Hypothekenrechner: Einfach online Darlehen berechnen

Das Wichtigste in Kürze

Als Hypothek bezeichnet man eine Form des Grundpfandrechts, mit der Banken ihre Kreditinvestitionen absichern.

Die Hypothek wird im Rahmen eines Darlehens in das Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie eingetragen und verringert sich stetig bis zum Erlöschen nach Rückzahlung des vollständigen Kreditbetrags.

Die Höhe einer Hypothek richtet sich nach der benötigten Kreditsumme.

Kommen Schuldner/-innen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die Bank mittels des Grundpfandrechts eine Zwangsvollstreckung der Immobilie veranlassen und aus dem Erlös die noch ausstehende Restschuld entnehmen.

So gehen Sie vor:

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Hypothekendarlehen Angebot

Was ist eine Hypothek? Definition und Hintergründe

Fragt man die Deutschen nach ihren Wünschen und Zielen, steht das Eigenheim nach wie vor weit oben auf einer solchen Liste. Das für den Kauf eines Hauses oder eine Wohnung benötigten Kapital können jedoch nur die wenigsten vollständig aus eigenen Mitteln aufbringen. In den meisten Fällen muss eine Bau- oder Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden. In diesem Zusammenhang wird auch oft von Hypothekendarlehen gesprochen.

Genau genommen gibt es im Detail einige inhaltliche Unterschiede zwischen den Begriffen, die im Alltag mehr oder weniger synonym verwendet werden. Letztendlich ist damit stets die Inanspruchnahme von Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung gemeint, die durch einen Rechtsanspruch für den oder Fremdkapitalgeber/-in abgesichert ist.

Im Juristendeutsch spricht man hier von einem Grundpfandrecht, gemäß § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die Hypothek ist eine bestimmte Form einer solchen grundpfandrechtlichen Sicherheit und bezieht sich immer auf eine konkrete Forderung, also zum Beispiel auf ein Darlehen oder einen Kredit.

Für die Gewährleistung eines Kreditbetrags lässt sich die Bank die Hypothek als Grundpfandrecht in das Grundbuch der mit dem Darlehen finanzierten Immobilie eintragen. Kann der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin nicht wie im Kreditvertrag festgelegt den Zahlungsverpflichtungen nachkommen, hat das kreditgebende Institut die Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung der Immobilie zu beantragen und über den Erlös die über die eingetragene Hypothek definierte und noch ausstehende Restschuld zu kompensieren.

Haben Finanzierende ihre Schulden vollständig beglichen, ist die an die Kreditforderung gebundene Hypothek hinfällig und kann aus dem Grundbuch entfernt werden.

Auch, wenn der Begriff Hypothekendarlehen noch hinlänglich in Gebrauch ist, bevorzugen die meisten Kreditnehmer/-innen heutzutage die Grundschuld als absicherndes Grundpfandrecht. Diese ist im Gegensatz zur Hypothek nicht untrennbar an eine abzusichernde Forderung (z. B. einen Kredit) und eine persönliche Schuld gebunden und somit in ihrer Handhabung wesentlich flexibler. Letzten Endes dient die Grundschuld in der Regel jedoch dem gleichen Zweck wie eine Hypothek: der Absicherung eines Darlehens. Auch die Grundschuld wird in das Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie eingetragen.

Diese Rolle spielt die Rangfolge bei der Hypothek

Für die Finanzierungskosten einer Baufinanzierung, eines Hypothekenkredits oder einer Immobilienfinanzierung spielt die Rangfolge der Sicherheit im Grundbuch der Immobilie eine wichtige Rolle. Denn der Rang eines Eintrags im Grundbuch legt fest, welcher Gläubiger bzw. welche Gläubigerin im Fall von Ansprüchen zuerst bedient wird und das verbriefte Recht in Anspruch nehmen darf. Für gewöhnlich enthält ein Grundbruch drei Ränge, wobei die in Rang 1 gelisteten Rechteinhaber zuerst berücksichtigt werden und die Ränge 2 und 3 entsprechend nachfolgen. Banken bevorzugen daher eine Eintragung im Rang 1 eines Grundbuchs.

Mit Hypothek ist zusammenfassend also in den meisten Fällen eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung gemeint, die in der Praxis unterschiedlich ausgestaltet sein kann. Wie genau die Baufinanzierung bzw. das Immobilien- oder Hypothekendarlehen strukturiert ist, kann nicht immer direkt aus der Bezeichnung abgeleitet werden und sollte im konkreten Fall sorgfältig geprüft werden. Die Kredit24 Finanzierungsexperten und -expertinnen leisten Ihnen hierbei gerne unterstützende Hilfestellung.

Hypothekendarlehen einfach erklärt

Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um eine Immobilienfinanzierung, die, unabhängig von der konkreten Bezeichnung, stets die Inanspruchnahme von Fremdkapital unter bestimmten vertraglich geregelten Bedingungen meint. Für die Konditionen der Finanzierungsvereinbarung sind die jeweiligen persönlichen Voraussetzungen der Kreditnehmenden ausschlaggebend, insbesondere:

das vorhandene Eigenkapital
das regelmäßige zur Verfügung stehende Einkommen
die bestehenden und für die Finanzierung verwendbaren Sicherheiten

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

In der konkreten Umsetzung erhält der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin in der Regel ein Annuitätendarlehen. Es kommt also zur Auszahlung einer festgelegten Geldsumme, um den Kauf der Immobilie zu realisieren, wofür die Bank eine Kompensation durch einen Zinsaufschlag verlangt. Der Sollzinssatz im Rahmen eines Annuitätendarlehens bezeichnet die reinen Zinskosten. Der effektive Jahreszins in Verbindung mit einer Kreditaufnahme ist bei der Aufnahme eines Darlehens jedoch in der Regel aussagekräftiger, wenn es um die tatsächlichen Kosten geht, da dieser auch Verwaltungskosten und diverse Gebühren enthält, die im Zuge der Kreditvereinbarung anfallen.

Im Anschluss müssen Baufinanzierende den ausgezahlten Betrag nebst veranschlagten Zinsen und weiteren Finanzierungskosten in gleichbleibenden Raten an die Bank zurückzahlen. Da die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung oftmals über mehrere Jahrzehnte andauert, werden die in Form der Zinsen veranschlagten Kreditkosten normalerweise nur für einen Teil der voraussichtlichen Rückzahlungsdauer fixiert. In diesem Zeitraum der Zinsbindung, bei Hypothekendarlehen mitunter 10 bis 15 Jahre oder auch länger, bleibt der erhobene Prozentsatz der Zinsen stets gleich hoch.

Anschlussfinanzierung nach der Sollzinsbindung

Am Ende der Laufzeit wird dann gewöhnlich eine Anschlussfinanzierung vereinbart, deren Sollzins sich wiederum für einen vorher festgelegten Zeitraum an dem am Markt herrschenden Zinsniveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses orientiert. Im Rahmen eines Annuitätendarlehens wird somit in der Regel auf ein fixiertes Zinsniveau und nicht auf sich variabel an den Markt anpassende Zinszahlungsvereinbarungen zurückgegriffen. Neben der Zinshöhe bleiben bei handelsüblichen Hypothekendarlehen normalerweise auch die regelmäßigen Rückzahlungs- bzw. Tilgungsraten über die gesamte Kreditlaufzeit gleich hoch.

Zinsanteil und Tilgungsanteil

Die Kreditrate setzt sich aus einem Tilgungsanteil zusammen, der zur Reduzierung des eigentlichen Kreditbetrags dient, beinhaltet darüber hinaus jedoch auch einen Zinsanteil, der sich an der noch ausstehenden Restschuld bemisst. Da die Rückzahlungsraten konstant gleich hoch bleiben, ändert sich mit der Zeit der relative Anteil. Anfangs ist der Zinsanteil relativ dominierend, da er sich ja an der Höhe der ausstehenden Restschuld orientiert. Mit abnehmender Restschuld wird er jedoch kontinuierlich kleiner, während ein stetig wachsender Anteil der Rückzahlungsrate für die Tilgung des Kreditbetrags verwendet werden kann.

Mit der richtigen Beratung finden Sie das optimale Darlehen

Lassen Sie sich beim Abschluss einer Baufinanzierung genügend Zeit, um Ihre persönlichen finanziellen Möglichkeiten genau zu analysieren. Ein Hypothekendarlehen ist in der Regel eine sehr langfristige Vereinbarung und zahlreiche Faktoren müssen bei der Ausarbeitung der konkreten Zahlungsverpflichtungen bedacht werden. Gerne stehen wir Ihnen bei dieser umfangreichen und komplexen Planung beratend zur Seite.

So verwenden Sie den Hypothekenrechner

Um Ihnen den Anfang der Planung eines Hypothekendarlehens so einfach wie möglich zu machen, können Sie unseren kostenlosen Online Hypothekenrechner nutzen. Mit diesem Tool erhalten Sie schnell und einfach einen ersten Eindruck zu Ihren persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten.

Dafür sind nur wenige Angaben notwendig:

der Kaufpreis der Immobilie
das verfügbare Eigenkapital
die Dauer der Sollzinsbindung
der Tilgungssatz als Prozentsatz der Gesamtkredithöhe
die geografische Lage der Immobilie

Darüber hinaus besteht auch noch die Möglichkeit, Angaben zum konkreten Vorhaben zu machen (z. B. Kauf einer bestehenden Immobilie, eigenes Bauvorhaben, Anschlussfinanzierung), die Angabe der beruflichen (u. a. Angestellter, Beamter, Selbstständiger) sowie die genaue Objektart (u. a. Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Eigentumswohnung) zu konkretisieren, da all diese Parameter unter Umständen Auswirkungen auf die Darlehenskonditionen haben können.

Stellen Sie dem Hypothekenrechner diese Informationen mit wenigen Klicks zur Verfügung, errechnet er Ihnen umgehend die regelmäßig zu zahlende Monatsrate, ermittelt exemplarisch den gebundenen Sollzinses pro Jahr sowie den jährlichen effektiven Jahreszins, der, wie bereits erklärt, Ihre regelmäßigen realen Zinskosten für das Darlehen besser darstellt als der Sollzins.

Darüber hinaus liefert der Hypothekenrechner auch eine erste Indikation für die im Zuge des Immobilienerwerbs anfallenden Nebenkosten, die sich insbesondere aus den folgenden Positionen zusammensetzen:

Um Ihnen die Ausgestaltung der Darlehenskonditionen so leicht wie möglich zu machen, erhalten Sie außerdem einen Laufzeitenvergleich. Abhängig von der Laufzeit des Darlehens, gestaffelt in 5-Jahres-Schritte, erhalten sie die jeweiligen Angaben zu:

Sollzins pro Jahr
effektiver Jahreszins
Tilgungssatz
Monatsrate
Gesamtlaufzeit bis zu vollständigen Kredittilgung
Restschuld nach Ablauf der Laufzeit

So bekommen Sie schnell und auf einen Blick eine Übersicht, wie sich die entsprechenden Konditionen anpassen, wenn man die Laufzeit des Hypothekendarlehens verändert.

Tipps für ein günstiges Hypothekendarlehen

Aufgrund der Höhe der Darlehenssumme im Zuge eines Immobilienkaufs und der Langfristigkeit der Rückzahlungsverpflichtungen können schon geringe Unterschiede bei den Finanzierungskonditionen große Auswirkungen auf die letztendlichen Gesamtkosten des Hypothekendarlehens haben. Daher sollten Sie sich bei der Vorbereitung und Planung Zeit lassen. Es existieren zahlreiche Stellschrauben, die Einfluss auf die Finanzierungskosten eines Immobilienerwerbs haben. Nichtsdestotrotz gibt es ein paar sehr wichtige Leitindikatoren, denen man erhöhte Aufmerksamkeit zukommen lassen sollte:

1. Marktlage

Die von den Banken ausgerufenen Sollzinsen orientieren sich an dem von den wichtigen Zentralbanken festgelegten Leitzinssatz, zu dem sich beispielsweise Banken Finanzmittel besorgen können. Auf der anderen Seite spielt die Nachfrage nach Immobilien in der avisierten Kaufregion eine Rolle für den tatsächlichen Preis der Immobilie. Da besonders in Ballungsgebieten Immobilien derzeit Mangelware sind, haben sich die Preise in vielen Teilen Deutschland in den letzten Jahren signifikant nach oben entwickelt. Der Leitzinssatz sowie die geografische Lage des Kaufobjekts sind demnach wichtige Faktoren für den tatsächlichen Umfang einer Baufinanzierung.

2. Eigenkapital

Je mehr Eigenmittel zur Verfügung stehen, desto weniger muss über Kredite fremdfinanziert werden. Das reduziert auf der einen Seite die absoluten Kosten für die relativ geringere Fremdfinanzierung, erhöht jedoch auch die Sicherheit für die Bank, die im Zweifel ihr investiertes Kapital über eine Zwangsvollstreckung wieder erhält, und die das geringere Ausfallrisiko mit besseren Konditionen belohnt. Eigenkapital wirkt sich somit ebenfalls sehr positiv auf die Kosten eines Hypothekendarlehens aus.

3. Regelmäßiges Einkommen

Wichtig für die Festlegung der Rückzahlungsraten ist das zur Verfügung stehende Nettohaushaltseinkommen, als Differenz aller Einnahmen zu den regelmäßig anfallenden Ausgaben. Im Normalfall gilt: Je höher die monatliche Tilgungsrate, desto schneller ist das Hypothekendarlehen abbezahlt und desto weniger Zinszahlungen und Gebühren fallen folglich an. Gleichwohl sollte auch kein zu hoher Anteil des verfügbaren Nettoeinkommens für die Kreditrückzahlung verwendet werden, um unvorhergesehene Ereignisse verbunden mit finanziellen Ausgaben bewältigen zu können.

Aus diesen und noch zahlreichen weiteren Faktoren ergeben sich Ihre finalen individuellen Finanzierungskosten. In der Praxis werden Hypothekendarlehen meistens mittels eines Annuitätendarlehens umgesetzt. Ein Zinssatz wird fix für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Monatlich wird eine bestimmte Tilgungsrate vereinbart, die über die gesamte Kreditlaufzeit gleich bleibt. Sie setzt sich aus einem Tilgungssatz zusammen, der den Restbetrag des Darlehens reduziert und einem Zinssatz, der die Zinskosten umfasst und auf die ausstehende Restschuld anfällt. Je geringer also die Restschuld, desto größer ist der Anteil des Tilgungssatzes an der Rückzahlungsrate und desto schneller verringert sich auch die ausstehende Restschuld mit der Laufzeitdauer.

Hypothek berechnen: Rechenbeispiel mit dem Hypothekenrechner

Für eine Immobilienfinanzierung wird oftmals eine sechsstellige Summe an Fremdkapital benötigt, die über viele Jahre oder gar Jahrzehnte mit entsprechendem Zinsaufschlag zurückbezahlt werden muss. Aufgrund des Umfangs eines Hypothekendarlehens können kleine Unterschiede bei den Finanzierungskonditionen signifikante Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs haben.

Diesen Einfluss hat die Tilgung auf Ihr Hypothekendarlehen

Beispielhaft ist das nachfolgend für einen unterschiedlich hohen Tilgungssatz aufgezeigt. Ausgangslage ist der Kauf einer Immobilie in Frankfurt am Main (Stand: September 2021):

Kaufpreis: 400.000 Euro
Sollzinsbindung: 10 Jahren
Darlehen: 300.000 Euro

Tilgungssatz	1 %	2 %	3 %
Monatsrate	392,50 €	637,50 €	877,50 €
Sollzinssatz p. a.	0,57 %	0,55 %	0,51 %
Restschuld am Zinsbindungsende	269.136,06 €	238.333,85 €	207.685,60 €
Zinszahlungen insgesamt am Zinsbindungsende	16.236,06 €	14.833,85 €	12.985,60 €

An diesem Beispiel sind die Effekte unterschiedlich hoher Tilgungssätze schnell evident:

Je höher die regelmäßige monatliche Tilgungsrate, desto schneller verringert sich die ausstehende Restschuld. Denn ein Anteil der Tilgungsrate besteht aus den Zinskosten, die sich nach der Höhe der ausstehenden Restschuld bemessen und somit sinken, wenn sich diese verringert.
Folglich kann ein immer größerer Anteil der Tilgungsrate für die tatsächliche Rückzahlung des Darlehens verwendet werden. Je höher also die Tilgungsrate, desto geringer die Zins- und somit auch Gesamtkreditkosten.

Diese Tilgung ist optimal

Im Rahmen eines Hypothekendarlehens sollten Sie eine möglichst hohe Tilgungsrate wählen, damit die Zinskosten und somit die Gesamtkosten bis zur vollständigen Kredittilgung so gering wie möglich bleiben. Auf der anderen Seite sollte die Tilgungsrate gemessen an Ihrem verfügbaren Einkommen maximal einen Anteil von 40 Prozent ausmachen, damit genügend Spielraum für unvorhersehbare Ausgaben und Rücklagen bleibt. Ein Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent ist jedoch empfohlen.

Die optimale Zinsbindung für Ihr Hypothekendarlehen

Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist ebenfalls eine kritische Entscheidung im Zuge einer Immobilienfinanzierung. Für die vertraglich festgelegte Dauer sichert Ihnen die Bank einen gleichbleibenden Sollzinssatz zu, unabhängig von dem zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlichen Zinsniveau am Markt. Bei sehr weit unter dem langfristigen Mittel liegenden Hypothekenzinsen ist es sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Denn im Mittel sind im Laufe der Zeit wieder höhere Zinsen zu erwarten. Hat man sich dann bereits für einen langen Zeitraum einen niedrigen Sollzinssatz gesichert, hat das gestiegene Zinsniveau auf die Kosten der eigenen Baufinanzierung keinen Einfluss.

Andersherum sollte man bei einem relativ hohen Hypothekenzinsniveau kürzere Laufzeiten verhandeln, um dann bei niedrigeren Zinsen unkompliziert zu einer kostengünstigeren Anschlussfinanzierung wechseln zu können. Die Zinskonditionen sind bei kurzen Laufzeiten momentan in der Regel günstiger. Auf der anderen Seite besteht bei kurzer Zinsbindung nach deren Auslauf noch eine erhebliche Restschuld, die auf eine Anschlussfinanzierung umgelegt werden muss. Werden zu diesem Zeitpunkt am Markt relativ hohe Zinsen aufgerufen, kann das die Gesamtfinanzierungskosten erheblich steigern.

Kündigung des Darlehens nach zehn Jahren

Unabhängig von der noch ausstehenden Sollzinsbindung ist ein Hypothekendarlehen gemäß §489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches nach einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren mit einer 6-monatigen Frist kündbar. Sollten Sie also noch in einem Altkredit mit hoher Zinslast verhaftet sein, überprüfen Sie die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung aus dem vorgenannten Grund.

Viele Hypothekendarlehen bieten außer dem genannten und gesetzlich geregelten Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren noch weitere Möglichkeiten, um einen Kredit vorzeitig abzulösen bzw. zurückzuzahlen. Einige sind jedoch mit Gebühren wie beispielsweise einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Nichtsdestotrotz kann es sich lohnen, zu überprüfen, ob die Umschuldung eines Hypothekendarlehens in Ihrer konkreten Situation sinnvoll ist und unterm Strich eine Kosteneinsparung für Ihre Immobilienfinanzierung ermöglicht. Unsere erfahrenen Spezialistinnen und Spezialisten für Baufinanzierungen beraten Sie bei der Planung Ihres Hypothekendarlehens und finden für Sie eine günstige Finanzierung, die zu Ihren persönlichen Bedürfnissen passt. Lassen Sie sich direkt ein unverbindliches Angebot schicken oder kontaktieren Sie uns: per E-Mail, telefonisch oder persönlich in einer unserer vielen Geschäftsstellen.