Kredit für Kapitalanlage – passende Finanzierung für Ihre Investition

Eine Kapitalanlage ist eine langfristige finanzielle Entscheidung. Entsprechend wichtig ist es, nicht nur mögliche Erträge, sondern auch die laufenden Belastungen und Risiken realistisch zu betrachten.

Viele Anleger beschäftigen dabei ähnliche Fragen:

• Reichen die Mieteinnahmen aus, um einen großen Teil der Kreditrate zu decken?
• Wie viel Eigenkapital sollte ich einsetzen?
• Kann ich eine Kapitalanlage trotz bestehender Kredite finanzieren?
• Welche monatliche Rate kann ich dauerhaft tragen?
• Was passiert, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung steigen?
• Wie wirken sich Leerstand, Reparaturen oder Sonderumlagen auf meine Liquidität aus?

Unsere Finanzierungsexperten betrachten deshalb nicht nur die gewünschte Kreditsumme. Gemeinsam mit Ihnen prüfen sie die geplante Investition, Ihre Einnahmen, bestehende Verpflichtungen, vorhandene Rücklagen und die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung.

So erhalten Sie keine Finanzierung von der Stange, sondern eine Lösung, die zu Ihrer persönlichen Situation und Ihrem Investitionsvorhaben passt.

SCHUFA-neutrale Konditionsanfrage: Die Abfrage möglicher Kreditkonditionen erfolgt zunächst SCHUFA-neutral. Dadurch können Sie Finanzierungsangebote vergleichen, ohne dass allein die Konditionsanfrage Ihren SCHUFA-Score beeinflusst.

Vergleich von mehr als 50 Partnerbanken: Statt nur das Angebot Ihrer Hausbank zu prüfen, vergleichen wir die Finanzierungsmöglichkeiten verschiedener Banken. Das erhöht die Chance auf Konditionen, die zu Ihrem Vorhaben passen.

Persönlicher Ansprechpartner: Ein fester Ansprechpartner begleitet Sie von der ersten Anfrage bis zum Abschluss. Bei Rückfragen zu Unterlagen, Konditionen oder Finanzierungsmöglichkeiten müssen Sie sich nicht jedes Mal neu erklären.

Individuelle Finanzierungsstrategie: Wir berücksichtigen unter anderem Kreditsumme, Eigenkapital, Einkommen, Mieteinnahmen, bestehende Verpflichtungen und den geplanten Verwendungszweck.

Transparenter Angebotsvergleich: Sie sehen nicht nur die monatliche Rate, sondern auch den effektiven Jahreszins, die Gesamtkosten, mögliche Sondertilgungen und weitere Vertragsbedingungen.

Digitaler Antragsprozess: Unterlagen für einen Ratenkredit können digital eingereicht und bearbeitet werden. Auch der Kreditvertrag kann hier digital unterschrieben werden.

Kostenlose und unverbindliche Beratung: Für die Kreditanfrage und den Vergleich entstehen Ihnen keine Kosten. Sie entscheiden selbst, ob Sie eines der vorgeschlagenen Angebote annehmen.

Kredit für Kapitalanlage unverbindlich anfragen

1. Finanzierungswunsch angeben

Tragen Sie die gewünschte Kreditsumme, den Verwendungszweck und einige grundlegende Angaben zu Ihrer finanziellen Situation in das Onlineformular ein. Das dauert nur wenige Minuten.

2. Passende Banken ermitteln

Auf Grundlage Ihrer Angaben wird geprüft, welche Banken und Finanzierungsmodelle grundsätzlich zu Ihrem Vorhaben passen. Die erste Konditionsanfrage erfolgt SCHUFA-neutral.

3. Angebote gemeinsam vergleichen

Ihr persönlicher Ansprechpartner erläutert Ihnen bei Bedarf die verfügbaren Angebote. Dabei werden nicht nur die Zinssätze, sondern auch Laufzeit, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten und sonstige Bedingungen berücksichtigt.

4. Finanzierung abschließen

Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, reichen Sie die erforderlichen Unterlagen ein. Nach erfolgreicher Kreditprüfung kann der Vertrag digital abgeschlossen werden.

Ein Kredit für eine Kapitalanlage ist ein Darlehen, mit dem der Erwerb, die Modernisierung oder der Ausbau eines Vermögenswertes finanziert wird. Anders als bei einem typischen Konsumkredit soll die finanzierte Anschaffung langfristig Erträge erzielen oder an Wert gewinnen.

Im Mittelpunkt steht häufig die Finanzierung einer vermieteten Immobilie. Je nach Vorhaben können jedoch unterschiedliche Kreditarten infrage kommen.

Typische Verwendungszwecke

Vermietete Wohnung oder Haus kaufen

Eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus kann über eine grundpfandrechtlich besicherte Immobilienfinanzierung erworben werden. Als Sicherheit wird üblicherweise eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.

Anlageimmobilie modernisieren

Renovierungen, energetische Maßnahmen oder eine zeitgemäße Ausstattung können die Vermietbarkeit und den langfristigen Werterhalt einer Immobilie verbessern. Abhängig von Umfang und Kreditsumme kommen ein Modernisierungskredit, ein Immobilienkredit oder ein ergänzender Ratenkredit infrage.

Kaufnebenkosten und zusätzliche Ausgaben abdecken

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und notwendige Arbeiten erhöhen den tatsächlichen Kapitalbedarf. Ob diese Kosten mitfinanziert werden können, hängt von der Bank, der Bonität und dem vorhandenen Eigenkapital ab.

Bestehendes Immobilienportfolio erweitern

Auch wenn Sie bereits eine oder mehrere Immobilien besitzen, kann eine weitere Finanzierung möglich sein. Banken berücksichtigen dabei sowohl bestehende Kreditraten als auch Mieteinnahmen, Immobilienwerte und verfügbare Rücklagen.

Unternehmensbeteiligung mit einem Ratenkredit finanzieren

Auch der private Erwerb von Unternehmensanteilen oder einer Beteiligung kann mit einem Ratenkredit finanziert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Bank den vorgesehenen Verwendungszweck zulässt und die Finanzierung nicht überwiegend gewerblichen oder betrieblichen Zwecken dient.

Prüfen Sie vor dem Abschluss außerdem sorgfältig, ob die mögliche Rendite und das Verlustrisiko der Beteiligung in einem angemessenen Verhältnis zu den festen Kreditkosten stehen.

Nicht jede Finanzierung eignet sich für jeden Verwendungszweck. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem klassischen Ratenkredit und einer Immobilienfinanzierung.

Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung ist durch die Immobilie abgesichert und bietet in der Regel lange Laufzeiten sowie eine mehrjährige Zinsbindung. Aufgrund der vorhandenen Sicherheit sind die Zinssätze häufig niedriger als bei einem unbesicherten Ratenkredit.

Sie eignet sich insbesondere für:

• den Kauf einer vermieteten Immobilie,
• umfangreiche Sanierungsmaßnahmen,
• hohe Kreditsummen,
• langfristig planbare Finanzierungen.

Ratenkredit

Ein Ratenkredit, wird meist ohne Grundbucheintrag vergeben. Der Antragsprozess kann dadurch einfacher sein, allerdings fallen die Zinsen häufig höher aus und die möglichen Laufzeiten sind kürzer.

Ein Ratenkredit kann als Privatkredit zur freien Verwendung oder spezifisch für Modernisierungsmaßnahmen als Modernisierungskredit mit Zweckbindung beantragt werden.

Er kann infrage kommen für:

• kleinere Renovierungsmaßnahmen,
• verschiedene, parallel angestrebte Anlagearten (in der Regel nur ohne Zweckbindung möglich),
• Einrichtung und Ausstattung,
• überschaubare Investitionen,
• kurzfristigen zusätzlichen Finanzierungsbedarf.

Welche Variante ist günstiger?

Für den eigentlichen Kauf einer Immobilie ist eine Immobilienfinanzierung normalerweise die wirtschaftlichere Lösung. Ein Ratenkredit sollte nur dann ergänzend eingesetzt werden, wenn die daraus entstehende monatliche Belastung in der gesamten Finanzierungsrechnung berücksichtigt wurde.

Der notwendige Kreditbetrag besteht nicht nur aus dem Kaufpreis. Für eine realistische Planung sollten alle einmaligen Kosten und eine ausreichende Liquiditätsreserve berücksichtigt werden.

Setzen Sie nicht automatisch Ihr gesamtes verfügbares Kapital als Eigenkapital ein. Nach dem Kauf sollten ausreichende Rücklagen für Reparaturen, Leerstand und unerwartete Ausgaben vorhanden bleiben.

Banken prüfen sowohl Ihre persönliche finanzielle Situation als auch die Qualität und Tragfähigkeit der geplanten Kapitalanlage.

Regelmäßiges Einkommen

Ein stabiles Einkommen verbessert die Wahrscheinlichkeit, dass die Kreditrate auch dann bezahlt werden kann, wenn Mieteinnahmen zeitweise ausfallen. Arbeitnehmer reichen üblicherweise aktuelle Gehaltsabrechnungen ein. Bei Selbstständigen werden häufig Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertungen und Jahresabschlüsse verlangt.

Ausreichende Bonität

Die Bank prüft unter anderem Ihre SCHUFA-Auskunft, bestehende Kredite, laufende Verpflichtungen und Ihr bisheriges Zahlungsverhalten. Bestehende Darlehen schließen eine weitere Finanzierung nicht automatisch aus, reduzieren aber den finanziellen Spielraum.

Eigenkapital und Rücklagen

Eine gesetzlich festgelegte Mindesteigenkapitalquote gibt es nicht. Viele Banken erwarten jedoch, dass zumindest ein Teil der Kaufnebenkosten oder des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlt wird.

Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer sind in der Regel:

• der Kreditbetrag,
• der Beleihungsauslauf,
• die monatliche Rate,
• der Risikoaufschlag im Zinssatz.

Tragfähiges Anlageobjekt

Bei einem Immobilienkredit bewertet die Bank unter anderem:

• Lage und regionalen Immobilienmarkt,
• Zustand und Modernisierungsbedarf,
• Kaufpreis und Beleihungswert,
• aktuelle oder erwartete Mieteinnahmen,
• Vermietbarkeit und mögliche Leerstandsrisiken,
• vorhandene Mietverträge.

Ausreichende Kapitaldienstfähigkeit

Nach Abzug aller Lebenshaltungskosten, Kreditraten und sonstigen Verpflichtungen muss genügend Einkommen verbleiben, um die neue Finanzierung dauerhaft bedienen zu können.

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller kann die Bank eine belastbare Entscheidung treffen.

Persönliche Unterlagen

• Personalausweis oder Reisepass
• aktuelle Einkommensnachweise
• Kontoauszüge
• aktuelle Steuerbescheide
• Nachweise über Eigenkapital und Rücklagen
• Übersicht bestehender Kredite und Verpflichtungen

Bei Selbstständigen

• betriebswirtschaftliche Auswertungen
• Einnahmenüberschussrechnungen oder Jahresabschlüsse
• Steuerbescheide mehrerer Jahre
• gegebenenfalls aktuelle Summen- und Saldenlisten

Unterlagen zur Immobilie (nur bei Immobilienfinanzierung nötig)

• Exposé
• Grundbuchauszug
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Lageplan
• Kaufvertragsentwurf
• Energieausweis
• Fotos der Immobilie
• aktuelle Mietverträge
• Aufstellung der Mieteinnahmen
• Angaben zu Modernisierungen
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen

Die Finanzierung einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich in einigen Punkten von der Finanzierung eines selbst genutzten Eigenheims.

Mieteinnahmen unterstützen die Finanzierung

Mieteinnahmen können dabei helfen, Zins und Tilgung zu tragen. Banken setzen die Bruttomiete jedoch üblicherweise nicht vollständig als verfügbares Einkommen an. Sicherheitsabschläge berücksichtigen unter anderem mögliche Leerstände, Mietausfälle und nicht umlagefähige Kosten.

Die Rate sollte nicht nur bei Vollvermietung tragbar sein

Kalkulieren Sie ein Szenario, in dem die Wohnung vorübergehend leer steht oder unerwartete Reparaturen notwendig werden. Die Finanzierung sollte nicht bereits dann gefährdet sein, wenn eine einzelne Monatsmiete ausfällt.

Kaufpreis und Miete müssen zusammenpassen

Für eine erste Einordnung kann der Kaufpreisfaktor verwendet werden:

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor

Der Faktor allein reicht jedoch nicht aus. Zustand, Lage, Modernisierungsbedarf, Bewirtschaftungskosten und mögliche Mietentwicklung müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Entscheidend ist die Nettorendite

Eine hohe Bruttomietrendite bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie wirtschaftlich attraktiv ist. Ziehen Sie mindestens folgende Positionen von den Mieteinnahmen ab:

• nicht umlagefähige Betriebskosten,
• Hausverwaltung,
• Instandhaltung,
• mögliche Sonderumlagen,
• Leerstand und Mietausfälle,
• Versicherungen,
• Finanzierungskosten.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital wird häufig als Vollfinanzierung bezeichnet. Dabei finanziert die Bank den vollständigen Kaufpreis. Werden zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert, spricht man teilweise von einer 110-Prozent-Finanzierung.

Eine solche Finanzierung ist grundsätzlich möglich, wird aber nicht von jeder Bank angeboten. Typische Voraussetzungen sind:

• sehr gute Bonität,
• sicheres und ausreichend hohes Einkommen,
• geringe bestehende Verpflichtungen,
• ein marktgerecht bewertetes Objekt,
• gute Lage und Vermietbarkeit,
• zusätzliche Rücklagen trotz fehlenden Eigenkapitaleinsatzes.

Je höher der Finanzierungsanteil, desto größer ist das Risiko für die Bank. Deshalb müssen Kreditnehmer häufig mit einem höheren Zinssatz und strengeren Anforderungen rechnen.

Eine Vollfinanzierung kann zudem problematisch werden, wenn die Immobilie kurzfristig verkauft werden muss. Der Verkaufserlös reicht dann möglicherweise nicht aus, um die verbleibende Restschuld vollständig zu begleichen.

Bei energetischen Sanierungen oder dem Erwerb bestimmter effizienter Gebäude können Förderprogramme der KfW infrage kommen.

Eine Förderung kann beispielsweise für folgende Vorhaben relevant sein:

• energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie,
• Erwerb einer frisch sanierten Effizienzimmobilie,
• Einbau einer effizienten Heizungsanlage,
• Dämmung von Dach, Fassade oder Geschossdecken,
• Austausch von Fenstern und Außentüren.

Wichtig ist häufig, dass Förderanträge vor dem Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen beziehungsweise vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Lassen Sie daher frühzeitig prüfen, ob Ihre geplante Investition förderfähig ist.

Eine Förderung kann die reguläre

Die Aufnahme eines Kredites für den Kauf von Aktien, ETFs oder anderen Wertpapieren ist mit Risiken verbunden. Während die Kreditrate unabhängig von der Wertentwicklung weitergezahlt werden muss, kann der Wert der Anlage jederzeit sinken.

Der sogenannte Hebeleffekt wirkt in beide Richtungen. Entwickelt sich die Kapitalanlage positiv, kann Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen. Bleiben Einnahmen aus oder verliert die Anlage an Wert, verstärkt die Finanzierung jedoch auch die Belastung.

Prüfen Sie außerdem die Verwendungsbedingungen der jeweiligen Bank.

Eine durchdachte Finanzierung ist ein entscheidender Bestandteil jeder fremdfinanzierten Kapitalanlage. Dabei kommt es nicht darauf an, möglichst viel Fremdkapital aufzunehmen. Entscheidend ist eine Kreditrate, die langfristig tragbar bleibt und genügend Spielraum für Leerstand, Reparaturen und andere unerwartete Kosten lässt.

Über unseren Kreditvergleich können Sie die Angebote von mehr als 50 Partnerbanken prüfen lassen. Ihr persönlicher Ansprechpartner unterstützt Sie dabei, Zinssätze, Laufzeiten und Vertragsbedingungen einzuordnen und eine Finanzierung zu finden, die zu Ihrem Investitionsvorhaben passt.