwischen 10 und 30 Jahre. Damit die vollständige Kredittilgung bis zum Ende der Darlehenslaufzeit gelingt, sind daher in der Regel wesentlich höhere Tilgungsraten anzusetzen als bei einem Annuitätendarlehen.

Die monatliche finanzielle Belastung ist im Rahmen eines Volltilgungsdarlehens demnach ungleich höher, weshalb diese Darlehensform vor allem für Besserverdienende mit einem sicheren Arbeitsplatz und sehr guter Bonität infrage kommt. Darüber hinaus geht die planungssichere Struktur des Volltilgerdarlehens für gewöhnlich auf Kosten der Flexibilität. Optionen wie beispielsweise etwaige Sondertilgungen oder die Anpassung der Tilgungsrate werden für Volltilgerdarlehen normalerweise nicht angeboten. Diese mangelnde Flexibilität drückt sich mitunter in etwas günstigeren Zinskonditionen aus.

Darüber hinaus wirken sich die hohen Tilgungsraten ebenfalls positiv auf die Gesamtzinskosten aus: Durch die schneller sinkende Restschuld vermindern sich die Zinszahlungen entsprechend. Welche Auswirkungen die Tilgungsrate auf die Gesamtzinskosten eines Darlehens hat, zeigt das folgende Beispiel, das für beide Szenarien von einem Darlehen in Höhe von 500.000 Euro und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren ausgeht:

Wie das Beispiel zeigt, ist ein Volltilgerdarlehen aufgrund des hohen anfänglichen Tilgungssatzes und der damit verbundenen monatlichen Rückzahlungsrate sowie der schnellen Rückzahlung insgesamt wesentlich kostengünstiger als ein Annuitätendarlehen mit niedrigeren Rückzahlungsraten und der wesentlich längeren Gesamtlaufzeit von 22 Jahren und 5 Monaten bis zur vollständigen Tilgung.

Neben Darlehensformen mit fester Zinsbindung und gleichbleibenden monatlichen Raten bestehen für Immobilienkäufer auch Darlehensoptionen mit variabler Verzinsung und demzufolge unterschiedlich hohen Rückzahlungsraten. Die Zinskosten solcher variablen Darlehen werden in der Regel ein Mal pro Quartal an den aktuellen Marktzinssatz EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) angepasst. Die definitiven Kosten dieser Fremdfinanzierungsvariante sind somit mittel- bis langfristig kaum abschätzbar. Deshalb werden Darlehen mit variabler Verzinsung überwiegend für die Zwischenfinanzierung genutzt, zumal sie generell auch wesentlich flexibler strukturiert sind als Darlehen mit fester Zinsbindungsdauer.

Neben der variablen Zinsstruktur bieten sogenannte Flex-Darlehen dem Darlehensnehmer in der Regel einen wesentlich besseren kurzfristigen Handlungsspielraum als beispielsweise ein Annuitäten- oder ein Volltilgerdarlehen – aus folgenden Gründen:

• Sondertilgungen bis zu 100 % oftmals ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich
• Unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist gemäß § 489 Abs. 2 BGB jederzeit vom Kreditnehmer kündbar

Aufgrund der variablen Verzinsung kommen dem Darlehensnehmer zudem niedrige bzw. fallende Leitzinsen zugute, da somit auch die Refinanzierungskosten des Darlehens geringer ausfallen. Auf der anderen Seite tragen variabel verzinste Darlehen auch das Risiko steigender Zinsen in sich, was folgerichtig mit höheren Kreditkosten einhergeht.

Benötigen Immobilienkäufer die Flexibilität variabler Darlehen, wollen aber nicht das damit verbundene Zinsrisiko zur Gänze tragen, bieten sich Cap-Darlehen als Option an. Diese Finanzierungsvariante offeriert dem Darlehensnehmer die gleiche Flexibilität wie die Flex-Darlehen, deckelt jedoch für einen gewissen Zeitraum den maximalen Zinssatz an einer vorher vereinbarten Obergrenze. Das mit einer variablen Verzinsung einhergehende Risiko wird somit auf ein vordefiniertes Maß begrenzt.

Eine weitere Finanzierungsvariante sind Kombi-Darlehen. Hierbei handelt es sich um teilvariable Darlehen, deren Finanzierungsstruktur in einen festverzinslichen und einen variabel verzinsten Teil gesplittet ist. In der Regel sorgt zunächst ein festverzinstes Annuitätendarlehen mit fixierter Laufzeit und gleichbleibenden Tilgungsraten für eine hinreichende Reduzierung der ausstehenden Restschuld, für die dann ein variabel verzinstes Darlehen in Anspruch genommen wird, bis die Darlehensschuld vollständig getilgt ist.

Ein Kombi-Darlehen eignet sich daher besonders als Option, wenn mittel- bis langfristig von einem sinkenden Leitzinsniveau ausgegangen wird. Außerdem ist diese Finanzierungsvariante für die Immobilienfinanzierung geeignet, wenn für den Zeitraum der variablen Verzinsung eine große Geldsumme erwartet wird, die entsprechende Sondertilgungen des Darlehens ermöglicht. In vielen Fällen ist es ebenfalls möglich, gegen Gebühr den variabel verzinsten Darlehensteil bei Bedarf in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz umzuwandeln.

Der Kapitalaufbau für die Finanzierung einer Immobilie ist für die meisten Menschen ein langfristiger und über viele Jahre andauernder Prozess. Ein Immobilienkauf oder Bauvorhaben lässt sich zeitlich daher oftmals nicht mit der Ansparphase eines Bausparplans vereinbaren, weshalb dann eine Bausparvorfinanzierung notwendig wird. Und hier kommt das Konstantdarlehen ins Spiel. Hierbei handelt es sich um eine spezielle Form der klassischen Bausparfinanzierung, die ein tilgungsfreies Vorausdarlehen mit einem Bausparvertrag kombiniert. Mithilfe des aus diesen beiden Finanzierungsbausteinen zusammengesetzten Kombikredits können sich Darlehensnehmer das gegenwärtige Zinsniveau für die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung sichern und erhalten somit größtmögliche Planungssicherheit.

Im Rahmen eines Konstantdarlehens erfolgt zunächst die Auszahlung des Vorausdarlehens, welches den konkreten Finanzierungsbedarf des Immobilienkäufers abdeckt. Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes „endfälliges Darlehen“, die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrags erfolgt somit vollumfänglich am Ende der Kreditlaufzeit. Die regelmäßigen Rückzahlungsraten enthalten somit keinen Tilgungsanteil zur Minderung der noch ausstehenden Restschuld, sondern lediglich die für das Darlehen anfallenden Zinszahlungen. Da sich die Restschuld somit über die gesamte Laufzeit hinweg nicht verringert und sich die Zinszahlungen an dem noch nicht getilgten Darlehensbetrag bemessen, bleiben die Zinskosten über die gesamte Finanzierungsdauer konstant hoch.

Im Zuge einer Baufinanzierung müssen endfällige Darlehen entweder durch ein Tilgungsersatzprodukt oder eine geeignete Kapitalanlage ergänzt bzw. unterlegt werden. Als ein solches Tilgungssurrogat eignen sich unter anderem festverzinsliche Wertpapiere, Sparpläne sowie sowohl Renten- und Kapitallebensversicherungen als auch Bausparverträge. Im Rahmen eines Konstantdarlehens besparen Sie mit regelmäßigen Einzahlungen einen Bausparvertrag, der dem Kreditgeber des Vorausdarlehens in der Regel als Sicherheit dient und an ihn abgetreten wird. Die regelmäßig anfallende Finanzierungsrate setzt sich somit aus dem Bausparbetrag und den Kreditzinsen für das Vorausdarlehen zusammen.

Sobald das Mindestsparguthaben des Bausparvertrages erreicht und dieser somit zuteilungsreif ist, können Sie mit dem ausgezahlten Bausparbetrag einen Teil des Vorausdarlehens tilgen. Der dann noch als Restschuld ausstehende Kreditbetrag wird als Bauspardarlehen weitergeführt und schrittweise getilgt. Die Gesamtlaufzeit eines Konstantdarlehens beträgt für gewöhnlich zwischen 15 und 30 Jahre.

Das sind die Vorteile eines Konstantdarlehens:

• Flexibilität: Vielfach bieten Konstantdarlehen günstigere Möglichkeiten für etwaige Sondertilgungen als klassische Annuitätendarlehen.
• Planbarkeit: Sowohl der Sollzinssatz als auch die Höhe der Rückzahlungsraten bleiben über die gesamte Darlehenslaufzeit unverändert.
• Eigenkapitalaufbau: Verfügen Sie zu Beginn der Finanzierungsperiode lediglich über geringe Eigenmittel, können Sie Ihre Eigenkapitalquote im Laufe der Ansparphase verbessern.

Das sind die Nachteile eines Konstantdarlehens:

• Langfristigkeit: Mit bis zu 30 Jahren haben Konstantdarlehen mitunter sehr lange Laufzeiten bis zur vollständigen Tilgung.
• Zinszahlungen: Da während der Bausparphase keine Tilgung des Vorausdarlehens erfolgt, werden die Zinszahlungen für diesen Zeitraum auf den gesamten Darlehensbetrag gezahlt.
• Bindungsdruck: Aufgrund des langen Anlagehorizonts und der komplexen Struktur von Konstantdarlehen sind Anbieterwechsel oder Umschuldungen während der Laufzeit schwierig und oft mit sehr hohen zusätzlichen Kosten verbunden.

Für den Kauf einer Immobilie greifen die meisten Deutschen nach wie vor auf ein klassisches Annuitätendarlehen zurück. Diese Finanzierungsart ist einfach strukturiert und die regelmäßige finanzielle Belastung für den Darlehensnehmer ist aufgrund der Zinsbindung mit klar definierter Laufzeit und den gleichbleibend hohen Rückzahlungsraten sehr gut planbar. In vielen Fällen bleibt jedoch nach dem Ende der Zinsbindungsfrist eine Restschuld zu tilgen, für die eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Wird eine solche Anschlussfinanzierung benötigt, sollten Sie sich frühzeitig vor dem Ende des aktuell laufenden Darlehens kümmern.

Da für eine Anschlussfinanzierung die entsprechenden Finanzierungskonditionen neu festgelegt werden und speziell die Zinskosten an das aktuelle Marktgeschehen angepasst werden, kann es in dieser Hinsicht ratsam sein, die Anschlussfinanzierung möglichst früh unter Dach und Fach zu bringen. Insbesondere, wenn das gegenwärtige Marktumfeld auf in naher Zukunft steigende Zinsen hindeutet, kann ein Forward Darlehen die passende Finanzierungsform für die Anschlussfinanzierung eines Immobiliendarlehens sein.

Mit einem Forward Darlehen können Darlehensnehmer im Hinblick auf ihre Anschlussfinanzierung potenziellen Zinsänderungsrisiken frühzeitig vorbeugen, denn der Abschluss eines solchen Darlehens ist bereits bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist des aktuellen Immobiliendarlehens möglich.

Auch, wenn der Abschluss eines Forward-Darlehens bereits Monate vor Auslaufen des aktuellen Darlehens stattfindet, wird der vereinbarte Kreditbetrag dem Darlehensnehmer erst nach dem Ende der Zinsbindungsfrist des bestehenden bzw. laufenden Darlehens ausbezahlt. Bis dahin, in der sogenannten Forward-Phase, erhebt der Darlehensgeber in der Regel einen marginalen Zinsaufschlag für jeden Monat Wartezeit. Als Alternativen zum Forward-Darlehen kommen diese Optionen für die Anschlussfinanzierung infrage:

• eine Prolongation der bestehenden Kreditvereinbarung
• eine Umschuldung zu einem Finanzierungspartner mit günstigeren Konditionen als der bisherige
• oder auch ein Vorsorge-Bausparvertrag

Welche Variante am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt, besprechen unser Kredit24-Team gern mit Ihnen in einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch.

Neben den bis hierher vorgestellten Finanzierungsarten stehen Immobilienkäufern auch spezielle Förderprogramme zur Verfügung, die zusätzlich bzw. ergänzend für eine Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden können.

1. KfW-Darlehen

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) diverse staatlich geförderte Programme an. Insbesondere das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124) kommt diesbezüglich infrage, wenn Sie die betreffende Immobilie selbst bewohnen bzw. nutzen wollen. Das Programm deckt sowohl den Kauf einer Bestandsimmobilie als auch den Neubau eines Eigenheims ab. Das KfW-Darlehen bietet für gewöhnlich etwas günstigere Kreditzinsen an als herkömmliche Immobilienkredite. Da es jedoch auf einen maximalen Darlehensbetrag von 100.000 Euro begrenzt ist, kommt es in den meisten Fällen lediglich als ergänzende Finanzierungsform zu einem weiteren Darlehen in Betracht.

2. BAFA-Förderung

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet unter Umständen Zuschüsse im Zuge einer Immobilienfinanzierung. Fördermittel können für energieeffiziente Maßnahmen, Maßnahmen zur Energieeinsparung sowie zum intensiveren Einsatz erneuerbarer Energien in den Bereichen Heizung und Wärme beantragt werden. Der Erhalt von Zuschüssen ist stets an spezielle Bedingungen geknüpft und etwaige Förderanträge müssen bereits vor Beginn der Umsetzungsmaßnahmen gestellt werden. Unsere Kredit22-Expert/-innen stehen Ihnen in dieser Hinsicht gerne mit kompetenter Fachexpertise zur Verfügung.

3. Wohn-Riester

Das sogenannte Wohn-Riester-Programm wurde 2008 als staatliche Förderung für die Altersvorsorge eingeführt und soll den Bau, den Kauf oder den altersgerechten Umbau einer selbstgenutzten Immobilie unterstützen. Grundsätzlich hat ein Wohn-Riester-Darlehen die Struktur eines Annuitätendarlehens, dessen Tilgungsleistung jedoch durch die Riester-Förderung erhöht werden kann. Grundsätzlich sind alle Angestellten, die gesetzliche Rentenversicherungsbeiträge leisten, förderberechtigt. Unter Umständen können aber auch Selbstständige, Beamte und andere Berufsgruppen ein Wohn-Riester-Darlehen beantragen.

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