Kreditwürdigkeit und Bonitätsprüfung bei der Baufinanzierung

Bonität & Bonitätsprüfung: Wer erhält eine Baufinanzierung?

7 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Bonität ist die Kreditwürdigkeit: Sie beschreibt die Zahlungswilligkeit und Zahlungsfähigkeit von Kreditnehmenden.
  • Die Bonität hat einen wesentlichen Einfluss darauf, ob eine Baufinanzierung genehmigt wird. Banken stufen mit der Bonitätsprüfung das Finanzierungsrisiko ein.
  • Banken belohnen eine hervorragende Bonität mit günstigeren Kreditkonditionen für die Baufinanzierung.
  • Neben dem Schufa-Score fließen verschiedene Kriterien in die Bewertung ein, u.a. Einkommen, Vermögens- und Lebenssituation sowie die Anzahl der Konten und Kreditkarten.

So gehen Sie vor

  • Für einen erfolgreichen Antrag Ihrer Immobilienfinanzierung sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Kreditwürdigkeit den notwendigen Kriterien der Banken enstpricht.
  • Informieren Sie sich in diesem Ratgeberartikel, wie die Bonitätsprüfung bei einer Baufinanzierung funktioniert.
  • Nutzen Sie Auskunfteien wie die Schufa, um Ihre aktuell Kreditwürdigkeit zu prüfen und optimieren Sie Ihre Bonität.
  • Vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung: Wir beraten Sie von A bis Z und können Sie auch auf eine Bonitätsprüfung vorbereiten.

In diesem Ratgeber:

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Was ist Bonität?

Die Bonität beschreibt die Fähigkeit von Wirtschaftsteilnehmenden, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Ein anderes Wort für Bonität ist daher die Kreditwürdigkeit. Der Begriff der Bonität lässt sich auf natürliche Personen ebenso wie auf Unternehmen oder Staaten anwenden. Neben der Fähigkeit zur Rückzahlung aufgenommener Schulden berücksichtigt die Bonität den Zahlungswillen.

Die Bonität ist sowohl aus Sicht der Banken und als auch der der Kreditantragstellenden wichtig:

  • Kann ein Darlehen nicht mehr bedient werden, bedeutet dies für das kreditgebende Institut einen finanziellen Verlust. Um sich gegen dieses Finanzierungsrisiko abzusichern, wird eine Bonitätsprüfung vorgenommen. Diese ist Voraussetzung für die Kreditzusage.

  • Bei positiver Bonität, also der Bestätigung der Kreditwürdigkeit, wird eine Immobilienfinanzierung genehmigt. Dabei profitieren zukünftige Eigenheimbesitzende, je besser die eigene Bonität ist: Die Bank honoriert geringeres Finanzierungsrisiko mit günstigeren Konditionen.

Bonitätsprüfung bei der Immobilienfinanzierung

Urbanes, modernes Mehrfamilienhaus Frontansicht Balkone
Bei der Bonitätsprüfung für eine Immobilienfinanzierung spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle.

Während auch bei Ratenkrediten kleinerer Größenordnung Bonitätsprüfungen seitens der Banken vorgenommen werden, spielt die Kreditwürdigkeit bei Immobilienfinanzierungen eine noch ausschlaggebendere Rolle. Eine Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Finanzierungsvorhaben mit meist hohen Darlehensbeträgen und daher in Hinblick auf die Bonitätsprüfung besonders anspruchsvoll. Schließlich verpflichten Sie sich zur Rückzahlung substanzieller Monatsraten über einen langen Zeitraum hinweg – nicht selten über 20 oder 30 Jahre.

Diese Kriterien sind für die Bonitätsprüfung entscheidend

Bei der Einschätzung Ihrer Zahlungsfähigkeit- und Willigkeit spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle. Banken machen sich ein sehr ganzheitliches Bild im Rahmen der Bonitätsprüfung und greifen auf eine Reihe von Kriterien zurück:

  • Ihr monatliches Einkommen: Welche finanziellen Spielräume bestehen für die Rückzahlung der Raten? Wie verhält sich die Ratenhöhe zu Ihren Lebenshaltungskosten?

  • Persönliche Lebenssituation: Müssen Sie zum Beispiel Unterhalt für Kinder zahlen? Wie sieht Ihr aktuelles Beschäftigungsverhältnis aus?

  • Monatliche Ausgaben: Existieren weitere Darlehen, die Sie bereits bedienen müssen? Wie stark belasten Sie Mobilfunkrechnungen und andere laufende Ausgaben?

  • Vermögenssituation: Die Bank sieht sich genau an, welche Vermögenswerte bei Ihnen vorhanden sind. Diese können als Sicherheiten dienen und verbessern damit die Kreditwürdigkeit.

  • Allgemeines Zahlungsverhalten: Warten Sie immer bis zur letzten Mahnung oder zahlen Sie Ihre Rechnungen sofort?

  • Anzahl der Konten und Kreditkarten: Haben Sie viele Bankkonten eröffnet und Kreditkarten registriert? Mit steigender Anzahl der Karten und Konten sinkt die Bonität.

  • Kreditlinien: Räumen Ihnen die Banken auf Ihren Girokonten Kreditlinien ein und wie hoch darf die maximale Kontoüberziehung ausfallen?

  • Geoscoring: Es hängt von Ihrem Wohnort und Ihrer Umgebung ab, wie die Bank Ihre Kreditwürdigkeit einschätzt. Denn Daten sind zu vielen Kreditnehmern vorhanden und es ist bekannt, wie die Bonität der wohnhaften Personen bestimmter Gegenden einzuschätzen ist. Das hat auch Einfluss auf Ihre persönliche Bonität. So kann die gute Bonität „der Nachbarschaft“ auf Sie abfärben.

  • Persönliche Daten: Bevor Sie Angaben zu Ihren Finanzen offenlegen, werden von der Bank auch die persönlichen Daten wie Name, Anschrift, Geburtsdatum und Familienstand erhoben. So beeinflussen beispielsweise das Alter, die Anzahl der Kinder und ein Partner mit einem zusätzliche Einkommen die Bonitätsprüfung.

Schufa: Diese Rolle spielt der Schufa-Score für Ihre Bonität

Ihre Bank holt bei der Immobilienfinanzierung auch Informationen aus externen Quellen wie den Auskunfteien ein. Die mit Abstand wichtigste ist in Deutschland die Schufa. Die Schufa Holding AG ist eine privatwirtschaftliche Wirtschaftsauskunftei und arbeitet mit vielen Kreditinstituten und Unternehmen zusammen. Sie speichert Daten zu etwa 67,9 Millionen natürlichen Personen.

Ihre Bonität drückt die Schufa im sogenannten Schufa-Score aus. Möchten Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, sollten Sie verstehen, wie dieser Score funktioniert und wie er Ihre Kreditwürdigkeit aus Sicht der Banken beeinflusst.

Ihren Score drückt die Schufa in Prozent aus. Der Tabelle entnehmen Sie die möglichen Einstufungen (Stand April 2021):

Schufa-Score Einschätzung der Ausfallwahrscheinlichkeit
> 97,5 % sehr gering
95 - 97,5 % gering bis überschaubar
90 - 95 % zufriedenstellend bis erhöht
80 - 90 % deutlich erhöht bis hoch
50 - 80 % sehr hoch
< 50 % sehr kritisch

Sie können durch Ihr persönliches Verhalten keinen beliebigen Einfluss auf den Score haben. Der Grund dafür ist, dass die Schufa den Wert aus Ihren persönlichen Daten und den Daten von Personen mit ähnlichem Hintergrund ermittelt.

Warum wird mein Immobiliendarlehen abgelehnt?

Lehnt eine Bank Ihre Finanzierung ab, liegt das in sehr vielen Fällen an einem zu niedrigen Schufa-Score. Es ist daher für eine erfolgreiche Kreditvergabe entscheidend, dass Sie nach Möglichkeit einen Score von mehr als 97,5 Prozent erreichen.

Für viele Schufa-Eintragungen existieren gesetzliche Regelungen, wann eine Löschung zwingend zu erfolgen hat. Sie sollten überprüfen, ob die Schufa sich an diese Löschfristen auch bei Ihren Eintragungen gehalten hat:

Eintrag Löschfrist
Kreditinformationen 3 Jahre nach erfolgter Rückzahlung
Informationen bezüglich Girokonto oder Kreditkartenkonto Direkt nach der Auflösung des Kontos
Kreditanfragen und Anfragen bezüglich Kreditkonditionen 12 Monate nach durchgeführter Anfrage
Bürgschaften Nach Tilgung der Hauptschuld
Informationen bezüglich Zahlungsverzug 3 Jahre und bei unerledigten Sachverhalten 4 Jahre bis zum Ende des Kalenderjahres; bei titulierten Forderungen länger
Schufa-Eintrag: Wann haben Sie Anspruch auf eine Löschung?

Unstrittig falsche Angaben muss die Schufa sofort löschen. Anfragen lohnen sich also auch kurzfristig. Außerdem können Sie über eine Selbstauskunft jederzeit Ihren persönlichen Bonitätsindex erfragen. Dieses Recht haben Sie laut § 34 des Bundesdatenschutzgesetzes. Das ist einmal pro Jahr kostenlos möglich.

Diesen Einfluss hat Ihre Bonität auf die Baufinanzierung

Für die Immobilienfinanzierung ist die Frage interessant, wie Ihre Bonität den Zins beeinflusst, den Sie für die Darlehensaufnahme zu zahlen haben. Wie immer bei der Finanzierung gilt, dass kleine Zinsänderungen großen Einfluss auf die Kosten haben. Das ist gerade bei der langfristigen Immobilienfinanzierung der Fall. Kleinere Verbesserungen in Hinblick auf die Kreditwürdigkeit können bereits lohnenswert sein.

Der Zusammenhang ist einfach: Mit Ihrem Schufa-Score verbessert sich auch das Zinsangebot der Bank. Die Risikoaufschläge leiten die Banken häufig direkt aus dem Score ab. Die einfachen Rechenbeispiele in der Tabelle verdeutlichen, wie stark der Einfluss kleiner Zinsabweichungen sein kann:

  • Kaufpreis: 350.000 Euro
  • Eigenkapital: 50.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Tilgungssatz: 2 Prozent
Sollzins 0,95 Prozent 1,15 Prozent 1,35 Prozent
Monatsrate 828,45 Euro 884,61 Euro 940,78 Euro

Ein Anstieg des Sollzinses um lediglich 0,4 Prozentpunkte bedeutet im Rechenbeispiel eine mehr als 100 Euro höhere Monatsrate. Damit ist ersichtlich, dass auch kleine Bonitätsverbesserungen relevant sind.

Kreditwürdigkeit: So verbessern Sie Ihre Bonität

Um eine Zusage für Ihre Immobilienfinanzierung zu erhalten, können Sie einiges tun, um Ihre Bonität zu verbessern. Gehen Sie die folgende Liste durch und erfahren Sie mehr zu den möglichen Maßnahmen für eine nachhaltige Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit:

  • Falsche Schufa-Einträge korrigieren: Eine der wichtigsten Maßnahmen betrifft die Kontrolle Ihrer Schufa-Einträge. Es ist durchaus möglich, dass falsche Informationen gespeichert sind, die Ihre Kreditwürdigkeit in ein unvorteilhaftes Licht rücken. Kontrollieren Sie die Einträge regelmäßig und schreiben Sie die Schufa an, um falsche Einträge korrigieren zu lassen.

  • Verjährte Forderungen erklären: Die Schufa löscht Ihre Einträge nur dann, wenn diese gegenstandslos oder bereits beglichen sind. Bei verjährten Forderungen müssen Sie gegenüber dem Gläubiger die Verjährung erklären, damit die Schufa das berücksichtigen kann. Sonst bleibt der Eintrag eventuell bestehen.

  • Zahlungsbelege aufheben: Sie haben eine Forderung bereits beglichen, die Schufa hat das aber nicht registriert? Es ist immer sinnvoll, alle Zahlungsbelege aufzuheben, damit Sie die Transaktionen gegenüber der Schufa belegen können.

  • Unnötige Girokonten und Kreditkarten kündigen: Viele Kreditkarten benötigen Sie vielleicht aktuell gar nicht mehr. Das mag auch für Konten gelten, die Sie vor vielen Jahren eröffnet haben und heute nicht mehr nutzen. Die Schufa bewertet es negativ, wenn Sie eine Vielzahl von Konten führen und etliche Kreditkarten beantragt haben. Diese sollten Sie nach Möglichkeit kündigen, um für klare Verhältnisse zu sorgen.

  • Häufige Wohnortwechsel vermeiden: Die Schufa kann es als verdächtig einstufen, wenn Sie sehr häufig den Wohnort wechseln und umziehen. Bewegen Sie sich mit der Anzahl der Wohnortwechsel im normalen Rahmen, bedeutet dies keine Gefährdung Ihres Schufa-Scores.

  • Forderungen pünktlich begleichen: Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein, dass Sie alle Rechnungen ebenso wie Kreditraten pünktlich zahlen. Lassen Sie sich nicht regelmäßig Mahnungen zuschicken. Damit provozieren Sie eine Verschlechterung Ihrer Bonität.

  • Überblick behalten: Eine der wichtigsten Maßnahmen für die Verbesserung der Kreditwürdigkeit betrifft den Überblick über Ihre Finanzen. Zu Problemen wie nicht gezahlten Rechnungen kommt es häufig dann, wenn die persönlichen Finanzen nicht geordnet sind. Nutzen Sie beispielsweise Finanzapps, um alle Ihre Transaktionen zu erfassen und keine wichtigen Zahlungstermine zu verpassen.

Um eine solide und günstige Baufinanzierung auf die Beine zu stellen, sollten Kreditnehmende also gut organisiert und vorbereitet sein. Eine sorgfältige Haushaltsrechnung und Budgetplanung gehört genau so zu den Grundpfeilern der Finanzierung wie die Bonität.

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