Prolongation: Verlängerung der Baufinanzierung

Was sind die Vorteile und die Nachteile einer Prolongation des Immobilienkredits? Läuft die Sollzinsbindung aus, wird es Zeit für die Anschlussfinanzierung. Die einfachste Lösung ist die Prolongation. Wir zeigen Ihnen die Vorteile, aber auch die Risiken und Nachteile sowie Alternativen auf.

Angebot Anschlussfinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

Eine Prolongation, die Verlängerung des Immobilienkredits bei der eigenen Bank, ist der bequemste Weg einer Anschlussfinanzierung, aber nicht immer der günstigste.

Bereits zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung können Sie mit Ihrer Bank über eine Prolongation verhandeln – spätestens aber drei Monate vorher.

Das Sparpotenzial bei Baufinanzierungen ist groß, da es um hohe Summen geht – kleine Zinsunterschiede können einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten des Kredits haben.

Prolongation: Was ist das?

Die Prolongation ist ein Begriff aus dem Kreditwesen, der für Eigenheimbesitzer und Eigenheimbesitzerinnen Bedeutung gewinnt, wenn die Sollzinsbindung ihrer Baufinanzierung ausläuft. Wer nach dem Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld offen hat, benötigt eine Anschlussfinanzierung. Der bequemste Weg dafür ist eine sogenannte Prolongation, bei der die bisherige Bank das Darlehen verlängert. Doch der einfachste Weg ist nicht immer der günstigste. Wechseln Kreditnehmende zu einem anderen Geldinstitut, erhalten sie oftmals bessere Konditionen – dann ist von einer Umschuldung die Rede.

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, legt im Vertrag mit der Bank eine Sollzinsbindung fest. Die Laufzeiten sind in der Regel recht lang und betragen häufig zehn, 15, 20 Jahre. Während dieser Zeit ist der Zinssatz fixiert. Am Ende der Laufzeit besteht in der Regel eine Restschuld, die finanziert werden muss. Dann stellt sich für Immobilienbesitzende die Frage, ob sie bei der bisherigen Bank bleiben wollen oder ob sich ein Wechsel lohnt.

In zehn Jahren kann viel passieren: Die Hypothekenzinsen steigen oder fallen und auch der Wert der Immobilie kann sich verändern. Vielleicht fand eine Gentrifizierung in der Gegend statt oder es wurde eine neue Anschlussstraße gebaut. All das kann einen entscheidenden Einfluss auf den Zinssatz und damit auf die Kosten einer Immobilienfinanzierung haben.

Deshalb lohnt es sich immer, nach Ablauf der Sollzinsbindung verschiedene Angebote einzuholen und sich so einen Überblick über den Markt zu verschaffen. Damit sollten Kreditnehmende früh genug beginnen, um gegenüber der Hausbank in einer komfortablen Verhandlungsposition zu sein. Denn spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung erhalten Finanzierende von ihrer bisherigen Bank ein Angebot für eine Weiterfinanzierung.

So gehen Sie vor:

Informieren: Umschuldung, Prolongation oder Forward Darlehen? Auf unserer Website finden Sie Informationen rund um die Anschlussfinanzierung.
Kalkulieren: Finden Sie heraus, wie Sie Zinskosten sparen können. Mit dem Rechner für Anschlussfinanzierungen spielen Sie mögliche Varianten und Szenarien online selbst durch.
Angebot anfordern: Lassen Sie sich kostenlos beraten und erhalten Sie Ihr individuelles Angebot für eine günstige Anschlussfinanzierung. Kredit24 vergleicht die Zinsangebote von über 500 Banken.

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Vorteile und Nachteile einer Prolongation

Eine Prolongation bei der Hausbank ist mit wenig Aufwand verbunden. Das Angebot unterbreitet die Bank in der Regel automatisch spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Kund/-innen müssen selbst nicht aktiv werden. Es reicht, eine Unterschrift unter den neuen Vertrag zu setzen und schon ist die Anschlussfinanzierung gesichert. Die Bank, der oder die Bankberater/in und die Sonderkonditionen des Vertrages bleiben in der Regel gleich. Viele Menschen scheuen Veränderungen, deshalb ist diese Sicherheit auf den ersten Blick ein Vorteil. Auch eine Bonitätsprüfung ist nicht nötig, schließlich kennt die Bank Sie gut. Zudem ist die Prolongation mit weniger bürokratischem Aufwand verbunden, da beispielsweise eine Änderung des Grundbucheintrages wegfällt. Verbraucher/-innen sollten bedenken, dass für den Notar oder die Notarin und den Grundbucheintrag bei einer Umschuldung Kosten anfallen.

Wer aber nur aus Bequemlichkeit bei der Hausbank bleibt, zahlt dafür häufig einen hohen Preis. Geringe Zinsunterschiede haben hohe Kosten zur Folge. Wer also einen Wechsel und den damit verbundenen Aufwand hinsichtlich Recherche und Abwicklung in Kauf nimmt, profitiert in der Regel von einem besseren Angebot mit günstigeren Zinsen. Genau wie beispielsweise bei Mobilfunkverträgen oder Medienkonzernen erhalten Neukunden und Neukundinnen auch bei Banken in der Regel bessere Angebote als Bestandskunden. Das gilt auch für Immobilienkredite. Das ist einer der Gründe, der für einen Wechsel spricht. Generell haben Sie als Kund/-in bei einem neuen Kreditinstitut einen größeren Verhandlungsspielraum. Wer also bestimmte Konditionen wie etwa die Monatsrate oder Sondertilgungen anpassen möchte, befindet sich beim Wechsel in einer guten Verhandlungsposition.

Wann lohnt sich eine Prolongation der Baufinanzierung

Eine Prolongation bei der eigenen Bank lohnt sich nur dann, wenn die Hausbank das günstigste Angebot macht. Deshalb sollten Immobilienkreditnehmende immer verschiedene Angebote vergleichen.

Denn auf den ersten Blick wirkt das neue Angebot der Hausbank oftmals attraktiv: Sie haben viele Jahre lang zuverlässig Ihre Raten bedient und so Ihre Restschuld kontinuierlich verringert. Je nachdem, ob seit Abschluss der Finanzierung die Hypothekenzinsen gesunken oder gestiegen sind, ist für Sie als zuverlässige Kund/-innen das neue Angebot der Hausbank deshalb deutlich besser oder aber auch weniger attraktiv als noch bei Vertragsabschluss. Setzen Sie Ihre Unterschrift unter das Angebot, ist die Prolongation im Grunde abgeschlossen.

Doch wer andere Angebote sichtet, stellt oft schnell fest, dass die Bauzinsen anderer Anbieter günstiger sind. Banken sind bemüht, neue Kundschaft zum Abschluss ihrer Anschlussfinanzierung für sich zu gewinnen und bieten bessere Konditionen an. Dann lohnt sich ein Wechsel. Die Versuchung ist für viele Menschen groß, aus Bequemlichkeit und Gewohnheit bei der Hausbank zu bleiben. Schließlich ist eine Prolongation mit wenig Aufwand verbunden. Doch auch wenn ein Zinsunterschied von wenigen Prozentpunkten hinter, aber insbesondere vor dem Komma, nicht nach viel aussieht: Bei so hohen Summen wie bei einer Baufinanzierung kann ein Prozentpunkt mehr oder weniger über fünfstellige Beträge entscheiden. Zudem ist der Aufwand eines Marktvergleichs geringer, als viele denken.

Rechner für Anschlussfinanzierung schafft Klarheit

Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner für Anschlussfinanzierungen, um sich einen Überblick zu verschaffen, wie die Gestaltung der Finanzierung Ihrer Restschuld aussehen könnte. Dort können sie zunächst anhand weniger Angaben unverbindlich Ihre Restschuld berechnen, folgende Parameter sind dafür notwendig:

Darlehensbetrag
Tilgungssatz
Sollzins
Sollzinsbindung

Im nächsten Schritt können Sie auf Basis Ihrer Restschuld verschiedene Szenarien für eine Anschlussfinanzierung berechnen und dabei insofern Angebote verschiedener Banken vergleichen, als dass Sie direkt den Tilgungsplan und die Kosten bei unterschiedlichen Zinssätzen gegenüberstellen können.

Lohnt es sich, bei der Hausbank zu bleiben oder sparen Sie bei einer Umschuldung, also dem Wechsel zu einer anderen Bank? Mit dem Rechner für Anschlussfinanzierungen können Sie das einfach und schnell selbst online ermitteln.

Rechenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung

Welchen Unterschied geringe Zinsabweichungen machen, zeigt die Beispielrechnung. Im Beispiel zahlen Kreditnehmer jeweils die gleiche Monatsrate. Bei niedrigen Zinsen fließt daher mehr Geld in den Vermögensaufbau beziehungsweise in die Tilgung der Restschuld:

Restschuld	Zinsen Prolongation 2,2 %	Zinsen Umschuldung 1,9 %	Zinsersparnis (10 Jahre)
200.000 €	36.957 €	31.376 €	5.581 €
150.000 €	27.717 €	23.532 €	4.185 €
50.000 €	9.239 €	7.844 €	1.395 €

Anschlussfinanzierung: Alternativen zur Prolongation

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits:

eine Prolongation
eine Umschuldung
ein Forward Darlehen

1. Forward Darlehen

Wer einen Anstieg der Hypothekenzinsen erwartet, für den kann ein Forward Darlehen eine Alternative zur Prolongation darstellen. Das Forward Darlehen ist eine Möglichkeit, bereits vor dem Ablauf der Zinsbindung eine Baufinanzierung abzuschließen. In der Regel können Verbraucher/-innen diese Option ein bis fünf Jahre vor dem Ablauf der Sollzinsbindung nutzen.

Der Vorteil: Sie sichern sich mit einer solchen Finanzierung günstige Zinsen für die Zukunft. Denn sie schreiben damit den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung fest, noch bevor diese eigentlich fällig wird. Diese Form der Anschlussfinanzierung lohnt sich nur, wenn Sie von steigenden Zinsen ausgehen. Je länger Ihr Forward Darlehen läuft, desto höher werden die Zinsen für Ihren Kredit ausfallen.

Deshalb sollten Sie genau kalkulieren, ob sich diese Alternative für sie lohnt. Im Grunde handelt es sich hier um eine Art Wette auf die Zukunft: Wer den Markt genau beobachtet und glaubt, dass die Hypothekenzinsen künftig steigen, kann sich für ein Forward Darlehen entscheiden. Mehr Informationen darüber, wie genau ein Forward Darlehen funktioniert, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

2. Umschuldung

Die Frage, ob eine Prolongation oder eine Umschuldung besser bzw. günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei der Bank mit den günstigeren Zinsen schließen Sie auch die günstigere Anschlussfinanzierung ab. Die Umschuldung ist dabei der Klassiker, denn in den meisten Fällen erhalten Sie bei einem Wechsel auch die besseren Konditionen. Warum das so ist, haben wir oben im Artikel für Sie erläutert. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken und achten Sie dabei nicht nur auf den Sollzins und den effektiven Jahreszins sondern auch auf Kosten für beispielsweise Sondertilgungen.

Fünf Tipps: So finden Sie eine günstige Anschlussfinanzierung

Im Folgenden haben wir fünf wertvolle Tipps für eine günstige Anschlussfinanzierung für Sie zusammengefasst.

Tipp 1: Früh handeln

Je früher sich Verbraucher-/innen mit der Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung beschäftigen, desto bessere Konditionen erhalten sie in der Regel. Die Verhandlungen mit der Hausbank können bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung beginnen, spätestens drei Monate vorher sollte die Bank ein Angebot unterbreiten.

Tipp 2: Vergleichen

Verhalten Sie sich bei der Finanzierung Ihrer Restschuld im Prinzip so verhalten, als würden sie eine Erstfinanzierung abschließen. In jedem Fall beginnt die Suche nach der Anschlussfinanzierung damit, Angebote zu vergleichen. Dafür eignet sich ein Rechner, der mit wenigen Klicks einen Tilgungsplan mit allen Kosten und Finanzierungsdetails erstellt.

Tipp 3: Eigenkapital einsetzen

Wer zum Zeitpunkt des Ablaufs der Zinsbindung freie finanzielle Mittel zur Verfügung hat, kann die Gelegenheit nutzen, um die Restschuld zu senken. Ein geringerer Kreditbetrag senkt die Kosten der Baufinanzierung.

Tipp 4: Restschuld direkt begleichen

Bei einer geringen Restschuld können Verbraucher/-innen durch Sondertilgungen den gesamten Kreditbetrag abzuzahlen, so dass am Ende keine Restschuld offen bleibt. Auch ein Bausparvertrag kann in einem solchen Fall eine Option sein. Allerdings sollten Kreditnehmer dann darauf achten, dass Zuteilung und das Ende der Sollzinsbindung zeitlich zusammenfallen. Das ist nicht immer genau planbar.

Die Höhe der Restschuld ist entscheidend

Finanzexperten weisen darauf hin, dass es bei sehr niedrigen Beträgen schwierig sein kann, eine neue Bank zu finden. Als Faustregel gilt: Bei einer Restschuld von unter 100.000 Euro haben neue Banken nur geringes Interesse, unter 50.000 Euro bleibt in der Regel nur die Prolongation bei der eigenen Bank.

Tipp 5: Beratung

Lassen Sie sich von einem unabhängigen Spezialisten oder einer unabhängigen Spezialistin für Baufinanzierungen beraten, welche Anschlussfinanzierung und welche Ausgestaltung für Sie und Ihre individuelle persönliche und finanzielle Situation optimalerweise in Frage kommt und welche Stellschrauben bei der Ausgestaltung der Finanzierung Ihnen zur Verfügung stehen. Unser Team für Immobilienkredite unterstützt Sie kostenlos mit langjähriger Expertise.

Setzen Sie sich frühzeitig mit Ihrer Anschlussfinanzierung auseinander, damit Sie kein Sparpotential verschenken und eine passende und maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung finden. Unser Rechner für Anschlussfinanzierungen hilft Ihnen dabei, Szenarien für Prolongation, Umschuldung oder Forward Darlehen zu berechnen. Kontaktieren Sie Ihre persönlichen Kredit24 Baufinanzierungsspezialisten und -spezialistinnen: Wir beraten Sie unverbindlich und kostenlos persönlich oder telefonisch.

Angebot Anschlussfinanzierung

So bewerten Kunden und Kundinnen Kredit24

4,8 von 5 Sternen

"Von der Kreditbeantragung bis zur Auszahlung lief alles reibungslos und besonders schnell"

Michael Geiselhart

Januar 2024
"Super. Sehr schön ist, dass der Ansprechpartner sehr gut erreichbar ist und für Fragen jederzeit zur Verfügung steht."

Wolfgang Hennig

Januar 2024
"Kann ich nur bestens empfehlen!!
Alles top und mega zuverlässig!"

Karolin Winkelmann

September 2023
"Ich kann nur positives Feedback geben! Telefonische Beratung war sehr gut, schnelle Erreichbarkeit und fachliche ehrliche Beratung! Einfache Abwicklung der notwendigen Unterlagen und die Überweisung war innerhalb von einer Woche da! Danke für die schnelle Hilfe!"

Alexandra Möller

August 2023
"Tolle Beratung und schnelle Hilfe."

Silvana Zimmermann

Januar 2024
"Super Service: schnell, freundlich und unkompliziert."

Ludwig Bellach

Dezember 2023
"Vom Erstkontakt bis zum Abschluss lief alles reibungslos ab."

Ira R.

September 2023
"Von der Beratung bis zur Abwicklung lief alles reibungslos und ohne Probleme. [...] Wir [...] [sind] super zufrieden und möchten uns nochmal für alles bedanken.

Wenn Finanzierungen in Zukunft bei uns anstehen dann gibt es für uns nur Kredit24!!!"

Khalid Chargui

August 2023
"Es ging schnell und reibungslos. sehr freundlich, sehr zuverlässig. Bewertung 5 Sterne und 10 Punkte. Vielen Dank"

chottu mottu

Januar 2024
"Sehr gute und schnelle Abwicklung. Passende Angebote wurden schnell unterbreitet. Zu sehr guten Konditionen. Würde den Dienst jederzeit wieder nutzen."

Mehe 31

November 2023

"Von der Kreditbeantragung bis zur Auszahlung lief alles reibungslos und besonders schnell"

Michael Geiselhart

Januar 2024

"Super. Sehr schön ist, dass der Ansprechpartner sehr gut erreichbar ist und für Fragen jederzeit zur Verfügung steht."

Wolfgang Hennig

Januar 2024

"Kann ich nur bestens empfehlen!!
Alles top und mega zuverlässig!"

Karolin Winkelmann

September 2023

"Ich kann nur positives Feedback geben! Telefonische Beratung war sehr gut, schnelle Erreichbarkeit und fachliche ehrliche Beratung! Einfache Abwicklung der notwendigen Unterlagen und die Überweisung war innerhalb von einer Woche da! Danke für die schnelle Hilfe!"

Alexandra Möller

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Silvana Zimmermann

Januar 2024

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Ludwig Bellach

Dezember 2023

"Vom Erstkontakt bis zum Abschluss lief alles reibungslos ab."

Ira R.

September 2023

"Von der Beratung bis zur Abwicklung lief alles reibungslos und ohne Probleme. [...] Wir [...] [sind] super zufrieden und möchten uns nochmal für alles bedanken.

Wenn Finanzierungen in Zukunft bei uns anstehen dann gibt es für uns nur Kredit24!!!"

Khalid Chargui

August 2023

"Es ging schnell und reibungslos. sehr freundlich, sehr zuverlässig. Bewertung 5 Sterne und 10 Punkte. Vielen Dank"

chottu mottu

Januar 2024

"Sehr gute und schnelle Abwicklung. Passende Angebote wurden schnell unterbreitet. Zu sehr guten Konditionen. Würde den Dienst jederzeit wieder nutzen."

Mehe 31

November 2023

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Das Wichtigste in Kürze

Prolongation: Was ist das?

Vorteile und Nachteile einer Prolongation

Wann lohnt sich eine Prolongation der Baufinanzierung

Rechner für Anschlussfinanzierung schafft Klarheit

Rechenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung

Anschlussfinanzierung: Alternativen zur Prolongation

1. Forward Darlehen

2. Umschuldung

Fünf Tipps: So finden Sie eine günstige Anschlussfinanzierung

Tipp 1: Früh handeln

Tipp 2: Vergleichen

Tipp 3: Eigenkapital einsetzen

Tipp 4: Restschuld direkt begleichen

Die Höhe der Restschuld ist entscheidend

Tipp 5: Beratung

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