Eigenkapitalersatzdarlehen

Fehlendes Eigenkapital mit Kredit24 günstig finanzieren

Oft verlangen Banken für die Baufinanzierung Eigenkapital, das aber nicht immer vorhanden ist. Wie Sie mit einem günstigen Eigenkapitalersatzdarlehen trotzdem Ihre Immobilienfinanzierung realisieren, erfahren Sie hier.

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Dank Eigenkapitalersatzdarlehen den Traum vom Eigenheim verwirklichen

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Möchten Sie mithilfe einer Baufinanzierung ein Eigenheim kaufen, erwartet die Bank üblicherweise, dass Sie mindestens 20 Prozent der Kaufsumme mit eigenen Mitteln bestreiten.
  • Wer über keine ausreichenden Ersparnisse verfügt, kann sich Eigenkapital durch einen Ratenkredit beschaffen und damit die Chancen auf eine Darlehenszusage sowie auf bessere Zinsen erheblich steigern.
  • Ein Eigenkapitalersatzdarlehen lässt sich dazu nutzen, den Beleihungsauslauf einer Immobilienfinanzierung auf 60 Prozent oder darunter zu reduzieren.
  • Beabsichtigen Sie, mit Eigenkapital durch einen Ratenkredit die Nebenkosten zu finanzieren, wenden Sie sich an das Team von Kredit24.

So gehen Sie vor

  • Finden Sie das Wohnobjekt, das am besten Ihren Vorstellungen entspricht, und sichern Sie sich über Kredit24 einen passenden Immobilienkredit.
  • Schließen Sie zusätzlich ein Eigenkapitalersatzdarlehen ab, wenn Sie trotz geringer eigener Rücklagen eine Immobilie bauen oder erwerben wollen. Nutzen Sie dafür den Kredit24 Kreditvergleich.
  • Lassen Sie sich beide Kredite auszahlen und kaufen Sie damit Ihr neues Eigenheim.

In diesem Ratgeber:

Eigenkapital durch Ratenkredit: Warum ist das notwendig?

Einfamilienhaus mit Carport
Das Eigenkapitalersatzdarlehen ersetzt fehlendes Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung.

Nicht nur zahlreiche Familien sehnen sich danach, eines Tages in den eigenen vier Wänden zu leben. Haben auch Sie diesen Wunsch, sind Sie dafür in der Regel auf eine Baufinanzierung angewiesen. Hierbei handelt es sich um einen speziellen Kredit, den Banken vergeben. Mit dem daraus bereitgestellten Kapital können Sie nun eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben – und das ohne lange sparen zu müssen.

Bevor Hauskaufinteressierte eine Immobilienfinanzierung erhalten, müssen sie einige Voraussetzungen erfüllen. Neben einer ausreichenden Bonität, ein Synonym für Kreditwürdigkeit, stellen Banken auch Anforderungen an das Eigenkapital. Zu den eigenen Mitteln gehören unter anderem:

  • Bankguthaben
  • Wertpapiere, etwa Fonds und Aktien
  • Geld aus Lebensversicherungen
  • private Kredite

Für gewöhnlich möchte die Bank, dass Sie wenigstens 20 Prozent der Kaufsumme selbst finanzieren. Hierzu ein kurzes Beispiel: Eine Familie will im Großraum Stuttgart ein Einfamilienhaus erwerben. Die Immobilie wird für 400.000 Euro angeboten. Dazu kommen Nebenkosten in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises, also 60.000 Euro.

In diesem Beispiel beläuft sich der geforderte Eigenkapitalbeitrag auf etwa 140.000 Euro (20 Prozent von 400.000 Euro plus 60.000 Euro Nebenkosten). Für viele ist das eine enorme Summe. Reichen Ihre Ersparnisse nicht für eine gewöhnliche Baufinanzierung aus? In dieser Situation kann ein Eigenkapitalersatzdarlehen infrage kommen. Die Lösung würde dann lauten: Eigenkapital durch Ratenkredit.

Damit die Bank bereit ist, Ihnen eine Hauskauf-Finanzierung zu gewähren, schließen Sie also zusätzlich einen Privatkredit ab. Die hieraus zur Verfügung gestellten Mittel setzt der Kreditnehmende nun als Eigenkapital ein. Auf diese Weise ist es grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten.

Weshalb spielt Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung eine große Rolle?

Möchten Sie einen Baukredit beantragen, prüft der Darlehensgebende zuerst Ihre Kreditwürdigkeit. Dabei schätzt die Bank die Wahrscheinlichkeit dafür ein, dass die Kreditnehmenden zu irgendeinem Zeitpunkt nicht mehr fähig oder gewillt sind, die Darlehensraten zu zahlen. Abgesehen vom monatlichen Einkommen und der bisherigen Zahlungsmoral achtet die Bank vor allem auf eines: die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals.

Eigene Geldmittel oder Eigenkapitalersatzdarlehen oft Voraussetzung für Kreditzusage

Warum dieses so wichtig ist, lässt sich in einem Satz sagen: Haben Sie kein oder zu wenig Eigenkapital, gewährt Ihnen die Bank meist keine Immobilienfinanzierung. Das ist der Grund, weshalb eigene Rücklagen bei Immobilienkrediten eine zentrale Bedeutung haben. Fehlen Ihnen die notwendigen Mittel für eine Baufinanzierung, kann womöglich ein Eigenkapitalersatzdarlehen sinnvoll sein. Die nächsten Abschnitte geben zu diesem Thema Auskunft.

Banken legen ferner deswegen großen Wert auf Eigenkapital: So sollen mit diesem in erster Linie die Nebenkosten des Kaufs abgedeckt werden. Schließlich wäre bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmenden kein materieller Gegenwert für die finanzierten Nebenkosten vorhanden. Im ungünstigsten Fall müsste die Bank diesen Anteil am gewährten Darlehen abschreiben. Die Nebenkosten sind deshalb nie durch die Immobilienfinanzierung abgedeckt.

Unter bestimmten Bedingungen kann es außerdem vorkommen, dass Sie trotz weniger Ersparnisse eine Darlehenszusage erhalten. Hausbauende müssen dann jedoch genau auf die Zinsen achten. Denn die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals beeinflusst ebenso den vom Kreditinstitut festgesetzten Zinssatz. Mit anderen Worten: Ob Ihre Immobilienfinanzierung günstig ist, hängt in hohem Maße von Ihrem Eigenkapitalbeitrag ab.

Viel Eigenkapital dank Ratenkredits oder Ersparnissen reduziert Zinskosten

Es gilt: Je mehr eigene Rücklagen, desto geringere Zinsen bietet Ihnen die Bank. Besitzen Sie hingegen keinerlei Ersparnisse, ist es alternativ denkbar, Eigenkapital durch einen Ratenkredit zu beschaffen. Folgende Rechnung zeigt, wie sich unterschiedlich hohe Eigenkapitalbeiträge auf die Sollzinsen und Kosten des Immobilienkredits auswirken. In diesem Beispiel befindet sich das neue Eigenheim in Baden-Württemberg (Stand: 04.03.2022):


1. Eigenkapitalanteil: niedriger 2. Eigenkapitalanteil: durchschnittlich 3. Eigenkapitalanteil: erhöht
Kaufpreis 300.000 € 300.000 € 300.000 €
Nebenkosten des Erwerbs (gerundet) 32.000 € 32.000 € 32.000 €
Eigenkapitalanteil 60.000 € 90.000 € 120.000 €
Benötigter Darlehensbetrag 272.000 € 242.000 € 212.000 €
Sollzinsbindung 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz p. a. im ersten Jahr 2 % 2 % 2 %
Gewährter Sollzins p. a. 1,64 % 1,55 % 1,37 %
Zinszahlungen bis zur Volltilgung (bei konstantem Zinssatz) 89.768,57 € 76.238,50 € 60.250,20 €

Die Kalkulation verdeutlicht, dass mit steigendem Eigenkapitalanteil der Sollzins sinkt. Ein geringerer Sollzins wiederum hat niedrigere Zinszahlungen zur Folge. Aufgrund dessen kann es vernünftig sein, ein Eigenkapitalersatzdarlehen abzuschließen und auf diesem Weg mehr eigene Mittel in die Baufinanzierung einzubringen.

Welchen Einfluss hat der Beleihungsauslauf auf die Finanzierung?

Ob Ihnen die Bank einen Hauskredit genehmigt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein wichtiger Parameter, der von der Höhe des Eigenkapitals beeinflusst wird, ist dabei der sogenannte Beleihungsauslauf. Er errechnet sich folgendermaßen:

(Kreditsumme inklusive KfW-Darlehen + bestehende Belastung des Grundstücks) / Beleihungswert = Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf spiegelt also das Verhältnis aus Fremdfinanzierungsanteil und Beleihungswert wider. Nehmen Sie kein KfW-Darlehen auf und ist die zu kaufende Immobilie nicht mit einer Schuld belastet, vereinfacht sich die Formel:

Benötigter Darlehensbetrag / Beleihungswert = Beleihungsauslauf

Beleihungswert wirkt sich unmittelbar auf Beleihungsauslauf aus

Bevor ein Zusammenhang zwischen Eigenkapitalersatzdarlehen und Beleihungsauslauf hergestellt wird, geht der Artikel auf den Beleihungswert näher ein. Denn diesen muss die Bank zuerst ermitteln, wenn sie den Beleihungsauslauf bestimmen möchte. Im Allgemeinen ist mit Beleihungswert der Betrag gemeint, den der Kreditgebende mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielen würde, falls er die zu finanzierende Immobilie verkauft.

Der Beleihungswert ist nicht mit dem Kaufpreis oder Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung gleichzusetzen. So schreibt der § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) vor, dass der Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert liegen darf. In der Praxis zieht die Bank zwischen 10 und 30 Prozent vom kalkulierten Verkehrswert ab, um den Beleihungswert zu erhalten. Diese Differenz ist als Sicherheitsabschlag zu verstehen.

Beispiel zur Berechnung des Beleihungsauslaufs

Wollen Sie sehen, wie sich der Beleihungsauslauf konkret berechnet und was Eigenkapital durch einen Ratenkredit mit dem Thema zu tun hat? Dann schauen Sie sich dieses Beispiel an:

Ein Paar beabsichtigt, eine Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro zu kaufen. Die Immobilie ist nicht vorbelastet. Überdies brauchen die beiden kein KfW-Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Stattdessen beschafft sich das Paar über einen gewöhnlichen Hauskredit in Höhe von 250.000 Euro das fehlende Kapital. In diesem Fall gilt:

Beleihungsauslauf = Benötigter Darlehensbetrag / Beleihungswert

Der benötigte Darlehensbetrag steht hier also schon fest. Auf den Beleihungswert kommen Sie nun, wenn Sie vom Kaufpreis den Sicherheitsabschlag abziehen. Dieser soll hier 10 Prozent betragen. Somit liegt der Beleihungswert der Wohnung bei 315.000 Euro. Mit diesen Informationen können Sie den Beleihungsauslauf bestimmen:

250.000 Euro / 315.000 Euro = 79,37 Prozent

Das Ergebnis wirft die Frage auf, was besser ist: ein hoher oder niedriger Beleihungsauslauf? Dazu können Sie sich diese merken:

Faustregel

Je niedriger der Beleihungsauslauf, umso wahrscheinlicher ist eine Kreditzusage und desto geringer sind die zu zahlenden Zinsen.

Mit Eigenkapitalersatzdarlehen Beleihungsauslauf verringern und von günstigeren Zinsen profitieren

Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent oder darunter gilt als sehr gut. In dem Rechenbeispiel liegt dieser jedoch bei rund 79 Prozent. Ein solcher Wert verringert die Chance auf eine Baufinanzierung. Eine mögliche Lösung: zusätzliches Eigenkapital durch einen Ratenkredit. Erhält das Paar etwa über ein Eigenkapitalersatzdarlehen 75.000 Euro, kann es damit den benötigten Kreditbetrag für die Immobilienfinanzierung herabsetzen. Die Rechnung sieht dann so aus:

175.000 Euro / 315.000 Euro = 55,56 Prozent

Dank des Eigenkapitals durch einen Ratenkredit fällt der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent. Hierdurch haben Sie nicht nur hervorragende Aussichten, einen Baukredit zu bekommen. Die Bank berechnet Ihnen ebenso günstigere Hypothekenzinsen aufgrund des verwendeten Eigenkapitalersatzdarlehens.

Das oben beschriebene Beispiel zeichnet eine drastische Situation, die sich in vielen Fällen nicht auszahlen wird. Denn die Zinsen für einen Ratenkredit sind meist höher als für eine Baufinanzierung mit geringerem Beleihungsauslauf. Da Banken den Beleihungsauslauf in Stufen berechnen (bspw. 100 Prozent, 80 Prozent, 60 Prozent), kann sich die Aufnahme eines Eigenkapitalersatzdarlehens in bestimmten Fällen dennoch lohnen. Sollten Immobilieninteressierten beispielsweise nur 10.000 Euro fehlen, um die nächste Stufe zu erreichen, fällt die Kosten-Nutzen-Rechnung wahrscheinlich zugunsten der Aufnahme eines Ratenkredits aus, um diese Stufe zu erreichen.

Mit Eigenkapital durch Ratenkredit auch Nebenkosten bezahlen?

Dachdecker beim Hausbau
Neben dem Immobilienkredit kommen beim Hauskauf und Hausbau zusätzlich noch Nebenkosten hinzu.

Normalerweise finanzieren Hauskäuferinnen und Hauskäufer mit eigenen Mitteln die Nebenkosten des Erwerbs. Zu ihnen zählen insbesondere:

  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Grundbucheintragung
  • Notargebühren
  • gegebenenfalls Maklercourtage

Beim Kauf eines Eigenheims betragen die Nebenkosten in Summe meist zwischen 10 und 15 Prozent des Verkehrswerts. Zahlen Sie zum Beispiel für Ihre neuen vier Wände 250.000 Euro, kalkulieren Sie mit Nebenkosten von 25.000 bis 37.500 Euro. Übersteigen diese Beträge Ihre Ersparnisse, können Sie sich zusätzliches Eigenkapital durch einen Ratenkredit sichern.

Auf diese Weise lassen sich die Nebenkosten mit einem Eigenkapitalersatzdarlehen finanzieren. Bedenken Sie aber dabei: Für einen Privatkredit dieser Art verlangen Banken höhere Zinsen als für eine Baufinanzierung.

Andere Arten von Eigenkapitalersatz

Falls Ihnen ein Eigenkapitalersatzdarlehen zu einem klassischen Immobilienkredit zu kostspielig ist, können Sie eventuell auch Eigenleistungen erbringen. Denn zahlreiche Banken rechnen eine solche Muskelhypothek zu einem gewissen Teil auf Ihr Eigenkapital an.


Entscheiden Sie sich für Eigenkapital durch einen Ratenkredit, müssen Sie außerdem zwei Darlehen gleichzeitig zurückzahlen. Vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung in Kombination mit einem Eigenkapitalersatzdarlehen ist deshalb unbedingt zu klären: Lässt sich die finanzielle Belastung durch die zwei Kredite auf Dauer tragen?

Auf welchem Weg bekommen Sie günstig ein Eigenkapitalersatzdarlehen?

Hauskaufinteressentinnen und Hauskaufinteressenten, die ein Eigenkapitalersatzdarlehen für eine Immobilienfinanzierung suchen, sind bei Kredit24 an der richtigen Adresse. So können Sie hier innerhalb weniger Sekunden attraktive Angebote finden, wenn Sie Eigenkapital durch einen Ratenkredit wünschen. Hierzu sind lediglich ein Verwendungszweck sowie ein benötigter Darlehensbetrag vorzugeben.

Der Kreditrechner schlägt daraufhin verschiedene Finanzierungsoptionen vor, die sich in ihrer Laufzeit unterscheiden. Darüber hinaus stellt der Kreditvergleich zu Ihrem Eigenkapitalersatzdarlehen die wichtigsten Daten bereit. Dazu gehören:

  • Sollzins p. a.
  • Effektivzins p. a.
  • monatliche Rate
  • Gesamtbetrag der Rückzahlung

Haben Sie ein geeignetes Eigenkapitalersatzdarlehen ausgewählt, können Sie direkt online einen Antrag senden. Dazu werden Informationen zur Person, zum Arbeitgeber sowie zu den aktuellen Einkommensverhältnissen abgefragt. Nach der Eingabe schicken Sie Ihren Antrag einfach ab. Als Nächstes prüft das Team von Kredit24 die Anfrage und setzt sich für alle weiteren Schritte mit Ihnen zeitnah in Verbindung. Auf diese Weise lässt sich der Prozess der Kreditvergabe erheblich beschleunigen und Sie erhalten Ihr Eigenkapital durch einen Ratenkredit schneller ausbezahlt.

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