Grunderwerbsteuer Baufinanzierung: Höhe und Spartipps

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und wann fällt sie an?

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grunderwerbsteuer ist eine durch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelte Abgabe, die beim Erwerb einer Immobilie fällig ist.
  • Seit dem 1. September 2006 können die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbstständig festlegen.
  • Die Grunderwerbsteuer ist fester Bestandteil der Nebenkosten eines Immobilienkaufs und beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Beim Erwerb eines Grundstücks und/oder einer Immobilie gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, um Grunderwerbsteuer zu sparen – hierfür sollte jedoch fachliche Expertise in Anspruch genommen werden.

So gehen Sie vor

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  • Informieren Sie sich in diesem Artikel über anfallende Grunderwerbsteuer und lesen Sie auch den Ratgeberartikel zu den weiteren Nebenkosten.
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Allgemeine Informationen und Hintergründe zur Grunderwerbsteuer

Der Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks zur Bebauung ist für viele Menschen in Deutschland ein einschneidendes Ereignis. Viele Träume und Wünsche gehen mit dem Kauf eines Eigenheims einher. Aufgrund der hohen Kaufbeträge ist die eigene Immobilie für die meisten jedoch nur mittels einer Fremdfinanzierung möglich. Darüber hinaus müssen Grundstücks- und Immobilienkaufende auch die für den Kauf anfallenden Nebenkosten in Betracht ziehen, die bei der Finanzierungsplanung oft außer Acht gelassen werden. Neben den Amts- und Notarkosten sowie der in vielen Fällen anfallenden Maklerprovision ist die Grunderwerbsteuer ein wesentlicher Bestandteil dieser Nebenkosten.

Grunderwerbsteuer: Was ist das?

Wie es ihr Name schon sagt, handelt es sich hierbei um eine Steuer, die beim Grunderwerb fällig ist und im Detail durch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt wird. Als Grunderwerb in diesem Sinne zählt auch der Kauf einer Eigentumswohnung, da hierbei auch immer anteilig ein Teil des Grundstücks mit erworben wird, auf dem das Gebäude steht.

In den meisten Fällen ist der Abschluss eines Kaufvertrags und somit das rechtliche Inkrafttreten eines Verpflichtungsgeschäftes in Bezug auf ein sich in Deutschland befindliches Grundstück für die Entrichtung von Grunderwerbsteuer maßgebend. Darüber hinaus kann Grunderwerbsteuer gemäß GrEStG unter anderem aber auch bei folgenden Rechtsgeschäften anfallen:

  • Grundstückstauschverträge
  • Schenkungen bzw. Überlassungen
  • Grundstückserwerb durch Zwangsversteigerung
  • Teilerwerb von Grundstücken

Warum unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Seit dem 1. September 2006 ist die Grunderwerbsteuer eine sogenannte Ländersteuer. Das heißt, dass die Bundesländer die konkrete Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen dürfen. Entsprechend unterscheiden sich die Steuersätze von Bundesland zu Bundesland und liegen, Stand 2021, zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Höhe der Grunderwerbsteuer: Übersicht nach Bundesländern

Seit der 2006 beschlossenen Föderalismusreform können die Bundesländer gemäß Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Dies ist jedoch nicht das erste Mal, dass die Länder der Bundesrepublik Einfluss auf die GrESt haben. Bereits von 1949 bis 1982 lag die Gesetzgebung der GrESt überwiegend bei den Bundesländern und bewegte sich auf einem Niveau von 6 bis 7 Prozent.

Aufgrund zahlreicher Ausnahmeregelungen und strukturpolitischer Steuervergünstigungen verteilte sich die Grunderwerbsgesetzgebung auf ganze 68 Gesetze und Verordnungen, und rund 80 Prozent aller Grunderwerb-relevanten Transaktionen wurde grunderwerbsteuerfrei abgewickelt. Mit der Grunderwerbsteuerreform im Jahr 1982 vereinheitlichte die Politik das Grunderwerbsteuergesetz auf Bundesebene und legte den Steuersatz zunächst auf 2 Prozent fest. Dieser wurde 1996 auf 3,5 Prozent erhöht, bevor die Festlegung der Grunderwerbsteuer zum 1. September 2006 wieder in den Verantwortungsbereich der Länder zurückfiel.

Tabelle der Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer

Dies führte bis heute zu zahlreichen Änderungen der Besteuerungssätze. Der jeweilige aktuelle Steuersatz sowie Informationen zur letztmaligen Erhöhung sind in der nachfolgenden Tabelle für jedes Bundesland (in alphabetischer Reihenfolge geordnet) aufgeführt (Stand: Mai 2021), Kaufpreis der Immobilie 450.000 Euro:

Bundesland Steuersatz Grunderwerbsteuer
(450.000 € Kaufpreis)
Letzte Anpassung Steuersatz
vor Anpassung
Baden-Württemberg 5,0 % 22.500 € 05.11.2011 3,5 %
Bayern 3,5 % 15.750 € keine Erhöhung
Berlin 6,0 % 27.000 € 01.01.2014 5,0 %
Brandenburg 6,5 % 29.250 € 01.07.2015 5,0 %
Bremen 5,0 % 22.500 € 01.01.2014 4,5 %
Hamburg 4,5 % 20.250 € 01.01.2009 3,5 %
Hessen 6,0 % 27.000 € 01.08.2014 5,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % 27.000 € 01.07.2019 5,0 %
Niedersachsen 5,0 % 22.500 € 01.01.2014 4,5 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 29.250 € 01.01.2015 5,0 %
Rheinland-Pfalz 5,0 % 22.500 € 01.03.2012 3,5 %
Saarland 6,5 % 29.250 € 01.01.2015 5,5 %
Sachsen 3,5 % 15.750 € keine Erhöhung
Sachsen-Anhalt 5,0 % 22.500 € 01.03.2012 4,5 %
Schleswig-Holstein 6,5 % 29.250 € 01.01.2014 5,0 %
Thüringen 6,5 % 29.250 € 01.01.2017 5,0 %

Wie die Tabelle zeigt, zahlt man bei gleichem Kaufpreis in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland sowie Schleswig-Holstein und Thüringen fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer wie in Bayern oder Sachsen, die ihre Steuersätze trotz der Föderalismusreform 2006 nicht über den bereits davor gültigen GrESt-Satz von 3,5 Prozent erhöht haben. Die gesetzlich festgelegte Bemessungsgrundlage für die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer ist dabei mit Ausnahme von Sonderfällen nicht nur der Wert des Grundstücks, sondern auch der Kaufpreis für die Immobilie selbst.

Zahlung der Grunderwerbsteuer bei der Baufinanzierung

Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung, was in der Regel der vertraglich festgelegte Kaufpreis eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist, der dann für die Steuerfestlegung als Bemessungsgrundlage dient. Weitere Grunderwerbsteuer-relevante Transaktionen, wie z. B. ein Grundstückstausch oder der Erwerb über eine Zwangsversteigerung, sind ebenfalls in § 8 sowie im § 9 GrEStG geregelt.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nahaufnahme Unterzeichnung Kaufvertrag Immobilie
Das Grunderwerbsteuergesetz regelt die beim Grunderwerb anfallende Steuer.

Die Grunderwerbsteuer wird für gewöhnlich unmittelbar dann fällig, wenn ein notariell beglaubigter Vertrag und somit ein rechtlich relevantes Verpflichtungsgeschäft zustande kommt, für das Grunderwerbsteuer abzuführen ist. Im Regelfall informieren der verantwortliche Notar bzw. die verantwortliche Notarin das zuständige Finanzamt über die Transaktion, das daraufhin einen Steuerbescheid erstellt und diesen der zahlungspflichtigen Partei zukommen lässt.

Achtung: Gemäß §13 Nr. 2 GrEStG sind zunächst die bisherigen Eigentümer/-innen und die kaufende Partei per Gesetz gemeinsam Steuerschuldner bzw. Steuerschuldnerinnen. Daher wird im zugrundeliegenden Vertrag konkret geregelt, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat – und das ist in den allermeisten Fällen der Käufer bzw. die Käuferin.

Nach Ausstellung des Steuerbescheids haben Sie bei Zahlungspflicht gemäß §15 GrEStG vier Wochen für die Zahlung der Steuerschuld Zeit. Das Finanzamt darf jedoch auch eine längere Zahlungsfrist gewähren.

Nach der Zahlung der im Steuerbescheid festgelegten Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitserklärung aus und leitet diese an den zuständigen Notar oder die Notarin weiter. Mit der Unbedenklichkeitserklärung bestätigt das Finanzamt somit die Begleichung der Steuerschuld – in der Regel für Kaufende die entscheidende Hürde, um auch formal Eigentümer/-in des Grundstücks bzw. der Immobilie zu werden.

Welche Rolle spielt die Unbedenklichkeitserklärung?

Der Notar oder die Notarin leitet die Unbedenklichkeitserklärung an das zuständige Grundbuchamt weiter, das dann den rechtmäßigen Eigentumswechsel ins Grundbuch einträgt. Das Vorliegen einer Unbedenklichkeitserklärung ist demnach unabdingbar für den formalen Abschluss eines Immobilienkaufs.

Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten bei der Baufinanzierung

In Normalfall ist die Grunderwerbsteuer ein fester Bestandteil der Nebenkosten bei einem Immobilienkauf. Diese liegen in der Regel bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und sollten bei der Aufstellung eines Finanzierungsplans nicht „vergessen“ werden.

Neben der Grunderwerbsteuer fallen im Regelfall folgende Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie an:

Mit unserem Baufinanzierungsrechner, der die Nebenkosten bei der Kalkulation berücksichtigt, bekommen Sie einen guten Eindruck, inwiefern sich die Nebenkosten auf Ihren Finanzierungsplan auswirken. Auch die Bundesland-spezifische Höhe des Grunderwerbsteuersatzes wird durch den Kredit24 Baufinanzierungsrechner berücksichtigt.

Bei der Planung der Immobilienfinanzierung sollten Sie darüber hinaus bedenken, dass Finanzdienstleister in der Regel nur den Immobilienwert bzw. Kaufpreis fremdfinanzieren und die Nebenkosten normalerweise über Eigenkapital beglichen werden müssen. In den meisten Fällen dient nämlich der Wert der Immobilie als Beleihungsgrundlage und letztlich auch als Sicherheit, sollte es zu einem Zahlungsausfall der Darlehensnehmenden kommen. Somit sind selbst bei einer 100-Prozent-Vollfinanzierung ohne Eigenkapitalanteil die Nebenkosten des Immobilienerwerbs nicht abgedeckt.

Vor dem Immobilienkauf sollten Sie demnach unbedingt sicher gehen, dass Ihr Finanzierungsplan sowohl die Kaufsumme als auch die anfallenden Nebenkosten abdeckt. Da dieses Thema im Einzelfall sehr komplex werden kann, lassen wir von Kredit24 Sie nicht allein mit dieser Fragestellung, sondern stehen Ihnen beratend mit unserer langjährigen Expertise in allen Fragen rund um die Baufinanzierung bei der Aufstellung Ihres Finanzierungsplans zur Seite.

Tipps für den Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer sparen

Mit 3,5 bis 6,5 Prozent der im Vertrag zugrundeliegenden Grunderwerbsteuer-relevanten Kaufsumme kann die an das Finanzamt abzuführende Grunderwerbsteuer durchaus ein fünfstelliger Betrag sein. Da stellt sich schnell die Frage, wie sich die Höhe der abzuführenden Grunderwerbsteuer mindern ließe. Und tatsächlich gibt es hier einige legale Möglichkeiten, deren Anwendbarkeit jedoch stets vom konkreten Einzelfall abhängt.

1. Grunderwerbsteuer sparen beim Neubau

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Geht das Finanzamt von einem "verbundenen Geschäft" aus, wird der Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie besteuert.

Erwirbt man Grundstück und Immobilie getrennt voneinander, muss unter gewissen Voraussetzungen lediglich Grunderwerbsteuer für den Grundstückskauf entrichtet werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Grundstück noch unbebaut ist und somit ein Neubau geplant ist. Die für dieses „Sparmodell“ zugrundeliegenden Bedingungen werden in der Regel jedoch von den zuständigen Finanzämtern sehr eng ausgelegt.

So darf der Grundstückskauf nicht in kausaler Verbindung mit dem Bau der Immobilie stehen, was jedoch in den meisten Fällen nur schwer zu verargumentieren ist. Auch wenn der Grundstückskauf und der Bau der Immobilie in formal getrennten rechtsverbindlichen Vereinbarungen geregelt sind, geht das Finanzamt in der Regel von einem sogenannten „verbundenen Geschäft“ aus und besteuert den Gesamtpreis für Grundstück und Immobilie.

2. Grunderwerbsteuer sparen bei einem bestehenden Haus

Grunderwerbssteuer ist grundsätzlich sowohl für das Grundstück, als auch für die darauf stehende Immobilie mitsamt sämtlicher Bestandteile fällig. Wird im Zuge des Eigentumswechsels beispielsweise auch eine Küche, eine Gartenlaube oder ein Carport übernommen, können diese „beweglichen Bestandteile“ im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und somit vom Grundstücks- und Immobilienwert getrennt werden, der ja ausschlaggebend für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist.

Mehr als 15 Prozent der Gesamtsumme sollten diese separierten Bestandteile jedoch nicht ausmachen, da sonst Komplikationen mit dem Finanzamt vorprogrammiert sind. Darüber hinaus sollten Sie auch bedenken, dass der im Kaufvertrag festgelegte Wert von Grundstück und Immobilie bei einer Fremdfinanzierung die Beleihungsgrenze für die Bank darstellt. Sinkt der Wert auf dem Papier, ändert sich auch der Wert der formalen Sicherheit für das Kreditinstitut, woraufhin dieses dann unter Umständen höhere Zinszahlungen für die Wertminderung der Sicherheiten für den Fall eines Zahlungsausfalls verlangt.

3. Grunderwerbsteuer sparen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist im Kaufpreis für gewöhnlich die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft inbegriffen. Auch in diesem Fall kann dieser Posten im Vertragswerk gesondert aufgeführt und vom Kaufpreis der Wohnung getrennt werden. Da auch hier die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis der Eigentumswohnung anfällt, kann sich die getrennte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage ebenfalls positiv auf die Höhe der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer auswirken.

4. Grunderwerbsteuer sparen bei Kauf / Verkauf, Schenkung oder Erbschaft innerhalb der Familie

Wechseln Grundstücke oder Immobilien innerhalb der Verwandtschaft 1. Grades den Besitz, sei es durch Kauf / Verkauf, Schenkung oder Erbschaft, ist keine Grunderwerbsteuer fällig. Sehr wohl erhebt das Finanzamt unter Umständen dann aber Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer.

5. Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen

Sofern Sie selbstständig oder freiberuflich tätig sind und die erworbene Immobilie in diesem Zuge dann auch gewerblich nutzen, können Sie die Grunderwerbsteuer gegebenenfalls im Nachhinein als Betriebsausgabe absetzen, die sie mit steuerpflichtigen Einkünften verrechnen dürfen.

Das Thema Nebenkosten und insbesondere alle Fragen rund um die Grunderwerbsteuer beim Kauf oder Bau einer Immobilie können komplex sein. Stützen Sie sich bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung auf die fachliche Expertise von Kredit24 und halten Sie auch Rücksprache mit dem fremdfinanzierenden Finanzinstitut, inwiefern sich beispielsweise die beschriebenen Einsparmethoden auf die zugrundeliegenden Kreditkonditionen auswirken. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie sich kostenlos und unverbindlich beraten oder fordern Sie einfach direkt ein Angebot an: Bei Kredit24 begleiten wir Sie beim Projekt Eigenheim mit unabhängiger Beratung und finden eine passende Finanzierung mit günstigen Zinsen.

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