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Maklerprovision

Höhe, Fälligkeit und neues Gesetz Maklerprovision: Wer zahlt wie viel & Höhe nach Bundesland

Das Wichtigste in Kürze

Maklerprovision, die Vergütung für Immobilienmakler/-innen, ist frei verhandelbar. Sie sollte sich jedoch an der ortsüblichen Höhe orientieren.

Bei einem Immobilienverkauf wird die Maklerprovision hälftig geteilt. Das gilt allerdings nur, wenn die Immobilie für die Eigennutzung erworben wird.

Der Anspruch auf die Zahlung der Provision entsteht erst im Erfolgsfall, also erst mit Abschluss des Kaufvertrages.

Was ist Maklerprovision?

Sie sind auf der Suche nach einer zentral gelegenen, modernen Eigentumswohnung oder einem familiengerechten Einfamilienhaus im Grünen? Ein geeignetes Objekt zu finden, ist nicht immer ganz unkompliziert, insbesondere in gefragten Wohnlagen. Oft ist es sinvoll, sich Untersützung zu suchen: Makler bringen als Spezialisten für Immobilienvermittlung die notwendige Expertise mit. Als Interessierte am Kauf einer Immobilie schließen Sie als Auftraggebende mit dem Makler einen Maklervertrag ab, in dem Sie im Falle einer erfolgreichen Vermittlung eines Hauses oder einer Wohnung eine Provision vereinbaren.

Diese erhobene Gebühr, die Maklerprovision, ist häufig umstritten. Viele empfinden sie als zu hoch, die Abläufe sind nicht transparent. Wir erklären hier die wichtigsten Fakten und Hintergründe und berücksichtigen dabei die Perspektiven beider Parteien, die der Kaufenden als auch der Verkaufenden. Erfahren Sie außerdem, wie das Maklerhonorar berechnet wird und worauf Sie bei einem Maklervertrag achten müssen.

Maklerprovision: Diese Aufgaben übernimmt der Makler

Im Immobilienmarkt sind Makler also spezialisierte Vermittler, die Besitzende und Kaufende oder auch Vermietende und Mietende zusammenbringen. Zu den Leistungen seriöser Immobilienmakler gehören:

die Erstellung eines aussagekräftigen und optisch ansprechenden Exposés
die Vermarktung des Objektes auf verschiedenen Kanälen
die Durchführung von Besichtigungen
das Führen von Verkaufsverhandlungen mit geeigneten Interessierten
das Aushandeln des Kaufvertrages

Als Honorar für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erwartet der Makler eine Vergütung – diese wird oft als Maklerprovision bezeichnet. Häufig findet man auch den Begriff Maklercourtage dafür. Die Vergütung ist dabei in der Regel vom Wert des Objektes abhängig, für eine hochwertige Immobilie fällt also eine höhere Maklerprovision an als für ein günstigeres Objekt.

Ein Immobilienmakler wird nur im Auftrag tätig, dabei kann seine Hilfe von beiden Seiten des Erwerbsvorganges in Anspruch genommen werden. Übernimmt er den Verkauf eines Objektes für einen Eigentümer, so vereinbart er mit ihm auch seinen Provisionsanspruch. In der Immobilienbranche ist es üblich, mit dem Kaufvertrag Kaufende an der Maklercourtage zu beteiligen. Beauftrag en Kaufinteressierte einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie, so wird ebenfalls ein Entgelt fällig. Andere Regelungen gelten bei der Vermietung von Immobilien. Hier gibt es das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, übernimmt die Provision.

So gehen Sie vor:

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Wer zahlt die Maklerprovision und wann fällt sie an?

Das Honorar für den Immobilienmakler ist stets frei verhandelbar, auch ein schriftlicher Vertrag ist nicht generell gesetzlich vorgeschrieben. Wurde vorab gar nicht über die Höhe des Maklerhonorars gesprochen, so muss die Gebühr in marktüblicher Höhe entrichtet werden. Wer also eine vereinbarte Provision auch später durchsetzen möchte, ist gut beraten, es schriftlich festzuhalten.

Rechtliche Grundlage für Vermittlungsprovisionen ist übrigens das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), in dessen Titel 10 ab dem Paragraph §652 Maklerverträge behandelt werden.

Gesetzesänderung zur Maklerprovision

Viele Jahre lang war es üblich, dass Immobilienbesitzende die mit ihrem Makler verhandelte Provision auf den Käufer des Objektes überwälzten. Entsprechende Regelungen wurden in die Kaufverträge eingearbeitet. Doch seit Ende 2020 ist das anders. Am 23. Dezember 2020 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Das neue Gesetz schreibt nun eine Teilung der Maklerkosten vor. Dabei gilt es einiges zu beachten:

Diese Regelung gilt nur für den Eigentumswechsel bei Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht jedoch bei Vermietungen.
Der Käufer muss ein Verbraucher sein. Das setzt voraus, dass er die Immobilie selbst nutzen wird. Vermietet er sie, so gilt der Kauf als gewerblicher Immobilienerwerb. Hier kann die Maklercourtage – und wer sie übernimmt – frei verhandelt werden.
Die Maklerprovision muss in einem schriftlichen Maklervertrag vereinbart werden und sowohl mit der kaufenden als auch der verkaufenden Partei abgeschlossen werden.
Der Käufer der Immobilien muss nicht mehr als die Hälfte der marktüblichen Provision übernehmen. Dem Verkäufer steht es jedoch frei, dem Makler mehr als die Hälfte zu überweisen.
Die Vergütung des Maklers wird für den Erwerber erst dann fällig, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Das reine Interesse an einem Objekt oder die Bitte nach Zusendung eines Exposés begründet noch keinen Zahlungsanspruch des Maklers.

Die Kostenteilung bei der Maklercourtage gilt damit auch nicht in den folgenden Fällen:

bei Kaufverträgen für noch unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte oder für Mehrfamilienhäuser
für Erwerbsvorgänge zwischen Unternehmen

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Obwohl die Vermittlungsvergütung im Immobiliengeschäft eigentlich frei verhandelbar ist, gibt es Spielregeln, an denen sich die Beteiligten orientieren. Ausgangswert, also die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Provision, ist in der Regel der Kaufpreis des Objektes. Die Maklerprovision berechnet sich daran anteilig. Es wird ein marktüblicher Wert angesetzt, der sich über viele Jahre in der Immobilienbranche entwickelt hat. Dieser Richtwert unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland:

Bundesland	Maklerprovision (Richtwert)	Käuferanteil (50 % maximal)
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %
Bayern	7,14 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	3,57 %
Brandenburg	7,14 %	3,57 %
Bremen	5,95 %	2,98 %
Hamburg	6,25 %	3,12 %
Hessen	5,95 % / 7,14 %	2,98 % / 3,57 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	2,98 %
Niedersachsen Region A	7,14 %	3,57 %
Niedersachsen Region B	4,76-5,95 %	2,38-2,98 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %

Maklerprovisionen sind umsatzsteuerpflichtig

Das heißt für die Kundschaft des Maklers, dass für sie zusätzlich zur Gebühr auch die Mehrwertsteuer fällig wird. Ein entsprechender Hinweis muss sich bereits im Vertrag finden. Das bedeutet aber auch, dass Makler eine ordnungsgemäße Rechnung für ihre Dienste erstellen müssen.

Tipps für Kaufinteressierte

Erwerben Sie die Immobilie für die Eigennutzung, sind Sie Verbraucher und müssen nur höchstens die Hälfte der marktüblichen Maklercourtage übernehmen. Erkundigen Sie sich rechtzeitig nach deren Höhe.
Lassen Sie sich auf einem Kontoauszug zeigen, dass der Verkäufer seinen Anteil an den Makler bereits bezahlt hat. So stellen Sie sicher, dass es nicht noch andere Vereinbarungen gegeben hat. Erst dann müssen auch Sie Ihren Teil überweisen.

Tipps für den Verkauf von Immobilien

Mehr als die marktübliche Provision in Ihrem Bundesland müssen Sie nicht bezahlen. Eine noch höhere Courtage ist nur bei wirklich sehr schwer zu verkaufenden Immobilien üblich. Verhandeln ist auch bei der Provision erlaubt.
Der Maklervertrag wird meist für ein Jahr geschlossen und läuft dann aus. Doch oft ist vertraglich vereinbart, dass er auch noch einige Monate später wirkt. Schließen Sie einen Kaufvertrag nur wenige Wochen nach Beendigung des Maklervertrages, so hat dieser oft noch Anspruch auf sein Entgelt.
Ortansässige Makler kennen den regionalen Markt sehr gut. Onlinemakler mit einer überregionalen Tätigkeit bieten ihre Dienste oft deutlich günstiger an. Wägen sie Vor- und Nachteile genau gegeneinander ab.

Beispielrechnung: Nebenkosten und Maklerkosten beim Hauskauf

Die Maklerprovision gehört zu den Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Zahlen Sie beim Kauf die Hälfte der Provision, so sind das in vielen Regionen immer noch 3,57 % des Kaufpreises. Dieser Betrag muss unbedingt bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Oft beschränkt sich die finanzierende Bank bei ihrer Leistung auf die tatsächlichen Baukosten einschließlich des Grundstückspreises. Das heißt dann, dass die Nebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden müssen.

Weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf sind:

Nebenkosten	Anteilige Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5 – 6,5 % des Kaufpreises
Notarkosten	ca. 1% des Kaufpreises
Grundbucheintrag	ca. 0,5% des Kaufpreises
Gutachterkosten (bei Bestandsbauten)	nach Aufwand (ca. 1.000 – 3.000 €)

Ort / Bundesland	Wert der Immobilie	Maklerprovision gesamt: Prozent	Maklerprovision gesamt: Euro	Maklerprovision Käuferanteil: Prozent	Maklerprovision Käuferanteil: Euro
Berlin	500.000 €	7,14 %	35.700 €	3,57 %	17.850 €
Hamburg	500.000 €	6,25 %	31.250 €	3,13 %	15.625 €
Rostock, Mecklenburg-Vorpommern	500.000 €	5,95 %	29.750 €	2,98 %	14.875 €
Niedersachsen (Region B)	500.000 €	4,76 %	23.800 €	2,38 %	11.900 €

Maklerprovision: Darauf sollten Sie achten

Einen Maklervertrag können Sie als Immobilieneigentümer oder als Kaufinteressent abschließen. In beiden Fällen sollten im Vertrag folgende Punkte eindeutig geklärt sein:

Welche Immobilie wird verkauft bzw. wie soll das gewünschte Objekt aussehen?
Welcher Kaufpreis wird angestrebt?
Welche Pflichten übernimmt der Immobilienmakler?
Wie lange läuft der Maklervertrag?
Der Provisionsanspruch entsteht nur im Erfolgsfall
Die Höhe der Maklerprovision und die Teilung zwischen den Parteien

Wann wird Maklerprovision fällig?

Eine Maklerprovision ist immer nur dann fällig, wenn tatsächlich ein Vermittler tätig wurde. Daher brauchen Sie auch keine Courtage übernehmen, wenn Sie direkt mit dem Verkäufer verhandeln. Interessieren Sie sich dagegen für ein Angebot einer Immobilienplattform im Internet, laufen die Verhandlungen meist über einen Makler. Fordert er ein Entgelt, so muss er rechtzeitig darauf hinweisen. In der Regel sendet der Immobilienvermittler dann einen Maklervertrag. Da hier ein Fernabsatzvertrag zustande kommt, muss dieser auch ein Widerrufsrecht von 14 Tagen enthalten. Fehlt dieses, ist die Zahlung der Provision gefährdet.

Als künftiger Besitzer des Objektes ist der Makler Ihre Ansprechperson für alle Fragen zur Immobilie. Auf seine Auskünfte müssen Sie sich verlassen können. Sie sind darauf angewiesen, dass diese der Wahrheit entsprechen. Der Vermittler haftet zwar nicht für die Richtigkeit der Angaben, er darf jedoch nichts wissentlich verschweigen. Wenn er also Kenntnis über unkorrekte Informationen hat, so muss er Sie als Kaufinteressent darauf hinweisen. Tut er das nicht, verwirkt er seinen Anspruch auf die Maklerprovision. Unter Umständen ist er sogar zu Schadenersatz verpflichtet.

Maklerprovision: die wichtigsten Fakten im Überblick

Nach Paragraph §656c BGB wird seit dem 23.12.2021 die Maklerprovision geteilt.
Um Gültigkeit zu haben, muss der Vertrag mit beiden Parteien geschlossen worden sein: Verkäufer sowie Käufer der Immobilie müssen Vertragspartner sein.
Wird der Makler für eine der beiden beteiligten Parteien ohne Gebühr tätig, so fallen für die andere Partei ebenfalls keine Gebühren für die Vermittlung an.
Ein Maklervertrag bedarf der Schriftform: Eine E-Mail reicht aus, eine mündliche Vereinbarung hingegen nicht. In diesem Fall kann der Makler keine Gebühr verlangen.

Als wichtiger Posten der Nebenkosten der Immobilienfinanzierung müssen Sie die Maklerprovision in Ihrer Finanzierungsberechnung berücksichtigen. Unser Baufinanzierungsrechner kalkuliert die Kosten für die Maklercourtage auf Basis des Bundeslandes, welches Sie der Kalkulation zugrunde legen. Wenn Sie unsere unverbindliche und kostenlose Beratung rund um Ihre Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchten, dann freuen wir uns auf Ihre Nachricht – schreiben Sie uns oder rufen Sie uns an: Wir vereinbaren einen Beratungstermin zu einem Termin Ihrer Wahl mit Ihnen. Sie haben bereits konkrete Pläne? Dann fordern Sie einfach und schnell ein kostenloses Angebot an.

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