Eigenheimfinanzierung: Sicher und günstig ins Eigenheim

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Informieren Sie sich hier, wie eine ideale Eigenheimfinanzierung verläuft. Spielen Sie mit unserem Rechner online verschiedene Szenarien durch. Lassen Sie sich kostenlos beraten.

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Eigenheimfinanzierung: Ratgeber, Beispiele & Tipps

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Gegensatz zu Mieterinnen und Mietern müssen Eigenheimbesitzer/-innen keine Miete zahlen und dürfen ihren Wohnraum nach Belieben gestalten.
  • Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, ermitteln Sie mit dem Kredit24 Budgetrechner, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können.
  • Mithilfe des Baufinanzierungsrechners lassen sich die wichtigsten Eckdaten zum Immobiliendarlehen in Sekundenschnelle bestimmen.
  • Dank eines detaillierten Zinsvergleichs durch das Kredit24 Team haben Sie gute Chancen auf eine günstige Eigenheimfinanzierung.

So gehen Sie vor

  • Verwenden Sie den Kredit24 Budgetrechner und den Baufinanzierungsrechner, um den höchstmöglichen Kaufpreis sowie die Kreditrate des Immobiliendarlehens zu ermitteln.
  • Starten Sie die Suche nach Ihrem neuen Haus oder Ihrer Wohnung. Online lassen sich attraktive Objekte in annähernd jedem Postleitzahlenbereich finden.
  • Nutzen Sie die Gelegenheit und vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenfreien Beratungstermin beim Kredit24 Team.

In diesem Ratgeber:

Eigenheim finanzieren: Welche Vorteile hat Immobilienkauf gegenüber Miete?

Wohnung erwerben oder doch lieber mieten? Grundsätzlich sollte eine solche Entscheidung immer von den persönlichen Lebensumständen und Wünschen abhängig gemacht werden. Fällt die Wahl auf den Kauf oder Bau einer Immobilie, profitieren Sie von einigen Vorteilen.

So zahlen Eigenheimbesitzer/-innen etwa keine Miete. Dieses Argument ist für viele Hauskaufende ausschlaggebend. Schließlich benötigen viele Menschen einen großen Teil ihres Einkommens, um die monatlichen Mietkosten zu decken. Das gilt umso mehr, als dass sich die Mieten vielerorts kontinuierlich erhöhen. Wohnen Sie dagegen in den eigenen vier Wänden, gehört das Problem steigender Mietkosten der Vergangenheit an.

Weiterer wesentlicher Vorteil: Wer ein Haus erwirbt und eine Eigenheimfinanzierung abschließt, darf sich über zusätzliche Gestaltungsfreiheiten freuen. Möchten Sie zum Beispiel Ihr Bad sanieren oder die Raumaufteilung in Ihrer Wohnung verändern? Im Vergleich zu Mietenden können Hausbesitzer/-innen solche Vorhaben ohne Rücksprache durchführen.

Ein zusätzlicher Punkt, der für den Kauf einer Immobilie spricht, ist der Vermögensaufbau: Durch Tilgung der aufgenommenen Darlehensschuld werden Sie Besitzer/-in eines schuldenfreien, werthaltigen Hauses. Zudem erscheint es sinnvoll, ein Eigenheim zu finanzieren, wenn Sie hinsichtlich Ihrer Wohnsituation Sicherheit wünschen. Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern lässt sich beispielsweise nicht kündigen.

Wichtige Begriffe zur Eigenheimfinanzierung

Spielen Sie mit dem Gedanken, ein Eigenheim zu finanzieren? Dann werden Sie früher oder später auf einige spezifische Begriffe stoßen. Um zu wissen, wovon die Rede ist, finden Hauskaufinteressierte hier eine Übersicht zu wesentlichen Ausdrücken:

Preis der Immobilie/Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht laut Baugesetzbuch (BauGB) dem Marktwert der Immobilie. An diesem orientiert sich für gewöhnlich der von der Hausbesitzerin/vom Hausbesitzer aufgerufene Kaufpreis, den Sie für das Eigenheim zahlen.

Nebenkosten des Kaufs oder Baus

Bei einer Eigenheimfinanzierung sind ebenso die Nebenkosten des Erwerbs oder Baus zu berücksichtigen. Zu diesen gehören:

  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Grundbucheintragung
  • Notargebühren
  • Aufwendungen für Baufinanzierung
  • gegebenenfalls Maklercourtage

In Summe können Sie bei einem Hauskauf mit Nebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent rechnen. Wer plant, ein Eigenheim zu bauen, kalkuliert 15 bis 20 Prozent des Immobilienwerts als Nebenkosten ein.

Gesamtaufwand

Addieren Sie zum Kaufpreis beziehungsweise zum Hauswert die Nebenkosten, so erhalten Sie den Gesamtaufwand für den Hauskauf oder -bau. Diesen Betrag benötigen Sie, um den Traum vom eigenen Wohnraum verwirklichen zu können.

Eigenkapital

Neben Fremdkapital, das die Bank im Rahmen der Eigenheimfinanzierung ausgibt, brauchen Sie für den Immobilienkauf in der Regel auch eigene Mittel. Zu diesen zählen insbesondere Bankguthaben, Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge und private Darlehen. Es ist ratsam, wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bezahlen.

Kreditbetrag

Wie viel Fremdkapital Sie zum Hauskauf benötigen, ergibt sich aus der einfachen Rechnung:

Gesamtaufwand - Eigenkapital = Kreditbetrag

Das fehlende Geld lässt sich nun über eine Eigenheimfinanzierung beschaffen.

Annuitätendarlehen

Der am häufigsten gewählte Typ von Baukredit ist das Annuitätendarlehen. Gründe dafür: Es bietet feste Zinsen und fixe Kreditraten für mehrere Jahre. Daher können Sie mit einem Annuitätendarlehen sehr gut planen.

Grundschuld

Damit die Bank eine Immobilienfinanzierung gewährt, verlangt sie für gewöhnlich die Eintragung einer Grundschuld auf das Haus. Falls Sie später außerstande sein sollten, Ihr Eigenheim zu finanzieren, besitzt das Kreditinstitut das Recht, die Immobilie zu verkaufen.

Kreditrate

Über die in der Regel monatlich zu überweisende Rate zahlt der Darlehensnehmende den Hauskredit zurück. Normalerweise sind ein Zins- und Tilgungsanteil in der Kreditrate enthalten – so auch im Annuitätendarlehen.

Sollzins

Hierbei handelt es sich um den Zins, den Ihnen die Bank für Ihre Eigenheimfinanzierung einräumt. Dessen Höhe wird vor allem von den marktüblichen Hypothekenzinsen sowie der Bonität des Kreditnehmenden beeinflusst.

Sollzinsbindung

Die Zeitspanne, für die der Sollzins beim Annuitätendarlehen unverändert bleibt, bezeichnen Banken als Sollzinsbindung. Häufig gewählte Zinsbindungen sind 10, 15 und 20 Jahre.

Tilgung/Tilgungssatz

Wollen Sie ein Eigenheim finanzieren, führen Sie allein über die Tilgungen die Kreditschuld zurück, nicht über die Zinsen. Dazu dürfen Sie zu Beginn des Immobilienkredits einen Tilgungssatz festlegen. Für diesen empfiehlt sich ein Wert von mindestens 2 Prozent.

Restschuld

Sie berechnet sich aus der aufgenommenen Darlehensschuld abzüglich aller bisher geleisteten Tilgungen.

Anschlussfinanzierung

Endet die Zinsbindung des Annuitätendarlehens, verbleibt üblicherweise eine Restschuld. Um diese zu tilgen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Schritt 1 der Eigenheimfinanzierung: Budget ermitteln

Modernes Eigenheim mit Garten
Der Beginn einer Eigenheimfinanzierung ist die Ermittlung des eigenen Budgets.

Träumen Sie davon, demnächst in die eigenen vier Wände zu ziehen? In diesem Fall stellt sich die Frage: Wie viel darf das neue Haus höchstens kosten? Darlehensnehmende, die darauf eine schnelle Antwort wünschen, greifen gerne auf den Kredit24 Budgetrechner zurück. Er kalkuliert unter anderem:

  • maximaler Kaufpreis der Immobilie
  • Budget für Immobilienkauf

Zur Berechnung braucht das Tool ein paar Informationen von Ihnen:

  • Bundesland, in dem Sie kaufen möchten
  • Eigenkapital
  • mögliche Rate
  • Sollzinsbindung
  • Sollzins pro Jahr
  • Tilgung in Prozent

Bei der Angabe zum Eigenkapital trägt die künftige Hausbesitzerin/der künftige Hausbesitzer die Ersparnisse ein, die für die Eigenheimfinanzierung bereitstehen. Dabei gilt allgemein: je mehr Eigenkapital, desto besser. Dennoch sollten Sie nicht sämtliche Rücklagen in die Immobilienfinanzierung einbringen. Halten Sie stattdessen einen finanziellen Puffer vor. Mit diesem lassen sich dann unvorhergesehene Rechnungen, etwa zur Sanierung des Eigenheims, begleichen.

Für die Ermittlung des persönlichen Budgets benötigt der Rechner zudem eine mögliche Rate. Diese erhalten Sie, indem Sie Ihre monatlichen Haushaltseinnahmen den Haushaltsausgaben gegenüberstellen. Bei letzteren muss die Miete nicht berücksichtigt werden. Schließlich entfällt dieser Posten in der Zukunft, sofern Sie ein Eigenheim finanzieren und kaufen. Rechnen Sie dann:

Summe der monatlichen Haushaltseinnahmen - Summe der monatlichen Haushaltsausgaben

Die (positive) Differenz können Sie als mögliche Rate in den Budgetrechner eintragen. Darüber hinaus besteht die Option, im Tool individuelle Werte zur Sollzinsbindung, dem Sollzins sowie zur Tilgung vorzugeben. Für eine erste Abschätzung reicht es aber aus, die voreingestellten Zahlen zu übernehmen. Nun genügt ein Klick auf Jetzt berechnen, um zu erfahren, wie hoch Ihr Budget für die Baufinanzierung ist.

Rechner zur Eigenheimfinanzierung: Planen Sie Ihr Vorhaben mit konkreten Zahlen

Neben dem Budgetrechner leistet vor allem der Finanzierungsrechner wertvolle Dienste. So können Sie mit ihm den benötigten Darlehensbetrag und die Monatsrate Ihres Baudarlehens bequem online kalkulieren. Für ein verlässliches Resultat braucht der Rechner zur Eigenheimfinanzierung einige Angaben:

  • Wert/Kaufpreis der Immobilie
  • Eigenkapital
  • Sollzinsbindung
  • Sollzins
  • Tilgungssatz
  • PLZ Wohnort
  • aktueller Wohnort

Beabsichtigen Sie, ein Eigenheim zu finanzieren, haben Sie außerdem die Möglichkeit, Informationen zum Vorhaben, Beruf und zur Objektart bereitzustellen. Auf dieser Grundlage bestimmt das Tool binnen Sekunden die wichtigsten Eckdaten zur Baufinanzierung.

Wie nützlich der Rechner sein kann, zeigt sich am besten an einem Beispiel (Stand: 23.11.21): Eine in Leipzig wohnende Familie hat vor Ort eine schöne Doppelhaushälfte zum Kauf gefunden. Die Eigentümerin bietet diese für 390.000 Euro zum Verkauf an. Ferner haben die Hauskauf-Interessenten in den letzten Jahren 100.000 Euro an Eigenkapital angespart.

Da die Hypothekenzinsen aktuell sehr niedrig sind, entscheidet sich die Familie für eine Sollzinsbindung über 15 Jahre. Des Weiteren lässt sie den Sollzins vom Rechner zur Eigenheimfinanzierung automatisch kalkulieren. Den Tilgungssatz legt sie auf 3 Prozent fest. Alle Eingaben im Überblick:

  • Wert/Kaufpreis der Immobilie: 390.000 €
  • Eigenkapital: 100.000 €
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Sollzins: automatisch ermitteln
  • Tilgungssatz: 3,00 %
  • PLZ Wohnort: 04105
  • aktueller Wohnort: Leipzig (Zentrum-Nord)

Als Ergebnis erhält die Familie:

  • Monatsrate: 1.084,58 €
  • gebundener Sollzins: 1,00 % p. a.
  • effektiver Jahreszins: 1,02 % p. a.
  • Darlehensbetrag: 325.373 €

Zuvor hat das Paar mit Kind berechnet, dass es sich eine Rate von bis zu 1.100 Euro gut leisten kann. Mit einem Wert von 1.084,58 Euro liegt die Kreditrate also innerhalb des monatlichen Budgets. Somit wäre die Familie in der Lage, das Eigenheim zu finanzieren.

Möchten Sie erfahren, wie hoch Ihre Rate ausfallen würde? Dann probieren Sie den Rechner zur Eigenheimfinanzierung einfach selbst aus und verwenden Sie eigene Werte.

Bekomme ich eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital?

Junges Paar entwirft ideales Eigenheim
Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich das Eigenheim auch ohne Eigenkapital finanzieren.

Von Alleinstehenden, Paaren und Familien, die ein Wohnobjekt erwerben wollen, erwarten Banken für gewöhnlich, dass sie einen Teil der Gesamtkosten selbst tragen. Zudem wird Ihre Immobilienfinanzierung günstiger, wenn Sie Eigenkapital beisteuern. Können oder möchten Sie hingegen keine eigenen Ersparnisse einsetzen, ist es generell trotzdem möglich, ein Baudarlehen abzuschließen.

Eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital erhöht allerdings das Kreditrisiko für die Bank. Aufgrund dessen stellt sie in einem solchen Fall strengere Anforderungen an den Darlehensnehmenden. Interessieren Sie sich für eine Baufinanzierung mit 100 Prozent Fremdkapital, sollten Sie diese Voraussetzungen erfüllen:

  • sehr sicheres, hohes Einkommen
  • Schufa-Score von 97,5 oder besser
  • keine weiteren Schulden
  • zweite/-r Darlehensnehmer/-in, abbezahltes Eigenheim oder andere zusätzliche Kreditsicherheit

Darüber hinaus achtet das Kreditinstitut darauf, dass das zu finanzierende Haus werthaltig ist. Treffen die genannten Kriterien auf Sie zu, können Sie eine 100-Prozent-Finanzierung beantragen. Bei dieser übernimmt die Bank die Kaufsumme der Immobilie vollständig. Die Nebenkosten haben Sie hier jedoch aus eigener Tasche zu begleichen.

Kosten einer Finanzierung ohne Eigenkapital

Manche Kreditinteressierte erhalten zwar auch eine Eigenheimfinanzierung mit wenig oder keinem Eigenkapital. Bedenken Sie aber, dass ein solcher Baukredit meist deutlich kostspieliger ist.

Wollen Sie ein Eigenheim finanzieren und die Nebenkosten ebenfalls nicht zahlen, ist eine 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) passend. Diese vergeben Banken aber sehr selten. Daher ist es häufig besser, auf eine 100-Prozent-Finanzierung zu setzen.

Mit diesen Tipps steigern Sie die Chance auf eine günstige Eigenheimfinanzierung

Es gibt verschiedene Stellschrauben, mit denen Kreditnehmende die Kosten des Immobiliendarlehens senken können. So lohnt sich etwa ein sorgfältiger Zinsvergleich. Denn am Markt existieren einige Hundert Banken, die Eigenheime finanzieren. Wegen dieser großen Zahl ist ein systematischer Vergleich sinnvoll. Besonders viel Erfahrung dabei hat das Kredit24 Team. Es kennt nicht nur alle wichtigen Anbieter von Eigenheimfinanzierungen. Das Team verfügt ebenso über eine hervorragende Verhandlungsposition gegenüber den Banken.

Weiterhin sollten Sie frühzeitig prüfen, ob staatliche Förderungen infrage kommen. Überlegen Sie, ein Eigenheim zu finanzieren, kann etwa die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) der richtige Ansprechpartner sein. Sie bietet neben zinsgünstigen Baudarlehen auch Zuschüsse an. Überdies unterstützen die Landesbanken Ihre Immobilienfinanzierung mit eigenen Programmen. Dabei richten sich viele Förderungen vorrangig an Familien mit mittlerem oder niedrigerem Einkommen.

Eine günstige Eigenheimfinanzierung, die zu Ihren Bedürfnissen passt, bekommen Sie bei Kredit24. Fordern Sie jetzt ein kostenloses und unverbindliches Angebot an, lassen Sie sich zu allen wichtigen Themen beraten und vergleichen Sie die Angebote von über 450 Banken.

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